南京中心XX置业公司风险应对案例.docx

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南京XX置业公司风险应对案例

一、企业基本情况

XX房地产开发企业成立于2006年12月20日，外资企业100%控股，经营范围：

房地产开发建设、自建商品房销售租赁，租售后物业管理及配套服务；自建酒店式公寓经营管理及相关服务。

该房地产企业在2006年12月27日以24．05亿元的价格竞得的河西地块。

用地总面积353126．5平方米，教育用地面积32000平方米，基本社区中心用地面积15000平方米，实际出让面积30万平方左右；规划用地性质为居住、商业、办公、娱乐、酒店。

其母公司是新加坡外商独资企业。

关联企业包括XX投资（南京）有限公司，南京XX房地产开发有限公司，XX置业（苏州）有限公司，南京XX物业管理有限公司，南京XX商业管理有限公司等。

二、应对准备

应对准备阶段主要完成检查告知（涉税资料报送）、数据准备、技术准备、知识准备、案头分析、预案编制和项目竞标等工作。

（一）涉税资料报送

按照房地产行业特点，梳理企业应报送的相关资料，要求企业提供。

（二）数据准备

1、内部资料：

从内部征管系统获取企业基本申报信息，从风险平台获取企业风险指标等信息。

2、外部资料：

从规划局网站获取项目土地规划使用公示情况，从南京网上房地产获取项目上网销售备案信息，从365淘房网获取项目装修价格、销售单价等信息，从南京工程造价网获取项目建设同期同类建筑造价信息，从企业官网了解企业发展历程、管理风格、大事记等信息，从房地产论坛获取业主住房体验反馈等信息，从wind数据库获取行业分析指标等。

3、技术准备：

了解企业销售、成本控制使用明源软件系统，财务核算使用金蝶财务软件。

4、知识准备：

大家研讨房地产行业税收政策，中心购买房地产行业会计实务、房地产行业稽查案例供大家学习，中心邀请省局所得税处领导讲解房地产行业税收政策、事务所房地产行业审计专家传授要点、地税房地产应对专家讲授实战经验。

（三）项目竞标

按照南京中心项目竞标管理办法，中心人员自由组合、编制工作预案，进行项目竞标。

王士花、刘彦君、孙逸飞组建的竞标小组获胜，取得本户应对资格。

在竞标团队的基础上考虑人员特长、年龄、回避制度，组建应对小组，最终确定由王士花任组长，蔡德春、刘彦君、孙逸飞为组员组成本户风险应对项目团队。

三、案头分析

从企业所得税申报表和财务报表入手，对企业的整体税收风险进行分析。

结合风险平台内的异常数据和行业普遍风险点对单项数据进行重点分析，并综合运用外网信息数据，进行内外网信息的分析比对工作，在此基础上得出企业可能存在的风险点。

（一）整体分析

表1：

所得税申报表整体分析表

单位：

万元

　项目

2010

2011

2012

2013

2014

应纳所得税额

11854.94

9742.51

37527.66

8427.34

36336.56

营业收入

3434.14

369913.94

362671.53

100679.53

339723.14

营业成本

0.00

252725.95

181937.19

50726.92

166983.61

销售费用

1999.86

2883.96

2150.35

2610.30

2855.02

管理费用

2534.19

2329.37

2663.72

3219.00

3306.10

财务费用

-31.46

-305.05

30.02

-297.48

-597.35

利润总额

-1272.62

87389.70

145899.15

36813.96

107073.92

所得税贡献率

345.21%

2.63%

10.35%

8.37%

10.70%

毛利率

100.00%

31.68%

49.83%

49.62%

50.85%

销售费用占收入比

58.23%

0.78%

0.59%

2.59%

0.84%

管理费用占收入比

73.79%

0.63%

0.73%

3.20%

0.97%

财务费用占收入比

-0.92%

-0.08%

0.01%

-0.30%

-0.18%

分析：

1、2013年期间费用与营业收入占比异常；

2、2013年企业所得税贡献率偏低，存在异常。

表2：

资产负债表整体分析表

单位：

万元

项目

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

　　货币资金

64091.40

98631.93

84280.07

162944.21

107602.07

　　应收利息

200.35

3384.14

0.00

2426.94

8878.81

　　其他应收款

4618.05

10324.54

190943.45

25041.63

7050.37

　　存货

444510.08

335054.27

235310.51

228843.51

212684.78

　　长期股权投资

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

　　短期借款

30000.00

20000.00

0.00

0.00

0.00

　　应付帐款

1577.23

33497.94

43322.92

23385.83

71398.54

　　预收帐款

299271.47

78557.06

16790.48

253103.53

164309.97

　　应付工资

1321.09

780.11

820.27

882.35

997.19

　　其他应付款

3224.86

3752.09

3391.22

3466.76

3885.36

　　其他流动负债

0.00

0.00

0.00

86.07

26.25

　　长期借款

38000.00

24000.00

0.00

43000.00

20000.00

分析：

1、期末账面存货金额较大，关注其与营业成本的变动情况；

2、2012年应收利息金额为0，与其他年度相比异常，同时其他应收应付款金额较大，关注其往来资金情况。

（二）收入分析

1、收入明细分析

表3：

企业所得税收入明细分析表

单位：

万元

项目

2010

2011

2012

2013

2014

一、销售（营业）收入合计

111450.86

448472.31

362671.53

336759.33

339723.14

（一）营业收入合计

3434.14

369913.94

362671.53

100679.53

327939.04

1.主营业务收入

0.00

363133.73

362187.86

100679.53

327939.04

（1）销售货物

0.00

363133.73

353842.77

96054.49

327939.04

（2）提供劳务

0.00

0.00

0.00

709.80

0.00

（3）让渡资产使用权

0.00

0.00

8345.09

3915.24

0.00

其他业务收入

3434.14

6780.20

483.67

0.00

11784.10

（4）其他

3434.14

6780.20

483.67

0.00

11784.10

（二）视同销售收入

108016.71

78558.38

0.00

236079.80

0.00

（3）其他视同销售收入

108016.71

78558.38

0.00

236079.80

0.00

分析：

（1）让渡资产使用权收入异常。

该科目2012、2013年有发生额，其他年度无金额不符合租金收入的正常情况，需关注其变化原因；

（2）视同销售收入2012、2014年无发生额，当期存在预售收入，关注其变化原因。

2、收入申报数据内外网比对分析

表4：

申报收入与外网采集数据比对

单位：

万元

2010-2014年申报主营收入

项目可售总价（含车位收入）

差额

1175938.62

1434326.07

-258387.46

注：

项目可售总价取自网上房地产数据

分析：

申报收入小于网上房地产采集的销售情况统计的收入258387万元，存在少申报收入的风险。

（三）成本分析

1、成本结构分析

按照企业提供的开发成本相关数据对企业成本结构进行初步分析，了解企业成本对象确定原则，成本支出核算方法等内容。

表5：

开发成本科目余额表

单位：

万元

科目名称

期初余额

本期发生额

借方

贷方

借方

贷方

开发产品（已完工物业）

42,487.72

10,794.00

49,856.00

开发产品（已完工物业）_房屋

40,314.22

0.00

38,757.50

开发产品（已完工物业）_车位

2,173.50

10,794.00

11,098.50

开发成本（发展中物业）

128,886.72

106,430.91

13,511.83

开发成本（发展中物业）_基础设施费

24,588.16

8,161.19

0.00

开发成本（发展中物业）_预结成本（只适用于已完工项目）

469,814.63

-15,460.94

13,511.83

开发成本（发展中物业）_预结成本（只适用于已完工项目）_房屋

469,814.63

-15,460.94

-9,892.67

开发成本（发展中物业）_预结成本（只适用于已完工项目）_房屋_土地开发费

178,431.11

0.00

1,043.68

分析：

（1）企业完工产品区分房屋和车位，但在成本归集环节（科目--发展中物业）未区分成本对象，应关注企业车位成本的核算方法。

（2）企业开发成本科目中出现预结成本的明细科目核算已完工项目。

按照税法规定，计税成本应为实际发生的成本（可预提部分除外），企业使用预结成本科目时是否符合税法规定应予以关注。

2、单位成本比较分析

根据企业提供的资料，我们对项目的分期单位成本进行了分析，掌握企业分项目单位成本的变化情

表6：

分项目单位成本变化表

单位：

元

项目

2012

2013

2014

面积

成本

单位成本

面积

成本

单位成本

面积

成本

单位成本

一期

233.76

2498222.64

10687.126

162.99

1,741,904.08

10687.184

二期

153721.43

1739869728

11318.329

12117.26

138045158

11392.44

309.22

3,522,770.30

11392.44

三期

127287.98

1703514129.53

13383.15

分析：

（1）企业分期的单位成本呈现上升趋势，基本符合经济发展的规律，企业土地成本已锁死，需关注其他变动较大的建安成本；

（2）以二期为例，2012-2014年单位成本基本无变动，企业应发生工程后期结算和零星支出，单位成本