景洪城规划区和勐养镇等九个乡镇土地分类定级.docx
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景洪城规划区和勐养镇等九个乡镇土地分类定级
《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）》听证会听证报告
景洪市国土资源局
2018年4月10日
一、听证事由
对《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）》编制成果是否可行，听取社会各方面的意见和建议。
二、听证会举行的时间、地点、参加人
听证会于2017年11月24日星期五上午8:
30在景洪市锦都培训中心二楼会议室举行，参加的人员有：
（一）听证主持人
罗从元景洪市国土资源局副局长
（二）听证人（决策发言人）
李正明景洪市国土资源局耕地保护和土地利用股长
邓秋生景洪市国土资源局政策法规股长
（三）听证监察人
张娅市政府督察室
（四）听证陈述人（听证代表）
黄有强景洪市财政局副局长（景洪市人大代表）
储家繁景洪市国土资源勘测规划所（景洪市政协委员）
玉涛西双版纳州旅游度假区管委会国土分局
付红景洪市工业园区管委会国土分局
邹古月景洪市人民政府法制办公室
黄博景洪市住房和城乡建设局
古永红景洪市发展改革和工业信息化局
于钧景洪市统计局
曾令清景洪市土地评估事务所
李树生允景洪街道办事处主任
赵坤勐养镇国土资源管理所所长
岩燕勐龙镇人民政府副镇长
岩香甩勐罕镇人民政府宣传委员
李兴勇景哈乡国土资源管理所
苏有兰景洪市景讷乡人民政府副乡长
刘志刚景洪市普文镇人民政府副镇长
王毅景洪市勐旺乡人民政府副乡长
肖和华基诺乡国土资源管理所
李忠华嘎洒旅游度假区管理委员会副书记
杨社利澜沧江民族风情旅游度假区管委会
孙贵荣景洪农场管委会党委副书记
王志伟景洪市勐养农场管理委员会主任
黄东景洪市东风农场管理委员会规划建设土地所长
谭群群橄榄坝旅游度假区管理委员会
杨庆武景洪市大渡岗农场管理委员会
蒋路晋云南律政律师事务所律师
饶海俊景洪市城市投资开发有限公司副总经理
兰永卫西双版纳海诚旅游发展有限公司副总经理
缪科西双版纳云投建设泛亚置业有限公司
袁亚萍西双版纳路南山雨林度假开发有限公司
吴学志景洪鸿曦房地产开发经营有限公司
（五）听证记录人
沙凌记录员
（六）旁听人
董智娟、郑晓娟、赵虎
本次共有40人参加听证会，其中听证代表31人。
三、听证代表的主要意见及理由
会上，各位听证代表以认真负责的态度畅所欲言，各抒己见，对工作的必要性、可行性及相关问题进行了深入的分析和论证，充分发表了各自的意见和建议，主要意见：
1.建议土地开发程度，红线范围内和范围外在一起；
2.普文镇工业用地的地价偏高，建议综合评定后再确定地价；
3.建议把天然气纳入通达条件；
4.建议根据现房房价调整基准地价的增长幅度，土地价格上涨导致开发成本增高，希望维持上次的基准地价；
四、决策发言人的主要意见及理由
针对听证代表的意见，决策发言人景洪市国土资源局副局长、耕地保护和土地利用股股长就代表提出的意见，结合《景洪市国土资源局关于举行《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）的编制过程，答辩陈述如下：
1.介绍了《景洪市国土资源局关于举行《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地分类定级和基准地价更新（草案）编制的基本情况；
2.重点说明了我市各乡镇的发展情况，并承诺结合代表的意见修改定级范围和定价范围。
五、听证会评议情况和听证意见、建议的采纳情况
听证会就听证代表提出的意见、建议进行了评议，我局采纳了听证代表提出的调整了普文镇工业用地基准地价建议值；调整了九个乡镇的公共管理与公共服务用地基准地价建议值，修改《景洪市城区与勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果》工作报告，将土地定级与基准地价更新测算成果的报送审查，进一步规范土地市场体系，加强地价管理，充分发挥地价在调控土地市场中的作用。
附件：
1.《景洪市国土资源局关于举行《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级和基准地价更新测算成果（草案）（修改稿）
2.关于举行《景洪市国土资源局关于举行《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级和基准地价更新测算成果（草案）》听证会的说明
3.关于《景洪市国土资源局关于举行《景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级和基准地价更新（草案）（听证稿）主要内容的说明
4.听证会参会人员名单
附件1
景洪市城区与和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新
测算成果（草案）
工
作
报
告
云南优化不动产评估咨询有限公司
2018年3月23日
目录
一、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果8
二、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果》的说明17
1、项目组织和开展情况17
2、基准地价更新的技术路线17
（1）土地定级技术路线17
（2）土地估价技术路线17
3、基准地价更新外业调查介绍18
4、基准地价更新内业测算流程19
（1）工作底图及定级范围的确定19
（2）地价定义19
（3）土地定级21
（4）土地估价21
5、基准地价更新成果及变化比较24
一、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算成果
表1-1景洪市城市规划区土地定级与基准地价建议值
名称
定级
类型
土地类型
商服用地定级
住宅用地定级
工业用地定级
景洪市
土地
级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
土地级别
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
3125
208.33
2145
143.00
工业规划限制区
--
--
Ⅱ级
2380
158.67
1568
104.53
Ⅰ级
487
32.47
Ⅲ级
1692
112.80
1096
73.07
Ⅱ级
446
29.73
Ⅳ级
1164
77.60
810
54.00
Ⅲ级
347
23.13
Ⅴ级
680
45.33
508
33.87
Ⅳ级
297
19.80
低丘缓坡
商服用地
住宅用地
工业用地
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
天河项目区
680
45.33
508
33.87
285
19.00
景大项目区
680
45.33
508
33.87
276
18.40
光华项目区
680
45.33
508
33.87
285
19.00
路南山项目区
680
45.33
508
33.87
270
18.00
表1-2公共服务项目用地社会经济效应趋同用途表
趋同
用途
商服用途
住宅用途
工业用途
公共服务项目用地分类
营业类公共服务项目用地：
医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地；
办公类公共服务项目用地：
机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地；
基础设施类公共服务项目用地：
公用设施用地、公园与绿地、社会福利用地；
表1-3景洪市城市规划区公共服务用途基准地价测算结果汇总表
用途
级别
营业类公共服务用途
办公类公共服务用途
基础设施类公共服务用途
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
Ⅰ级
2501
166.73
1713
114.20
539
35.93
Ⅱ级
1931
128.73
1282
85.47
516
34.40
Ⅲ级
1399
93.27
924
61.60
474
31.60
Ⅳ级
973
64.87
687
45.80
368
24.53
Ⅴ级
593
39.53
452
30.13
316
21.07
表1-4景洪市城市规划区各定级类型土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地
级别
面积
（公顷）
主要分布范围
商服用地定级
Ⅰ级
578.53
东以澜沧江为界；南以勐海路为界；西以王震路为界；北至景洪大桥、以勐泐大道北段、宣慰大道西段为界的区域。
Ⅱ级
1162.21
澜沧江以北：
北至景洪大桥；东以澜沧江路为界；南至告庄西双景；西以澜沧江为界。
澜沧江以南：
北至景洪大桥包含市一中、州一中、军分区、职业技术学校；南边以山水云天小区、世纪金源为界；西边以勐海路西段为界包括盛世华府小区等周边区域。
Ⅲ级
2309.23
澜沧江以北：
澜沧江路至规划环城路之间区域、包括州烟草公司、昆曼运输公司市交警支队、市邮电局、市农业局等
澜沧江以南：
万达度假区、曼回索、么龙路两侧、机场高速东侧、紫金花园、嘎洒、菩提大道、曼弄枫、曼景法等周边区域。
Ⅳ级
3551.51
澜沧江以北：
规划景打路至规划环城路之间区域、包括省农垦总局第一职工医院等区域以及西景线两侧建成区。
澜沧江以南：
清泉路两侧、俊都、万达主题乐园、机场片区、曼回粉、大佛寺、曼贺纳、雨林澜山等周边区域。
Ⅴ级
4752.45
除Ⅰ-Ⅳ级区域外的定级范围内其他区域
住宅用地定级
Ⅰ级
1225
东以澜沧江为界；南以流沙河为界；西以勐海路为界；北至景洪大桥、以勐泐大道北段、宣慰大道西段为界包括市一中、州一中、军分区、职业技术学校的区域。
Ⅱ级
1261.58
澜沧江以北：
北至市农垦医院；东以澜沧江路为界；南至；告庄西双景；西以澜沧江为界。
澜沧江以南：
北至乾龙房地产；南边以雨林大道为界；西至紫金花园、龙泽园小区版纳职业技术学院等周边区域。
Ⅲ级
3094.11
澜沧江以北：
澜沧江路至规划环城路之间区域、包括州烟草公司、昆曼运输公司市交警支队、市邮电局、市农业局等
澜沧江以南：
俊都、万达度假区、曼回索、曼阿线两侧、流沙河流经区域、机场高速两侧、嘎洒、菩提大道、曼弄枫、曼景法、雨林澜山等周边区域。
Ⅳ级
2288.42
澜沧江以北：
规划景打路至规划环城路之间区域、包括省农垦总局第一职工医院等区域以及西景线两侧建成区。
澜沧江以南：
清泉路北侧、万达主题乐园、曼沙村、175县道西侧、曼西、曼真、曼回粉、大佛寺、曼贺纳等周边区域。
Ⅴ级
4485.04
除Ⅰ-Ⅳ级区域外的定级范围内其他区域
工业用地定级
规划限制区
714.64
北以庄洪路为界；东以勐海路东段为界；南以勐海路中段为界；西以民航路为界；另包括告庄西双景片区、世纪金源片区、万达度假区
Ⅰ级
919.38
澜沧江以北：
北至是农垦医院；东以景亮路为界；南至曼斗；西以澜沧江为界。
澜沧江以南：
东以澜沧江为界；北至景洪大桥包含市一中、州一中、军分区、职业技术学校；南至山水云天小区版纳佛教协会；西边以勐海路西段为界包括南春车市、盛世华府小区等周边区域。
Ⅱ级
3463.57
澜沧江以北：
景亮路至澜沧江路之间区域、包括曼各路、景勉路、港口路、团山老寨等
澜沧江以南：
曼回索、曼阿线两侧、流沙河流经区域、机场片区、嘎洒、曼弄枫、曼景法等周边区域。
Ⅲ级
2465.60
澜沧江以北：
澜沧江路至规划景打路之间区域、包括省农垦总局第一职工医院、州烟草公司、昆曼运输公司、市交警支队、市邮电局、市农业局等区域以及西景线两侧建成区。
澜沧江以南：
清泉路两侧侧、俊都、万达主题乐园、175县道西侧、曼景栋、曼西、曼真、曼回粉、大佛寺、曼贺纳、雨林澜山等周边区域。
Ⅳ级
4790.92
除规划限制区和Ⅰ-Ⅲ级区域外的定级范围内其他区域
表1-5景洪市橄榄坝（勐罕、景哈）土地定级与基准地价
建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务项目用地
工业用地
橄榄坝
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
895
59.67
618
36.13
450
30.00
423
28.20
Ⅱ级
570
38.00
464
26.67
358
23.87
337
22.47
Ⅲ级
382
25.47
318
21.267
298
19.87
281
18.73
表1-6景洪市橄榄坝（勐罕、景哈）土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地
级别
面积
（公顷）
主要分布范围
综合
定级
Ⅰ级
212.33
镇卫生院、农场医院、龙凤大酒店、傣族园大门、勐罕镇政府、勐罕镇中学、景哈中学、景哈镇政府、景哈幼儿园等周边区域
Ⅱ级
715.57
德馨把、菩提岛度假酒店、曼嘎村、傣族园、曼洪完小、曼光等周边区域
Ⅲ级
534.99
除Ⅰ-Ⅱ级区域外的定级范围内其他区域
表1-7景洪市勐养镇集镇规划区土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务项目用地
工业用地
勐养镇
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
756
50.40
600
35.33
433
28.87
407
27.13
Ⅱ级
495
33.00
423
25.00
341
22.73
321
21.40
Ⅲ级
332
22.13
301
20.07
282
18.80
265
17.67
表1-8景洪市勐养镇土地综合定级土地级别分布范围
及面积表
定级类型
土地
级别
面积
（公顷）
主要分布范围
综合
定级
Ⅰ级
186.21
高速收费站、国土所、中心小学、七彩国际、财富广场、景洪三中、勐养镇人民政府、客运站、农场公租房等周边区域
Ⅱ级
747.28
曼介去、小勐养收费站以北、兰磨线及小磨高速公路等周边区域
Ⅲ级
805.88
包括曼纳庄、榕树农场、曼景坎、曼庄等定级范围内除Ⅰ级、Ⅱ级范围以外的区域
表1-9景洪市勐龙镇集镇规划区土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务项目用地
工业用地
勐龙镇
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
648
43.20
450
30.00
399
26.60
375
25.00
Ⅱ级
387
25.80
351
23.40
307
20.47
289
19.27
Ⅲ级
300
20.00
265
17.67
248
16.53
233
15.53
表1-10景洪市勐龙镇集镇规划区土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地级别
面积（公顷）
主要分布范围
综
合
定
级
Ⅰ级
60.55
布朗路、勐龙街、卫生院、敏捷幼儿园、镇政府、派出所、万客隆超市、农贸市场、水管站等区域
Ⅱ级
137.62
烈士陵园、景尖村、允大公路两侧等区域
Ⅲ级
405.79
包括勐龙中心小学、景洪二中等区域定级范围内除Ⅰ级、Ⅱ级范围以外的区域
表1-11景洪市普文镇土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务用途
工业用地
普文镇
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
600
40.00
436
29.07
377
25.13
355
23.67
Ⅱ级
378
25.20
335
22.33
286
19.07
269
17.93
Ⅲ级
275
18.33
242
16.13
227
15.13
213
14.20
表1-12景洪市普文镇集镇规划区土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地级别
面积（公顷）
主要分布范围
综
合
定
级
Ⅰ级
59.36
镇政府、卫生院、普文中心学校、农贸市场、客运站、普文酒店、水管站等区域
Ⅱ级
343.06
城子村、四季花城、敬老院、普文农场、普文茶厂等区域
Ⅲ级
1912.48
包括昆磨高速两侧等区域定级范围内除Ⅰ级、Ⅱ级范围以外的区域
表1-13景洪市大渡岗乡土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商业用地
住宅用地
公共服务用途
工业用地
大渡岗乡
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
562
37.47
411
27.39
363
24.20
341
22.73
Ⅱ级
365
24.33
320
21.31
272
18.13
256
17.07
Ⅲ级
270
18.00
228
15.20
213
14.20
200
13.33
表1-14景洪市大渡岗乡集镇规划区土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地级别
面积（公顷）
主要分布范围
综
合
定
级
Ⅰ级
52.82
乡政府、大渡岗中学、大渡岗中心学校、农贸市场、客运站、茶厂医院、大渡岗农场、邮政所等区域
Ⅱ级
217.63
大渡岗茶厂、华利山庄、茶园宾馆等区域
Ⅲ级
190.22
定级范围内除Ⅰ级、Ⅱ级范围以外的区域
表1-15景洪市景讷乡土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务项目用地
工业用地
景讷乡
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
500
33.33
405
27.00
348
23.23
327
21.80
Ⅱ级
358
23.87
318
21.20
257
17.14
242
16.13
Ⅲ级
262
17.47
212
14.13
198
13.22
186
12.43
表1-16景洪市景讷乡集镇规划区土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地级别
面积（公顷）
主要分布范围
综
合
定
级
Ⅰ级
75.37
乡政府、客运站、卫生院、国土所、小学、中学、文体广场、家和超市、心联心超市等区域
Ⅱ级
225.83
曼盖、曼窝等区域
Ⅲ级
275.17
定级范围内除Ⅰ级、Ⅱ级范围以外的区域
表1-17景洪市基诺乡土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务用途
工业用地
基诺乡
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
482
32.13
400
26.67
342
22.80
321
21.40
Ⅱ级
350
23.33
315
21.00
251
16.73
236
15.73
Ⅲ级
255
17.00
205
13.67
192
12.80
180
12.00
表1-18景洪市基诺乡集镇规划区土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地级别
面积（公顷）
主要分布范围
综
合
定
级
Ⅰ级
23.97
乡政府、客运站、卫生院、国土所、文化广场、信用社、林业站、变电站等区域
Ⅱ级
51.49
茶厂、基诺民族小学、基诺中学、幼儿园等区域
Ⅲ级
48.93
定级范围内除Ⅰ级、Ⅱ级范围以外的区域
表1-19景洪市勐旺乡土地定级与基准地价建议值
名称
定级类型
土地类型
商服用地
住宅用地
公共服务用途
工业用地
勐旺乡
土地级别
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
元/M2
万元/亩
Ⅰ级
475
31.67
380
25.33
336
22.40
316
21.07
Ⅱ级
312
20.80
261
17.40
245
16.33
230
15.33
表1-20景洪市勐旺乡集镇规划区土地综合定级土地级别
分布范围及面积表
定级类型
土地级别
面积（公顷）
主要分布范围
综
合
定
级
Ⅰ级
61.10
乡政府、卫生院、文化站、派出所、农贸市场、勐旺中学、南方电网等区域
Ⅱ级
177.15
定级范围内除Ⅰ级范围以外的区域
二、景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地
定级与基准地价更新测算成果》的说明
1、项目组织和开展情况
根据国土资源部、省、市政府的要求，在景洪市市委、市政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，景洪市国土资源局、云南优化不动产评估咨询有限公司于2017年4月共同组成相关课题组，开展了景洪市城市规划区和勐养镇等九个乡（镇）土地定级与基准地价更新测算工作。
课题组自2017年4月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2017年8月提交了初步成果，历时4个月。
期间西双版纳州国土资源局和景洪市国土资源局多次举行的基准地价初步成果意见征询会，提出了很多有针对性、发展性并与实际情况紧密相结合的宝贵意见和建议，作业单位对此进行调整和完善，包括景洪市城市规划区及各乡镇的级别价格、级别面及定级范围的调整。
于2017年9月底再次提交最终修改的成果，2017年11月底进行听证评审，根据与会听证代表相关建议和意见进行了调整，现为修改完善后的成果。
2、基准地价更新的技术路线
（1）土地定级技术路线
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，我们确定在本次土地级别评定工作中，采用“因素分值和级差收益测算（市场价格定级方法）”的技术路线，其中定级单元划分、分值计算、土地级初步划分采用“坐标网点综合分值法”，运用地理信息系统技术在微机中完成；土地级差收益测算用线性模型或非线性模型在微机中完成。
（2）土地估价技术路线
根据《城镇土地估价规程》要求，基准地价的评估和更新可采用三种技术途径：
1、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考测算；
2、以土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），以市场交易地价资料为依据测算。
3、以土地定级或均质地域为基础，利用标准宗地价格（标定地价）或地价指数更新基准地价。
在土地定级的基础上，利用土地收益资料测算土地级基准
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