XX地产项目销售资料的请示.docx
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XX地产项目销售资料的请示
关于x居四期一标段（18#-20#）销售资料的请示
x销请〔2006〕112号
公司领导：
我部建议x居四期一标段于11月26日开始接受内部登记，在11月26日至12月3日期间意向登记的客户可享97折优惠，在12月4日至12月17日期间意向登记的客户可享98折优惠，在12月17日至公开发售期间意向登记的客户可享99折优惠。
（附《x居四期18#—20#定价因素说明书》、《x居四期18#—20#价目表》、《x居四期18#—20#价格分析》、《x居四期付款方式》、《x居四期总体平面图》、《x居四期18#—20#户型平面图》、《优先登记意向书》、《x居四期18#—20#物业及规划配套统一口径》、《x居四期18#—20#交楼标准》）。
具体销售方案如下：
（1）根据公司领导的意见和我部的销售经验，建议xx居四期18#、20#（多层）按测绘建筑面积单价2300元/M²[含1个摩托车位]，19#（小高层）按测绘建筑面积单价2600元/M²[含1个摩托车位]计算销售总金额，换言而之，xx居四期18#、20#（多层）销售建筑面积单价建议设定在2359元/M²[含1个摩托车位]，19#（小高层）销售建筑面积单价建议设定在2661元/M²[含1个摩托车位],x居四期18#-20#整体建筑面积单价建议设定在2497元/M²[含1个摩托车位]。
具体销售单价计算方式详见下表：
项目
测绘建筑面积
（M²）
测绘建筑面积单价
（元）
销售总金额
（元）
销售建筑面积
（M²）
销售单价
（元）
多层住宅
住宅10942.7+其它159.72
2300
25535566
10822.7
2359
小高层住宅
住宅9243.86
+
其它134.92
2600
24384828
9165.46
2661
总计
住宅20186.56
+
其它294.64
2437
49920394
19988.16
2497
（2）我部建议在上述售价的基础上增加下列内容，确定售价范围，具体内容如下：
根据以往的开发销售经验，小车位的销售都不太理想，为把小车位的部份成本转移到住宅部份，从而降低小车位库存的压力，按规划部出具的x居四期车库方案，x居四期小车位共393个，我部建议将四期部分景观较好的三房二厅以上户型附带小车位一同销售（具体附带小车位的楼号、单元详见《车位分配表》、《售价表》）。
《车位分配表》如下：
栋号户型
两房二厅（户）
三房二厅（户）
四房二厅（户）
复式（户）
小计（户）
车位分配数量
18#
24
24
0
0
48
5
19#
16
56
0
4
76
40
20#
36
36
0
0
72
5
21#
0
24
0
0
24
22
22#
24
61
19
6
110
65
23#
24
60
0
4
88
60
24#
0
120
0
4
124
116
25#
0
80
0
8
88
80
合计
124
461
19
26
630
393
即买一套房送一个小车车位约35M²，按《车位分配表》所得，x居四期（18#—20#）共分配销售50个小车位，约1750M²，（注：
小车位只享有使用权，不办理产权证并不计算面积），即四期（18#—20#）部分景观较好的三房二厅以上户型建筑面积销售单价增加528元/M²。
具体计算方式详见下表：
项目
x居四期（18#-20#）分配车位套数
（套）
小车位单价
（元）
小车位销售总金额
（元）
分配车位住宅总建筑面积
（M²）
分配车位住宅增加销售单价
（元/M²）
参数
50
70000
3500000
6627.82
528
四期18#—20#的销售仍按x居三期14#—17#的销售方式，即四期18#—20#部份单元买一套房送一个露台及（或）私家花园，具体每套单元露台、私家花园面积及空间划分详见价目表及图纸，四期18#—20#一层单元的露台及私家花园面积共1600.94M2，（露台只享有使用权，不办理产权证并不计算面积），建议北向单元的露台按400元/M2、南向单元露台、私家花园按200/M2加入对应单元的总售价中，共计露台销售金额448796元。
（3）针对现行面积差异处理问题上，我部建议在制订《价目表》销售面积时按测绘面积相应减少，三房二厅、二房二厅建筑面积减少1M²，复式建筑面积减少1.6M²；三房套内面积减少0.8M²，二房套内面积减少0.5M²，复式套内面积减少1.2M²。
这样，对于日后的实测面积的退补问题我司可掌握主动权，若多出的面积属我司掌握的面积范围内，不收取多出面积款。
（4）为使定价更具科学性，我部在制定价目表时，根据不同的因素（如楼层、景观、户型、单边朝向等），通过价差法制定《x居四期18#—20#价目表》详见附件，具体因素及价差详见《四期一标段定价因素说明》。
（5）为避免公积金贷款审批时间过长，导致我司有可能出现资金风险问题，我部建议仍按x居三期的方式在售价表中上调5%，对不同的付款方式给予不同的折扣优惠，具体详见《x居四期付款方式》。
另外，为促进销售，我部建议在售价中先上调3%，然后再根据不同的促销优惠期给予不同的促销优惠。
xx居四期18#—20#定价因素说明书
（1）18#、20#定价因素
定价因素主要以基点2419元/M2，包括单元的楼层、朝向、景观、户型、单边等因素进行调价。
楼层以四层为基点，一层减40元/M2，二层加130元/M2，三层加150元/M2，五层减50元/M2，六层减150元/M2；
朝向以北向为基点南向加35元/M2；
景观以四期小园景为基点，向四期大园景加130元/M2，向一期中庭减200元/M2，向小区外围景观减300元/M2，向厂房减500元/M2；
户型以二房二厅一卫为基点，三房二厅二卫加15/M2；
单边朝向没有基点，北向单边加130元/M2，南向单边加170元/M2。
（2）19#定价因素
定价因素主要以基点2451元/M2，包括单元的楼层、朝向、景观、户型、单边等因素进行调价。
楼层以六层为基点，一层减250元/M2，二层减200元/M2，三层减150元/M2，四层减100元/M2，五层减50元/M2，七层加50元/M2，八层加100元/M2，九层加150元/M2，十层加200元/M2，十一层加250元/M2；
朝向以北向为基点，南向加35元/M2，南北向加100元/M2；
景观以小区外围景观为基点，向四期大园景加200元/M2，向厂房减200元/M2；
户型以二房二厅一卫为基点，三房二厅二卫加15元/M2，复式加30元/M2；
单边朝向没有基点，北向单边加130元/M2，南向单边加170元/M2，南北向单边加200元/M2；
x居四期一标段（18#—20#）价格分析
类型
数量（套）
总建筑面积
总金额（含摩托车位）
单价（含摩托车位）
总金额（含摩托车位\小车位\露台\私家花园）
单价（含摩托车位\小车位\露台\私家花园）
总金额（不含摩托车位\小车位\露台\私家花园）
单价（不含摩托车位\小车位\露台\私家花园）
付款方式上调7%总金额（含摩托车位\小车位\露台\私家花园）
付款方式上调后单价（含摩托车位\小车位\露台\私家花园）
报建
196
住宅20090.11+其它298.68
4992万元
2448元
5387万元
2642元
4757万元
2333元
5846万元
2867元
测绘
住宅20186.56+其它294.64
2437元
2630元
2323元
2854元
销售
住宅19988.16
2497元
2695元
2380元
2925元
x居付款方式
付款方式
一次性付款
商业按揭
公积金按揭
备注
折扣优惠
95%
95%
100%
定金
10000元
10000元
10000元
首期
支付定金后10天内交付总楼价的50%
支付定金后10天内交付总楼价的20%首期
支付定金后10天内交付总楼价的30%首期
尾款
支付首期后1个月内支付50%尾款
余款于支付首期后马上办理按揭贷款手续
余款于支付首期后马上办理按揭贷款手续
营销部
2006年10月19日
x居四期18#—20#物业及规划配套统一口径
一、小区规划
1、小区内设有会所、商场、游泳池、小学及及幼儿园（正在筹建中）。
2、车库限高2.1M；住宅标准层层高3M，其中18#、20#六层客厅为4.5米中空大厅设计，19#十一层为6米中空大厅设计。
3、楼距：
18栋与21栋的楼距为20M；19栋与24栋的楼距为54米；20栋与梁22栋楼距为20M。
二、周边厂房问题
镇政府今年在xx居东入口投资一千万建成xx公园，从其投资力度可以看出，镇政府目的是想把x居周边发展成x镇的新商住中心，据了解，xx居周边的厂房，镇政府已与相关厂商协商，将其厂区搬离，目前周边的工厂已有部份车间搬至横栏附近，相信只要过一段时间，厂房问题就可以解决，届时，xx居的升值空间将更大。
三、道路问题
xx居东入口的x路连接x的工程将于明年完工，届时，xx居与x之间的距离将进一步拉近，从xx居到x仅需2分钟车程。
四、肉菜市场问题
xx居周边没有肉菜市场，购买肉菜需到x市场、x市场、壹加壹超市，发展商为方便业主购物，已购入穿梭巴士，接送业主到x酒店、壹加壹超市消费，业主穿梭巴即将开通，业主的生活将更方便。
五、物业管理费
18#、20#（多层住宅）按建筑面积0.8元/月/M²计算（包公摊水电费）；19#（小高层住宅）按按建筑面积1.3元/月/M²计算（包公摊水电费）。
六、专项维修资金按成交价的2%计收
七、合同交楼时间：
2007年12月30日
xx居四期18、20号楼交楼标准
一、装修标准：
1、外墙：
粘贴外墙砖。
2、内墙：
批荡光面。
3、地面：
室内地面按结构标高找平，不做面层。
4、门：
防盗入户门，室内留门洞，不设门和门扇，客厅阳台设铝合金落地玻璃门。
5、窗：
铝合金窗配玻璃。
6、厨房：
水泥地面，墙身批荡，预留排水口，不安装任何厨具。
7、洗手间：
水泥地面，墙身批荡，预留排水及排污口，不安装任何洁具。
8、梯间：
梯阶贴耐磨砖，梯间墙身扫乳胶漆。
二、住宅设施标准：
1、供电：
接电源至每户的总电箱内，设独立之电表。
2、供水：
接至每户的阳台，设独立之水表。
3、电话：
接至每户室内，户内布装买方自理。
4、有线电视天线：
接至每户室内，预留接线口，户内布装买方自理。
5、防盗设施：
各单位统一配置可视对讲系统。
xx居四期18、20号楼（多层）
xx居四期19号楼交楼标准
一、装修标准：
1、外墙：
粘贴外墙砖。
2、内墙：
批荡光面。
3、楼地面：
室内地面按结构标高找平，不做面层。
4、门：
防盗入户门，室内留门洞，不设门和门扇，客厅阳台设铝合金落地玻璃门。
5、窗：
铝合金窗配玻璃
6、电梯间：
电梯大堂地面铺贴抛光砖，墙身扫乳胶漆。
7、走火楼梯间：
梯级贴耐磨砖，墙身扫乳胶漆。
8、厨房：
水泥地面，墙身批荡，预留排水口，不安装任何厨具。
9、洗手间：
水泥地面，墙身批荡，预留排水及排污口，不安装任何洁具。
二、住宅设施标准
1、供电：
接电源至每户的总电箱内，设独立之电表。
2、供水：
接至每户的阳台，设独立之水表。
3、电话：
接至每户室内，户内布装买方自理。
4、有线电视天线：
接至每户室内，预留接线口，户内布装由买方自理。
5、防盗设施：
各单位统一配置可视对讲系统。
6、电梯：
配置一台电梯
xx居四期19号楼（小高层）
上述销售资料妥否，请公司领导批示。
营销部
二〇〇六年十月二十三日
升级会员 