农业示范基地物流冷藏建设项目可行性研究报告.docx
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目录
第1章总论
§1.1项目简介
§1.2项目报告的编制依据
§1.3项目综合评价
§1.4项目存在的问题和建议
第2章项目背景建设和必要性
§2.1项目的政策背景
§2.2相关产业发展状况分析
§2.3富平概况及农业发展分析
§2.4项目建设的必要性
第3章项目选址及建设方案
§3.1项目选址
§3.2建设方案
第4章项目技术方案及营销策略
§4.1项目技术方案
§4.2营销策略
第5章绿色安全果蔬流通体系建设
§5.1供应链管理平台的构建与运营
§5.2构建绿色安全果蔬标准体系
§5.3绿色安全果蔬基地认证与供应体系建设
§5.4绿色安全果蔬生产环节质量控制
§5.5绿色安全果蔬展示交易中心建设
§5.6安全农副产品加工、包装和贮藏业务管理
§5.7电子统一结算系统
第6章环境影响与节能
§6.1环境评价依据
§6.2项目选址环境现状
§6.3施工期的环境影响
§6.4运营期的环境影响
§6.5绿化原则
§6.6环境影响评价
§6.7节能措施和节能效果分析
第7章劳动安全卫生及消防
§7.1劳动安全与卫生
§7.2消防
第8章项目组织和劳动定员
§8.1企业组织
§8.2劳动定员和人员培训
第9章项目管理与实施进度
§9.1项目管理
§9.2具体的发展战略要分为三步实施
§9.3项目监理
§9.4项目建设实施进度
§9.5项目建设进度表
第10章项目分析的假设前提
§10.1项目的顺利开展
§10.2产品市场平稳发展
§10.3国家经济发展平稳
§10.4财务假设
第11章项目投资估算
§11.1建设投资及成本估算依据
§11.2建设投资估算内容
§11.3资金筹措
§11.4投资使用计划
§11.5总投资的构成情况分析
第12章销售收入和成本费用估算
§12.1销售收入与销售税金的估算
§12.2总成本费用估算
第13章经济效益指标分析
§13.1现金流量表
§13.2指标分析
§13.3利润结构预测分析
§13.4未来现金流量预测分析
第14章不确定性分析及风险因素分析
§14.1盈亏平衡分析
§14.2敏感性分析
§14.3风险因素分析
第15章结论与建议
§15.1社会效益分析
§15.2经济效益分析
§15.3建议
附表：
1、项目综合指标一览表
2、建设投资估算表
3、土建工程投资明细表
4、设备投资明细表
5、流动资金估算表
6、资金筹措与使用计划表
7、项目营业收入及营业税金估算表
8、项目应付职工薪酬估算表
9、项目成本费用估算表
10、固定资产折旧、无形资产摊销估算表
11、项目估算利润和利润分配表
12、项目财务现金流量估算表
13、银行借款还本付息计算表
附件：
1、企业名称核准通知书
2、厂区简易平面图
第1章总论
§1.1项目简介
§1.1.1项目名称
富平现代农业示范基地物流冷藏建设项目
§1.1.2建设性质
新建
§1.1.3项目建设单位
本项目建设单位为富平县锦天绿色果蔬有限公司，目前已在富平县工商行政管理局取得了“富平县锦天绿色果蔬有限公司”的名称核准，公司注册资本500万元，由曹刚、蔡晓花2人共同投资，投资额、投资比例分别为：
曹刚，投资250万元，占投资比例为50%；
蔡晓花，投资250万元，占投资比例为50%；
§1.1.4项目建设背景
随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，消费者的消费理念有吃饱穿暖转变为对食品等各种消费品的安全性和新鲜度的要求。
如今新鲜的蔬菜、水果和肉类等农产品在人们食物结构中的比例越来越高，在超市购物，消费者已经习惯到生鲜柜台购买新鲜食品。
这些新鲜商品的背后，涉及的是食品冷冻、保鲜等诸多环节的冷链物流，冷链跟人们的生活息息相关。
冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗。
目前，我国农产品物流主要以常温物流为主，由此导致的蔬菜、水果损耗率均在10％以上。
根据中国食品工业协会资料显示,中国由于冷链的问题造成每年约有1200万吨水果和1.3亿吨蔬菜的浪费,总值在100亿美元。
约有80%左右的水果、蔬菜、肉类和水产以传统的车厢（常温和保温车）进行运输。
如果采用冷链物流，可以使冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，能有效保证食品质量。
因此，商务部等有关部门近年来加大了农产品冷链建设支持力度。
近年来，为减少农产品损耗，保障农产品质量安全，我国正在稳步推进农产品冷链建设。
从总体上看，目前果蔬等农产品在运输贮藏中损耗率还较高，推进农产品冷链建设的空间很大。
对此，本项目的建设为进一步推进农产品冷链发展，起到了推进作用，并通过信息化建设等措施，促进冷链物流产业升级。
§1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表
公司名称：
陕西智诚项目数据分析师事务所有限公司
注册号：
610000100251247
注册地址：
西安市莲湖区丰禾路332号
法定代表人：
晁鹏
公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）。
经营范围：
投资项目管理、分析、规划、策划；编制数据分析报告、投资商业项目计划书、可行性分析报告、市场调研报告；投资风险预测；理财及财务咨询；现代企业价值评估、财务管理咨询；社会经济咨询。
（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）。
§1.1.6项目建设地址、规模及内容
本项目拟建于富平县淡村镇淡村村，计划租用土地166667.5平方米（约250亩），实际可用面积139334.03平方米（约209亩）。
建筑占地面积为98300平方米，道路24000平方米，绿化15000平方米。
总建筑面积为143900平方米。
建设内容包括生产区、办公生活区及其他附属工程。
生产区：
包括周转库房、气调库、信息交易大厅、物流中心、净菜加工车间、停车场、GPS监控室等建筑面积共91000平方米；
办公生活区：
包括综合办公楼、综合服务楼、培训服务中心建筑面积共13500平方米；
其他附属工程：
门卫值班室、配电室、道路、绿化、围墙等建筑面积共39400平方米；
§1.1.7项目总投资、资金筹措及建设期限
经估算，本项目计划总投资15763万元，其中建设投资10998万元，流动资金投资4040万元，建设期利息为725万元。
本项目经估算共筹集资金15763万元，其中企业自筹资金10763万元，银行贷款5000万元。
本项目计算期为12年，其中建设期为2年（分三期进行投资），运营期为10年。
运营期第1年达到70%的设计生产能力，第二年达到90%的设计生产能力，第三年达到100%的设计生产能力根据项目实施进度安排投资计划。
§1.1.8主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总投资
万元
15,763
1.1
固定资产投资
万元
10,220
1.1.1
建筑工程投资
万元
8,388
1.1.2
设备购置
万元
1,346
1.1.3
其它投资
万元
487
1.2
无形资产
万元
0
1.3
不可预见费用
779
1.4
建设期利息
万元
725
1.5
流动资金
万元
4,040
2
产出
万元
2.1
年均销售收入
万元
76,518
正常年份
2.2
销售税金及附加
万元
174
正常年份
2.3
年均总成本费用
71,643
正常年份
2.3.1
固定成本
万元
764
正常年份
2.3.2
可变成本
万元
70,879
正常年份
3
年均利税总额
万元
4,209
正常年份
4
年均所得税
万元
1,213
正常年份
5
年均税后利润
万元
3,157
正常年份
6
资金来源与筹措总额
万元
15,763
6.1
自筹资金
万元
10,763
6.2.
银行贷款
万元
5,000
6.2.1
长期贷款
万元
5,000.00
6.2.2
流动资金贷款
万元
7
效益分析指标
7.1
投资利税率
%
26.70%
所得税前
7.2
投资利润率
%
20.03%
所得税后
8
财务内部收益率
全部投资
8.1
所得税前
%
18.87%
8.2
所得税后
%
13.04%
9
财务净现值
Ic=10%
9.1
所得税前
万元
18,802.48
9.2
所得税后
万元
12,449.39
10
投资回收期（静态）
10.1
所得税前
年
3.21
10.2
所得税后
年
4.89
11
投资回收期（动态）
11.1
所得税前
年
3.89
11.2
所得税后
年
5.16
正常年份盈亏平衡点
全部投资
以生产能力利用率表示（BEP）
%
13.54%
以年销售额表示盈亏平衡点（S）
万元
10,363.86
§1.2项目报告的编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《富平县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5、《陕西省建设用地指标》（陕政办发〔2008〕25）号文件附本；
6、国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定的《关于促进现代物流业发展的意见》；
7、国家发改委印发了《农产品冷链物流发展规划》；
8、国家计委《关于农产品批发市场专项工程的实施意见》；
9、农业部《全国“菜篮子工程”定点鲜活农产品中心批发市场管理办法（试行）》；
10、商务部、发展改革委、供销总社关于印发《商贸物流发展专项规划》的通知；
11、商务部、财政部启动农产品现代流通综合试点工作；
12、国家现行财税政策、会计制度与相关法规划；
13、安装工程根据报价、设计条件和有关规定估算；
14、建设单位提供的有关技术数据和资料等。
§1.3项目综合评价
从社会效益角度来看本项目的建设将整合富平县乃至渭南市农产品资源，降低物流成本、提高物流效率，不仅可以改变当地农产品物流系统整合较为滞后的现状，还可以解决农产品“流畅不同，加工粗放”的现象，让农产品向深加工方向发展，拉长产业链。
从经济效益角度来看，本项目估算运营期10年，总投资金额为15763万元，年均营业收入76518万元，年均总成本费用71643万元，每年可为当地增加财政税收1513万元，年均利润总额4209万元，年均税后利润3157万元。
项目在达产后，年投资报酬率为26.70%,投资报酬率高于社会平均利润率；所得税前静态投资回收期3.21年（不含建设期）,所得税后静态投资回收期为4.89年（不含建设期）；所得税前内部收益率为18.87%,所得税后内部收益率为13.04%,均高于行业基准
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