城中村改造小区新建项目建设可行性研究报告.docx
《城中村改造小区新建项目建设可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城中村改造小区新建项目建设可行性研究报告.docx（33页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
城中村改造小区新建项目建设可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1申报单位
新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会
1.1.2项目申报单位概况
新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。
地理位置优越。
社区面积605.91亩，人口2650人，892户。
居民人均纯收入6050元。
多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。
南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。
居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、个体经济，实施工业兴村。
如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。
在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目
1.2.2建设背景
南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。
随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。
居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。
目前，“城中村”改造基本处在后期。
按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。
新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区村（居）民的生活质量，节约并合理配置城乡土地资源，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中共泰安市委、泰安市人民政府关于加强城市规划工作的意见》，实施“城中村”开发改造，2006年8月市政府出台《新泰市“城中村”开发改造实施办法（试行）》，充分体现了市委、市政府对“城中村”开发建设的高度重视。
党的十六届五中全会提出"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的二十字方针，这既是我国新社区建设长期奋斗的目标，也包含着新社区建设的深刻内涵，同时又是新社区建设的途径。
这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。
其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的要义之一，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。
要做到村容整洁，就必须进行村庄整治，实施“城中村”改造。
通过“城中村”改造，发展城乡经济，提高土地利用率，解决乡村建设用地紧张的矛盾，改善乡村环境，提高乡村品位。
新泰市青云街道办事处南关社区为加快、促进城市建设，改善城市面貌，提高居民生活水平，合理利用土地资源，按照市政府《新泰市“城中村”开发改造实施办法》（试行），依据该实施办法，结合南关社区实际情况，经社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对本社区实施“城中村”改造，新建城阳铭座工程。
本项目即是在上述背景下提出来的。
1.2.3项目建设地址
本项目建设地址：
东至不夜城步行街，西至园东路，南至明珠路，北至燃料公司。
总占地面积：
4183.7平方米。
1.2.4建设规模
项目总用地4183.7平方米（约23.24亩）。
总建筑面积10896平方米。
其中，住宅建筑面积10255.06平方米，储藏室建筑面积640.94平方米。
停车场及道路1885.10平方米，规划绿地面积1657.66平方米。
用地平衡表
表1-1
序号
工程名称
单位
占地面积
备注
1
总用地
m2
4183.7
100%
2
建筑物占地面积
m2
640.94
15.32%
3
绿化景观用地
m2
1657.66
39.62%
4
道路及停车场用地
m2
1885.10
45.06%
建筑物技术指标表
表1-2
序号
工程名称
单位
建筑面积
备注
1
总建筑面积
m2
10896
1.1
住宅建筑面积
m2
10255.06
1.2
储藏室面积
m2
640.94
2
居住户数
户
102
3
居住人数
人
306
按3人/户计算
4
总建筑密度
%
15.32
5
容积率
2.6
6
绿化率
%
39.62
1.2.5工程技术方案
1）规划设计方案
（１）指导思想
本项目的设计指导思想为：
以科学发展观为指导，以实施新一轮城市总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，确定合理的规划结构、用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求，创造文明、优美、舒适、方便的现代化住宅小区。
（２）设计原则：
“以人为本”原则。
强调小区功能生活保障、环境保障、心理保障和安全保障。
“可持续发展”原则。
使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。
“多样性”原则。
体现项目改成建设的经济价值。
“可操作性”原则。
通过建设控制指标，与规划管理紧密衔接，便于项目的管理和实施操作。
“城阳铭座”的组织结构与新形势下的小区管理模式相适应，为建成后的物业管理提供便利的条件。
2）规划设计目标
项目定位：
21世纪智能化、生态型、适用型的小区，达到新泰市小区开发的示范工程和市民生活家园的目标。
（1）强调对“城阳铭座”外围生态环境的保持，保护周边的生态体系。
“城阳铭座”内部尽量扩大绿化种植面积，构筑完整的小区绿化系统，创造一个生态良好、环境优美的家园。
（2）面对汽车拥有率不断提高，“城阳铭座”规划既要留有充足的停车场地，又要建设安全、宁静、亲切的步行环境。
本方案结合场址情况，构筑适宜的小区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、健身、文化活动等提供一个安静、方便、舒适的空间。
（3）可识别性强的住宅组群
“城阳铭座”的可识别性来源于强烈的空间领域感、频繁的日常交往和简洁的空间形态，方案中强调以规模适中、模式鲜明的组团和开敞空间，尺度宜人的绿地，互相穿插、相互融合，组成可识别性强的住区环境。
（4）良好的城市景观
本项目地处新泰市城区中部，住宅建设布局合理，形成良好的视觉景观。
“城阳铭座”整体空间重点突出，特别是“城阳铭座”步行入口，将构筑特色鲜明的景观环境。
（5）现代化的公共服务设施
注重新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，建设成为一个设施齐全、管理科学、技术先进、充满时代感的小区。
3）技术方案要点
（1）体现对家庭生活的关心
随着生活水平的提高，“城中村”将越来越具有广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。
方案设计为每个居民及每个家庭提供环境优美、氛围温馨、治安良好的社区环境。
为老人和儿童提供方便的步行系统和无障碍设计，为他们的活动提供广阔的空间。
对家庭的社会交往尤为关注。
方案中设置多种形式的户外交往空间，大片的绿地、开阔的广场都为户外交往提供了良好的场所，处处都有家的感受。
（2）符合交通组织的特征
汽车普及已成为一种强大的趋势，为迎合这一趋势，方案中努力营造流畅的道路系统和充足的临时停车位。
4）整体规划布局
（1）规划结构
项目占用南关原居委会及场址，不同住宅在整体环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。
根据现有道路及规划外围交通，主出入口设在小区西，小区中部。
整个居住区的停车场地采用地面停车的布局，在住宅幢间设置部分地面停车，停车地面采用植草砖。
小区内部道路组织采用人车混行与人车分流相结合形式，由小区、组团和宅前三级道路构成。
一级为小区级道路，人车分流，车行道路宽度为7米。
二级为组团道路，人车混行，路面宽度为5米，宅前（间）路路面宽度为3米，主要供居民、自行车和小型机动车使用。
小区道路走向根据居民出入主要流向布局，同时利于消防车、救护车的通行。
绿地内休闲游览人行道路面宽度1米。
（2）绿化布置
“城阳铭座”绿化系统以多簇团为主。
“多簇团”：
是指小区内部在不同空间设置的绿化带，可作为组团的绿化，构成林荫步道路对景，也是休闲、观赏的良好场所。
小区其他绿地结合组团中心和住宅庭院布置。
组团入口和组团绿地中布置指示牌、花架、座椅等小品设施，既能满足功能要求，又能在空间环境中起到“画龙点睛”的作用。
环境设施要注重地方文化特色的浓缩和展示，达到陶冶情操的目的。
5）公用工程
（1）给排水
①给水
供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。
由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，生活给水四层以上经变频生活水泵供水，地上三层由市政管网直接供水。
②排水
该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。
依据《居住小区给水排水设计规范》，本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高口污水排放量为85.1立方米。
由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。
（2）供热
规划以新泰市正大热电厂为小区总热源。
采用钢管，地沟敷设；采用供——回水双管循环系统，供回水管双向铺设，对应管段相同；供回水温度为80/55℃；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。
（3）供电
电源由高压线直接接入场区附近配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。
低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯线，电缆型号为（四种）：
VV29－3×70＋1×35，VV29－3×95＋1×50，
VV29－3×120＋1×50，VV29－3×150＋1×70。
住宅电气照明设计照度：
起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。
光源灯具：
室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。
户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。
电源插座：
根据各室厅需要分别布设2~3个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设置不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。
计量：
为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。
（4）燃气
拟由新泰市天然气公司引入低压管道天然气作为气源，主管径DN200。
以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐处理。
（5）消防
小区人口不足万人，按同一时间火灾次数为1次，消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。
消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。
火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。
消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓,消防栓采用半地下防冻式消防栓。
（6）通讯、有线电视
项目同步建设通讯系统、电脑网络系统、有线电视系统、安保系统。
室外采用地下电缆敷设，室内线路穿管暗敷。
每个单元都设置壁嵌式电话箱，每个房间内均设一个或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。
1.2.6建筑设计方案
1）总体设计
工程中小区建筑形式主要为多层建筑，共建设2栋17层建筑，1个单元，一梯3户，共102户。
建筑形式依地理条件采用多样化选择。
以坡顶或局部坡顶为主，坡顶坡度小于1/3，层高2.9m，一层地面高出室外地坪0.15-0.2m，住宅楼进深11.1m。
2）户型分类
本项目处在城区东部，为住宅小区，在户型设计上考虑到目前城市的发展，居民的收入，对住房的要求，户型设计主要包括：
A型：
三室二厅一卫约149.5平方米，30户；B型：
二室一厅一卫88平方米，72户。
共102户，满足90平方米以下不少于70%的要求。
3）建筑造型
本设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完善结合。
为了营造良好的城市景观，形成丰富的空间层次，在斜屋面的建筑的处理上利用坡屋顶的高低错落和山墙面的拼接形成丰富的建筑造型，避免形成单调而生硬的块体。
双坡大屋顶和弧形老虎窗结合坡屋顶组合的错落，有着中国园林的情趣，但其中又融入现代处理手法，在构图和均衡方面细加推敲，通过构件的穿插，屋面返台的处理和屋面细部的处理，营造了丰富的动感空间和阴影效果。
4）室内外装饰
（1）外墙面
小区建筑色彩追求统一中有变化，住宅的整体形象为米黄色或者粉红色，但可在屋顶、阳台、窗口等局部使用其他颜色。
主要出入口点缀一些色彩明快的装饰，使小区色彩丰富多彩。
（2）内装饰
居室内镶贴瓷面砖，厨房、厕所地面为防滑地砖，墙面为仿瓷涂料。
（3）门窗：
内外窗采用中空玻璃铝合金窗，入户门为钢制防盗门，内门采用木门。
5）管线综合布置方案
小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。
各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：
（1）压力流管让重力流管；
（2）小管径尽量在污水管上面；
（3）给水管尽量在污水上面；
（4）易弯曲管让不易弯曲管；
（5）临时性管线让永久性管线；
（6）工程量小的管线让工程量大的管线。
1.2.7投资估算
1.2.7.1投资估算依据
1）山东省建筑工程消耗量定额；
2）山东省安装工程消耗量定额；
3）泰安市材料预算价格；
4）同类工程造价情况；
5）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量；
6）现行投资估算的有关规定。
1.2.7.2投资估算说明
1）建筑工程费
经估算，项目建筑工程费用为2094.93万元。
其中包括：
土建、绿化等项工程费用。
详见表1-3。
建筑工程费用估算表
表1-3单位：
万元
序号
工程名称
计算基础（m2）
费用合计
1
总建筑面积
10896.00
1988.20
1.1
住宅面积
10255.06
1907.44
1.2
储藏室面积
640.94
80.76
2
绿化、景观
1657.66
46.41
3
道路及停车场
1885.10
60.32
合计
2094.93
2）设备购置及安装费
经估算，设备购置及安装费为213.54万元，包括给排水、消防、采暖、照明灯具等购置及安装费。
详见表1-4。
设备购置及安装费估算表
表1-4单位：
万元
序号
名称
估算价值
备注
1
给水、排水设备及管道
41.4
2
消防设备
19.61
3
采暖设备及管道
61.01
4
强电工程
45.76
照明、动力、避雷
5
弱电工程
23.97
电视、电话等网络
6
煤气工程
21.79
合计
213.54
3）工程建设其他费用估算
经估算，工程建设其他费用为176.49万元。
其中：
（1）勘察设计费按工程费用的0.8%计算；
（2）工程咨询监理费按工程费用的1%计算；
（3）建设单位管理费按工程费用的1%收取；
（4）劳保统筹费，按工程费用的2.6%估算；
（5）其他各类规费按照新泰市人民政府常务会议纪要新农村建设按每建筑平方米47.575元计算。
工程建设其他费用估算详见表1-5。
工程建设其他费用估算表
表1-5单位：
万元
序号
费用名称
总价
备注
1
建设单位管理费
23.08
按工程费用的1%估算
2
勘察设计费
18.47
按工程费用的0.8%估算
3
工程监理费
23.08
按工程费用的1%估算
4
劳保统筹费
60.02
按工程费用的2.6%估算
5
其他各类规费
51.84
按47.575元/平方米估算
合计
176.49
4）基本预备费
基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%估算，为74.55万元。
5）项目总投资
经估算，本项目建设投入总资金2559.51万元，其投资构成见表1-6。
项目建设投资估算汇总表
表1-6单位：
万元
序号
费用名称
投资额
占项目投入总资金的比例（%）
1
建设投资
2484.96
97.09
1.1
建筑工程费
2094.93
81.85
1.2
设备购置及安装费
213.54
8.34
1.3
工程建设其他费用
176.49
6.90
2
基本预备费
74.55
2.91
项目投入总资金
2559.51
100
1.2.8资金筹措方案
1）资金筹措
项目总投资2559.51万元，由建设单位自筹及银行贷款解决。
2）资金使用计划
项目建设期12个月，根据实施进度计划，确定分月安排资金使用。
1.2.9组织机构与人力资源配置
项目实施由新泰市青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造开发工程领导小组全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理。
组成开发项目机构，下设三部一室：
工程部、开发部、财务部、策划部、办公室等职能部门，负责项目开发建设、相关手续办理等工作。
组织机构图
为适应现代城市居民生活和社区管理、服务需要，小区拟招聘独立的物业管理机构，对建筑的供水、供电、供暖、通讯等公用设施提供相应服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的生活环境。
其职责包括：
1）小区保安：
二十四小时值勤及巡更任务。
2）智能化系统：
包括小区智能化系统的运行、维护。
3）卫生清洁：
小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。
4）绿化维护：
小区内花草树木的生长维护、杂草清理等。
5）公共设施维护：
小区内景观、休闲、运动设施保养、维修、维护。
6）房屋（上下水、电、暖、气等）维修、维护。
7）小区供暖、供水：
供暖指居民的冬季供暖；供水包括小区内居民用水及绿化景观供水。
8）代收相关费用（水、电、暖、物业等）。
1.2.10项目实施计划
本项目计划于2009年4月底前完成立项、勘察设计等前期准备工作，2009年5月开工建设，本项目建设期约12个月，期间完成项目的土建、设备安装及调试等项工程，预计2010年5月底工程竣工。
项目具体实施进度见下表：
项目进度表
表1-7
序号
项目
2009年
2010年
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
1
立项
2
初步设计、施工图设计
3
土建工程
4
安装工程
5
室内外装饰
6
安排入住
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1符合国家社会和经济发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》明确规定：
“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
”在城镇改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。
建设中要在政府引导、群众自愿的前提下，按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色的原则，因地制宜，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，逐步改善农民生产生活条件。
”
该项目属“城中村”改造项目，符合现代新农村建设要求，有利于发展乡村经济，改善乡村环境，提高土地利用率，推进农民居住生活社区化。
因此，项目的建设符合国家社会和经济发展规划。
2.1.2符合山东省经济社会发展规划
《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：
“加快农村城镇化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目标的关键所在。
坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹的原则，完善统筹城乡的政策支撑体系，壮大县域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，让更多的农民享受到现代城市文明。
推进农民居住生活社区化。
按照社区建设模式，遵循反映地方特色、体现文化内涵、保护生态环境的原则，以布局合理、设施配套、环境整洁、村貌优美为目标，编制新乡村建设整体规划，纳入当地经济和社会发展总体规划，建立多元化的资金投入机制，确保规划稳步实施。
鼓励有条件的农村。
通过整合、联合，科学规划，引入外力，以加快开发带动农村社区发展，支持城郊农村加快旧村改造，集约利用土地，以城镇新城区建设带动农村社区发展，走新农村建设多元化发展道路。
力争到2010年，大中城市的城乡结合部农村实现农民居住生活社区化，30%以上农村建成环境友好、生活富庶、舒适的生态村。
”
《山东省人民政府办公厅关于批转省建设厅等五部门山东省安康居住工程实施方案的通知》提出：
“在当前城市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，要着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。
实施对旧住宅小区的综合整治。
各城市政府要有计划地对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。
各级要广辟融资渠道，积极探索市场化运作模式，加快整治改造步伐。
各市、县要结合当地实际，抓紧制定改造规划，精心设计改造方案，有计划、有组织地搞好旧住宅区改造工作，完善基础配套设施，绿化美化居住环境，切实提高城市居民生
升级会员 