北京写字楼市场运营报告.doc
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2006年10月北京写字楼市场运营报告
（2006年10月）
在人民币升值、房价继续快速上涨等因素的综合作用下，房地产企业的业绩仍有较大的上升空间。
九月房地产股票的集体上涨可以看作市场的一次阶段性的上扬。
十月股市上各地产股的走势仍是大盘关注的焦点。
本月举办的“2006中国地产金融年会”上，国内外的一些投资机构纷纷表示出对地产股行情看涨的认同和信心。
摩根大通代表认为，人民币升值将令房价上涨和地产股走强，“在未来三年，中国房地产股是最好的投资选择。
”中国的资产价格在过去两三年的增值，主要反映在了房地产价格上，未来几年，房地产价格或许会受到某种程度的压抑，但它会在股票市场上做出某种程度的反应；今年是中国A股市场、B股市场结构性牛市的开始。
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭则认为人民币升值对房价影响有限。
他说，汇率因素对房价有影响，但这种影响来自于汇率预期和汇率形成机制，而不是汇率的实际变化幅度。
房价短期将受国家对房地产行业的政策以及投资回报率的影响，长期来看，更多受到一国经济基本面的影响。
与此持相反意见的为中信证券房地产分析师段海瑞，其近日撰文指出，人民币升值是地产股走强的长期驱动因素。
他认为，选择人民币升值意味着经济发展形势较好，而宏观经济每增长1%，房地产行业就相应增长1.3%；人民币升值还增强了国外房地产资金的信心，他们除了购买物业，还将加强与国内优质房地产企业的合作，这在一定程度上扩大了房地产业的资金来源，也加速了房地产企业的洗牌进程。
各家机构对地产股上涨的原因的分析虽有差异，但根本结论是一样的。
事实也证明：
从今年房地产上市企业的中期业绩来看，A股市场上的70多家企业实现净利润39.82亿元，同比增长28.72%，增幅达到25%以上的有29家。
在猛烈的调控政策下，房地产上市公司业绩仍有较大增长空间，说明地产股上涨势头的强劲。
进入本年最后一个季度北京写字楼的新增供应持续在谷底徘徊。
本月全市的整体空置稳定在16.9%，与上月相比基本没有变化。
甲级写字楼加权平均租金为21.90元/平方米/月（含物业管理费），持续维持前期小幅上涨的市场基本运行状态；乙级写字楼租金快速上涨的态势在本月得到了根本性的抑止，甚至出现了微幅的下调迹象，本月乙级写字楼平均租金为15.63美元/建筑平方米/月（含物业管理费）。
10月全市写字楼加权平均售价为2055美金/平方米，价格无明显变化。
二、2006年10月北京各主要商务区域写字楼市场概况
CBD区域：
本月泛CBD区域有华业玫瑰写字楼入伙，这个位于东四环慈云寺桥边的项目将向市场提供50000万平米的5A办公面积。
但考虑到其不处于CBD核心区域，客户定位得差异，基本不会对CBD核心区写字楼市场产生影响。
CBD区域写字楼的空置率在增长高峰后，本月开始出现下降迹象，8.78％的当月空置率较8月8.92％峰值有0.14％的降幅。
CBD区域市场租金在上月突破30美金/平方米/月大关后，缺乏有效市场动力支撑，使得本月CBD核心区甲级写字楼租金上扬趋势受到抑止，整体租金为30.82美金/平方米/月。
10月CBD区域写字楼的售价市场成交总量稳步回升，尤其是小户型写字楼销售占据了交易量的80％，整体销售价格继续上扬，10月CBD平均销售价格达到了2298美金/平方米。
CBD租金走势图：
金融街
本月北京产权交易所所有涉及国有产权交易业务和金融资产交易业务部门机构搬迁至金融街办公。
原北交中关村办公原址有中关村投融资促进中心、知识产权交易中心等部门办公。
北京产权交易中心组建于1994年，2003年组建中关村技术产权交易所，2004年合并重组为北京产权交易所。
合并重组后的北交所是北京市国有资产惟一的指定交易场所，是国务院国有资产监督管理委员会选定的从事中央企业国有产权转让的首批试点产权交易机构，是北京市金融体系的重要组成部分。
2005年，北交所年交易额超过400亿元，成为全国交易规模最大的产权交易机构之一。
北京产权交易所入住金融界后将把服务中央企业改制重组和产权转让作为工作的重点，拓展知识产权交易、科技企业融资、非上市股权登记托管等业务，这将进一步完善北京的金融服务体系，进一步确立金融街在中国金融市场中的核心地位。
本月金融街的平均空置率为17.9%，较上月有0.2%的下降。
租金与上月相比变化不大，从几个月的连续状况来看，金融街的租金基本进入了一个相对稳定的阶段。
金融街租金走势图:
中关村区域：
10月，中关村地区写字楼的平均销售报价为14000元/平方米，实际成交价格还要低于此价格20%左右。
中关村地区高额的地价，再加上建筑成本，目前市场的销售价格基本已经接近其开发成本。
租赁市场融科大厦、理想国际大厦、辉煌时代大厦等一批优质项目的出租率已经达到了80％，签约租金也已经达到28美金/月/平方米水平线，物业长期持有利润已经远远的超出其销售利润，而且随着中关村租赁市场的复苏，开发企业从租赁市场中的盈利能力将进一步加强，这将进一步促使中关村写字楼由售向租的转变。
本月中关村仍无新增写字楼项目入市。
受市场需求增加影响，区域写字楼空置率继续小幅下降，本月区域的空置率为29.03%，较上月下降0.18%。
空置率的下降，市场需求的增加带动了区域甲级写字楼的租金的继续回升，本月平均租金报价达到了21.69美金/平方米/月。
中关村租金走势图：
其他区域：
除三大商圈外，本月长安街写字楼市场运行平稳，亚运村、燕莎商务区因自身各种原因写字楼租金出现上扬盘面，东二环区域租金变化不明显，市场走向依然模糊。
虽然在租金价格上与CBD还有一定的差距，但是这并不妨碍燕莎商务区在写字楼租赁市场上笑傲天下的地位。
受到京承高速二期和机场北高速路通车的利好消息影响，燕莎区域的写字楼被更多企业所看好。
在基本无房的情况下，区域主要物业嘉程、鹏润、南银等写字楼报价在经历了一段平稳时期后再次上扬，10月区域写字楼平均租金大到了28美金/平方米/月。
长安街商圈在经历了上月光彩国际中心入市的微弱影响后，本月市场运行平稳，空置率、价格没有出现较大的波动，市场租金报价依然稳定在32美金/平方米/月的水平基础上。
亚运村区域交通、环境虽然还没有得到明显的改善，但鸟巢等一批奥运主体工程的结构性完工，奥运真正的拉动作用开始显现。
在区域的租金已经接近谷底后，本月的市场交易表现出亚运村区域写字楼市场已经开始出现反弹的迹象。
虽然本月区域租金的上涨幅度不大，但对于低靡的租金市场回升趋势的出现要远远大于其实际上涨的量化数值。
目前东二环的写字楼存量约为120万平方米，2008年前还将有多个项目相继建成入市，到时东二环的写字楼存量将达到150万平方米，朝外现在的写字楼存量为100万平方米，220万平方米是个巨大的市场存量，在放量持续增多，市场需求不明朗的局面下，市场的未来走向还很难判断，本月区域市场的租金报价与上月无明显变化。
租金走势图：
本月写字楼部分成交客户
公司名称
物业名称
签约面积
北京市政规划设计院
枫蓝国际中心
2.5万平米
福建某市级办事处
弘通商务楼
7000平米
安博集团
中国外文大厦
770平米
精灵世纪国际儿童服饰北京分公司
中国外文大厦
785平米
北京碧海行动投资有限公司
青东大厦
500平米
阿姆斯壮世界工业有限公司
中关村大厦
700平米
香港中联投资有限公司
农科大厦
400平米
国航周刊
时间国际
1100平米
美登高投资有限公司
昆泰国际大厦
450平米
法国雷诺汽车
国贸大厦
500平米
日本花王
富尔大厦
450平米
美国PAIH
华彬国际大厦
600平米（扩租）
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