商业广场物业管理公约A正式版.docx

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商业广场物业管理公约A正式版

商业广场物业管理公约（A）正式版

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商业广场物业管理公约（A）正式版

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此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。

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　　商业广场物业管理公约（A范本）有关的物业管理文本，商业广场物业管理公约（A范本）前言根据中华人民共和国和常德市有关的房地产法律、法规，结合常德ldquo;JTL商业广场rdquo;（以下简称ldquo;物业rdquo;）的实际情况，为维护物业......

　　商业广场物业管理公约（A范本）

　　前言

　　根据中华人民共和国和常德市有关的房地产法律、法规，结合常德“JTL商业广场”（以下简称“物业”）的实际情况，为维护物业区域内各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保物业的管理能够达到高标准，特制定《JTL商业广场物业管理公约》（以下简称“公约”）。

　　公约对物业全体业主、用户、发展商及管理者均有约束力，公约内涉及之发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、接办人、承租人或占用人。

公约泛指本公约及其中之附件，及依据本公约赋予之权力面订立的各项守则。

　　定义

　　公约中除文义有所指示需要另作解释外，下列用语所指意义如下：

　　1、地块：

指根据中华人民共和国国有土地使用证[号]或有关文件使用权之土地。

　　2、物业：

指座落于常德人民路名为“JTL商业广场”之建筑物。

　　3、发展商：

指JTL商业广场

　　4、公共地方：

指发展商根据公约指定物业内的公共地方，其中包括物业之各出入口、行人道、通道、电梯大堂、值班室、绿化区、起落货区域、升降机、走火通道、走廊、梯台、共享卫生间、后备发电机房、泵房、水箱、中央空调设备机房、电掣房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为该物业的业主、用户及消费者而设立共享之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留的地方。

　　5、公共设施：

指为物业的公众利益而在物业所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、外墙、自动计费系统、照明系统、供电系统、污水处理系统、给排水管道、沟渠、管道、沟、电线、电缆、绿化区装置及种植物、告示板及其它机械、卫生设备。

以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但仅供发展商或个别业主或租户使用的设施则不包括在内。

　　6、绿化区域：

指根据政府有关法令在物业所属地块上实施的绿化区。

　　7、保留地方：

指发展商拥有或仅供发展商使用之物业内被列为单元及公共地方外之所有地方，包括但不只限于物业之天台及外墙。

　　8、管理：

指管理者根据本公约、用户守则履行及遵守其全部职责的行为。

　　9、管理者：

指发展商或管理者为管理、维修及保养物业，按照物业各单元向业主或用户收取的管理费用。

　　10、管理费：

指发展商或管理者为管理、维修及保养物业，按照物业各单元向业主或用户收取的管理费用。

　　11、管理费按金：

即于单元交付前发展商或其指定之管理公司向各单元业主收取的相当于二个月管理费的保证金;此按金不可退回，业主可在出售、转让、馈赠其名下单元时转至承受人名下。

　　12、管理规则：

指公约用户守则内之一切条款或规则以及发展商或管理者按公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度

　　13、业主：

指常德国土房管部门所颁发的房地产证所载之权属人，即为该商铺单元的产权人

　　14、单元：

指业主在物业拥有的单位包括商业、办公用房（包括其所属车位）或其中部分。

　　15、外墙：

指物业的全部或部分外墙。

　　16、用户守则：

指发展商或管理者根据公约而制定供各业主及用户于使用其所拥有单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。

　　17、物业图则：

指存放于管理者处的有关物业各层之平面图，各业主如需查阅，可预约管理者查阅。

　　18、停车场：

指只供停泊车辆或作为经营停车场业务的建筑物部份。

　　第一章总则

　　公约是为各业主之利益而设置，发展商、管理者及各业主均须遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束，各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或其他合法方式处分之权力，但在其行使其处分权时，必须以其承让人或使用人承诺履行及遵守公约条款为前提。

　　公约赋予发展商或其指定的管理公司具有即时全权管理物业的权力。

发展商指定的管理公司，其管理期限自物业竣工验收合格之日起，为期三年，管理期限届满时，由发展商和业主委员会协商并决定是否继续聘请原管理公司或其他管理公司或由发展商自行管理物业。

　　第二章业主

（一）业主之权益：

　　1、拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益。

　　2、各单元业主拥有其名下之单元产权，并可全权处分其名下所点的单元产权及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或其它方式处分。

　　3、在不景响物业建筑结构及面貌下，对其名下单元进行装修工程。

　　4、可与其它业主按本公约规定共同使用物业的公共地方和公共设施以及物业所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享用其名下物业。

　　5、可根据公约维护自身的合法权益

　　6、可根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作。

但业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者、发展商或业主委员会提出。

由管理者采取合适的必要的行动。

（二）业主的义务

　　1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守公约的规定

　　2.业主须依照公约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金或费用等款项

　　3.业主须共同负责分摊维修物业的结构，包括外墙、公共地方及公共设施等费用

　　4.业主须按时缴交其名下单元须付的税项、水、电等及有关公共设施费用，并负责专供其名下单元所使用的设施的维护及保养费用

　　5.业主须遵守发展商或管理者按本公约所订立的《用户守则》，《装修规则》及其它规章制度。

　　6.业主在行使本章第

（一）条第2款权利时，必须要求该承受人或权利人在处理有关单元的同时签署承诺书，承诺与管理者签署公约及履行、遵守公约和用户守则，并在七天内以书面通知物业管理者有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者。

否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。

　　（三）业主的责任

　　1.不得改变搂宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物;未经发展商及管理者同意不得改变物业任何部分的外貌，不得在物业外墙安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。

　　2.单元外露之窗户不得改变原有色彩，以维护物业外貌整齐美观

　　3.负责其单元内部整洁及维修，保持一切设施畅通完好，以免对其他单元用户造成损失。

　　4.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部份之水、电等供应及排水道、暗渠、电缆、固定装置等设施。

　　5.各单元的业主，只能将其单元按法律规定及本公约之规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其它业主的事项。

　　6.不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物。

　　7.不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得将单元作斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得发展商或管理者书面许可的商业单元除外。

　　8.不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险全部或部份失效或引致保险费增加的行为;不得在单元内储存易燃易爆有关的危险品。

　　9.不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物

　　10.未经管理者申报并获准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷。

　　11.违反公约规定的业主须就其所引致的损失负责并支付一切有关费用。

　　第三章发展商的权利

（一）发展商在其拥有上述第一章所述的管理权利期间具有以下权利

　　1.发展商具有全权管理物业的权力，但发展商可于本公约签订之日起一年后的任何时间向全体业主发出书面通知三个月后自选终止第一章所赋予的管理权力。

　　2.发展商在其认为合适的情况下更改物业的名称，而无须为各业主或其它拥有该物业相关权益的人士因物业更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但发展商须于更改物业名称前通知各业主。

　　3.为检查、维修及保养物业，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对物业管理责任，发展商或管理者及其各自的施工单位、代理人或其它经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入物业任何一部份;如有必要，可进入物业的任何单元，但除紧急情况外，应事先给予不少于48小时书面通知有关的业主或其使用人，但发展商在使用权用此项权利时，不得妨碍其它单元业主使用其所属的单元;

　　4.除紧急情况外，发展商或管理者在发出合理通告后，有权暂时停止任何设施的使用以进行维修或保养

　　5.发展商有权于物业公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、更改善、翻新、保养或拆去烟囱、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及其它各种设施;并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）可于一切合理时间带同工人及设施进入物业任何部份，以便进行上述有关工程施工，同时发展商有权按认为适当的条款准许或授权其他人进行工程;但上述固定设施工程不可不合理地妨碍其它业主使用其所属的单元，且任何安装于天台或物业其它地方之招牌不可阻碍或干扰电梯之升降

　　6.可授权管理者向物业各业主或使用人收取公约所述的款项。

　　7.可根据政府规定或在维持物业管理费的前提下、根据物业管理的实际情况合理调整管理费;

　　8.在维持物业管理费分摊原则的前提下，根据物业管理的实际情况将管理份额重新合理分配（产权份额除外）或做出更改善，而无须其分业主同意

　　9.根据政府规定或物业管理的实际情况，发展商在业主委员会成立前有全权自行或授权管理者制定及个性有关管理物业的规则，而无须事先经任何业主同意;所有管理规则及其修改后的管理规则应张贴于物业告示栏;但该制定及修改应本着公平合理原则，促进所有受该制定或个性影响的单元业主的全体而非部分或个人的利益。

　　10.发展商在业主委员会成立前有权指定或委托任何人士或机构为物业之管理者，亦可委任专业物业管理者单独或联合管理物业或物业之部分;发展商或与管理者签署管理合同，订定管理者的职范围、年期及酬金，而无须先经其他业主同意，但管理合同的内容不能违反本管理公约的条款;

　　11.可委托代理人行使公约给予发展商之任何权利。

　　12.在公约的限制和保障下，除已出售的部份（包括共用地面积）外，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用、或以其他任何方式处置物业保留地方，包括指定任何保留地方为公共地方或将指定的部份保留地方指定为出售单元，而不须任何业主同意。

　　13.可就物业管理事宜另订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。

　　a）在业主委员会成立前审核和批准物业年度管理预算或修订的年度管理预算。

　　第四章管理

（一）一般事项：

　　1、发展商按公约所指定、委托或委任的管理