星期五公社市场报告22211510.docx
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星期五公社市场报告22211510
“星期五公社”市场分析
一、区域简介
1、位置介绍
本案位于长岛路、东陆路，毗邻杨高北路。
属于金桥、金杨新村的延伸段。
东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，本区域处在三大高能力消费区之中，有充足的客源,确保本案尽快去化。
2、项目周边区域概述
（1）金桥出口加工区概况
是由中国政府批准建立的国家级重点开发区，集工业制造、贸易经营、商业服务、生活居住等功能于一体，按国家规范运作、高水准综合开发区。
金桥位于浦东新区中部，西连陆家嘴贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，区域优势十分明显。
金桥规划开发面积20平方公里，为现代工业园区，其中6平方公里被国家科技部认定为“金桥现代科技园区”。
西部4平方公里为现代生活园区和管理服务中心。
金桥开发区基础设施完善，不仅具备“七通一平”条件，而且还具有“集中供热”和“卫星通信”功能，是国内基础设施条件最好的开发区之一。
经过10年的开发建设，金桥已取得令人瞩目的成就。
18个国家和地区前来投资开发。
至1999年，已引进项目320个，吸引投资82亿美元，其中1998年吸引外资12.14亿美元。
金桥成为面向21世纪的多功能、外向型、现代化的综合性经济技术开发区。
（2）张江高科技园区概述
位于浦东新区的中部。
规划面积17平方公里。
1998年底，园区累计开发土地面积2.8平方公里，累计吸引投资9亿美元，批准签约项目49个。
经过数年努力，园区已形成了三个独具特色的基地。
（3）金杨新村街道概述
金杨新村街道是由原金杨、罗山街道撤二建一，于1998年3月28日挂牌成立，东起金桥路，西至罗山路，南起杨高路，北至黄浦江。
主要由金杨新村、罗山新村、黄山新村组成。
面积约8.05平方公里，人口8.4万，规划人口20万。
创建市、区级文明小区17个，文明小区覆盖率达60%以上。
获得先进街道、创环境噪声达标街道、一级卫生街道、上海市文明社会等14个市级荣誉称号，获得实事立功竞赛优竞街道、成人教育先进街道等42个区级荣誉称号。
街道的经济工作开拓新思路，为文明社区的创建注入活力，经济部门圆满完成“1115”奋斗目标，即产值达到1个亿，财政税收突破1000万元，私营企业超过100家，预算年内实得财力超过500万元。
街道将文明社区创建定位于人与自然、人与社会、人与人之间三大和谐.确立了创建金杨“一优二无”的绿色文明社区的目标：
“生态环境优美，无马路市场，无违法建筑”。
已有人均绿化面积7.5平方米，绿化覆盖率30%以上。
3、
交通体系
本案区域的出入靠杨高北路、长岛路以及金桥新村的公交线路，公交线路多达，出入便利。
公交线路
起始时间
所经车站
杨高北路
778路
6：
15—23：
00
陆家嘴路—张扬路—东路新村
936路
6：
20—21：
30
外高桥公寓—张桥—上海动物园
785路
5：
30—23：
00
台儿庄路—浦电路—上钢新村
陆川专线
3：
30—23：
25
陆家嘴—张桥—川沙
金桥新村
783路
6：
36—23：
26
台儿庄路—长岛路—淮海东路
639路
6：
20—19：
00
台儿庄路—长岛路—梅园新村—周浦
638路
6：
48—19：
48
周家渡—长岛路—东陆新村
981路
6：
27—22：
30
海阳新村—第一八佰伴—长岛路—台儿庄路
716路
5：
56—23：
06
张桥永业路—东路新村—风城新村
626路
7：
15—19：
43
东陆新村—东陆路—德州新村
沪华线
6：
27—23：
27
泰东路—东陆路—华高新村
东周线
6：
47—19：
47
东陆新村—东陆路—周浦医院
长岛路
85路
5：
26—23：
26
长岛路—东方医院—陆家嘴地铁站
另外从外高桥到三林的L4，在浦兴路、长岛路将规划站点，使本区域居民换种方式出行，再上一个层次，出入更为便利。
4、
配套设施
金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房，其存在已有几十年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求。
对于本案来讲，步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建“易初莲花”大型超市，使本案住户生活更为便利。
二、
立地条件
1、利多
（1）上市价格控制在3000元/M2以下，与周边项目来讲，有一定的价格差距，存在单价优势；
（2）面积较小，使总价容易控制，价格优势更加拉大；
（3）随着浦东整个房地产交易的“北移”，将对本区域造成一定的刺激，使杨高北路沿线成为新兴住宅产业区，升值潜力巨大；
（4）本区域所在的金桥新村的配套设施已较为完善，再加上即将兴起的住宅产业区，届时人气之旺、配套之全，可想而知；
（5）杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线，出入畅通无阻。
而即将兴建的轻轨使本区域的交通更上一个台阶。
2、
利空
（1）所在总社区停工多年，在周边居民心中有一定的负面影响；
（2）蝶型建筑，一梯八户，有一定的户型或是房间在通风采光上，会受到影响；
（3）容积率较高，24F高层建筑，得房率较低，物业管理费较高，购房者接受度较差；
（4）紧靠杨高北路，底下局部楼层会有一定的噪音影响。
结论：
在良好的大环境下，虽然本案自身有较多的不足之处，但因为价格优势明确，足以弥补自身劣势，使销售能够确保以“短、平、快”的速度消化。
（具体看下面市场分析）
三、
市场分析
（一）市场简介
金桥新村是浦东历史比较悠久的公房社区，主要安置拆迁用户，经过多年的发展，其商业配套、出入公交，居民生活已极为便利。
金桥新村的发展主要有三个阶段：
第一阶段：
金桥新村人口的扩张、居住环境迫切改善，给金桥区域的房地产发展带来了第一个契机，早先的金桥中心区域的金桥湾、金桥公寓等就是在这一时机建造的。
第二阶段：
金桥金出口加工区的迅速崛起，给金桥新村房地产带来第二波机会，但因为金桥新村中心位置土地稀缺，已主要兴建在金桥新村的边缘地段，如：
金桥都市花园、今达花园、爱法新都等，价格一般在3500—3800元/M2。
第三阶段：
随着浦东房地产交易的“北移”，金桥地区已成为浦东北部上市项目聚集的地区，特别集中在张扬路、金桥路区域以及杨高北路沿线。
张扬路沿线价格在4000元/M2左右，而作为本案所在的杨高北路沿线，价格在3000——3200元/M2左右，单价相差1000余元，价格差距过大，因此我们不将张扬路区域作为本案的竞争区域，而是将杨高北路作为主要研究区域。
目前金桥新村的房地产项目主要集中两个区域：
张扬路、浦兴路沿线：
张扬路作为连接陆家嘴金融贸易区的主要干道，交通便利，对陆家嘴客户有较强的吸引力，随着环线内路段的开发完毕，重点已转向环线外，再加上周边新村较多，又临近金桥金出口加工区，另外还有整个黄山社区的完善规划，使本区域成为浦东房地产交易“北移”的重点区域之一。
目前在销个案有：
东方知音、艺墅学苑、黄山新城等个案，价格一般在4000元/M2左右。
杨高北路沿线（本案所在区域）：
杨高北路作为浦东新区的运输主干道，房地产开发一向无人问津。
而爱法新都是在本区域第一个“吃螃蟹的”，因位置较优越，由紧邻金桥中心区域，取得的较好销售业绩。
随后本区域房地产开发一直呈“真空”状态。
随着整个上海房地产项目的普遍热销，浦东房地产交易的“北移”，本区域也被带动起来了。
目前在销个案有：
上海故事、金桥新城、金舟苑等，价格在3000——3500元/M2之间。
虽然本区域和张扬路沿线在配套设施、公交出入上还是有一定的差距，但因为存在较大的价格优势，因此销售形势不错。
考虑到张扬路沿线和杨高北路沿线在价格存在较大的差距，因此将杨高北路沿线作为主要研究区域。
（二）
各指数分析
1、供应量
（1）目前供应量
目前周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50%出头（受“上海故事”量体拉动比较严重），有效供应量在12万平方米左右。
（2）
本案推案时市场供应量
案名
上市时机
案量
价格
房型
备注
中通长岛花苑
2002．10
1．5万
3000
1房50出头
2房85—104
主要竞争对手
长岛公寓
现已全部公开
剩余房源
3200
共94、114、131、170四种房型
届时，此案所剩必将是131和170两种房型。
面积大，总价高，不成竞争对手
金桥新城2期
2002年底
3300
95左右的2房；
115左右的3房、130左右的大3房
总价：
2房在30—33，3房在35—40，不成主要竞争对手。
但其建成反而成为本案的利好因素，配套也将方便本案住户
上海故事2期
现已公开
剩余40%案量（约350套）
3500
90—95的2房；
105—115的3房
单价、总价的因素，不成主要竞争对手
金水楼台
现已公开
剩余案量
3600
104二房
137三房
单价、总价和本案有很大的差距，不成竞争对手。
而且此案也由于位置较偏，和受到浦兴路、杨高北路主干道个案的影响，必将成为新一轮的市场无效供应量
东陆锦悦苑
2002．10
36套
3000
小房型
由于面积较小，有一定的社区规模支撑，而且一旦面积在90一下，对本案将有一定的影响
金桥一景2期
现已公开
剩余量案
3500
76—94二房
102—140三房（基本上在102—118）
届时，小房型已销售一空，对本案没有冲击力
估计本案推案时，市场上有近8万平米的量体（但实际竞争量体只不过在2万平方米左右）。
2、
主力面积分析
本案周边楼盘主力面积一览
范围
案名
90-100
M2
100-110M2
110-120M2
120-130M2
130-140M2
中通长岛花苑
●
长岛公寓
●
金桥新城1期
●
上海故事2期
●
金水楼台
●
东陆锦悦苑
●
金桥一景2期
●
金舟苑
●
分析：
Ø本区域项目在房型面积上规划较小，2R在90—95M2，3R在105—115M2之间。
也适当规划一定量体面积舒适的户型，2R在100M2出头，3R在125—135M2之间；
Ø从实际销售来看，此区域的购房者在同等户型功能上，追求实惠为主，以90M2左右的2R，105—115M2的3R最先去化；
Ø面积较为舒适的户型，在同等户型功能的前提下，销售进度要多出一倍左右；
Ø受购房者购房心理因素限制，面积超出140的户型，在本区域根本没有销售前景。
长岛公寓的大户型量体，就是很鲜明的例子，至今问津之人寥寥无几；
Ø本案在如此销售情形上，面积具有极大的优势，对今后公开销售创造良好的销售基础。
3、
价格分析
（1）单价分析
本案周边楼盘均价一览表本
范围案名
2300元/m2
2500
元/m2
3000元/m2
3500元/m2
4000元/m2
4500元/m2
中通长岛花苑
3000
长岛公寓
3200
金桥新城1期
3300
上海故事2期
3500
金水楼台
3600
东陆锦悦苑
3000
金桥一景2期
3500
金舟苑
3000
（2）
主力总价分析
本案周边楼盘主力总价一览表
范围案名
18-25万
26-30
万
31-35万
36-40万
40-45万
45-50万
中通长岛花苑
●
长岛公寓
●
金桥新城1期
●
上海故事2期
●
金水楼台
●
东陆锦悦苑
●
金桥一景2期
●
金舟苑
●
分析：
Ø本区域目前在销个案的单价在2850—3600元/M2之间，基本保持在3200元/M2左右，总价18—45万，基本在31—35万之间；
Ø从实际销售情形来分析，本区域因购房者的总价限制因素，对多层、小面积的2R（90—95M2）情有独钟，总价基本上在30—32万之间，而后才是小面积的3R，和目前市场主力供应量体（开发商的预期期望值还是有一段差距）；
Ø东陆锦悦苑2R面积控制适当，总价基本上在25万左右，符合本区域购房者购房心态，销售火爆。
而相反3R面积规划较大（在130以上）虽然此案单价有一定优势，但还是销售遇到极大阻力；
Ø与本案最相符合的中通长岛花苑，作为同一社区的个案，在房型规划到价格控制，都有非常多的类似点，此案至推出销售后，销售火爆，而2期预定也是反映良好；
Ø反观本案面积、总价，与中通长岛花苑非常类似，与本区域购房者的购房心态极其接近，而且从上市实际来看，预计在今年年底，抢在中通长岛花苑之前，对本项目的销售更加有所保证。
4、
周边竞争个案简表
本案周边竞争个案简表（表1）
案名
中通长岛花苑
长岛公寓
金桥新城1期
位置
长岛路.杨高北路
长岛路.杨高北路
杨高北路5295号
发展商
中通置业有限公司
上海浦东伟业
金鹏房地产开发公司
企划sale
开发商自销
开发商自销
开发商自销
基地面积
1.5万
5000
60000
销售面积
11640
楼层
24
11
6/12层
面积范围
85-104
94—170
94—139
主力面积
85-100
94-120
110—139
单价范围
2500-3500
2800-3500
2800-3938
平均单价
3000
3200
3300
总价范围
26-31万
30-54万
31—46万
主力总价
26-30万
30-38万
36-46万
付款方式
一次/按揭
一次/按揭
一次/按揭
总销金额
370000
1.92亿
总户数
384
99
552
可售户数
384
99
552
售出户数
36
290
销售率
36%
52%
车位价
工程进度
结构封顶
结构封顶
外立面
公开日期
2002.5
2002.2
2001.10
电话
68955568
50325050
本案周边竞争个案简表（表2）
案名
东陆锦悦苑
金桥一景2期
金水楼台
位置
长岛路.东陆路
杨高中路268号
五莲路1188号
发展商
上海浦东锦悦房产
上海锦旋房地产
上海金三元投资有限公司
企划sale
上海同及建筑设计
浦东房地产展销中心
上海联合行销企划
基地面积
16331
10000
4000
销售面积
15185
22722.14
6800
楼层
6层
6/12层
18层
面积范围
90.75—186
76.76—140.23
104.64-137.47
主力面积
90.75—114.21
91.19—118.45
104.64-137.47
单价范围
2488—3088
3500-4200
3450-4100
平均单价
2880
3800
3780
总价范围
27-59万
35—60万
主力总价
26-33万
39-51万
付款方式
一次/按揭
一次/按揭
一次/按揭
总销金额
4373万
64960000
25568000
总户数
132
232
56
可售户数
132
232
56
售出户数
3
174
40
销售率
2%
75%
71.4%
车位价
工程进度
结构封顶
结构封顶
现房
公开日期
2002.1
电话
58993456
本案周边竞争个案简表（表3）
案名
上海故事2期
碧云新天地
金舟苑
位置
巨蜂路.杨高路口
浦兴路.长岛路
胶东路.牟平路
发展商
证大置业
上海金桥出口加工区
房产公司
上海百杨置业发展
有限公司
企划sale
开发商自销
天启*开启
上海九阳房产咨询
基地面积
60万（三期）
11000
30000
销售面积
36000
33500
楼层
6层
5/6/8层
6/3层
面积范围
88-116
75—173.3
82.64-187.98
主力面积
96-116
75—113.63
82.64-90.35
单价范围
3300-4200
4000-5100
2800-3500
平均单价
3500
4550
3000
总价范围
主力总价
32-40
29.6—44.9万
27-30万
付款方式
一次/按揭
一次/按揭
一次/按揭
总销金额
245000000
1.422亿
187400000
总户数
360
342
529
可售户数
360
342
529
售出户数
310
340
499
销售率
58%
98%
94%
车位价
工程进度
外立面
现房
现房
公开日期
2001.12
2001.9.18
电话
68951888
68518660
5、客源分析
（1）目前购房者区域比例：
杨高路区域临近金桥开发区，近水楼台先得月，因此金桥开发区的的客户比较相对其他区域较高，在55%左右，对于小陆家嘴的客户来讲，交通还不是非常畅通，因此小陆家嘴客户的比例在10%左右。
（2）目前购房者的层次：
由于靠近金桥开发区，很大一部分的案量是靠金桥开发区的职工消化的。
（3）购买年龄
由于靠近金桥开发区，在此购房很大一部分是金桥开发区的职工，另外一部分原来就居住在此的居民，为改善自己的居住条件而重新购房，因此在此购房将是30岁左右和40岁左右占绝大部分。
（4）购买动机
此区域目前还是属于新兴住宅区，各种商业配套设施还不是非常齐全，因此在此区域购房的基本上都是解决居住问题。
四、
行销分析
1、客源分析
针对本区域目前销售情形考虑，本案今后销售的客源主要由3部分客源为主。
①周边居民
金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付能力的限制，对所购房子的的总价极其看重，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。
这部分客源也是本案最初冲击销售率的得支撑。
②拆迁户
上海整个城市的大规模改造，本案以其价格优势，加上强势的配套设施，必能吸引大量的拆迁户入场。
③外来工作者
上海作为人才高地，已成为中国人理想的“就业创业基地”，但上海的房价水平，并不是每人都可以承受的，租房成为初来上海的居住解决主要办法，而本案容易承受的首付款，今后此区域的发展潜力，对这批客源将是极大的吸引力。
2、
销售进度分析
本案预期上市均价在2800—3000元/M2之间，面积控制适中，与本区域的项目来讲，在总价上具有极大的优势。
结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断，我们将以“短、平、快”的销售策略，经过1—2个月的前期准备，在正式公开3—4个月之后，销售率将达到70—80%。
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