00158自考资产评估第二章资产评估的基本方法.docx

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00158自考资产评估第二章资产评估的基本方法

自考资产评估

主讲老师：

关森

第二章资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法

一、市场法的定义

二、市场法运用的前提条件

三、运用市场法评估资产的步骤和计算途径

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

一、市场法及其适用的前提条件

（一）市场法又称市场价格比较法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件

1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场。

2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、市场法具体计算途径

（一）直接法

直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

例：

要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。

（二）市价类比法

市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。

其基本计算公式为：

评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

或者为：

评估价格=参照物价格×（1±调整系数）

不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

市场法比较案例调整因素的选择

1、时间因素（比较案例、评估基准日）

比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响。

2、区域因素（区位因素）

比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例。

3、功能因素

比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估。

例题：

在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。

下列不包括在参照物调整主要因素中的是（）。

（2010.7）

A.时间因素

B.资产的型号、规格因素

C.地域因素

D.功能因素

【答案】B

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

（一）运用市场法评估资产的程序

1、明确评估对象。

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。

4、把被评估资产与参照物比较。

5、分析调整差异，得出结论。

（二）市场法的优缺点

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。

其优点表现在：

1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格

2、评估结果易于被各方面理解和接受

市场法的缺点表现在：

1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用

2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估

例题：

资产评估和市场的关系是（）。

（2011.7）

A.以市场为基础但高于市场

B.模拟市场条件有时接受市场检验

C.模拟市场条件但又必须接受市场检验

D.和市场无关

【答案】C

例题：

最大最佳效用是基于资产评估的（）。

（2010.4）

A.继续使用假设

B.持续经营假设

C.公开市场假设

D.清算（清偿）假设

【答案】C

例题：

在资产评估中，市场法较适用于（）。

（2011.4）

A.专用设备

B.大部分无形资产

C.通用性较强的资产

D.受地域、环境等严格限制的资产

【答案】C

例题：

下列资产中，最适宜采用市场法评估的是（）。

（2011.7）

A.专有技术

B.商业用房

C.专用设备

D.公益性用地

【答案】B

第二节成本法

一、成本法及其适用的前提条件

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

一、成本法及其适用的前提条件

（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个：

（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时，重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的。

（2）资产的价值是一个变量。

它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。

影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外。

一般有以下情况：

①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。

②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。

这些情况都是无形的，称为功能性损耗。

③是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值也称经济性贬值。

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。

例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性贬值。

再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的。

机器设备的闲置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的贬值是经济性贬值。

从资产成本法来确定其价值时，明确两点：

（1）资产的价值取决于它的成本；

（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。

对概念的理解（掌握）：

1、评估资产价值=评估时点重置成本—各种损耗（即贬值）

2、成本法评估价值，时点也是评估基准日

3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）

4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（本书称“贬值”）

5、重置成本、贬值的含义

（1）重置成本——是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值

（2）贬值——指资产从取得时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。

资产评估中分为：

实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值

例题：

成本法应用的前提条件有（）。

（2011.4）

A.应当具备可利用的历史资料

B.需要一个充分发育、活跃的资本市场

C.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产

D.形成资产价值的耗费是必需的

E.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

【答案】AD

（二）采用成本法评估资产的前提条件：

1、应当具备可利用的历史资料；因需以此确定重置价值

2、形成资产价值耗费是必须的。

即能确定折旧额

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

1、基本公式可表述为：

具体方法有两种：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本×成新率

可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：

重置成本、三种贬值额或者成新率

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本

②确定被评估资产的使用年限

③估算被评估资产的损耗或贬值

④计算确定被评估资产的价值

（一）重置成本及其估算

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

重置成本的含义及分类：

1、含义：

在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本。

2、重置成本分类：

复原重置成本、更新重置成本

（1）复原重置成本：

在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产。

这种重置成本强调原样复制全新资产。

如古建筑

（2）更新重置成本：

在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。

这种重置成本强调功能相同下的重置。

3、复原重置成本、更新重置成本区别；

（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值

（2）复原重置成本：

强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同）

更新重置成本：

强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本

（3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。

因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置

（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本

例题：

复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为（）。

（2009.7）

A.前者大于后者

B.前者小于后者

C.前者等于后者

D.前者与后者在金额大小上关系不确定

【答案】A

（1）重置核算法（较少考）

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

①直接成本——一般包括资产的购建实体的各种支出；

②间接成本——主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；

说明：

间接费计算如下：

重置核算法中“间接成本”的计算（3种方法）

①人工成本比例法

间接成本=人工成本×成本分配率

其中：

成本分配率=间接成本÷人工成本

②单位价格法

间接成本=工作量×单位价格（元/小时或天）

说明：

工作量与单位价格，单位应统一

③直接成本百分率法——即用“间接成本占直接成本百分率”

间接成本=直接成本×（间接成本÷直接成本）

说明：

上述“间接成本÷直接成本”称为“间接成本占直接成本百分率”

【例题】重置构建设备一台，现行市场价格每台5000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。

根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为。

重置成本=直接成本+间接成本

直接成本=50000+1000+800（300+500）=51800

间接成本=500×0.8=400

重置成本=51800+400=52200

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本的基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

指在评估资产历史成本（构建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法

计算公式为：

①资产重置成本=资产历史成本×（资产评估基准日定基物价指数/资产构建日定基物价指数）

②重置成本=历史成本×

资产环比物价指数

t1表示估价对象构建年份，t1+1表示构建的下一年；t2表示评估年份

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1＋物价变动指数）

注意：

上述“物价指数”：

（1）定基物价指数

（2）环比物价指数（3）物价变动指数；（注意区分上述三种物价指数）。

1）定基物价指数：

指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等；

如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；

年份

物价指数（%）

1999

100

2000

103

2001

106

2002

108

2003

110

2004

112

2005

115

2）环比物价指数：

是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的

物价指数；

年份

物价指数（%）

1999

-

2000

103

2001

102.9

2002

101.9

2003

101.9

2004

101.8

2005

102.7

3）物价变动指数：

指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；

说明：

上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数

【例题】某项被评估资产1996年购建，账面原值为100000元，2005年进行评估，已知1996年和2005年该类资产定基物价指数分别为100%和150%。

则被评估资产重置成本为。

被评估资产重置成本=100000×（150%/100%）=150000（元）

例题：

某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。

2007年底进行评估，该类资产在2005、2007年底定基指数110％、171.6%，则评估时该资产的重置成本为（）。

（根据09.4真题改编）

A.118.2万元

B.132.0万元

C.156.0万元

D.171.6万元

【答案】C

【解析】资产重置成本=资产历史成本×资产评估基准日定基物价指数/资产购建日定基物价指数

因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156万；

例题：

某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：

2003年20％，2004年25％，2005年27％，该资产的重置

成本为（）。

（2011.7）

A.254000元

B.300000元

C.317500元

D.381000元

【答案】D

【解析】评估对象购置时间2002年，t+1年为2003年环比物价指数120%，2004年环比物价指数125%，2005年环比物价指数127%，则评估基准日2005年重置成本：

2000000*120%*125%*127%=3810000元；

例题：

某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。

2007年底进行评估，该类资产在2005年、2006年、2007年的环比物价指数分别为10％、20％、30％，则评估时该资产的重置成本为（）。

（09.4真题）

A.118.2万元

B.132.0万元

C.156.0万元

D.171.6万元

【答案】C

【解析】评估对象购置时间2005年，t+1年为2006年，环比物价指数120%，即（1+20%），评估基准日2007年，环比物价指数130%；

重置成本=100*120%*130%=156万元

例题：

某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于（）。

A.235万元

B.240万元

C.295万元

D.350万元

【答案】A

【解析】因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29万；

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

上述公式，年产量即为生产能力

说明：

上述公式适用条件：

资产的重置成本与与其生产能力存在线性关系。

生产能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解为线性函数关系）。

反之，为非线性。

（如不存在线性关系，该方法则不能用）

【例题】某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。

现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：

被评估资产重置成本=50000×（4000/5000）=40000（元）

（4）规模经济效益指数法

当资产的重置成本与其生产能力（资产的产量等）存在非线性关系，即存在指数关系，可以采用本方法：

例题：

当规模经济效益指数为1时，规模经济效益指数法实际上就是（）。

（2009.7）

A.重置核算法

B.物价指数法

C.功能价值法

D.统计分析法

【答案】C

【解析】当规模效益指数（X）为1时，表示线性关系，就是功能价值法形式

例题：

被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。

如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，被评估资产的重置成本约为（）。

（2011.4）

A.16.10万元

B.17.35万元

C.19.20万元

D.24.00万元

【答案】A

【解析】

（二）三种贬值形式计算（掌握）

1、实体性贬值的估算（两种方法）

含义：

实体性贬值即是指资产在使用中的有形损耗（使用磨损和自然损耗），如磨损、锈蚀等。

（1）观察法（实体性成新率法）——专家打分法

实体性成新率：

资产新旧程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；发生实体性贬值（损耗）20%。

注意：

这里成新率为实体性成新率，可以通过专家估计得到。

实体性贬值额=重置成本×（1-实体性成新率）=重置成本-余值

（1）公式法

4）资产利用率=截止评估日资产累计实际使用时间/截止评估日累计名义使用时间；

注意：

正确理解资产利用率的经济含义；即资产利用效率（﹥1，超负荷、；=1，正常：

＜1开工不足；）

例题：

某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。

目前该专利权的贬值率为（）。

（2009.4）

A.66.7%

B.50.0%

C.33.3%

D.25.0%

【答案】A

例题：

设备的实体性贬值率等于（）。

（2009.7）

A.1-成新率

B.成新率-1

C.1+成新率

D.1÷成新率

【答案】A

例题：

某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。

根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时（一年按360天计算），由此可确定该资产实际已使用年限约为（）。

（2011.4）

A.8.8年

B.9.4年

C.9.6年

D.10.0年

【答案】B

【解析】实际已使用年限=（10*15*360/10*16*360）*10=9.4年

2、功能性贬值及估算

由于技术相对落后，造成资产贬值；如技术进步，使资产功能落后；

（1）净超额运营成本现值法计算功能性贬值；

思路：

因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）现值（折现）总和，即为功能性贬值；

1）选择与估价对象功能相同、但技术先进的资产；比较估价对象与所选择资产的运营成本；

2）计算估价对象与比较资产运营成本差异；

①超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本；

②净超额运营成本=超额运营成本-所得税（节约效应）

超额运营成本-超额运营成本×所得税率=超额营运成本×（1-所得税率）

3）确定估价对象剩余使用年限；

4）选择适当的折现率，计算其剩余使用年限内净超额运营成本现值，即为功能性贬值；

被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

（2）此外，资产功能性贬值也可以“超额投资成本”估算，即：

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本=超额投资成本

超额运营成本=4000*12=48000元；（税前超额运营成本）

净超额运营成本=超额运营成本-所得税=32160元；

【例题】某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表

项目

技术先进设备

技术陈旧设备

月产量

10000件

10000件

单价工资

0.80元

1.20元

月工资成本

8000元

12000元

月差异额

12000-8000=4000元

年工资成本超支额

4000x12=48000元

减：

所得税（税率33%）

15840

扣除所得税后年净超额工资

32160

资产剩余使用年限

5年

假定折现率10%，5年年金折现系数

3.7908

功能性贬值额

121912.128元

例题：

某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的折现率为10%，企业所得税率为25%。

该设备的功能性贬值约为（）。

（2009.4）

A.18435元

B.13825元

C.13586元

D.2250元

【答案】B

【解析】被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）每年净超额运营成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年

例题：

被评估设备与同类采用新技术生产的没备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25％，若折现率为10％，则该设备的功能性贬值最接近于（）。

（2010.4）

A.19万元

B.23万元

C.25万元

D.30万元

【答案】A

【解析】每年净超额运营成本=10*（1-25%）=7.5万元；功能性贬值=7.5*（P/A，10%，3）

例题：

某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为（）。

（2009.7）

A.17万元

B.48万元

C.64万元

D.98万元

【答案】B

【解析】功能性贬值=（12000*10+100000*0.5）*（1-25%）*（P/A，10%，5）=170000*（1-25%）*3.7908=483327元

3、经济性贬值及其估算

（1）经济性贬值含义：

因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；如，市场竞争剧烈（或萧条）产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上升，使产品销量下降，造成机器闲置等；

（2）区别经济性贬值和功能性贬值：

1）经济性贬值：

因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；——外部市场原因、法律政策等原因；

2）功能性贬值：

因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，由此产生的贬值。

——技术原因；

例题：

由于外部因素而不是设备内部因素所引起的达不到原有设计生产能力而导致的贬值，

称为（）。

（2009.7）

A.功能性贬值

B.技术性贬值

C.实体性贬值

D.经济性贬值

【答案】D

例题：

为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生

产能力在l万吨以下的造纸设备产生贬值。

这种贬值属于（）。

（2011.7）

A.功能性贬值

B.实体性贬值

C.破产清算贬值

D.经济性贬值

【答案】D

4、成新率及其估算

反映评估资产新旧程度的指标，一般用百分数表示；如80%表示八成新，贬值（损耗）20%；

这里对“成新率”理解：

（1）这里成新率是“评估资产价值=重置成本（全新）×成新率”中“成新率”；

（2）这里“成新率”是综合考虑三种贬值因素的成新率，是个综合性指标（综合成新率）；

（3）这里的“成新率”与前所讲“实体性成新率”不同（前者含后者）；

“成新率”计算公式

（1）观察法（专家评价，考虑三种贬值后的综合成新率）

（2）使用年限法

成新率={预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）}×100%

注意：

上述“实际使用年限”，需用“名义使用年限×资产利用率”公式计算；“预计尚可使用年限”一般已知

（3）修复费用法

成新率=1-（修复费用/重置成本）×100%=1-贬值率

1）修复费用：

将评估资产修复到全新状态，所发生的修复