户型设计的逻辑.docx

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户型设计的逻辑

户型设计的逻辑<1>——万恶的容积率

当写下“户型设计的逻辑”这个标题时，我发现给自己挖了一个坑，一个很大很深的深坑。

怎么办？

跳还是不跳？

正在思考，不知谁在后面踹了我一脚。

好吧，既然跳了，姿势一定要优美！

读过之前的《从版图两极看户型差异》哈尔滨，上海，深圳三篇文章的朋友都知道：

户型设计的逻辑是一个多维度，动态的逻辑。

首先，开发商有开发商的逻辑：

容积率，均好性，需求层次都是开发商要重点要考虑的。

今天我们先来谈谈容积率。

企业经营为盈利，经过惨烈的招拍挂，楼板价格高高在上。

怎么办？

用足每一寸土地，使利益最大化，这是再正常不过的想法。

当然也有比较文艺的开发商，讲究舒适的生活品质。

或许看到生活品质你乐了，这不还挺有社会责任感的嘛。

又图样图森破了吧，开发商对生活品质的追求，目的是为了项目能卖出更高的溢价！

以下是开发商常用的容积率模型：

可以看出，开发商对容积率的研究是不遗余力的。

他们的终极目的是为了这个，通过提升项目品质将高容积率的产品卖出低容积率的价格。

只是顶着文艺范的头衔,不太方便承认罢了。

开发商的小算盘呐，那是打得精得很啊！

接下去，我们从设计开发的角度来解析一下户型设计的困惑。

其实在土地获取前，开发商对地块的基本数据已经展开研究。

多少楼板价，做什么样的产品，开发周期等等都已经了然于心。

产品设计的流程基本是这样：

容积率研究→强排总图（规划设计）→方案设计（建筑设计含户型设计，景观设计等）→施工图设计（很多，略）

1.容积率研究，土地获取前的前置工作。

成熟开发商可以根据不同地区形成标准化的研究成果，以便快速反复运用。

2.规划设计，排总平面，建筑形体，户型配比，景观道路等的初步规划。

3.方案设计：

建筑，景观，户型，结构，机电，暖通等。

成熟一点的模式，精装修设计介入建筑设计阶段。

对户型进深度优化优化，倒逼建筑设计调整图纸。

这个阶段对户型的好坏非常重要，牵扯的利益非常多。

户型的变化常常影起建筑外轮廓的变化从而导致楼栋间距，日照，容积率等变化。

会涉及施工图与报规图纸不符等等麻烦的事情。

4.施工图设计：

终于方案确定，该出施工图了。

高层+花园洋房的布局既满足了容积率要求，又保证了了不错的生活品质。

恩，大家都觉得很满意！

以上是较为规范化的设计模式，很多不成熟的开发企业在这个阶段，那绝对是可以乱成一锅粥的。

不信？

我们来模拟一下甲方内部的热闹情景：

营销部：

用足容积率，居住品质要高。

高溢价，高周转才是老板想要的。

我只关心单价能不能上去，能不能快速去化，这是我的KPI。

还有样板段要快，要在XX之前抢占市场，时间一定不能耽误！

成本部：

设计部赶紧给图纸，成本要抓紧测算。

造价一定要降低，就这么多钱，你们省着点花，因为这是我的KPI。

工程部：

工程质量要有保证，只给这点钱怎么行？

还有设计部的图纸怎么样了？

什么时候给？

不要影响我工程进度啊！

设计部：

容积率和品质相妥协，设计进度要保障。

设计院赶紧给图纸，我还要拿去送审报规。

还有成本，工程那边又在催图了。

设计的好与坏是很难量化的，进度才是关键。

一个好的设计总监，一定是一个好的演讲者，此话有几分道理。

BOSS：

我的要求真不高，就四点。

成本要省，溢价要高，速度要快，质量要好。

但实际情况是这样的：

不好啦！

探子来报，某某开发商研发出了新产品，在同样的容积率下将项目打造成了XXX，那个附加值是相当的高啊!

什么？

那还得了！

改，赶紧改！

这种情况会出现多次，下面这张图真的不是开玩笑...

总之在设计阶段，开发商内部也是相当扯皮的。

一方面小心谨慎的做着市场调研，另一方面计算着回报收益，随时都有修改调整的可能性。

此时，各部门都会站在自己的利益角度提出的意见，往往让领导层难以决策。

从上面的情景模拟可以看出，户型设计作为设计的一个分支，虽然由设计部门主导，但由于设计部门工作内容繁多，还会受到来自多方的压力，最终往往采纳的是较为折中的方案。

这也符合：

决策不以最优为标准，而已大家满意为标准的客观规律。

容积率，万恶的容积率！

回到文章开头，我们说户型设计的逻辑是一个多维度，动态的逻辑。

因此，容积率只是开始，文章未完，待续...

第二个问题是均好性。

在满足容积率的同时，产品如何配比才能形成较高的溢价，这是开发商关心的问题。

以1.5左右的容积率为例，见下图（数据来源：

上海同策咨询）。

其中御景龙庭受到各种条件限制，采用了联排+高层的产品组合方式，这种混合方式跨度略大，是不是妥当？

思维需要发散...

和高层混居，别墅客户会有一种被俯视的感觉，同时私密性和独享性都会弱化，产生抗性不可避免。

在同一社区，别墅的存在对高层品质的提升是非常有限的，甚至会产生反作用的。

试想某高层公寓女主人，眼前都是人家别墅的上流生活，而自己一时半会又住不上，难免由爱生恨，就会常常数落自己老公：

看看人家老公多能耐，住别野开豪车，太太全职在家，闺蜜相伴，宠物作陪，多舒坦。

我呢，天天上班累死累活，回家还要家务小孩，这日子...

扯远了，主要是想说明物业的搭配，层次不宜拉得太开。

要互相帮衬，而不是互拖后退，这就是我所理解的均好性的含义之一。

拿地前开发商还是得多长个心眼，别光盯着容积率不放。

同样的容积率，不同项目的产品配比会非常不同，这主要是因为除了容积率外，产品的形态还受到建筑密度，绿地率，限低限高，日照间距等因素制约。

研发和营销能力，也考验着你。

你可能按常规做洋房，别人花点小心思就做成了洋楼。

所以项目通常都会结合自身条件，在用足容积率的同时，选择溢价最高的物业组合，是常规开发商逻辑。

除了产品配比，户型也存在着均好性。

户型之间的落差同样不能太明显。

有些户型热销，而有些户型滞销是大家都不想看到的。

户型面积，户型数量，户型总价等等变量很多，每条都束缚着设计师的手脚，户型设计真的不容易。

千头万绪，户型设计这活没法干了！

怎么办？

当你发现变量太多，无从入手的时候，你可以想想别人。

他们面临的何尝不是同样的困境，或许从客户体验出发，我们能走出一条新的道路。

上帝永远是对的，发掘客户的需求，满足客户的需求，和客户交盆友...

那么，什么是客户需求？

如何才能满足客户需求？

（呵呵，骚年，让我来告诉你！

）

是的，先贤马斯洛先生（见上图，著名的社会心理学大家）留下了不少财富，帮助善于学习的我们少走弯路。

思维发散吧骚年，天机不可泄露，我只能告诉你这么多啦。

大师等等，还有些问题...马先生已经走远了，还是自己去理解发掘吧。

大师，看来户型设计大有学问啊，不是这么简单地！

骚年，悟性不错！

户型的优劣是设计协调能力的综合体现，是判断开发商成熟与否的重要标志。

作为地产人，我们要学会系统的去评价户型，让我再送你一份大礼吧...

未完待续...

以上是正文，惊喜总是留给有耐心的小伙伴。

是的，小编也不甘落后，为大家迎来了第一位带盐女神，她有一头乌黑靓丽的长发，骑着骏马正从远处缓缓走来。

啊，是背影...大家心里泛起了嘀咕，不会...

你们居然有所迟疑，我的品位什么时候让你们失望过？

女神即将闪亮登场，请自备墨镜。

心脏病高血压患者请在家人陪同下观看。

此处应有热烈的掌声...

女神隆重登场，相比之下金碧辉煌的吊顶也黯然失色。

当然，我们的带盐女神是单身，优质的好青年。

在地产江湖人送雅号：

云云，我们都习惯称她云总。

女神现在上海工作生活，低调内敛，在地产圈内口碑好人缘广。

有愿意为她付出一切，保护她,照顾她的男性圣斗士吗？

单身优秀你还在等什么？

期待你的互动！

这一期我们来谈谈政策法规对户型设计的影响，话音未落，只见两块板砖迎面飞来，你丫又出来忽悠人，这有半毛钱关系？

其实，政策这双无形的手啊，是无处不在的。

我们先将目光投向最近房价比较闹腾的杭州，市场的波动拨弄着购房者紧绷的神经，那里的地产商日子有点不好过。

当地一霸，德信地产，什么，没听说过。

的确，德信在杭州以外知名度很低，连见多识广的我都没怎么听说过。

不过，对杭州的产品德信还是蛮有研究的。

德信东望，算是吃透了当地的政策规范，89平米做到了3房2卫，虽然南向只有两个面宽，但总体还是不错的。

这种户型在规范执行较严的地区，比如上海，是不可能找不到的。

哇擦，这样的户型无敌了，售楼小哥给我来10套！

骚年，先不要捉急。

说这个户型无敌，天阳尚景国际可不太服气。

从数据指标上看，和上面德信的项目比较接近。

这个户型的优势是有三个南向面宽，动静分区比较明显。

但北侧的采光通风主要依靠采光井，也就是通常所说的假通透。

孰优孰劣，还得仔细掂量掂量。

接下来我们将目光转向上海。

苦逼的上海啊，不仅房价死贵，政策更是亚克西。

执法部门用行动告诉了我们，什么叫有法可依，有法必依，执法必严。

上海一直标榜城市让生活更美好，弄得兄弟省市们牙痒痒，眼睛都齐刷刷的盯着上海，生怕上海的朋友又占了什么便宜。

这不，即便是在研发方面比较有心得的万科，在上海的89平米户型，偷不了面积，3房1卫已经比较极限了。

客餐厅只能在一起，厨房卫生间也紧紧巴巴。

功能性是有了，但舒适度牺牲了。

上海热门刚需楼盘，万科海上传奇。

同样是南向三个面宽，南北假通透，85平米仅仅实现了2房1卫，和杭州比起来真是一把老泪啊。

完败，彻底的完败！

败在政策上，政策面前什么设计水平，研发能力都是扯蛋。

杯具啊，设计师们要想混口饭吃，容易吗？

再将目光北移，来到江苏。

看看来自HK，深耕常州的路劲地产，他们啊也被带坏了。

路劲城，在户型设计上更是透了当地的政策，三处空中花园各自可赠送一半面积。

三处飘窗，一处设备平台，面积全部是赠送的。

来吧，来对比一下同面积段上海的户型，宝华海尚郡领，出来接客了。

穿越空间的限制，两个地区的户型来个PK吧，现实是残酷的。

常州→路劲城→建筑面积132平米→3+1房2卫+主卧套衣帽间+入户花园+1.8米进深南向大阳台。

上海→宝华海尚郡领→建筑面积135平米箭头3房2卫+...其它就木有了...

上海的小伙伴只能掩面而泣。

如果再对比一下价格...英雄放过我吧，别说了，人艰不拆啊！

呵呵!

谁？

谁在那里冷笑？

我们在这里分析户型，这么入戏，你居然跑来抢镜头？

对不起，我去了次深圳，在那里捡到两张户型，觉得可以给小伙伴们研究研究！

基情四射啊，这是要亮瞎眼的节奏吗？

赶快拿走，让我平复一下心情。

不同的历史时期，不同的政策环境，不同的经济条件，不同的气候条件，不同的风俗习惯，都会有都有不同的设计逻辑。

经过多年洗礼，购房者已经非常成熟。

他们对户型的要求非常苛刻，高昂的房价迫使他们希望每一平米的空间都物有所值。

所有的产品最终都将面对客户，接受市场的检验。

户型设计看似简单，其实是多方博弈的结果。

开发商认为好的户型，购房者买不买账？

市场，将会给出合适的答案。