07土木五第一小组友家经济型酒店项目.docx
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07土木五第一小组友家经济型酒店项目
“友家”
经
济
型
酒
店
项目投资评估报告
“友家”经济型酒店
项目投资评估报告
作者：
班级：
07土木5班第一小组
专业：
土木工程（工程管理）
姓名
学号
姓名
学号
黄潮新（组长）200730490507
张勇智
200730490526
古领根
200730490505
梁成全
200730490511
何翠仪
200730490506
周晓龙
200730490527
张杞良
200730490525
林南宁
200730490516
张涌
200630490733
指导教师陈凯
论文提交日期2009-12-28
论文答辩日期2009-12-28
摘要
伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是2008年的北京奥运会，2010年的上海世博会和2010的亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来发展的高峰期。
未来3-5年，中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二线城市将有更多的酒店品牌；在旺盛的旅游度假需求的推动下，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。
中国经济型酒店部分品牌扩张速度达到200%-300%，新品牌也不断涌现。
本评估报告根据经济型酒店的市场调查分析，拟定了“友家”经济型酒店的建设方案和经营模型，通过对本项目的投资估算，财务评价和不确定性分析，得出本项目较大的投资价值
关键词：
经济型酒店市场分析经营方案财务分析
ABSTRACT
WiththerapiddevelopmentofChinatourismindustryandhotelindustry,especially2008BeijingOlympicsGames,2010WorldExpoIShanghai,2010AsianGamescoming,hotelprojectsinthepipelineindifferentareasofChinaareatahecticpace.Thenext3-5years,China'seconomyhotelchain'sinvestmentwillcontinuetomaintainrapidgrowth,inadditiontoBeijing,Shanghai,Guangzhouandseveralothercitiescontinuedtoincrease,thesecond-tiercitieswillhavemorebrandnames;Instrongtouristresortdrivenbydemandforthenextfewyears,resort-typehotelwithgoodprospectsfordevelopment.China'seconomyhotelpartofthebrandexpansionratereached200%-300%,thenewbrandsareemerging.
Thisassessmentreportisbasedeconomyhotelmarketresearchanalysistodevelopa"Youjia"economic-typehotel-buildingprogramsandbusinessmodels,throughinvestmentintheprojectestimates,thefinancialevaluationanduncertaintyanalysis,theprojectobtainedalargerinvestmentvalue.
Keywords:
economyhotelMarketAnalysisManagementplanFinancialAnalysis
1、总论………………………………………………………………………………...…5
1、总论
1.1引言
“经济型酒店”（EconomicalHote1）是指以提供安全、卫生、舒适的客房为核心产品的企业，服务有限、价格低廉、面向大众的、能够满足人们对酒店产品的一般性需求的、介于星级酒店和普通旅馆或招待所之间的一种酒店型态。
2005年8月2日，国家商务部在北京召开“全国服务业工作会议”，明确提出要大力发展经济型酒店，并且表示将采取措施鼓励发展经济型酒店。
至此，中国经济型酒店迎来了高速发展时期：
新品牌不断出现，整个行业的发展具有巨大的潜力。
项目的风险投资评估是对具有一定风险的项目进行科学的论证研究和评估决策，它在整个项目进行过程中都具有非常重要的作用。
不仅对项目的投资建设筹资，规模大小有着重要影响，而且直接影响整个项目的经济效益。
可以说，风险项目的投资成功与否，投资评估起着极为重要的作用。
本报告的目的是通过对经济型酒店市场的整体分析，对所投资酒店所处的环境和条件进行详细的调研，进而对本项目的建设方案，营销方案，经济效益进行具体的可行性评价和研究。
本评估报告可以作为资金筹措，招商引资，签订合同，协议的依据。
1.2．当前经济型酒店国内市场分析
国内连锁经营的经济型酒店是近几年才发展起来的，1997年2月上海锦江集团下属的锦江之星上海梅陇店正式外营业，中国第一个真正意义上的经济型连锁酒店品牌诞生，但直到2002年我国经济型酒店发展都较为缓慢，从2003年起则有了较快得发展。
直到现在，随着国内经济的发展、旅游者消费结构和消费趋势的变化，经济型酒店在酒店业大变革中迎来了黄金发展时期，各种品牌形式的经济型酒店如雨后春笋般大量涌现。
经济型酒店在我国有着巨大的市场空间，也呈现出良好的发展前景，但由于起步比较晚，管理和营销经验较少，其中还存在许多亟待解决的问题。
要对这个充满潜力的行业进行投资，对国内整个行业的市场分析是必不可少。
分析中国经济型酒店市场，要从分析中国旅游市场着手。
只有了解旅游者的旅游消费观念和情况，掌握对经济型酒店的经营管理产生重要影响的关键因素，才能对经济型酒店进行准确的市场定位，制定切实可行的市场策略。
1.2．1．国内旅游市场分析
中国社会随着经济的发展已经逐步进入小康社会，从2000年开始，国内生产总值每年以1万亿人民币的水平增长，一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元，中国的国内旅游总人次超过了60％的全国总人口，已经基本上达到了大众旅游的标准。
按照发达国家的经验，人均GDP在1000元～3000美元时，将是国内旅游的高速发展时期。
中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代开始拉开了帷幕。
在众多的旅游者中，中国城镇居民是国内旅游市场扩大的主要力量。
根据《中国旅游年鉴2007》公布的分析数据我们可以知道，在国内旅游者的职业构成中，离退休人员占的比重最大，其次是企事业单位管理人员、工人、专业文教人员和学生，这几部分的总和约占国内旅游者的86%。
从这些人的消费能力和消费习惯来看，除了少数企事业单位管理人员会选择高级酒店下榻外，绝大部分会选择清洁、安全、方便、实惠的经济型酒店。
显然，经济型酒店应该把这些人作为自己主要的目标客源市场。
在国内旅游者的旅游目的构成中我们可以了解到，观光游览、探亲访友、度假休闲这三类旅游者占的比例最大，占85%，特别是旅游观光者，占了41.4%的比例。
这部分基本上都属于自费，旅游消费预算是有限的，经济型酒店是他们的理想选择。
另外，从国内旅游者的职业构成分析中我们可以看出，农民所占的比例是最少的，只有0.1%，而中国有十亿农民。
这一方面说明中国几乎没有农民旅游，另一方面说明农民旅游存在巨大的市场空间。
目前能够外出旅游的农民主要集中在经济比较发达、城乡差别很小的地区。
从长远战略的角度考虑，随着国家支农惠农政策的实施，农民旅游市场也应当引起连锁经济型酒店的重视，它具有巨大的市场前景。
除此之外，伴随着国内旅游业的发展，中国的入境旅游人次不断增加，入境人员的构成更加广泛，消费水平也多样化，经济型酒店同样会受到他们得青睐。
而相对的，中国出国旅游的人数也越来越多。
截至2006年7月，中国已批准124个国家和地区为公民出境旅游目的地，现在可组团前往的有84个。
这一发展趋势为中国的经济型酒店走向世界提供了机遇。
能住中国人自己的品牌连锁经济型酒店肯定是他们的理想选择，但前提是在国内这些经济酒店也要备受客人青睐。
所以，中国的经济型酒店不仅在国内要不断发展，而且也要到国外去寻求发展空间。
综上所述，国内的旅游发展给了经济型酒店发展带来了巨大的市场潜力，并且这一潜力的发展具有可持续性，有很大的投资价值。
1.2.2．国内经济型酒店竞争态势分析
到2009年，国内比较成型的经济型酒店品牌约100个，已开业酒店约3000家，客房数约350000间。
前10家经济型酒店品牌共拥有24000间客房，约占经济型酒店容量的70%。
从区域分布来开，目前连锁经济型酒店主要集中在长江三角洲、珠江三角洲和京津地区。
如上图所示，在目前经济型酒店客房总数中，前十名连锁经济型酒店占据了60%的份额，而在前十名连锁经济型酒店客房数中，锦江之星、如家快捷、莫泰168这前三名又占据了其中的近50%的份额。
由此可见，经济型酒店在国内的市场分布集中度较高，这就造成了区域内的相对激烈的竞争态势。
从中国目前的情况看，连锁经济型酒店的竞争者主要是连锁经营的国内经济型酒店和国际著名酒店企业集团的经济型酒店，竞争主要表现为通过自己的品牌积极稳妥地在全国范围内进行扩张，以扩大自己的市场范围。
除此之外，三星级酒店设施设备比较齐全，服务业也比较规范，在中国的酒店业中是竞争最为激烈的一部分，价格是它们最主要的竞争手段，所以对经济型酒店也构成了一定的威胁。
潜在竞争对手方面，可能出现的情形就是，其他行业的经营者发现经济型酒店有比较高的投资回报，纷纷投资进入经济型酒店行业参与竞争，比如房地产开发商。
好的竞争者可以吸引市场需求，为企业营造差异化优势提供参照，激励企业发展。
就现在而言，中国的经济型酒店仍然处于市场生命周期的成长阶段，竞争的密度还不算很大，早点进入此行业还是有很大的发展空间。
、
1.2.3.国内经济型酒店的市场总结
以连锁方式经营的经济型酒店的成长阶段表现出了较强的竞争优势，少数品牌形成了市场寡占。
随着经济的持续健康发展，中国国内旅游、入境旅游、出境旅游都呈现强劲的上升趋势，大众旅游的局面基本形成，对经济型酒店的住宿需求巨大，市场结构将重新出现先分散再集中的演变。
所以在这个阶段，国内的市场形势对于进入经济型酒店投资是非常有利的。
1.3经济型酒店的特征
投资连锁经济型酒店，要在市场分析的基础上，透析经济型酒店本身的特征，培养核心竞争力，进行恰当的市场定位，才能在经济型酒店市场中确立自身的优势地位。
经济型酒店作为一种新兴业态，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民旅行住宿的产品设施。
中国的实际情况，经济型酒店的定义可以概括为：
“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。
”
其基本特征有五点：
（1）从服务角度看，经济型酒店是有限服务的酒店，它与提供全面服务的高档次酒店成为鲜明店的本质区别。
有限的服务是指提供的服务项目少，比如不提供娱乐、健身等服务，但服务质量是有要求的，在必备项目和基本服务上，经济型酒店与高档酒店的水平应是一致的。
（2）从设施设备看，投资不高、规模不大、功能简单但又具备一定服务质量水准。
硬件设施低于星级酒店，没有宽敞的大堂、游泳池、酒吧、娱乐室等休闲设施；但基本设施齐全，住宿安全、卫生、方便、舒适，讲究少投入、经济实用和低成本运行。
（3）从客源对象和价格看，目标顾客是大众消费者，具体包括不断增加的旅游者、商务出行者，突出“小而专”，把客房作为经营的绝对重点，它以大众可以支付的价格提供专业化服务，价位适中，目前国内标准在100～200元之间
（4）从市场定位看，我国经济型酒店从一定程度上避开了和星级酒店、普通旅馆、招待所的竞争，它提供星级酒店的客房卫生和舒适度，精简其他服务，如餐饮，所以房价比星级酒店低，但是比普通旅馆和招待所卫生、舒适，填充了星级酒店和普通旅馆、招待所之间的空白，满足大众卫生舒适、经济实惠的住宿要求。
（5）从管理与组织的角度看，经济型酒店一般采用连锁模式，管理比较科学规范。
就单个酒店而言，组织结构扁平，机构设置简单，人员配备少，一人多岗，这种组织结构信息传递快、效率高，同时降低了管理费用。
1.4我国经济型酒店的发展现状
1.4.1我国经济型酒店发展迅速，出现一大批民族自创品
国内的旅游发展以及巨大的潜力存在，使得经济型酒店发展迅速。
由上图可知，，我国的经济型酒店品牌呈现蓬勃的发展趋势，在短短几年之内得到迅速的扩张。
从1997年我国第一个真正意义上的经济型连锁酒店品牌诞生至今，已经形成了三大阵营。
第一大阵营：
全国性的经济型酒店品牌，如锦江之星、如家快捷；第二大阵营：
一些区域性的经济型酒店品牌，如上海的莫泰168、广州的7天连锁等；第三大阵营：
国际经济型酒店品牌，如速8、假日快捷和法国雅高的宜必思等。
经过近几年的迅速发展，这些酒店在空间布局上已建立了全国性或区域性的网络，在品牌认知度方面已在全国或一定区域奠定了良好的基础，在市场份额方面已形成一定的规模效应。
1.4.2中外品牌竞争激烈，本土品牌仍为主流
由于我国具有庞大的潜在消费群，国外的一些大品牌酒店集团也看好我国经济型酒店市场，因此，国外大型的经济型酒店连锁集团纷纷抢占我国市场，如法国雅高的宜必思、美国的“速8”酒店等。
它们依托于国际酒店集团具有多年的管理经验、品牌的优势、雄厚的资金，以及较高的资本运营能力等特点，势必会对国内经济型酒店行业构成潜在威胁。
据《2007中国经济型酒店调查报告》中可以看出，2006年列入中国经济型酒店市场供应前10强的企业中，国内品牌经济型酒店的数量占60%，国外品牌经济型酒店的份额占40%。
本土品牌在数量上占有优势。
从价位上看，中外品牌的酒店并没有太大差别。
在中外品牌的激烈竞争中，民族品牌仍占主流，因为我国的经济型酒店主要面对的是中低端的国内消费群体。
在未来，经济型酒店将仍旧以本土品牌为主。
但我们应该意识到，中国经济型酒店业的品牌与世界酒店集团的经济型酒店品牌无论是在规模上，还是运作模式、品牌文化等方面仍然相距甚远。
1.4.3空间分布不均
在空间布局方面，我国经济型酒店目前主要集中在东部沿海城市，尤其是以北京为中心的环渤海区域、以上海为中心的长江三角洲区域，以及以广州为中心的珠江三角洲区域等商务活动频繁的地区。
如表2。
1.4.4各类资本大量涌入
经济型酒店由于其市场价值和发展潜力，吸引了各类资本的大量涌入。
由于经济型酒店的投资比较小，而投资回报率明显高于一般的酒店；同时，中国目前的投资环境比较好，资金供给充足，很多闲散资金一直努力在寻找好的投资项目，这种酒店形式可以很好吸引资本的涌入；另外，中国房地产的升值空间也导致了投资者对经济型酒店地产的升值预期，所以，来自社会各个行业的资金纷纷看好这类项目。
1.4.5金融危机的影响
由美国次贷危机引发的金融危机，现正在全球范围内扩展和延伸，对世界各国的经济发展带来了不小的影响。
但是，与此同时，它对于中国的经济型酒店是一个难得的发展机遇。
中国国内GDP的增长，必须得依赖国内消费指数和消费需求的增长，这也正符合“投资驱动型的模式”向“消费驱动型的模式”转型的需要。
作为占据国民经济重要地位的第三产业中的旅游酒店行业，正好可以借此契机发展品牌、整合市场、完善布局。
1.5中国经济型酒店未来发展趋势预测
随着国内经济和旅游业的飞速发展，大众对经济型酒店的需求越来越强烈。
能够被大众消费层所接受的经济型酒店在中国有着广阔的市场前景。
经济型酒店在中国未来将呈现以下三个主要的发展趋势。
1.5.1连锁经营形式将成为经济型酒店发展的主要模式
连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。
经济型酒店在中国式一个新兴的业态，大多数投资者没有相应的经验，需要较长的学习积累过程。
因此，经济型酒店的的发展通常是从一些单体酒店开始的，在积累了一定的管理经验和品牌资产后，逐渐推广连锁店。
经济型酒店采取连锁经营形式是两组矛盾发展的必然结果：
一是酒店销售的局限性与消费者的发散性；二是酒店对规模效益的追求与个体酒店力量薄弱之间的矛盾。
追求利润最大化是企业的终极目标，为此，企业会采取种种措施来降低成本。
连锁可以极大的提高连锁集团内各个酒店的效益，并且可以提升整个连锁集团的整体形象，所以，连锁经营形式将会成为经济型酒店发展的主要模式。
1.5.2经营差异化和品牌建设是经济型酒店竞争的生存之道
目前，中国经济型酒店还处于比较初级的阶段，有些知识笼统的把自费出游和中小商务客人作为目标市场，很少进一步划分。
国内经济型酒店在达到一定数量以后，市场竞争必然会加剧，笼统的市场定位和无差异的产品已经不能有效的吸引顾客，尤其是产品的同质化将是经济型酒店参与市场竞争的知名缺陷。
因此，市场细分和产品差异化是经营者必须面对的问题。
另外，品牌已经成为现代社会中的一种文化载体，每个经济型酒店品牌必须在未来的几年时间内完成品牌形象的定位和内涵的定义，细分目标市场、树立顾客忠诚度，改进产品设计和完善服务，只有这样才能在越来越激烈的市场竞争中获得稳定的客源。
1.5.3．管理专业化和技术进步推动经济型酒店的发展
经济型就断的主要特点是“物美价廉”。
这就要求经营者必须寻求服务质量和成本控制的最佳结合点。
很多的新技术，如电子预定系统，财务控制系统，以及一些先进的管理制度，如前台管理、客户管理等，能有效的提高服务效率，降低管理成本。
经济型酒店对这样的技术和制度具有很大的需求，目前一些成熟的酒店软件和管理体系会根据经济型酒店的特点而作出相应的改进和升级，这将促进经济型酒店管理系统的发展和完善。
经济型酒店的管理系统完善主要表现在三个方面：
首先是预定系统，其次是人事管理系统，再次是经营成本控制。
1．6本文研究的主要内容
本文通过对经济型酒店的现状及发展趋势进行调查研究，从宏观、不同的区域、不同的品牌酒店，市场供求状况等方面对广州市的酒店市场形势进行了分析，摸清经济型酒店的市场潜力。
同时，通过对广州市天河区某路段进行详细调研，做出了在该路段建设经济型酒店的风险投资计划。
论文以可行性研究项目的主要项目范围如市场可行性分析、经济可行性分析、不确定性分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析方法相结合，重点研究经济型酒店投资经济环境分析、酒店选址分析、区域酒店业分析、市场需求分析、竞争对手分析、关键经营假设、经营预测、财务效益指标计算、敏感性分析、盈亏性分析、风险性分析、财务评价等方面在经济型酒店可行性研究项目中的实际应用。
任何一个项目都始于可行性研究，一个项目方案到底是不是可行，只有通过调查研究做出判断之后，才能做出决策。
一份具有可信度、高质量的经济型酒店建设项目的风险投资报告将给酒店业主、投资者、酒店运营商带来巨大价值。
2、广州市经济型酒店市场分析
2.1广州经济型酒店的基础条件分析
2004年以来，广州酒店业开始出现一支新生的力量——经济型酒店，目前己经从原来的一片空白发展到了一百家左右，均是连锁品牌，短短的几年间，迅速在广州“圈地”布点，近两年来更是以300%的速度急速扩张，但是仍然难以满足市场的“胃口”。
广州经济发达，人口密集且流动快，交通方便，服务设施齐全，具备发展经济型酒店的良好前景。
第一广州的中心城市地位
广州作为中国三大城市之一，是整个华南地区经济中心和重心，经济地位在国内举足轻重；随着经济不断高速发展，广州将逐步成为华南乃至中国的制造业、服务业、信息业、会展服务业和国际物流中心，每年春秋两季的交易会，各种大大小小的展会频繁举办，商旅非常活跃。
在众多商务旅客中，大多数客人因报销额度的限制，偏向于选择经济实惠的经济型酒店。
另一方面，广州毗邻港澳的地理位置为其带来巨大的客流量和无限商机，也给广州经济型酒店的发展带来无穷的机会。
第二人口规模大，汽车时代和大众旅游时代的到来
十几年以来高速增长的经济推动了广州的高速公路建设，同时也使得居民私家车的数量急剧增长，2009年更是达到了148.8万两（数据来源：
车天下网站），而私家轿车的普及是开展汽车旅行和建设汽车酒店的主要动力。
随着国内经济和旅游业的发展，带薪休假、分时度假等无不刺激着国内旅游，形成了假日经济，而其中占主流的平民消费市场对洁净、方便、经济的住宿需求越来越强烈，需求前景十分看好。
第三低星级酒店竞争力低下
广州已有的大量低星级酒店，包括政府及企业内部的招待所、疗养院等普遍因机制僵化、缺乏科学管理、服务质量差而导致效益不高，同时在总体上也存在单店经营规模小、位置分散、布局不合理等缺陷，同业竞争力弱。
如果加盟知名品牌经济型酒店，对这类宾馆的经营方式进行适当改造，可以发展形成经济型连锁酒店，这也是经济型酒店发展的一种趋势。
第四供经济型酒店利用的周边环境好
广州服务业发达，服务设施完善，济型酒店一般善于借助周边资源，为我所用。
广州发达的服务业给经济型酒店的发展提供一个较好的环境。
其中，广州餐饮业非常成熟，且品种繁多，各式餐饮，中式、西式、价高价低的皆有；而独立于酒店场所的娱乐设施有娱乐城，酒吧和迪厅；康体设施有沐足馆、按摩馆等。
经济型酒店完全可以利用这些周边设施将其做强做大，这些服务产业将会给经济型酒店的发展带了很大的竞争力，同时又能降低经济型酒店的成本。
2.2广州酒店市场不同物业分析
随着2004年1月l日CAPE正式实施，粤港澳经贸联系将进一步密切；9+2泛珠三角区域合作中，广州更占据举足轻重的重要地位；大南沙的开发、广州新会展中心、新机场的建成，多条国际航线相继开通，以及广州申亚成功等；广州酒店业正而临良好的发展机遇。
2.2.1五星级酒店的“起飞”和过热
在广州，五星级甚至超五星级酒店的发展大有从“低迷”转入“加速”阶段之势。
20世纪80年代，广州五星级酒店曾领先于国内酒店业，一度成为全国酒店业之楷模，然而，经过了一段辉煌之后，却逐步落后于上海、北京等地．幸运的是，面对当前存在的机遇和挑战，一方面，旅游行政机构下大力气发展高星级酒店；另一方面，国际酒店集团和本土的民营资本也看好高星级酒店的发展，纷纷将注意力转移到其上面来。
可以说，广州星级酒店业正迎来“二次起飞”的机会，据《证劵之星》2008-3-27报道：
目前广州在建和拟建的高星级酒店接近30家，至2010年亚运会前广州星级酒店将增加到300家约一半为四星级以上高端酒店。
然而同时市场却是出现了过热现象。
有酒店业管理咨询机构指出，目前广州的星级酒店数量已超出市场预测的60%-70%，酒店开发已供过于求。
有统计资料显示，，广州星级酒店的利润率目前只有4%。
目前广州的高星级酒店的投资热就如过去的淘金时代，只看眼前利益而不看长远利益。
有些发展商的盲目跟风与部分国际酒店管理集团急于扩大规模，令新酒店不断上马，严重的供大于求将令竞争无序。
2.2.2中低档酒店的困境
广州目前有大量的三、四星级酒店,和一些较为豪华、以星级酒店收费但并未评星的酒店、招待所也为数不少，但其中有很多经营状况不佳，并且对于相应消费层——正在崛起并日益壮大的散客群等新生中产阶级缺乏吸引力。
同时，四五星级酒店
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