沈阳市物业管理条例物业服务企业未按照合同约定提前退出的居民委员会.docx

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沈阳市物业管理条例物业服务企业未按照合同约定提前退出的居民委员会

沈阳市物业管理条例物业服务企业未按照合同约定提前退出的,居民委员会

　　篇一：

物业管理条例试题及答案

　　物业管理条例试题琼

　　一、名词解释

　　1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。

是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地

　　2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。

　　4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。

　　5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

　　6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。

　　7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

　　8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。

　　9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。

业主是所拥有物业的主人。

　　10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。

　　11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。

　　12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。

　　13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。

　　14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。

　　15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。

　　16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。

　　17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。

　　18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。

　　19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。

　　20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。

　　21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。

　　22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。

　　23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。

　　24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。

　　25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。

　　26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。

　　27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标

　　单位递交应聘申请书和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。

　　28、协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。

　　29、物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。

　　30、共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。

　　31、物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。

　　32、物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。

　　33、独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。

　　34、物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。

　　35、物业使用人——指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

　　36、装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。

　　37、专项维修资金——过去称“专项维修基金”，是指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

　　38、物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。

　　39、责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。

其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。

　　40、警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。

目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。

　　41、罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。

　　42、建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。

　　43、物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。

　　44、挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用

　　二、是非判断题

　　1、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依*科技进步提高管理和服务水平。

（√）第四条

　　2、房屋的所有权人为业主。

（√）第六条

　　3、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。

（×）答：

可以。

第十二条

　　4、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

（√）第八条

　　5、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。

（×）答：

一个。

第九条

　　6、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。

（×）答：

1/2第十二条第三款

　　7、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。

（×）答：

全体业主。

第十二条第四款

　　8、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

（×）答：

20%。

第十三条第二款

　　9、业主委员会应当做好业主大会会议记录。

（√）第十四条

　　10、业主公约对全体业主具有约束力。

（√）第十七条

　　11、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。

（×）答：

应在业主委员会委员中选举产生。

第十七条第二款

　　12、业主委员会可以从事投资和经营活动。

（×）答：

不可以从事与物业管理无关的活动。

第十九条

　　13、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。

（×）第二十四条

　　14、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

（√）第二十五条

　　15、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

（√）第三十四条

　　16、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。

（×）第四十四条

　　17、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。

（×）答：

不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条

　　18、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（√）第五十四条

　　19、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。

（×）答：

应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。

第五十五条

　　20、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。

（×）答：

10万元以上50万元以下。

第六十四条

　　21、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。

（√）第六十六条第二款

　　22、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。

（√）

　　23、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。

（×）答：

必须。

　　24、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。

（×）答：

15。

　　25、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

（√）

　　26、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。

（√）

　　27、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。

（√）

　　28、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。

（×）答：

15。

　　29、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。

（×）答：

5。

　　30、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。

（√）

　　31、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。

（×）答：

500。

　　32、《临时资质证书》有效期为两年。

（×）答：

一。

　　33、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。

（√）

　　34、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

（×）答：

本省（自治区、直辖市）。

　　35、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。

（×）答：

两。

　　36、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。

复检工作每3年进行一次。

（√）

　　37、物业管理用房的产权属于建设单位。

（×）答：

业主。

　　38、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。

（×）答：

业主。

　　39、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。

（√）

　　40、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。

（√）

　　41、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。

（×）答：

煤气管理单位。

　　42、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

（√）

　　43、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。

（√）

　　44、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。

（×）答：

还需按照规定办理有关手续。

第五十五条

　　三、填空

（一）住宅物业的建设单位未通过（招投标）的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府（房地产行政主管部门）责令限期改正，给予警告，可以并处（10万元以下）的罚款。

第五十七条

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的（所有权或者使用权）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担（赔偿责任）。

第五十八条

　　（三）违反条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令限期改正）；逾

　　期仍不移交有关资料的，对（建设单位、物业管理企业）予以通报，处（1万元以上10万元以下）的罚款。

第五十九条

　　（四）违反条例的规定，未取得资质证书从事（物业管理）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（没收违法所得），并处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照第六十条第一款规定处罚，并由（颁发资质证书的）部门吊销资质证书。

　　（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令停止违法行为），处（5万元以上20万元以下）的罚款；给（业主）造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条

　　（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理（一并）委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托（合同价款30％以上50％以下）的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门（吊销资质证书）。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的（维修、养护），剩余部分按照（业主大会）的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条

　　（七）违反条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回（挪用的专项维修资金），给予（警告），没收违法所得，可以并处（挪用数额2倍以下）的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的（刑事责任）。

第六十三条。

　　（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的（物业管理用房）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令（限期改正），给予警告，没收（违法所得），并处（10万元以上50万元以下）的罚款。

第六十四条

　　（九）未经（业主大会）同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（1万元以上10万元以下）的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内（物业共用部位、共用设施设备）的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十五条

　　（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内（道路、场地），损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人违反的，处（1000元以上1万元以下）的罚款；单位违反的，处（5万元以上20万元以下）的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条

　　（十一）业主（逾期）不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向（人民法院）起诉。

第六十七条

　　（十二）业主以（业主大会或者业主委员会）的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法（追究刑事责任）；尚不构成犯罪的，依法给予（治安管理）处罚。

第六十八条

　　（十三）国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府（房地产行政）主管部门或者（其他有关行政管理）部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行（监督管理）职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（行政处分）。

第六十九条

　　（十四）国家鼓励物业管理采用（新技术、新方法），依*（科技进步）提高管理和（服务）水平。

第四条

　　（十五）（国务院建设行政主管部门）负责全国物业管理活动的监督管理工作。

第五条（十六）业主大会应当（代表和维护）物业管理区域内全体业主在（物业管理活动）中的合法权益。

第八条

　　（十七）物业管理区域的划分应当考虑物业的（共用设施设备）、（建筑物规模）、（社区建设）等因素。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第九条第二款

　　（十八）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（1／2以上）通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，（选聘和解聘物业管理企业），专项维修资金使用和（续筹方案）的决定，必须经物业管理区域

　　内全体业主所持投票权2／3以上通过。

第十二条第三款

　　（十九）住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（居民委员会）。

业主委员会应当做好（业主大会会议记录）。

第十四条

　　（二十）业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府（房地产行政主管）部门备案。

第十六条

　　（二十一）业主委员会委员应当由（热心公益事业）、（责任心强）、（具有一定组织能力）的业主担任。

第十六条

　　第二款

　　（二十二）业主大会议事规则应当就业主大会的（议事方式）、（表决程序）、（业主投票权确定办法）、（业主委员会的组成和委员任期）等事项作出约定。

第十八条

　　（二十三）在物业管理区域内，业主大会、（业主委员会）应当积极配合相关（居民委员会）依法履行（自治管理）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（指导和监督）。

第二十条第二款

　　（二十四）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，（业主的共同利益），（业主应当履行的义务），（违反公约应当承担的责任）等事项依法作出约定。

第二十二条

　　（二十五）建设单位应当在（物业销售）前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订（物业买卖合同）时，应当对遵守业主临时公约予以（书面承诺）。

第二十三条

　　（二十六）国家提倡建设单位按照（房地产开发与物业管理）相分离的原则，通过（招投标）的方式选聘（具有相应资质）的物业管理企业。

第二十四条

　　（二十七）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、（业主委员会）与（物业管理企业）签订的物业服务合同生效的，（前期物业服务合同）终止。

第二十六条

　　（二十八）物业管理企业承接物业时，应当对（物业共用部位）、（共用设施设备）进行（查验）。

第二十八条

　　（二十九）建设单位应当按照国家规定的（保修期限）和（保修范围），承担（物业）的保修责任。

第三十一条

　　（三十）国家对从事物业管理活动的企业实行（资质管理）制度。

具体办法由（国务院建设行政主管）部门制定。

第三十二条第二款

　　（三十一）物业服务收费应当遵循（合理、公开）以及（费用与服务水平）相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照（国务院价格）主管部门会同（国务院建设行政主管）部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条

　　（三十二）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（最终用户）收取有关费用。

第四十五条

　　（三十三）物业管理企业应当协助做好（物业管理区域内）的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（救助）工作。

第四十七条第一款

　　（三十四）县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（业主）、（业主委员会）、（物业使用人）和（物业管理企业）在物业管理活动中的投诉。

第四十九条

　　（三十五）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内（相关管线）和（设施设备维修、养护）的责任。

第五十二条

　　（三十六）专项维修资金收取、使用、（管理的办法）由（国务院建设行政主管）部门会同（国务院财政）部门制定。

第五十四条第三款

　　四、问答题

　　1、《物业管理条例》于何时颁布，何时施行，标志着什么？

　　答：

《物业管理条例》于XX年6月8日由国务院第379号令颁布，于XX年9月1日施行。

《条例》的颁布与实施，标志着我国物业管理行业进入了依法管理的轨道，必将有力地促进我国物业管理行业的健康、有序发展。

　　篇二：

沈阳物业管理条例解读

　　沈阳物业管理条例解读

　　停在小区的爱车被脱落的墙皮砸了，找物业公司不管，找业主赔又纠缠不清。

咋办？

由保险公司直接赔偿。

11月4日，市房产局物业管理处处长陈全表示。

当日，市人大组织召开新闻发布会，《沈阳市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于明年1月1日起施行。

该条例明确规定将公众责任保险费用纳入物业服务费中，并要求每年定期公布相关物业项目收支情况。

同时规定，临时水、电房不得交付使用。

　　该条例还规定了哪些重要内容？

对物业公司及业主又赋予了哪些权利及义务？

陈全对此进行了详细解读。

　　个人可申请成立业委会

　　《条例》规定，物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。

　　■解读：

相关数据显示，目前，沈阳的物业小区占70%左右，但全市只有10%左右的小区成立了业主委员会。

《条例》出台后，业主均有权利向相关部门申请成立业主大会，也可以个人提出申请。

对于

　　无业主申请的小区，街道办事处、乡镇政府要出面组织成立业主大会筹备组，其中业主代表人数不能低于筹备组总人数的2/3，筹备组自业委会成立并依法备案起自行终止。

　　临时水电房将不得交付

　　《条例》规定，新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县（市）房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

　　■解读：

目前，很多交付使用的住宅，依然在用临时水、临时电，一些小区就常常出现供电线路不稳定，而导致家用电器频频被烧坏的情况。

《条例》出台后，对于新建住宅使用临时水、临时电，道路未铺好，绿化未完善等未达到使用标准的，不得交付使用。

对此，相关部门会通过颁发合格证等形式告知消费者，以防止物业“带病”进入消费市场，给住户带来麻烦。

　　物业费中含公众责任险

　　《条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。

物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、

　　物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。

物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

　　■解读：

住户家中发水导致电梯停运；墙皮脱落砸到私家车只要交纳了公众责任保险，就可由保险公司直接赔偿。

《条例》明确将公众责任保险纳入物业费，就是为了避免一旦出现类似情况纠缠不清，迟迟不能处理。

公众责任保险的保险责任，包括被保险人在保险期内、在