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篇一：
项目投资建议书
第一部分项目背景
该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。
由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。
第二部分项目概况
一、项目区位
1.地理位置
项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米
图1：
项目所处区域位置
具体四至：
北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司
2.交通状况
（1）对外道路
北苑路：
地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里
大屯路：
地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路
安立路：
地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
（2）公共交通
项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。
二、项目现状
1.项目现状
该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：
结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。
2.土地权属
（1）该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。
（2）项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。
3.周边环境与配套
教育：
陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园
商场：
飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家
医院：
中日友好医院、慧忠医院、
运动休闲：
姜庄湖高尔夫、钱柜
文化娱乐：
炎黄艺术馆
三、项目规划条件
项目规划指标
序号项目名称数量单位性质
1土地面积12086.95平米公寓
2公寓住宅2栋34000平米在建工程
3写字楼12000平米在建工程
4配套楼4000平米违章
5共计46000平米不含违章建筑
四、转让价格及构成
（1）转让价格：
北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。
（2）转让佣金：
1000万元人民币
注：
竞价者另需提供至少1亿的资金证明。
五、项目购买方式与付款方式
1.购买股权
如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。
当然要充分留意或有债务问题。
2.购买资产
采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更
3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理
由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议（含缴纳土地款和滞纳金），又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。
4.交接方式
在中招国际拍卖公司协同法院主持下
（1）确认项目实物清单、资料清单内容
（2）按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接
5.付款方式
（1）在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。
（2）资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。
（3）暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。
第二部分市场研究
一、2008年上半年北京市总体市场分析
1.北京市场对宏观调控的反应
近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。
上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。
北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。
北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。
2.土地市场的变化
1、供应量大幅增加，居住用地居主导
据《北京市国土局2008年度土地供应计划》，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。
随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。
2、交易场面趋冷，月成交量下降
进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。
与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。
3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓
由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。
但二季度与一季度相比有所下降。
价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。
4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降
从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。
二、需求分析
1.亚奥区域支持
在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。
2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。
北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。
在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。
国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。
而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。
不仅如此，"奥运"因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：
北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。
根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区"十一五"发展规划》，奥运功能区将形成"一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区"，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。
2.需求积极因素分析
根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区"十一五"发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。
2010年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。
该区域仍将延续过去"富人区"的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。
3.需求不利因素
该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：
（1）该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能;
（2）亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度;
三、区域市场分析
表4：
亚运村周边项目销售情况表
项目名称位置类型价格（元/平米）规模（平米）装修销售情况
远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均价23000176000精装修20XX年5月10日开盘
保利香摈花园朝阳区路东侧住宅均价1950051069毛坯20XX年9月27日
准许销售面积：
44566
已签约：
26024
保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20XX年4月15日
准许销售面积：
84042
已签约：
44304
亚奥观典
国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000-25000
78121精装修一期已售完，二期近期开盘
世奥国际
中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20XX年11月18日
准许销售面积：
80399
已签约：
11679
美伦堡朝阳区科荟西路（国家森林公园以西）公寓均价1920070000精装修2008年4月12日
准许销售面积：
9188
已签约：
589
凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房
主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房
嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅
公寓均价16000600000毛坯二手房
光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房
芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000
北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000
洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700
由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。
第三部分市场定位
一、客户定位
1.目标客户来源
（1）北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。
（2）小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。
（3）亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。
（4）高科技企业、外资企业等企业中的白领。
2.目标客户特征
（1）以投资客户为主;
（2）客群的职业分类比较清晰;
（3）区域选择性较强（亚奥区域）
（4）收入稳定，大部分家庭年收入40---50万（三居客户），20---30万（两居客户）;
（5）文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重;
（6）对价格敏感度不高;
3.需求特点
（1）住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用
（2）交通便利：
车程在10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁;
（3）户型：
实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内;
（4）环境：
对于园林景观的要求比较高,追求"原生状态"，对"人工雕琢味"较浓的东西不感兴趣;
二、价格定位
1.区域当前价格
根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分规划设计
一、方案构思
1.小型商务办公综合体
作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。
2.完善的配套设计
必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。
3.原生态大型景观社区
充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。
4.原有户型需要做改动
原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。
第五部分项目开发及销售计划
一、指导思想
在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。
二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成
（1）7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案
（2）8月筹措3.4亿的转让资金
（3）8月达成债权人协议，付首期款
（4）9月开始办理资产清理交接过户
（5）10月办理相关变更手续，付二期款
（6）11月完成项目相关规划报建变更手续
三、项目开发进程（附件：
开发进程表）
（1）8月开始进驻项目，接收资产资料
（2）9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计
（3）10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场
（4）11月全面开工建设
（5）2009年2月装修完成
（6）3月竣工验收
（7）5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续
（8）5月配套绿化等工程完成
（9）6月交房
四、项目销售计划
（1）9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。
（2）1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在2008年12月底销售完毕。
（3）2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在2009年6月销售完毕。
（4）办公楼整层销售，均价18000元/平米。
（5）车位15-20万/个。
五、资金筹措计划
1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元（包括银行、土地、施工方等）合计3亿元，计划使用时间6-7月份。
2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。
3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。
计划到帐时间11-12月份。
第六部分投资收益评价
一、项目销售测算
按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。
并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即：
谨慎、一般、乐观。
谨慎方案一般方案乐观方案
项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）
公寓16000公寓18000公寓20000
写子楼16000写子楼18000写子楼20000
车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个
测算结果：
（附件：
销售收入测算表）
A、谨慎方案销售总收入69394万元
B、一般方案销售总收入77881万元
C、乐观方案销售总收入86368万元
二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）
项目转让总金额为3.3亿元。
该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。
加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。
三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）
谨慎方案一般方案乐观方案
项目项目项目
税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395
内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%
净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元
从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转
让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。
四、现金流分析与解决方案
1.现金流分析
正常开发状态的现金流
正常现金流前期资金压力大
改善现金流的运作方案一
转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。
改善现金流的运作方案二
写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。
第七部分风险评价与解决方案
一、宏观市场风险
1.房价下调的影响
08年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。
随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度的缩短销售周期。
2.债务风险
该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。
3.工程问题
该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间
4.遗留违章建筑
该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。
建议采取买下来，规划成商业经营。
第八部分结论与建议
该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。
该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。
项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。
本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。
湘江伟业（北京）投资有限公司
20XX年7月
附件
1.项目基础资料
1.1.项目立面图
2.投资测算文件
2.1.规划指标表;
2.2.静态投资测算表
2.3.开发销售计划表
2.4.正常月份现金流量表'
篇二：
建材项目投资建议书
第一章项目总论
一、项目概况
项目名称：
XXXX建材家居大市场;项目选址：
项目规模：
一期用地91亩，建筑面积12.5万平方米;项目总投资：
一期总投资人民币5.325亿元;投资商：
XXXX投资开发有限公司项目承建单位：
XXXXXXXX建设有限公司。
二、项目投资单位简介
投资开发有限公司是由浙商出资设立的专业从事商
业地产投资的企业，注册资本5000万元人民币，拥有一大批专业从事规划设计、建筑设计、施工管理、市场运营管理、成本控制管理、资本运作管理、物业管理、物流管理等多方面人才，近年来，在安徽、江苏、浙江等省投资建设各类专业商品交易市场五个，总建筑面积100万平方米。
多次获得"省级五星文明诚信市场"和"全国百强专业市场"荣誉。
三、项目背景
1.XXXXXXXX提出，XXXX要加快建设充满活力、独具魅力、创新发展，宜居宜业的现代XXXX大城市和现代产业基地，努力成为在全国有较大影响力的区域性特大城市。
全力以赴把XXXX打造成为"长三角"地区继沪、宁、杭之后的现代化"新兴中心城市"，是新兴中心城市的重要组成部分，要按照中心城区标准等高对接，建设成为现代商业发展的高地，全国著名的旅游、休闲、度假胜地和山川秀美的生态之城。
2.XXXX行政区划调整后，直接融入合肥，成为XXXX市建设现代化区域性特大城市的重要部分，为市快速发展带来了重大契机。
尤其XXXXXXXX，是XXXX市承接产业转移前沿阵地，产业发展的主引擎，创新发展的新高地，需要有与之相配套的现代服务业，以推动城市功能开发和业态繁荣，推动生产性服务业集聚发展。
四、项目建设必要性
1.国家产业政策要求加快商贸业发展。
随着中央关于促进中部崛起和承接产生转移一系列政策出台，特别是XXXX调整后，XXXX以其独特的区位优势，迎来了跨越式发展的良好机遇。
作为政府招商引资的重大项目"XXXX大市场"的兴建，对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格局，加快中心城区建设具有十分重要的作用。
2.是城市化发展的需要。
随着巢湖城市化发展，五年来市区扩展成倍，市区人口迅猛增长，居民生活水平不断提高，对居住环境和居住质量要求越来越高，多元化消费结构逐步升级，并且向环保型、品牌化高端发展，而目前XXXX没有此类消费市场，本项目建设正是为适应这种市场消费需求结构变化，以满足城市化发展中的消费需求。
3.有利于促进资源整合和产业发展。
地处丘陵地带、林业、陶土资源丰富，充分利用这此资源生产板材、木地板、家具、陶瓷、卫浴洁具将极大地提升其经济价值，建立一个集生产、商品交易、信息发布、物流配送等多功能家居建材市场，必将给产业发展带来一次革命性飞跃。
第二章市场分析
根据市场调查分析，XXXX目前仅有XXXX大市场一家经营家装材料市场。
始建于2001年，其优点在于地处市区中间，消费者购物就近方便。
其劣势也是显而易见：
一是在建设布局上缺少通、透、畅，营业面积有限，利用率低，消费者很难找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功能设施工上不配套，没有仓库，商家商品零散地存放在周边居民住宅内，甚至存放在数公里外有仓库条件的地方，增大了经销商的管理难度和管理成本，导致商品价格提高，市场没有专业停车场，物流车、购物车，从业人员交通车见缝插针，到处停放。
致使时常发生交通堵塞;三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺90%已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感，商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比合XXXX等城市同类市场高出15%以上，是目前XXXX市区商铺租金最高的地方;四是在商业管理模式上混乱，因XXXX大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近40%消费者选择到外地购物;五是市场容量小，总建筑面积仅7.2万平方米，有效经营面积仅占65%。
难以引入国家和地方众多建材家居品牌商品入驻。
综上所述，XXXX市迫切要求建设一个新的家居建材市场。
本项目建设，将以其独创的设计理念、全新的商业定位和最优化的运营方式、管理模式，使XXXX建材家居行业带来质的突变，使其成为我国中部地区行业标杆。
具有以下八大优势：
优势一：
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