中心商业项目可行性研究报告.docx

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中心商业项目可行性研究报告

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。

2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

3、对项目进行投资分析和风险分析。

4、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、摩根中心项目已报规确定的扩初方案（中外建设计方案）；

2、国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策；

3、武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；

4、现场勘察和实地调研所得资料。

三、项目背景

1、地块指标：

（1）地块技术指标：

项目占地：

8364.96㎡

总建筑面积：

95389.64㎡

上部建筑面积:

79877.84㎡

地下室面积:

15511.80㎡

1~4层裙房商网面积:

13652.21㎡

住宅面积:

24516.75㎡

写字楼面积:

41708.88㎡

地块技术指标分析：

较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。

超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼+多栋点式塔楼的组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。

（2）地块形状

地块形状描述：

项目地块表面平整，无其他相关建筑物。

呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。

一面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤

地块形状分析：

较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；

一面临城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也面临较大的噪音干扰；

三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入的天然缓冲区；

地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要；

（3）地块经济指标

地块经济指标描述：

此地块为商业二级，居住一级，市场价值折算到楼面地价住宅约2300，商业3000

地块经济指标分析：

较高的土地价值决定了区域物业的档次在中高档

2、消费特征：

（1）人口特征：

人口特征描述：

狭义区域内流动人口大于居住人口。

流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导

区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。

人口特征分析：

区域内大量的高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们的需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。

（2）消费特征：

消费特征描述：

区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。

区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。

区域内多为商务相关消费。

消费特征分析：

区域内消费能力强、明显的消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。

3、环境氛围：

（1）周边环境：

周边环境描述：

作为政府重点规划，经营8年之久的金融一条街，市容整洁干净，规划有序。

地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。

项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。

项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成挤压之势。

周边环境分析：

整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶级物业面临先天条件上的缺陷；

两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有一定突破，方能脱颖而出。

较小的建筑间距，对私密性产生一定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。

（2）商业氛围：

商业氛围描述：

项目立地所在金融一条街基本为商业真空带。

商业氛围分析：

由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。

（3）周边规划：

周边规划描述：

市政府对建设大道规划为金融一条街。

江汉区对区域的规划为商务区。

港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。

项目立地周边拟建20万㎡的商业综合体－中华城项目。

周边规划分析：

商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥有一定机会，但很难于近期实现。

4、路网交通：

公共交通描述：

区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。

地块周边没有人流据点，且车流速度较快。

公共交通分析：

发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。

人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业种类产生较大影响。

车流速度较快也不利于聚集人气。

5、市政：

水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。

分析：

完备的市政配套对各类物业均是有利支持

6、配套：

区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。

而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大一点。

分析：

比较而言，地块周边满足生活便利性的商业较少。

7、消费特征：

商务类供给与需求都很旺盛。

分析：

人口特征实际上就已经决定了区域内的需求特征。

经过多年的培育与发展，金融一条街的商务发展已经进入相对良性循环的状态，由于需求的增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的环境又将刺激更多的需求。

因此我们也需要把提供的产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。

8、商业氛围：

金融一条街上的商业真空带。

分析：

由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。

小结：

项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业的理想之所。

第二章项目宏观环境分析

投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每一个开发决策者所关注的首要问题。

一、武汉写字楼发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级

2006年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：

第一代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理：

公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。

典型代表为：

政府机关办公楼、单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间：

建筑、装修标准高，有竖向交通安排：

但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为：

武汉招银大厦、武汉广场。

第三代商务楼（3S住商物业），有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排：

24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。

住商楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。

典型代表为：

兆富国际大厦、鹏程时代。

第四代商务楼（城市综合体）：

在2006年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。

典型代表：

新世界中心、时代豪苑、中建工行广场等。

二、2006年市场回顾——城市综合体引领市场新导向

1、第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在2006年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场、世贸大厦、瑞通广场、汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。

2、市场发展出现分水岭，商业区、商务区写字楼价格悬殊。

2006年在写字楼市场出现的另外一个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这一特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。

建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。

在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在11000～13000元/之间，租赁价格集中在75元/㎡•月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在6000元/㎡左右，租赁价格集中在40元/㎡•月左右，其中某楼盘更是从96年入市时的10000元/米下降到了4000元/米，租赁价格也从当初的60/㎡•月下降到现在的30/㎡•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

3、城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在2006年的写字楼市场，城市综合体一跃成为写字楼市场新的主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向。

2006年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心、新世界中心、时代豪苑、光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山一角，规划建设中的永清商务区（武汉新天地）、王家墩中央商务区以及在光谷广场、武汉经济技术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。

三、2007年市场展望——中部崛起推动写字楼市场发展进入“快车道”

“中部崛起”对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明：

2006年是湖北经济近十年以来发展最好的一个年份。

2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更长发展周期的一个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

2006年武汉市GDP总量保持稳定快速增长，增幅超过15%，达到10年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。

继2005年人均可支配收入突破万元以后，2006年仍保持了较大增长，与总体经济增长一致。

城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼的需求。

结合武汉市商务写字楼2006年的发展轨迹，我们对2007年写字楼的市场特征及价格趋势进行如下分析：

1、写字楼分布出现一环多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。

一环：

由于内环线的交通便利，聚集了多个大型商圈、众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成的商务区，沿线分布着武汉广场、中商广场、新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街、中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于2007年推出的徐东联邦中心2期，还有中北路春树里项目、和黄武重改造项目及永清街的武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点：

指的武汉商务写字楼除了中心城区的沿线集中外，还形成了多个集中、扁平化的特色型、规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过一百万方，但其又不同于传统的商务写字楼，如光谷国际企业中心、SBI创业街等项目，多为规模化、低密度、低容积率型的企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业、高科技产业和创业型企业销售。

在2006年，盘龙城第一企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。

线面结合：

线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中的还有建设大道、中山大道、武珞路、珞瑜