03可行性研究报告编制规范.docx
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03可行性研究报告编制规范
可行性研究报告编制规范
中铁十七局房地产公司
201411月
目录
1概述4
1.1目的及适用范围4
1.2部门职责4
1.3流程输入及输出文件4
2操作规范4
2.1产品研发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。
有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
4
2.2产品研发部制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。
工作计划报总经理批准后，布置安排落实。
4
2.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
4
2.4小组集体讨论，议题为：
4
2.5编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由产品研发部协调综合汇总，编制报告初稿。
经总经理回复意见后，修改完善，形成正式报告。
5
2.6产品研发部组织决策委员会对可行性研究报告进行评审、决策。
5
2.7可行性研究报告内容5
1
概述
1.1目的及适用范围
目的
可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
适用范围
适用于房地产项目可行性研究报告的编制。
1.2部门职责
部门名称
本流程中承担的主要职责
主办
部门
产品研发部
1.制订工作计划，分配任务；
2.组织编制可行性研究报告，汇总编制，提交评审。
配合
部门
营销管理部/财务管理部/工程管理部
1.提出优化修改意见
决策部门
党政联席会
1.对可行性研究报告进行评审、决策。
1.3流程输入及输出文件
流程输入文件
流程输出文件
1.
2操作规范
2.1产品研发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。
有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
2.2产品研发部制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。
工作计划报总经理批准后，布置安排落实。
2.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
2.4小组集体讨论，议题为：
2.4.1市场研究。
包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
2.4.2项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
2.4.3经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
2.5编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由产品研发部协调综合汇总，编制报告初稿。
经总经理回复意见后，修改完善，形成正式报告。
2.6产品研发部组织决策委员会对可行性研究报告进行评审、决策。
2.7可行性研究报告内容
（见后页）
附：
可行性研究报告
第一章项目决策背景及简要分析
一、外部环境
1.论述城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2.明确宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3.项目渊源、特殊的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素
1.项目启动对集团未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在集团发展中的地位（是否核心项目）；
2.公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3.从集团未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第二章项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：
项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公-商务-政府的关系）。
二、宗地现状
1.宗地四至范围；
2.地势起伏状况、自然标高、与周边地势比较；
3.地上障碍物状况：
包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面。
地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
4.地下障碍物状况：
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑-结构等；
5.宗地范围内有无受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6.土地的完整性：
有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7.地质条件：
包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、周边生活配套设施
1.周边2000米范围生活设施
1）教育：
大中小学及教育质量情况。
2）医疗：
医院等级和医疗水平
3）购物：
超市、购物中心、主要商业和菜市场
4）文化、体育、娱乐设施
5）公园
6）银行
7）邮局
8）其他
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
2.交通状况
1）交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
四、周边环境状况（描述项目个案情况，无以下内容的可不写）
1.治安情况
2.空气状况
3.噪声情况
4.污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5.危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
五、周边景观资源
1.对项目有重大影响的现状周边景观（附图）
2.规划中对改善片区景观、提升片区形象有重大作用的项目情况
六、市政配套条件（需说明接入可行性、接入点至宗地距离、接入成本）
1.道路：
包括现有路宽、规划路宽，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）
2.供水：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3.污水、雨水：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4.通讯（有线电视、电话、网络）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5.供电（永久性供电和临时施工用电）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6.燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7.供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
七、规划控制要点
1.占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2.住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3.总容积率、住宅容积率
4.建筑密度
5.绿化率
6.其他要求
八、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三章法律、政策性风险分析
一、土地合作方式及条件（土地以政府拍卖方式取得,只写第3条）
1.合作方：
名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2.合作方式：
例如：
一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等（对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务）
3.付款进度及与拿地程序（或交地节奏）
4.其他合作条件
5.与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
1.现状
1）土地所有权归属
2）土地使用权归属
3）土地的用途
2.规划
1）规划所有权归属
2）规划使用权归属
3）规划的用途
3.取得土地使用权程序的评估
1）取得土地使用权的程序
2）取得土地使用权需要的工作日
3）取得商品房用地土地使用权所需条件
4）取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。
三、土地性质变更评估（已是商品房用地的可以不写）
1.地性质变更的程序和理由
2.土地性质变更的政策支持或障碍
3.土地性质变更需要周期（最好精确到工作日）
四、政策性风险评估（没有这方面情况的可不写）
城市规划限制或更改、突发性政策等因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
第四章市场分析
一、城市（或区域）住宅市场成长状况
1.城市（或区域）住宅市场简述
1）形成时间
2）各档次住宅在区域内分布状况
3）购买人群变化
2.城市（或区域）住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
1）开工量-竣工量
2）销售量-供需比
3）平均售价
3.区域市场在城市中各项指标的排名状况及发展趋势（没有可不写）
二、城市（或区域）内产品供应特征
1.各档次产品供应状况
2.各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征
3.平均售价
4.开发规模
5.产品形式
6.平均消化率
7.平均容积率
8.物业在区域内分布特征
9.区域内表现最好个案状况
附图：
项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
10.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
11.分析：
本案在区域市场内的机会点
结论：
1）区域市场在城市整体市场的地位及发展态势（没有可不写）
2）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
3）本案在区域内开发市场潜力
4）本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）。
2.竞争对手客户群体分析
3.潜在目标客户的来源、职业特点、产品类型的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位、产品定位
1.目标市场定位及分布
2.目标市场的规模、消费能力及能否保证公司的经济效益
3.目标人群特征-来源区域-行业特点
4.目标客户可接受的价格
5.目标客户对产品、配套和服务的需求
6.目标客户对品牌的认知度
7.目标客户信息接收渠道及方式
第五章规划设计分析
一、规划设计思路
1.设计概念：
产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2.主要产品类型：
多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3.节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4.在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5.如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计可行性分析
1.既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、限高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和公司的品质追求。
要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
如：
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
如：
道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如：
交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
如：
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第六章项目开发分析
一、土地升值潜力及规模开发时机评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
即开发与作为土地储备优缺点分析,提出开发节奏控制、规模开发时机的建议。
二、工程计划
工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市（或区域）市场的占有率。
三、销售计划
各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
第七章投资收益分析
一、开发总成本测算
说明测算假定的前提条件和主要运用指标，如产品类型假设，规划指标，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括资金利息、营业税和所得税）等。
二、税务分析
1.营业税及附加
2.所得税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、效益、资金分析
1.经济效益分析的假设条件，如：
是否享受政府各种税费的减免等。
2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
3.各期的利润体现
4.敏感性分析（根据具体项目特点，进行相应的敏感性分析，一般必须包括成本和售价的分析）
5.资金预测
1）资金投入计划；
2）资金回款计划；
3）资金需求计划；
4）启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。
四、资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第八章管理资源配置
一、项目机构设置
是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、人力资源需求及解决途径
启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第九章综合分析及建议
一、SWOT分析
1.优势：
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合开发企业的发展思路等方面论述。
2.劣势：
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合开发企业的发展思路等方面论述。
3.机会：
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
二、土地竞争对手分析
1.操作水平，主要开发的项目
2.总资产、净资产、净利润（每股利润）
3.资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4.参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
三、土地竞争策略
1.分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。
也可以通过其他指标分析可接受的地价。
最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
可研报告附件：
有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
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