某新农村项目建设投资可行性研究报告.docx
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某新农村项目建设投资可行性研究报告
1、总论
1.1 项目概况
（1）项目名称：
**县**新村建设工程。
（2）项目建设单位：
**县**新区开发建设有限公司。
（3）项目建设地点：
**县城关镇**新区。
（4）项目建设规模及建设内容：
项目用地面积86667m2，安置277户，建筑占地面积30400m2，总建筑面积86755m2，道路面积16500m2。
主要建设内容有道路工程、水电通信有线电视等管道工程、边坡处理工程、绿化工程及民居建筑工程等。
（5）项目投资估算及资金筹措：
本项目总投资估算为6826.19万元，其中配套工程费用1897.83万元、工程建设其它费用1298.35万元（其中土地使用费1105万元）、基本预备费159.81万元、村民自建房投资3470.2万元。
资金来源为建设单位自筹3355.99万元、村民自投3470.2万元。
（6）项目实施期限：
项目实施期限为23个月，即从2007年2月到2008年12月。
1.2 项目编制依据
编制本可研报告的依据有：
（1）《**县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（2）**县县域城镇体系规划》；
（3）《**县城市总体规划（2006—2020）》；
（4）《**县土地利用总体规划（修编）》；
（5）《**省**生态县建设总体规划》；
（6）《**县**新区二期修建性详细规划》；
（7）《投资项目可行性研究指南》；
（8）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（9）《工程咨询服务合同》。
1.3项目建设单位概况
**县**新区开发建设有限公司位于**县城关镇**新区开元路，公司成立于2003年7月24日，是国有独资有限责任公司，县政府对公司实行国有资产授权经营。
公司实行独立核算，是具有企业法人资格的经济实体，法定代表人应国有，注册资本1000万元，经营范围为**县城关镇**新区内的工程建设、投资、开发等。
公司技术力量较强，工程建设管理经验丰富，成立4年来，已完成土地征用1780亩，开发新区面积575亩，共组织实施了10多个市政基础设施项目，累计完成投资2亿余元。
1.4主要技术经济指标
用地面积：
86667m2；
安置总户数：
277户；
建筑占地面积：
30400m2；
总建筑面积：
86755m2；
道路面积：
16500m2；
建筑密度：
35.1%；
容积率：
1.001；
绿化率：
27%；
总投资估算：
3355.99万元（不含民房自建投资3470.2万）；
建设期：
23个月（2007年2月-2008年12月）。
1.5主要结论
本项目的建设是必要的。
建设本项目是加快推进**新区建设，扩大**城市规模和提升城市品位的需要；是加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村的需要；是改善**村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要
2、项目建设背景
根据《**县城市总体规划（2006—2020）》，**县城关镇是该县的政治、经济和文化中心，城市性质定位为以生态经济为特色的浙皖赣三省边界山水园林城市。
2004年，县城人口规模为4.45万人，规划到2010年和2020年人口分别达到5.0万人和6.5万人（其中**居住小区1.3万人）。
为提高**县的城市化水平、扩大城市规模、有效集聚人口，**县委、县政府于1996年作出了开发**新区的决定，并于同年启动**新区一期建设开发，2003年完成一期开发，开发面积515亩。
2004年开始进行二期开发，规划开发面积110.08公顷，入住人口3141户、10994人，总建筑面积达到75.73万m2。
**新区属县城的综合生活居住新区，《**县城市总体规划（2006—2020）》提出，县城近期居住建设应以新区建设为主、旧城改造为辅，做到综合开发、配套建设、一次规划、分步实施，重点开发**新区和城东居住小区。
城关镇**村现址位于**新区开元路以西、芹江以东，现有10个承包组、267户、976人，民居291幢，住宅占地面积11.36公顷，总建筑面积81497平方米，建筑结构为砖混结构和泥（石）木结构。
村庄因缺乏统一规划，改造难度很大，为推进**新区建设，必须对**村进行整体搬迁。
对**新村工程建设，**县委、县政府给予了高度重视，已把该项目列入**县2007年度重点建设项目，以确保项目的顺利实施。
3．项目建设必要性及可行性
3.1 项目建设的必要性
（1）是加快推进**新区建设，扩大**城市规模和提升城市品位的需要。
**新区一期开发建设于2003年基本结束，2004年开始二期开发。
城关镇**村位于二期开发规划区内，村民住宅用地面积达11.36公顷，占二期规划开发总面积的10.3%，且村址是二期开发的主要地块。
通过本项目建设，**村民得以整体搬迁，从而腾出村址建设用地，为二期开发创造前提条件。
（2）是加快推进城乡一体化，建设社会主义新农村的需要。
近几年，党中央、国务院高度重视农民、农村、农业“三农”工作，先后作出了一系列推进城乡一体化及建设社会主义新农村的决策部署，**省、**市也分别制定了城乡一体化建设纲要。
**村地处**县城东郊，随着**新区的开发建设，现已成为城中村，具备了开展城乡一体化建设的客观条件。
（3）是改善**村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。
党的十六届六中全会提出了构建社会主义和谐社会的决定，其中提高人民生活品质是主要内容之一。
现**村由于建设较早，村庄缺乏统一规划，民居建筑结构、造型杂乱无章，还现存116幢泥（石）木结构民房，水、电、通信、排污、道路等配套设施不完善，农民收入来源仍然是农业，在一定程度上影响了村民的生活品质，不利于社会主义和谐社会的建设。
3.2 项目建设的可行性
（1）建设资金来源有保障。
本项目建设得到**县委、县政府的高度重视，曾数次召开专题会议进行研究，并被列入**县2007年度重点建设项目。
目前，已完成土地征用、山体搬迁、土地平整及地基夯实等前期工作，**新区的土地开发收入可作为项目资金投入。
因此，项目建设资金是有保障的。
（2）建筑材料来源有保障。
工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或**采购，水泥可由附近的常山、江山生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。
（3）施工条件有保障。
本项目建设地址位于县城**新区东南侧，西南侧接205国道，北邻**东路，交通便捷，施工所需水、电供应有保证。
**有着丰富的建筑建设经验，具有合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。
4、项目选址及建设条件
4.1项目选址
根据《**县城市总体规划（2006-2020）》及《**县**新区二期控制性详细规划》，**新村选址于**新区东南侧区块。
该地块东北邻建设中的**县消防大队，东南面为自然山体，西南侧接205国道，北接**东路。
地块地处**县城的南主入口，交通便利，依山傍水，环境优美，建设条件良好，能较好体现新时期**山城“城中村”的农民新村风貌。
4.2项目建设条件
4.2.1自然条件
4.2.1.1 区位条件
**县地处**人民的母亲河——钱塘江源头、浙皖赣三省七县交界处，界于东经118°01′15″～118°37′50″、北纬28°54′30″～29°29′29″之间，是连接浙西、皖南和赣东北的要冲，是全国重要的生态屏障和生态功能保护区。
县城城关镇位于县域东南部的马金溪畔，南距**机场80公里，北距黄山机场115公里，205国道和建设中的黄衢南高速公路贯穿南北，17省道和规划中的杭新景高速公路及衢景九铁路从城南横贯东西。
城关镇是**县人民政府驻地，是全县的交通枢纽和政治、经济、文化中心，交通便捷，区位条件十分优越。
4.2.1.2 气象与水文
**地处亚热带季风气候区，温暖湿润，阳光充足，雨量充沛，四季分明。
年平均气温16.3℃，历年平均最高气温22.6℃、最低气温12.1℃，极端最高温度达41.3℃（1967年9月8日和1971年8月1日），极端最低温度达-11.2℃（1967年1月16日）。
年均降水量1762mm，历年最大降水量为2633.5mm，雨量一般集中在4-6月份，以春雨、梅雨为主，洪水期在5-6月。
7月下旬到9月中旬是干旱期（主要是伏旱、秋旱），气温较高，降水量少。
马金溪穿境而过，水资源丰富，但季节变化明显。
全年平均日照时数约为1900小时，无霜期长约250天。
4.2.1.3 地形地貌
**县属浙西山地丘陵区，境内崇山峻岭，群山连绵，俗称“九山半水半分田”。
县域总面积2236.6平方公里，其中耕地面积144.87平方公里，占6.52%；山地面积1828.14平方公里，占82.22%；河流、道路、水库等250.27平方公里，占11.26%。
江西省的怀玉山脉，从西南向东北伸入境内的苏庄、杨林、张湾一带；天目山的余脉白际山，从北向南横亘在县境北部。
地势大致是由西北向东南倾斜。
海拔千米以上的山峰主要有白石尖、石耳山、莲花尖、南华山、千斤塔顶、乌云尖、大阴山等21座，其中东北的白石尖为最高峰，海拔1453.7米。
4.2.1.4 工程地质
**的土壤以黄壤和红壤为主，因长期受气候、植被和成土母质以及人类活动的影响，大致可分为四类：
①砂质土。
主要分布在河谷溪旁的冲积地带，地形比较平坦，包括马金、音坑、华埠、池淮等地区，经过多年垦殖，多数已改为良田，土质肥沃，通透性好，宜种水稻、棉花和春花等作物。
②粘质土。
主要分布在低丘山垅交错地形区，黄壤分布广泛，在海拔较低的丘陵地有大片红壤出露，适宜种植茶叶、油茶、油桐、毛竹、柑橘、生漆、果木等经济林木，也可种植杂粮。
③香灰土。
分布在海拔较高的山地，有利于生长松、杉和杂木林等。
④部分山顶陡坡地区，属不宜植物生长的白石土、花岗岩。
根据现行《中国地震烈度区划图》的划分，**县地震烈度属6度区。
根据规范要求，本项目按6度抗震设防。
4.2.2基础设施条件
（1）交通条件
本项目位于**县城**新区，西南面邻205国道，东北侧接**新区主干道——开元路和**东路，交通十分便利。
（2）供水、排水条件
项目供水取自**东路市政供水管网，水源由**县自来水公司提供。
自来水厂现日供水能力为3万吨，正在建设中的城市供水工程完工后，日供水能力将达到5万吨，完全能满足项目用水需求。
项目区排水采用雨污分流制，生活污水通过化粪池二级生化预处理达到排放要求后，沿污水支管汇集至**东路污水干管，接入城市污水系统；雨水经管道收集后就近排入**东路雨水干管或205国道排水沟，最终排入芹江。
（3）电力和电信
项目区东北侧**东路敷设有电力、电信等工程管线，项目用电、通信等可直接引入。
4.2.3社会经济条件
2005年**县进行乡镇区划调整后，现辖18个乡镇、449个行政村、1388个自然村，2006年末总人口34.7万人，其中农业人口30.5万人，占88％。
2006年全县实现地区生产总值37.30亿元，人均达10751元；财政总收入3.09亿元，其中地方财政收入1.82亿元；城镇职工年平均工资23257元，农民人均纯收入4811元；全社会固定资产投资20.90亿元，社会消费品零售总额16.98亿元，外贸自营出口4030万美元；城镇居民登记失业率4.1%，人口自然增长率5.7‰。
根据《**县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“十一五”期间，**县将围绕基本建成生态县和基本实现全面小康社会两大目标，深入实施“生态立县、特色兴县”两大战略，全面贯彻落实科学发展观，扎实推进改革开放和统筹发展，推动发展模式、发展措施创新，促进经济结构调整和增长方式转变，着力构建社会主义和谐社会，全面建设“平安**”，实现经济社会跨越式发展。
力争到2010年，实现经济总量翻一番，地区生产总值达到63亿元，基本建成有活力的生态经济强县、有魅力的生态城市及全省重要的生态屏障。
综上所述，本项目区位条件优越，基础设施配套，经济社会条件良好，完全具备各方面的建设条件。
5、项目建设方案
5.1 总体方案
5.1.1总体布局原则
本项目在进行总体布局时遵循以下原则：
（1）总体协调原则。
综合考虑项目与**城市整体环境的协调，注重与城市道路网结构、公建及住宅布局、绿地系统及空间环境、居民活动的有机联系。
（2）以为人本原则。
贯彻以人为本理念，努力创造平等、自由、轻松的交往环境，促进居民邻里和谐交往，营造一个布局合理、环境优美的生活栖息场所。
（3）生态和谐原则。
坚持可持续发展，严格执行国家和地方的有关规范，传承地域文脉，营造功能合理、结构清晰、生态和谐、安全舒适的人居环境。
（4）综合最优原则。
追求社会效益、生态效益和经济效益的有机整合，处理好整体与局部、长远和当前之间的关系，为项目区的有序开发、社会化管理和分期实施创造有利条件。
5.1.2总平面布置
依据**新区的总体规划布局及项目区的周边道路和环境情况，**新村总体布置成“一轴”形态，即新村的主干道由北向南贯穿整个地块，承担区内主要的人流及交通流，同时作为主要的景观和绿化轴线。
村民住宅沿主干道两侧排列，并分为7个居住地块，住宅均为二联别墅。
在地块西北侧**东路沿线规划公共设施用地，用地面积1.51公顷，总建筑面积20950平方米。
5.1.3主要经济技术指标
用地面积：
86667m2；
安置总户数：
277户；
建筑占地面积：
30400m2；
总建筑面积：
86755m2；
道路面积：
16500m2；
建筑密度：
35.1%；
容积率：
1.001；
绿化率：
27%；
总投资估算：
3355.99万元（不含民房自建投资3470.2万）；
建设期：
23个月（2007年2月-2008年12月）。
5.2民居建筑方案
民居建筑以联立式（二联）为主，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格，造型多样、功能合理、材料协调，运用坡顶、大型景观阳台等建筑元素。
每一建筑单体根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度，保持建筑与环境、建筑与人的和谐关系。
建筑立面采用淡雅的外墙面、清灰屋顶、页岩、片石饰面和局部喷涂组合，使建筑立面产生丰富、柔和、协调效果。
民居总建筑面积86755m2，布置277户，分大、小两种户型。
大户型135户，占地面积120m2；小户型142户，占地面积100m2。
民居建筑均为三层结构，局部有半地下室，顶层设阁楼。
建筑间距按1比1控制，局部地块放宽到1比1.1，在实现紧凑用地的同时保证每户都有充足的光照和良好的通风条件。
村民自备车库采用半地下停车方式，每户配置一个车库。
5.3配套工程方案
5.3.1道路
区块道路系统布置成“鱼骨状”路网结构，充分借助周边的城市道路，使区块具有较好的通达性，以**东路作为区块对外交通的主要出入口。
道路系统分干道和巷道两级，干道是内外交通的主要道路，也是区块发展的重要轴线，在区块的整个交通系统、景观系统和生态系统中具有重要作用；巷道是具有农居特色的宅前道路，起着居民出行与驻足的作用，同时也是景观渗透的通廊。
干道红线宽度7米，横断面采用一块板形式，两侧设置1.5米宽的人行道，并结合空间要求进行展宽。
巷道红线宽度5.5米，横断面也采用一块板形式，根据农居点的特殊性可在两侧设置1米宽的人行道，并结合绿化系统及空间尺度灵活设置，追求舒适、安全、宜人。
区块道路系统采用尽端式道路网，在满足通畅、便捷、安全、舒适的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决居民的出入交通，同时为消防、急救车辆提供必要的通道和回车场地。
5.3.2绿化
本项目区注重绿化系统的连续性，从外部向内部渗透，形成连续的、完整的绿化体系。
整个绿地系统由“点”、“线”、“面”构成，“点”即住宅前的孤植绿化树木，“线”即沿路林荫道、带状绿化，“面”即区块中心绿地（在新村中心地块布置绿心1792平方米）。
区块中心公共绿地以敞开绿地为主，并点缀广场、小品等，形成活泼多样、互相渗透的绿化环境。
布置各具特色的绿化树种，增强可识别性，绿化基调树选用当地适生的景观树种，草坪、灌木与高大乔木相结合，加以硬地铺装活动场地，形成层次丰富的绿化、休闲环境。
区块绿化系统注重引入山体绿化景观，以区块中心绿地为基质，通过带状绿化引导生态廊道，构建生态系统。
在干道西侧居住用地，采用构建“十字型”带状绿化廊道，引入山景和中心绿地；在干道东侧居住用地，以山体为对景，呈放射状引入多条绿化通廊，并通过带状绿化与绿心衔接；干道两侧绿化系统由干道林荫道串接贯通，共同构建完备的绿化系统。
5.3.3给水工程
给水水源：
项目区水源由**城市供水管网供应，从**东路预留的DN150接口接入，供水压力约0.3Mpa。
用水量预测：
本项目区常住居民约1350人，每人每天用水量按240升计算，每天总用水量为324m3；道路、广场和绿地面积为6.52公顷，每公顷每天用水量按10m3计算，每天总用水量为65.2m3；消防用水量按同一时间发生一次火灾，灭火水量为15升/秒，持续时间为2小时，则消防用水量为108m3/天。
项目区合计用水量为497.2m3/天，平均时用水量为20.7m3，时变化系数K为2.5，则最高时用水量为51.8m3。
管网布置：
项目区给水管网沿主要道路布置DN125主干管，直埋敷设。
消防给水采用与生活管网合一的低压制，消防水量按同一时间发生一次火灾，灭火水量为15升/秒，持续时间为2小时，室外消火栓间距不大于120米。
5.3.4排水工程
项目区排水系统采用雨、污分流制。
雨水排放：
雨水设计重现期为一年，按5年校核；暴雨强度采用**市的暴雨强度公式。
项目区单体建筑的雨水设小明沟或暗管收集，收集后排入主、次干道的雨水管，并顺地势分别排入**东路及205国道的市政雨水管，汇集后统一排入芹江。
污水排放：
本项目的污水主要是生活污水，污水量取用水量的80%，即397.8m3/天。
生活污水通过化粪池二级生化预处理后，经污水管收集分别排入**东路及205国道的城市污水干管，统一送城市污水处理厂集中处理。
5.3.5电力工程
本项目区用电负荷主要为居民生活用电。
用电负荷居民住宅按40W/m2估算，总负荷约为3470.4KW，考虑同时系数及变压器负荷率，供电变压器总安装容量约为3860KVA。
项目区设10KV开闭所一座，供电电源引自附近的10KV开关站。
根据负荷的分布情况，设2座10/0.4KV变压器，每座500KV，采用箱变或结合公建采用室内变。
变压器与建筑距离保持5米以上，防止辐射对居民的影响。
10KV系统采用环网接线，开环运行，以提高供电可靠性。
区内10KV线路全部采用电缆暗敷，10KV主干线采用排管布线。
由各变电站引出的0.4KV电缆采用穿塑料管埋地方式敷设，穿越道路时穿钢管保护。
线路直埋穿管埋地时深度要大于0.7米。
5.3.6通讯工程
（1）电信：
固定电话用户预测，住宅按每户1.2门测算，计332门，考虑85%的实装率，则总容量为283门。
项目区电信传输信号引自**东路的城市电信网，设2个电话交接间，可结合公共建筑设置或采用落地式交接箱。
在区内主、次干道铺设电讯管网，管网采用塑料管埋地敷设，过路管网及预留管道应设标志桩。
（2）有线电视：
项目区有线电视传输信号引自**东路的城市有线电视网，光缆接入，在区内主、次干道铺设有线电视线路，管网采用塑料管埋地铺设（与电信同管位敷设），终端数为300个。
（3）计算机网络：
区内计算机网络采用10兆径以太网，网络线路与电信线路同槽敷设。
5.3.7边坡处理工程
项目区东南侧为自然山体，土地平整时进行了较大量的开挖，因土质属松软的黄壤，极易造成山体滑坡。
拟采取三项边坡处理措施。
（1）护面墙：
在开挖山体下方设置斜式重力护面墙，全长1541.7米、高3米、平均厚2米，采用水泥混凝土浆砌块石。
（2）TBS植皮：
对开挖山体护面墙以上部分进行绿化植皮，植皮面积13300平方米。
（3）截洪沟：
在护面墙墙趾沿线设置截洪沟，将山坡雨水收集至市政雨水管，防止雨水渗流至边坡影响山体的稳定性。
截洪沟宽、深均为60厘米。
6、环境保护、消防与节能
6.1环境保护
6.1.1 环境保护标准
6.1.1.1 环境质量标准
（1）环境空气标准按《环境空气质量标准（GB3095-1996）》进行控制；
（2）雨水排放按《地表水环境质量标准（GB3838-2002）》控制；
（3）环境噪声按《城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）》控制。
6.1.1.2 污染物排放标准
（1）污水排放按《污水综合排放标准（GB8978-1996）》执行；
（2）大气污染物按《大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）》执行；
（3）施工期噪声按《建筑施工场噪声限值（GB12523-90）》标准执行。
6.1.2 建设期对周围环境的影响分析
6.1.2.1 生态环境影响分析
施工过程中的开挖移动、填筑土石方，容易造成水土流失，对生态环境特别是土方开采地的生态环境造成一定程度的破坏，从而加剧水土流失，这种现象在雨季更为严重。
水土流失会带走土粒、泥砂，污染水体，易淤积抬高河床，影响水资源质量。
6.1.2.2 环境空气影响分析
本项目在建设期对大气环境的污染主要来自施工场地扬尘。
（1）施工扬尘：
在整个施工阶段，如土地平整、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程中都存在着扬尘污染，尤其是在久旱无雨的大风天气，扬尘污染更为严重。
据调查，施工场地的扬尘主要来自汽车行驶扬尘、堆料场的起风扬尘以及施工作业扬尘（混凝土搅拌和水泥、沙石料装卸），其中汽车行驶产生的扬尘约占扬尘总量的一半以上，且影响范围大。
如果在施工阶段对主要施工场地进行洒水作业（每天4—5次），可以使空气中扬尘量减少70%左右，并能使扬尘造成的TSP污染距离缩小到20-50m范围内。
（2）场地扬尘：
堆放场地的风吹扬尘的影响范围一般在100m以内，对易散失、冲刷的建材（如水泥、石灰等）不能在露天堆放，尽量减少扬尘对人体健康的影响。
6.1.2.3 水环境影响分析
本项目施工期间的废水主要来自：
施工作业开挖、钻孔等产生的泥浆水，施工机械及运输车辆的冲洗水，施工人员的生活污水，下雨时冲刷黄沙、浮土、弃土方等产生的地表径流。
施工中填、挖土方等均产生大量的泥沙和粉尘，经雨水冲刷后产生地表经流。
由于施工期往往缺乏完善的排水及处理设施，其污水直接排放将影响施工地段周围受纳的水体，使水体中泥沙含量有所增加，且影响时间较长，应引起施工单位的重视。
此外，施工期间，由于施工人员和机械大量进入，施工人员将产生生活污水，清洗进出工地车辆泥土将产生冲洗废水，这些废水的直接排放也将加重对附近水域水环境的影响。
6.1.2.4 噪声影响分析
工程建设施工期各种作业机械和运输车辆产生的噪音，将对周围环境产生一定影响。
在施工现场，随着工程进展不同，采用不同的机械设备，如挖机、推土机、平土机和大吨位的装载汽车等。
由于这些施工多在露天作业，大部分机械又经常移动，不能采用较正规的隔声措施，再加上施工噪音具有突发性、撞击性的特点，容易引起附近居民的烦恼。
6.1.2.5 固体废气物影响分析
本项目建设期产生的固体废气物主要来源于施工人员日常生活产生的生活垃圾、施工过程中产生的淤泥渣土以及物料运输过程中产生的固废等。
施工人员生活区的生活垃圾，如管理不善不能及时得到清理和处置，将会使垃圾长期堆积，发出恶臭，蚊蝇孳生，致使致病细菌蔓延，容易诱发各种疾病，影响周围环境卫生。
建设过程中产生的弃方若不妥当处理，一方面将占用土地资源，另一方面将会对周围环境带来影响，遇到降水则会污染水体，造成水土流失，从而对城市防洪工程及芹江产生潜在危害。
6.1.3 建设期环境影响减缓措施
6.1.3.1 水土流失保护措施
施工单位应和当地气象部门取得联系，事先掌握施工地降雨时间和特点，及时掌握台风、暴雨等灾害性
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