保利融创房地产开发企业目标成本管理研究.docx

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保利融创房地产开发企业目标成本管理研究

摘要

改革开放以来，我国的经济保持了快速的增长，房地产业作为我国经济的支柱性产业，在我国经济发展中发挥着日益重要的作用，是决定国民经济能否健康发展和社会能否保持稳定重要因素之一。

在2008年之前，我国房地产业一直保持着高速的增长，催生了一大批企业进入房地产行业，这一方面使得房地产业的竞争日益激烈，另一方面，房地产业的过度繁荣也导致了泡沫的产生。

2008年开始的经济危机对房地产业产生了负面的影响，导致房地产交易量价齐跌，房地产企业面临着重大的经营困难。

因此，如何在日益激烈的市场竞争中以及经济危机中提高房地产企业的竞争力，是很多房地产企业急需解决的问题，而项目管理无疑是重要的方法之一，这其中的目标成本管理的好坏是一个关键性因素，目标成本管理的好坏决定于目标成本管理方法和制度执行的力度。

本文就房地产开发企业的目标成本管理进行了研究。

首先，分析目标成本管理理论及其特点。

目标成本管理融合了目标管理与成本控制的思想，是利润计划与成本管理的综合手段。

与传统的标准成本控制方法比较，目标成本管理将关注点放在产品的设计阶段，是全过程、全方位的成本管理。

而忽视产品设计阶段正是房地产开发企业成本控制中的薄弱环节，是急需解决的现实问题。

因此，目标成本管理在房地产开发企业实施便有了现实意义。

论文接着分析了房地产开发企业及其产品的特点，分析了当前房地产开发企业成本管理中存在的问题及问题产生的原因，结合目标成本管理的特点和管理模式，提出论文的观点：

房地产开发企业实施目标成本管理必须坚持市场导向原则、顾客满意原则、全面成本管理原则、成本效益观和源流管理原则。

房地产开发企业的成本管理应从粗放型的管理向精细化的方向发展。

在了解了房地产开发企业成本管理特点之后，论文着重介绍了房地产开发企业目标成本管理的具体实施流程。

从房地产开发企业开发项目目标成本的制定、优化、分解到目标成本的执行及分析考核，形成了一个封闭有效的管理系统。

随后，通过典型案例进一步论证了论文的观点，对其他房地产开发企业有很好的借鉴作用。

最后对论文结论进行了总结，并指出了论文存在的不足之处和以后努力的方向。

关键词:

保利融创房地产开发项目管理目标成本管理

第一章绪论

1.1选题的背景、目的及意义

回顾国内房地产开发二十多年的历程，我们会发现竞争关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。

在市场逐渐成熟，尤其是土地公开交易的背景下（2004年国土资源部71号令，国土资源部与监察部联合设置的最后期限，即2004年8月31日后，经营性项目实行土地协议出让的方式将成为历史，所有商品住宅等经营性项目必须采用“招、拍、挂”的方式公开交易，此举已经引发了中国楼市的强震），2005年国务院又出台了诸如“严格土地管理”、“加强金融监管”、“整顿规范市场秩序”等相关政策,2006年又相继出台了国六条、国九条，进一步加大了对房地产的宏观调控力度，各商业银行严格控制对商品房的信贷投放，土地管理部门持续开展市场的清理整顿，2007年国税总局又下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，从2月1日起开始执行，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。

在严厉的宏观调控下，房地产开发企业再想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难，因此，房地产开发企业只有依靠自身的强健经营才能取得长远发展，其中加强成本控制是非常重要的一个举措。

那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不敗之地？

如何在变化的市场环境中求得生存和发展？

成本自然是一个决定性因素。

而目前国内的房地产企业的成本管理水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企业而言会降低经济效益，对国家而言会造成经济资源的浪费。

论文撰写的目的就是通过对房地产企业目标成本管理进行研究，期待为房地产企业提供一个现代成本管理的思路，以提髙房地产企业成本管理的水平，增强房地产企业参与市场竞争的能力。

1.2国内外房地产开发项目的成本管理研究现状

1.2.1国外房地产开发项目的成本管理研究现状

西方的目标管理和目标成本管理

目标管理是美国著名管理学家德鲁克（1954）的首创，他在《管理实践》一书中，首先提出“目标管理与自我控制”的主张，随后在《管理、任务、责任、实践》（德鲁克，1973）—书中对此作了进一步阐述。

德鲁克认为，并不是有了工作才有目标，而是相反，有了目标才能确定每个人的工作。

所以“企业的使命和任务，必须转化为目标”。

德鲁克认为，如果一个领域没有特定的目标，这个领域必然会被忽视。

如果没有方向一致的分目标指示每个人的工作，则企业的规模越大，人员越多，专业分工越细，发生冲突和浪费的可能性就越大。

企业每个管理人员和工人的分目标就是企业总目标对他的要求，同时也是员工对企业总目标的贡献。

只有完成每一个目标，企业总目标才有完成的希望，而分目标又是各级领导人员对下属人员进行考核的主要依据。

德鲁克还认为，目标管理的最大优点在于它能使人们用自我控制的管理来代替受他人支配的管理，激发人们发挥最大的能力把事情做好。

目标管理通过诱导启发职工自觉地去干，其最大特征是通过激发员工的生产潜能，提高员工的效率来促进企业总体目标的实现》

目标成本管理是目标管理的原则、方法在成本管理中的应用。

目标成本管理是以目标成本为依据，通过目标成本的分解、落实、控制和考核等手段，对企业生产经营活动的全过程实行全面的、综合性管理，以期达到实现企业效益目标的一种综合科学管理方法。

KarenMKroll（1999）在《目标成本，至上选择》中指出，目标成本是企业在一定时期内，为了实现期望达到的目标利润和优化成本管理，通过市场预测、决策分析，挖掘企业内部潜力，并考虑企业发展的要求，运用科学的方法所确定的该时期的成本限额和成本管理工作的奋斗目标.

根据所收集的资料，美国现代成本管理的典型方法还是作业成本管理，所谓作业成本管理是指利用作业成本的计算信息来改善经营和消除无增值成本。

从20世纪80年代以来，企业的生产经营环境发生了根本性变化，企业的生产制造过程普遍采用计算机控制技术。

计算机和网络的运用，使得信息的及时传递成为可能。

因此在作业成本计算的基础上，提出了以作业为基础的成本管理。

但是作业成本管理的许多数学模型远离现实，脱离实践，实际运用的现实意义不大。

美国还产生过其他一些成本管理理论、方法。

如产品周期成本法，主要是将产品生命周期自产品研究开发阶段起分为五个阶段，依次是产品规划和形象观念设计阶段、初步设计阶段、详细设计和测试阶段、生产制造阶段和销售及售后服务阶段，依据每个阶段积累作业活动发生的成本。

美国现代成本管理的形成是一个从无到有的过程，遵循着“基础研究——应用研究”的模式，属于先行者，具有原创性。

例如，从科学管理到标准成本管理的形成，再从作业思想的萌芽到作业成本管理，都是新的创造，体现了原创的特点。

日本的成本企划

日本是资本主义国家的后起之秀，在此之前，北美和欧洲己经积累了丰富的成本管理理论，为日本的借鉴创造了条件，日本的成本管理是“从拿来”开始，逐步形成具有日本特色的现代成本管理理论。

20世纪60年代以来，随着经营环境的不断变化，传统的标准成本制度对现代成本控制愈来愈显得力不从心，适时生产系统尽管在相当程度上提高了现场管理的效率，但经济的严峻现实（如石油危机，泡沫经济的破灭等）迫使管理人员把目光从制造现场往更广处延伸，努力寻求事前控制的对象，后来这种思路渐渐成为了一种成本控制方法，即日本的成本企划。

成本企划诞生于日本的汽车制造业，也成长、发展于日本。

早在1959年，成本企划就在日本丰田汽车公司开始推行，“在企划设计阶段将成本限定在目标内，然后运用价值工程手法实施新车开发和车型更新。

同时，在设计、试产和生产准备等阶段，各相关部门通力合作以达成目标成本，这样就逐渐开始走向所谓‘成本企划’的体制”，这是丰田社史关于1959年推行成本企划的记载，成本企划这一术语首次出现（石新武，2001）.1962年丰田开始导入成本企划的主要工具——价值工程。

1967年，丰田制定了成本企划实施规划，规定了成本企划的实施步骤，逐步形成了一种制度化的组织活动。

进入20世纪80年代后，成本企划具有大幅度降低成本的功效这点在日本企业达到共识。

之后，以汽车业为代表，成本企划在日本很多行业中得到迅速推广，许多有名的日本企业都采用了这种成本管理方法。

到20世纪90年代，大量的研究文献不断涌现，对成本企划的实施方法——价值工程进行了详细的论述，最具标志性的是1994年6月日本会计学会第53届年会由成本企划特别委员会发表了题为《成本企划研究的课题》的报告草案。

在该报告中对成本企划做了明确的定义“成本企划是指在产品的策划、开发中，根据用户需求设定相应的目标，希冀同时达成这些目标的综合性利润管理活动”（石新武，2001）。

该报告草案把成本企划定位为管理会计的一个研究领域，把成本企划视为综合性利润管理的一环，将其定性为企业确立中长期竞争优势的、与产品开发相关的战略性管理方法。

1.2.2国内房地产开发项目的成本管理研究现状

目前我国成本管理理论研究是来自于对国外优秀成本管理理念的模仿和单纯的理论推导，研究者很少进行实证研究，也很少关心研究成果的应用效果，而实际工作者一方面对理论了解太少，另一方面对研究者的研究成果也知之甚少，造成成本管理的理论研究和实践严重脱节，制约着成本管理工作的展开。

计对这个问题，大力提倡成本管理方法的创新，原创性的创新必须建立在实践的基础之上。

1996年以后，我国学术界开始对成本企划加以关注并进行研究，陈胜群（1996）博士先后在《会计研究》上发表多篇论文，并著有《现代成本理论基于美曰两大模式的战略性分析》，主要是对成本企划进行了介绍、引入。

在实践上目标成本的萌芽己在中国出现，1999年初，在全国学习推广邯钢经验暨企业管理工作会议上介绍的邯郸钢铁集团创造的“模拟市场、成本否决”法，蕴含着目标成本思想，其市场、倒推、全员、否决的基本模式与目标成本活动程序基本相同，各个环节的指导思想实质上也同目标成本的观念完全一致。

汤湘希（1997）在《试述成本的事前、事中、事后控制》一书中阐述：

目标成本控制不同于传统的成本控制，将由事后控制转向生产过程开始前的预测、决策，生产准备阶段的事前控制，将不合理的耗费和浪费控制在事发之前，同时也使成本方案达到优化；在此基础上，紧密结合事中控制和事后控制，并形成时间上的连续（序列）控制。

在空间，将由原来的生产过程的控制转化为全空间的控制，即全生产经营过程，全员参加和全部费用项目控制。

从而形成所谓的全面成本控制。

我国房地产企业在深入开展成本竞争的同时，正在寻求和建立符合自身特点的竞争成本战略，因此，探索成本管理在房地产企业的应用与实践具有重要的意义。

1.3本文研究的方法、结构及内容安排

房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容，成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，而成本管理的好坏主要决定于企业的成本管理方法和执行力度。

为了达到研究目的，论文以规范研究为主，通过典型案例分析，以大量的真实数据为佐证，展开对房地产企业目标成本管理的研究。

第一部分：

绪论，主要是对选题的现实背景和理论背景做了一个介绍；

第二部分：

主要对目标成本管理的理论基础进行概述；

第三部分：

分析了房地产开发项目的特点、现在房地产成本管理的现状、存在的问题及产生原因，由此提出房地产企业应运用目标成本管理的方法进行成本管理，接着概述了开发成本的构成和开发项目目标成本管理的流程；主要对房地产开发项目目标成本执行的管理进行了研究，具体论述了管理措施和重点；

第四部分：

案例分析，北京保利融创房地产开发有限公司是成功应用目标成本管理的典范，对其他房地产企业有很好的借鉴意义：

第五部分：

论文的结尾，主要对全文进行了总结并指出论文写作的不足