施工项目策划书多篇范文.docx
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施工项目策划书多篇范文
施工项目策划书
前言
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：
以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：
产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：
无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二）xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：
客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：
产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：
价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：
逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：
产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：
竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。
东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。
这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：
有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。
对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：
此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。
此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：
此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。
这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：
此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。
这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：
本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（七）户型风格：
落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：
投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：
建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。
）
第二阶段：
建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：
获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：
本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：
可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：
主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：
进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。
可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。
前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直（本站推荐）达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
第二篇：
项目策划书
第一部分前言
策划书目的及目标的说明
第二部分市场调研及分析
一.行业动态调研及分析
1.行业饱和程度
2.行业发展前景
3.国家政策影响
4.行业技术及相关技术发展
5.社会环境
6.其他因素
二.企业内部调研及分析
1.财务状况，财务支出结构
2.企业生产能力，产品质量，生产水平
3.员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）
4.企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）
5.产品各品项研究：
定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见）
三.潜在进入者调研及分析
1.行业进入成本/壁垒。
2.行业退出成本。
3.进入后对本企业的威胁。
4.对竞争者的威胁。
四.现有竞争者的调研及分析。
1.财务状况，财务支出结构。
2.企业生产能力，产品质量，生产水品。
3.员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）。
4.企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）。
5.产品各品项研究：
定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工&顾客意见）。
五.替代品调研及分析。
1.替代品工艺。
2.消费者认可程度。
3.发展态势。
六.互补品调研及分析。
1.是否存在互补品。
2.互补品价格。
3.互补品对产品的要求。
4.互补品发展趋势及其未来新要求。
七.原料供应商调研及分析。
1.可供选择的供应者。
2.原材料是否有替代品。
3.供应商的讨价还价能力。
4.我们对其依赖程度。
5.供应商的供应能力。
八.中间商调研及分析。
1.中间商的性质：
配送商、经销商、代理商（独家、总代理…）
2.中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。
我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例…
3.中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：
配送能力、资金实力、人力…
九.消费者调研及分析。
1.消费者背景研究：
收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作…
2.消费者对产品和竞品的认知及态度：
质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。
3.消费者的使用情况：
购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。
4.购买角色。
5.消费者对现有营销活动的评价。
对广告的接受程度、对营业推广的理解等。
第三部分企业战略及产品策略的制定
一.企业战略制定
二.产品策略制定。
（提供原则或标准）
1.产品。
1）品项：
市场定位、目标受众。
（打击竞品的专有品项）
2）包装：
陈列显著、方便、符合产品定位、价格等
2.价格。
1）符合企业战略?
（长线产品/短线投资）
2）符合产品定位?
①利润为主/市场占有率为主
②根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。
③保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。
3.渠道。
1）一般通路。
对经销商的选择、管理控制、返点等。
2）特通。
由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。
3）新终端开发队伍。
4）直营队伍。
对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空白市场。
5）客户数据库的管理。
业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。
公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。
4.促销。
1）广告：
诉求点
2）人员推销：
a）人员的培训
b）人员的岗位界定
c）人员的考核
d）人员的激励
3）营业推广
a）对顾客。
ⅰ稳定主打产品价格;ⅱ对品牌的宣传
b）对零售商。
稳定价格，保证促销后价格能够恢复，销量得以维持;或者在短时间内抢先占领货架
c）对中间商。
尽量减少短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，影响终端价格体系，另一方面经销商对终端很可能没有落实，从中截取，成为其“灰色收入”。
4）公共关系。
事件营销：
把握正确的营销事件。
直接告知消费者的营销事件应当包含消费者利益点，并且该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的
第四部分具体执行&实施（建议方案）
一.产品设计。
二.价格设计。
三.渠道设计。
四.促销设计。
五.销售管理
第五部分结束语
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第三篇：
项目策划书
营运策划初步方案
峡谷原生态旅游，以农民为市场经营主体，以农民所拥有土地、山，经济作物和地方资源为特色、以为游客服务为经营手段的经营方式。
换言之，原生态旅游是以乡野农村风光和水上活动为吸引物、以城市居民为目标市场、满足旅游者娱乐求知和回归自然为目的的一种旅游方式。
无论如何理解，峡谷原生态旅游作为一种旅游形式，其在旅游业中的产业关联带动、吸纳当地就业、脱贫致富等诸多方面，都能够发挥独特而显著的作用。
浙南大峡谷简介:
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等。
一、项目背景分析
旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。
旅游资源虽包罗万象，但无外乎自然资源和人文资源两类。
我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，有的以人文资源突出为特色。
随着人们思维方式和审美情趣的改变，自然资源成了旅游中最具魅力的优势资
源，并直接影响着该地区经济的发展。
珊溪水库隐藏着无限魅力的自然资源。
（一）国内旅游业发展的趋势
1．21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。
众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。
2．中国旅游景点的开发将从市场为主导进行。
（二）珊溪水库生态资源开发现状分析
1．成功点
（1）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）
2．需完善点
（1）配套设施几近空白（住宿、饮食、娱乐等设施）
（2）景区自然景观尚未开发（峡谷内没有步道和安全保护）；
（3）景区运营机制未制定；
（4）尚未明确市场定位。
（三）景区旅游资源优劣势分析
1．优势
（1）景区有丰富的山、水等资源适合开展一些采摘及水上项目；
（2）具备良好的植被覆盖，生态环境良好；
（3）景区内有林果种植及养殖特色农业。
2．劣势
（1）景区内峡谷通道较窄，地势复杂，汛期水大。
二、阶段性开发规划
第一阶段：
景区现有景点，完善基础配套设施。
1.游船码头停靠点及线路的选择及制定；
2.在景区内统一规范若干个旅游景点及各特色景点的制定；
3．在景区附近建设一座集住宿、餐饮、娱乐于一体的宾馆；
4．对景区内现有游览线路上的泥石路、栈道进行改造或新建；
5．沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；
6．新建景区内的邮电通讯、水电等基础设施；
7．新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间；
8．农家乐项目
目前国内流行的绿色旅游、旅游农业等不同的旅游方式，其实质都是以生态农业、生态林业为背景或载体、人们对环境保护意识和旅游回归自然的生活意识在不段的加强。
因此，大力发展峡谷原生态旅游项目是非常有前景的。
XX-10-27
第四篇：
项目策划书格式
编写商业计划书的直接目的是为了寻找战略合作伙伴或者风险投资资金，其篇幅既不能过于繁琐，也不能过于简单。
一般而言，项目规模越庞大，商业计划书的篇幅也就越长；如果企业的业务单一，则可简洁一些。
一份好的商业计划书的特点是：
关注产品、敢于竞争、充分市场调研，有力资料说明、表明行动的方针、展示优秀团队、良好的财务预计、出色的计划概要等几点。
第一章：
计划概要摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。
从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。
可以说没有好的摘要，就没有投资。
第二章：
项目介绍主要介绍项目的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
第三章：
市场分析主要介绍产品或服务的市场情况。
包括目标市场基本情况、未来市场的发展趋势、市场规模、目标客户的购买力等。
第四章：
行业分析主要介绍企业所归属的产业领域的基本情况，以及企业在整个产业或行业中的地位。
和同类型企业进行对比分析，做swot分析，表现企业的核心竞争优势。
第五章：
市场营销主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤、整体营销战略的制定以及风险因素的分析等。
第六章：
管理团队主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况、员工安排、薪金标准。
第七章：
财务分析主要对未来5年做营业收入和成本进行估算，计算制作销售估算表、成本估算表、损益表、现金流量表、计算盈亏平衡点、投资回收期、投资回报率等。
第八章：
资金需求主要介绍申请资金的数额、申请的方式，详细使用规划。
第九章：
资金的退出主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
第十章：
风险分析主要介绍本项目将来会遇到的各种风险，以及应对这些的风险的具体措施。
第十一章：
结论：
对整个商业计划的结论性概括。
第十二章：
附件附件是对主体部分的补充。
由于篇幅的限制，有些内容不宜于在主体部分过多描述。
把那些言犹未尽的内容，或需要提供参考资料的内容，放在附录部分，供投资者阅读时参考
第五篇：
项目策划书
一、项目策划的必要性
从传统的字义解释，策划是指人们在考虑做某一件事情前，对如何做好这件事所做的谋划，而且在未注入新的含义以前，传统上往往多用于贬义性描述的场合。
按照现代管理理论，则对策划给出了更广义的解释，所谓项目策划中的策划，就是指策划者从现状出发，运用其智慧，经过思考并付诸实施，从而达到目标的一切努力。
也可以认为，项目策划是为了达到目标而进行的构想——计划——实践的全过程。
对于技术经纪活动的项目策划来说，项目策划是技术经纪人在既定技术资源和可预见市场需求的约束下，使技术供给方的技术能为技术需求方所认识和应用，进而为社会增加财富所进行的各种构思、计划及实施过程。
技术经纪活动之所以要进行项目策划，究其根本原因在于：
1、技术经纪活动是不确定性很大的高风险活动。
由于人类社会发展对技术的需求永无止境，而当今又是新技术层出不穷日新月异的时代，因此，无论对于技术开发提供者还是对于采购应用技术者，在价值取向、投资决策乃至领导心理上都存在巨大压力，面对瞬息万变的市场，投资开发的技术能不能获得高额回报，花钱引进的技术能不能带来可观利润，决策者们对诸如此类问题的权衡是永恒的。
技术买卖双方这种忧患性思虑以及需反复思考后才进行决策的特点，对于以技术买卖双方为服务对象的技术经纪活动，带来的直接后果就是使技术经纪活动具有很大的不确定性，这种不确定性使技术经纪活动本身成为高风险的商务行为。
为了规避风险，提高成功率和利润率，技术经纪人就必须针对技术经纪活动涉及的诸多因素进行全面策划，有计划地开展工作。
从这个视角上分析，在技术经纪领域开展竞争，首先是策划能力的竞争，技术经纪活动已经进入策划能力竞争的阶段。
2、追求并更好地把握未来。
技术经纪活动是追求未来的商业行为，技术经纪人应该永远牢记在心的是：
只有技术买卖双方都从实施交易项目后取得的结果中得到了预想的收益，我们才能认为这个技术经纪项目是一个成功的项目。
策划的目的就是为了对未来多一点准备，多一份把握，而将来是一个未知数，隐藏着多变、不可预测的随机变量，这使得策划本身具有很大的预测成分，但也正是因为存在这些因素，使得策划成为做成一件事情前所必须经历的一个环节。
策划永远是为了将来，技术经纪活动所具有的追求交易项目未来效果的特点，决定了开展技术经纪活动时必须先有成功的策划，然后才会有成功的技术经纪项目产生。
3、充分利用和调配资源。
技术经纪活动是在技术市场中，以促进科技成果转化为目的，为促进他人技术交易而进行的中介居间、行纪或代理，并取得合理佣金的商务活动，其最重要的工作基础是建立在对社会上有关资源的充分利用和合理调配。
技术经纪活动涉及的资源要素包括物质（matter）、信息（informetion）、时间（time）三大类，即所谓的“mit”资源，技术经纪项目策划就是对mit资源进行调度和安排的过程。
从经济学角度，大千世界没有任何一种资源能够毫无限制地随意取用，无论是物质、信息或是时间都是相对有限的资源，因此，资源的有
限性决定了开展任何一项技术经纪活动必须进行项目策划，使有限的资源在最合适的地点最适宜的时间发挥最大的效果。
二、技术经纪活动中的项目策划
项目策划工作要依据一定的程序展开。
一般情况下，各个项目策划之间的差异是很大的，很难有相同的现象，即使是非常相似的项目，由于参与项目各方的变化，也会使项目策划有很大不同。
但就项目策划工作本身，不论对于哪个项目，其策划流程的框架都是相似的。
因而，在做项目策划时，可先按一般模式对策划工作预先做好计划，然后再结合实际需要对项目策划过程中的各个环节赋予具体内容，从而得到特定项目的项目策划。
从广义上分析，技术经纪项目策划的基本程序可分为五个环节：
收集资料——产生创意——确立方案——具体实施——评估改进。
1、收集资料。
对于技术经纪活动中的项目策划，重点是收集技术发展和市场需求两方面的资料。
技术发展资料主要是从现成资料中取得，依据其来源可分为媒体资料（如报刊、杂志、网页），登记资料（如专利登记、软件登记），技术报告（如技术研讨会、技术展示会），企业内部技术资料（如委托推广时的技术交底）等。
由于此类资料一般都是间接性获得，因此，技术经纪人需要采用科学的情报资料收集方法，分门别类、有重点地建立资料积累。
市场需求包括两层含义，
升级会员 