房地产开发税费.docx

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房地产开发税费

房地产开发税费

一、取得土地环节

1、土地使用税：

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：

某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。

当地土地使

用税税率为8元/平米。

那么2010年应缴纳多少土地使用税?

分析：

该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：

56000*8*2/12=37333.33*2元。

2、印花税（土地出让或转让合同）：

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3、契税：

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。

目前山东省规定的出让土地契税税率为4%，其他3%。

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1、印花税（设计合同）：

建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2、印花税（建安合同）：

建筑安装工程承包合同，包括建筑安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3、印花税（借款合同）：

银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1、营业税（销售不动产）：

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、土地增值税（预征）：

除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。

普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

济地税函[2010]272号--转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知（2011-02-1509:

18:

12）转载▼

转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知

土地增值税“三控一促”管理办法（试行）

第一章总则

　　第一条为加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

第二节土地增值税预征

　　第九条从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按照本办法规定预缴土地增值税。

　　纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。

　　第十条房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

　　第十一条各市地方税务局应当按照国家税务总局和省地方税务局的要求，按照不同类型房地产确定适当的土地增值税预征率，并报省地方税务局备案。

　　第十二条纳税人应按照取得的转让房地产收入和预征率计算预缴土地增值税。

计算公式如下：

　　应预缴税款=转让房地产收入额×预征率

　　第十三条房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　第十四条房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。

　　第十五条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。

　　第十六条房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售协议并转让产权的，应预征土地增值税。

　　第十七条房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。

具体缴纳期限由县（市、区）级税务机关确定。

第三节清算申报受理

　　第十八条土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。

主管地税机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。

　　第十九条对符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第二十条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

　　取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。

　　第二十一条上述第十九条、第二十条中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　第二十二条对于符合本办法第十九条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算申报。

　　对于符合本办法第二十条规定的可清算项目，由主管地税机关确定是否进行清算。

对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应继续做好项目管理，定期作出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

　　第二十七条房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。

分期开发的，以分期项目为单位清算。

　　第二十八条普通标准住宅同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上;

（二）单套建筑面积在144平方米以下;

　　（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　随房屋一并转让的地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库，凡转让的房屋为普通标准住宅的，地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照普通标准住宅进行清算；凡转让的房屋为其它类型房地产的，地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。

单独转让的地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。

　　第二十九条土地增值税扣除项目金额的确认：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

　　1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

（二）房地产开发成本。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。

　　1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（1）拆迁补偿费。

拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应一一对应。

（2）拆迁安置费用的计算。

　　①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十三条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十三条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　3.建筑安装工程费。

是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

（1）发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。

（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。

　　（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。

　　（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　4.基础设施费：

是指开发项目在开发过程中所发生的各种基础设施支出，主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也