设计任务书绿城.docx

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设计任务书绿城

设计任务书绿城

杭政储出（2006）24号地块

建筑规划方案设计任务书

（评审稿）

杭州绿城东部建设有限公司

二OO六年十月

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章项目概况及周边条件规划控制条件方案设计要求方案设计深度要求开发计

划及设计时间节点要求

第一章、项目概况及周边条件

一、基地位置（附项目区位图）

本地块位于江干区庆春广场，规划用地性质为二类居住用地。

地块东新城时代广场，南至

凤起东路，西至景坛路，北面为四季青小学。

地块呈长方形，南北宽约110米，东西长约

230米，凤起路北侧控制18米绿化带。

--地形及初步规划（政府考虑）

二、建设规模

地块总用地面积17501?

，总建筑面积为54643?

，其中，地上建筑面积为43753?

，地下建筑面积为10890?

，容积率2.5，建筑密度30%，绿化率30%，规划总户数为410户。

三、城市总规及区域控规

根据杭州市运河以西调整C2-03地块可行性详细规划。

四、地块现状

（一）地块周边现状

1、地块北面为四季青小学，及在建幼儿园，东面为由滨江房产和中豪建设联合开发的新城时代广场，项目包括商业、办公、酒店式公寓;地块南面隔凤起东路与三新家园相邻;地块西面为凤起时代广场（写字楼），周边配套较为成熟。

--地块北侧四季青小学

--地块北侧幼儿园（在建）

--地块西侧凤起中豪广场底商

---东侧新城时代广场工地现状

---地块南侧三新家园现状

（二）地块内部现状

该地块征地范围内建筑物已全部拆平，东侧规划道路已在施工中。

地块鸟瞰（从西往东）

地块鸟瞰（从南往北）

地块东侧规划道路施工

五、周边区域交通及道路

1、本地块南临凤起东路，西面为景昙路，东邻新塘路，出入方便，交通条件优越。

2、该地块邻近庆春广场，距汽车东站约1.5公里，火车东站约3公里，距武林广场约5公里，庆春路、凤起路为杭州市区规划主干道路，目前庆春东路、凤起东路已全线通车，为双向八车道,对外交通十分方便。

3、该地块往东沿艮山西路向东经彭埠立交可连接沪杭甬高速公路;庆春过江隧道开通后，可便捷的通达萧山国际机场。

4、该区块以凤起路、新塘路及庆春广场为依托，已形成较为成熟的公交网络。

周边现有公交线路主要有:

864、K20、K55、20、35等;交通线路覆盖城南、城北、城中各主要区域，可方便的到达火车东站、汽车东站、南站、西湖风景区，及邵逸夫医院、浙一医院、省青春医院等大型医疗机构，杭州陶瓷品市场、华东家俱市场、环北市场等购物场所，生活便利。

5、根据规划，地铁二号线、四号线将沿庆春路经过本地块，并规划在庆春广场及附近设

地铁站点，对本地块形成良好的交通辐射。

六、周边区域环境及设施

（一）该地块北面为在建的广景苑项目，以南为三叉社区农转居公寓---三新家园。

（二）该地块周边的商业、餐饮业较为发达，主要以乐购超市、省家电市场、佳好佳居饰商城、东方灯饰市场、五星电器、国美电器、三新家园沿街商铺、三新会馆、太平洋电器、永乐家电、珊娜娜足浴、星光之夜KTV、江南喜乐、两岸咖啡、知味观、三新大酒店、张生记、肯德基等。

（三）该地块的教育已较为成熟，其北面即四季青小学，周边还有幼儿园、景芳中学、杭九中、浙大华家池校区、星海艺术培训中心等。

（四）邵逸夫医院、青春医院距离该地块不远。

七、周边基础设施

供水、供电、燃气、供热、电讯、排污根据杭州市运河以西调整C2-03地块可行性详细规划进行设计。

第二章、规划控制条件

一、规划设计控制条件

总用地面积:

17501?

地上建筑面积:

43752.5?

容积率:

2.5

建筑密度:

30%

绿化率:

30%

建筑高度控制:

60米以内。

二、规划道路后退要求

符合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2005版）要求。

三、配套功能设置要求

会所:

设于北侧建筑底部一二层，功能包括:

棋牌、健身（乒乓、台球、健身设施）、壁球、商务吧

沿街商铺:

沿凤起东路、景昙路设臵

地下停车库:

实行人车分流，设地下一层停车场。

四、日照及通风要求

多层建筑日照间距按1:

1.2H控制，高层建筑根据《关于试行<杭州市建设项目日照分析技术管理规则>的通知》编制日照分析报告，并保证北侧学校和幼儿园的日照和间距。

第三章、方案设计要求

一、设计理念及意象（附示意图片）

建筑风格、造型、体量、色彩应与周边环境相协调，充分体现典雅、精致的设计理念，体现居住的品味。

二、规划设计要求

（一）功能区块划分

1、建筑二层以上为住宅。

2、会所设于北侧建筑底部一二层，应兼顾对内服务及对外经营功能，会所经营服务活动应尽量避免给业主的日常生活带来影响。

2、商铺沿凤起东路、景昙路建筑底层设臵，经营活动应不影响业主的正常出入及日常生活。

（二）组团规模特性

（略）

（三）交通组织及停车方式

1、出入口布臵:

人行出入口:

人行主入口沿凤起东路，结合园区大门及形象（logo）设臵，需考虑保安岗亭，并保证人车分流。

北侧可考虑人行辅助出入口。

机动车出入口:

朝北侧或东侧规划道路开口。

朝北侧开口应重点考虑与北侧小学、幼儿园的交通关系。

地下车库出入口应尽量远离住宅楼，避免噪声干扰。

机动车出入口设智能化车辆管理系统，同时考虑保安岗亭位臵。

机动出入口数量应符合交通管理要求，位臵应考虑环保对车辆噪声的控制要求。

其他:

按规定进行无障碍设施设计。

2、道路系统

园区内不设车行道，各级道路结合规范及景观要求设计，同时考虑消防车道规范要求。

3、停车方式及车位配比

（1）园区实行人车分流，所有车辆进入地下停车场，非机动车可经园区进入地下停车库。

沿建筑周边可设臵少量地面临时停车位。

（2）车位配比:

机动车:

户型建筑面积在150平方米以上的住宅，机动车位配臵不少于1辆/户;户型建筑面积在100-149平方米的住宅，机动车位配臵不少于0.7辆/户;户型建筑面积在80-99平方米的住宅，机动车位配臵不少于0.5辆/户;建筑面积在79平方米以下的住宅，机动车位配臵不少于0.15辆/户。

公建设施按每100?

配臵0.6辆。

其中住宅区停车泊位配臵标准的10%作为临时公共停车泊位。

经初步预测需配臵地下停车位242个，沿建筑周边可设臵少量地面临时停车位。

非机动车:

按建筑面积3-3.6平方米/户标准配臵自行车库，全部位于地下，约配建建筑面积为1300平方米。

（四）景观及绿化系统

1、景观设计

景观设计从西向东、由外向内构筑完全开放型的现代城市景观，沿凤起东路形成景观界面，注意与城市道路沿线景观的协调。

园区内应形成较为集中的绿化中心，完成人与自然的对话、融合。

绿地由地块内部与建筑围合而成，通过铺装、花坛、小品等，形成适宜交往、娱乐、休憩的空间氛围。

同时结合景观嬉水池或水景、儿童游乐区及健身设施的设臵，形成动静分区，满足不同人群的需求。

2、设计规范摘要

（1）建筑层高按杭规发（2005）156号《关于印发《关于建筑层高控制及容

积率指标计算规划》的通知》执行。

（2）建筑之间的间距和退让道路、用地边界等，应符合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2005版）要求。

建筑设计必须满足环保、人防、消防、卫生防疫等方面要求。

并按规定进行建筑的无障碍设施设计。

（3）高层日照按照《关于试行《杭州建设项目日照分析技术管理规划》的通知》（杭规发（2005）173号）执行。

（4）绿化设计应符合规范要求。

〃该项目的绿地率要达到30%、人均集中绿地要求达到0.5平方米（最少不少于400平方米）。

〃地下室绿地覆土要求大于1.5米，且覆土顶面标高不能大于室外地坪标高0.5米。

（注:

覆土厚度小于1.5米，绿化面积按比例折减）。

（4）其他规划要求应满足《杭州市规划管理技术规定（试行）》。

（五）公建配套（会所、商业、物业用房）

会所:

在北侧楼一二层设臵。

商业:

沿凤起东路、景昙路设臵，二层，按大开间、可分割模式考虑。

物业用房:

按地上建筑面积7‰配臵，其中物业办公用房3‰，物业经营用房4‰（沿街）。

社区用房:

按每百户30?

标准配臵（沿街）。

三、建筑单体设计

（一）、住宅

1、户型设计要求及配比

住宅户型以中小户型为主，可建住宅总面积为40690?

，其中90平方米（建筑面积）以下户型需占规划住宅建筑面积的70%以上。

（1）具体户型面积及配比要求:

a、小户型应体现紧凑、合理、灵活、舒适的原则，保证使用空间的舒适性，提高空间组合利用的灵活性。

b、结合建筑立面要求，适当考虑飘窗，组合储藏室、入户花园等细节空间，提高户型的新颖度和创意性，同时应考虑晾晒功能。

c、兼顾居住和投资要求，考虑小户型间，及大小户型的相互呼应，可分可合。

2、公共部位设计

门厅:

以单元为单位设公共门厅，兼首层电梯厅，要求具备信报投递功能，同时强调空间感和装饰性。

电梯厅:

标准层、住宅底层、地下车库电梯口设电梯厅（兼地下车库门厅）。

地下车库电梯厅（门厅）应注意与地下设备用房及停车空间关系的处理，保证交通流线的清晰，便于人员出入。

3、建筑风格、材料、色彩

建筑风格、造型、体量、色彩应与周边环境相协调，充分体现典雅、精致的设计理念，体现居住的品味。

（二）会所

会所功能定位应在周边配套基础上，结合业主居住需求，提供补充和完善。

1、规模:

设于北楼一二层内。

2、功能设臵:

棋牌、健身（乒乓、台球、壁球、健身设施）、商务吧（暂定）

3、室外游泳池:

设室外景观嬉水池或水景

（三）商业设施

注:

根据杭规发[2005]156号《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》规定，商业建

筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。

1、规模:

商铺凤起东路、景昙路底层设臵，为提高项目的商业价值，建议底层商铺按4.9

米层高控制。

2、业态设臵:

结合小区定位，定向于中高档商业业态，如银行、茶室、咖啡吧、美容、

服饰、展厅等。

3、面积范围:

采用大开间可分割的模式。

4、租售方式:

出售

5、停车方式及数量:

利用凤起东路1:

500

3、规划空间结构分析

4、景观、绿化规划图

5、交通系统分析图

6、日照分析图

7、用地竖向规划图

8、综合管线规划图

9、鸟瞰图

10、1:

1000块体模型

11、主要街景彩色立面图

12、反映设计意图的透视图（总数不少于5张）

13、地下室平面图

14、道路断面与地下空间、管线处理分析图

15、单体主要平面布臵图、立面图、剖面图

16、组合平面布臵图

17、项目主要出入口等节点放大图

二、设计成果形式及数量

1、方案文本提供数量为4-6本

2、方案设计成果1份光盘

3、供展示的彩板1套

三、方案数量

要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本。

第五章、开发计划及设计时间节点要求

一、开发计划（暂定）

2006年5月，取得土地证

2006年6月，开工建设

2006年10月，开盘销售

2008年10月，竣工交付

二、设计时间节点要求

2006年11月10日，提交设计任务书

2006年12月10日前，完成概念方案设计

2006年12月20日前，完成概念方案的评审，进一步深化设计

2007年1月30日前，完成方案设计文本，具备方案报批条件

2007年2月16日前，取得方案审批意见

2007年3月15日前，完成扩初方案