x市社保局x老年公寓建设项目可行性研究报告.docx
《x市社保局x老年公寓建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《x市社保局x老年公寓建设项目可行性研究报告.docx（29页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
x市社保局x老年公寓建设项目可行性研究报告
x市社保局x老年公寓建设项目
可行性研究报告
附图：
1、项目区域位置图
2、规划图
附件：
1、发改局文件
2、土地预审件
3、项目选址意见书
4、环境影响批复
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
*市社会保险管理局*老年公寓建设项目
1.1.2项目承办单位
*市社会保险管理局
1.1.3法定地址
*市鸭绿江大街193号
1.1.4法人代表
1.1.5项目建设性质
新建
1.2可行性研究报告编制单位
1.3项目承办单位概况
一、总体概况
*市社会保险事业管理局于一九九二年十二月挂牌成立，是执行国家劳动保障政策，负责*市企事业单位养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险（医疗、工商、生育保险于1998年划归地方管理）的社会保险经办机构，为省垂直管理的事业单位。
现有在职职工32人，下设综合业务科、社会化管
理科、稽核审计科、基金管理科、信息管理科、农村养老保险科、办公室、退管中心等部门。
现有办公楼面积2660平方米，共6层，每层5个办公室，现已初具现代化办公条件，基本达到了办公自动化的要求。
二、人员结构
*市社会保险事业管理局设领导指数4人，正职1人，副职3人，其中副局长2人，纪检员1人。
非领导指数1人（主任科员纪风成）；综合业务科6人，其中科长1人，副科长2人，科员3人，社会化管理科3人，其中科长1人，副科长1人，科员1人，稽核审计科6人，其中科长1人，·副科长2人，科员3人，基金管理科3人，其中科长1人，副科长1人，科员1人，办公室5人，其中主任1人，秘书1人，后勤1人，司机2人，信息管理科2人，其中科长1人，副科长1人；退管中心1人，社保服务大厅建设工作专职工作人员1人。
以上共32人，为财政全额拨款。
三、领导分工及内设机构职责
（一）领导成员及领导职责
。
（二）各科室职能
1、综合业务科，负责养老保险，失业保险的申报、参保、缴费、续保等业务办理。
2、社会化管理科，负责待遇审核，生存认证，养老金、失业金发放工作。
3、基金管理科，负责养老保险金、失业保险金的运营管理，负责按月拨付“两金”工作，负责全局办公经费的管理工作。
4、信息管理科，负责社会保险业务数据管理、修改和维护工作。
5、稽核审计科，负责企事业单位社会保险缴费基数核定，养老金冒领查处，内部监控管理等工作。
6、退管中心，负责退休人员社会化管理服务工作，责退休人员档案管理工作。
7、办公室，负责全局政务、事物性工作。
8、农村养老保险科，2008年组建，目前业务尚未开展。
1.4可行性研究报告编制依据和研究范围
1.4.1可行性研究报告编制依据
1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）[计办投资（2002）15号]
2、国家发改委《关于做好2011年中央预算内投资计划草案编报工作的通知》
3、省发改委《关于进一步做好吉林省2011年人口发展领域投资计划草案编报工作的通知》
4、《*市总体规划》
5、国家相关政策、法规、文件
6、项目建设单位提供的有关数据、资料
1.4.2可行性研究报告研究范围
项目研究范围：
*市社会保险局*老年公寓建设项目，项目用地面积为6000m2，总建筑面积为7142m2的六层建筑。
可研报告主要针对项目提出背景及建设必要性、项目建设规模与选址、项目建设方案、投资估算与融资方案及社会评价等进行分析论证，从而为项目单位和政府提供依据。
1.5项目概况
1.5.1项目选址
*市*街道*村。
建设地点周边公共设施条件较好、市政基础设施完善，交通便利，所属地绿化和环境卫生状况较好。
1.5.2项目建设规模
本项目建设占地面积为6000平方米，总建筑面积7142平方米。
其中：
1、*老年公寓建筑面积7000平方米，分设六层楼，设有护理院、餐厅、活动室、乒乓球室、台球室、小型超市、招待所等及相应的附属设施。
2、建锅炉房142平方米。
该项目建成后，可为*地区228名养老人员提供服务，服务人群3万人。
1.5.3项目配套设施条件
本项目的配套基础设施均引自所在地的基础管线。
1、给水
项目拟从所属地引自来水DN100的供水管，能够满足项目供水的需要。
2、排水
项目产生的生活污水排至所属在地的市政污水管网，排水管径为DN200，排水管网与所在地排水系统统一考虑，能够满足项目的排水需要。
3、供电
项目供电引自所在地的供电管网，能够满足项目的供电需求。
4、采暖
项目供暖拟采用自有锅炉供热管线供给，能够满足项目冬季采暖的要求。
1.5.3项目实施计划
项目建设期确定为2年，即2010年7月—2012年6月。
1.6项目总投资及财务评价指标
项目总投资1714万元，全部为土建工程。
1.7项目主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目建设规模
m2
7142
1.1
该项目占地规模
m2
6000
1.2
该项目建筑规模
m2
7142
1.3
服务规模
人.次
228
1.4
服务人群
人.次
30000
2
项目总投资
万元
1714.08
3
补贴收入
万元
18
第二章项目提出背景及建设必要性
2.1项目建设背景
一、随着近30年来中国计划生育国策的贯彻实施，很多家庭都是80后或90后的独生子女。
目前80后与90后已先后进入社会，并将于20年后成为中国社会的中坚力量。
随着40年代50年代生人步入老龄阶段，60年代70年代生人也将于20年内陆续进入老龄行列。
今后，80后的几代人，除了应付激烈的就业市场竞争外，还将出现2人应付4个老人1个孩子的家庭局面，生活压力可想而知。
而目前实际情况是，独居老人、空巢老人越来越多，生存现实及就业压力使越来越多的人无暇顾及老人。
因此，面对明天，我们将如何养老的问题和矛盾将日益突出。
尤其不可忽视的一点是，中华民族的传统居家养老的习俗观念与养老机构之间在文化根子上的冲突，使得许多独居老人、空巢老人既缺乏关照而又不愿去养老院，子女也不愿意把老人送去养老院，这使得许多逐渐失去自理能力的老人晚景凄凉！
现在70－80岁左右的老人基本还是传统养老模式，住在家里由子女照顾，经济条件好点的请保姆照顾，少数思想解放接受新事物的老人开始入住养老机构。
不管哪种方式，都存在很多的矛盾。
特别是老人生病后更是给子女增加了很多的负担，子女若要尽孝，势必耽误工作。
二、随着经济、卫生事业的发展，老龄化社会和独生子女成
家的社会时代已经到来。
随着经济和科学技术的飞速发展，人民群众的生活水平越来越高，人的寿命越来越长。
大多数居民生活已摆脱了对温饱的要求，带之而来的生活是吃的讲究、荤素搭配，营养要和理。
生活要讲质量，穿的不仅要求保暖，追求的是要穿着舒适，有利于身体健康。
卫生事业迅速发展，不仅传统的常见病剧药、治疗方便、及时，就是许多疑难杂症也都能控制治疗。
先进的医疗技术，使人的寿命延长了，良好的卫生防疫系统使人的健康有了保证，科学的保健食品、药品及锻炼措施，都使人的寿命得到了延长。
老龄化社会的到来，给社会和家庭带来了许多的疑难新课题——老年人怕孤独和寂寞，怕卧床不起，怕身边无人照料：
独生子女社会的到来，人到老年，子女工作在外地。
或在国外，就一个儿女，无其他的亲属关系。
老夫妻俩或自己，—天除了面对电视，无话可聊，无事能做。
即使子女不在外地、国外，一个子女结婚成家，再加上现时代的单位工作要求快节奏、高效率、高素质、高水平，巳他们班上时间紧，回家学习忙，根本无空闲时间去照顾老人。
人到老年要多病，人已进入老年，身体器官的功能都日渐衰退，久而久之，随着年龄的不断增高，上楼喘气，不能提重，甚至连空身上楼洗菜做饭都不能，更有甚者生病卧床。
这时，想请个保姆都难。
老人高龄行动不便，或是生病不能白理，这是老年人将不可回避的一个现实，人老行动不便时，需要人照顾，一个老人不便可依靠另一个老人照顾，两个老人都不方便应该由谁来照顾?
单身老人更艰难。
2.2项目建设的必要性
1、按照国家和省文件精神，鼓励支持社会保险经办机构兴办养老事业，目前全省社会保险机构养老机构仅舒兰市和本扩建项目两家，发展前景广阔。
为适应我国提前进入人口老龄化的社会需求，以人为本，落实“老有所养、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，”按照市场规律，*市社会保险局扩建“*老年公寓”项目，积极试行老龄事业社会化、产业化。
对于如何才能较好地解决未来的老年人问题，社会保险机构和其它相关部门有必要办好老年公寓，做好优抚和收养工作。
2、*市现有1,4328名退休职工，*市社会保险局按照省社保局对离退休职工“服务一生、管理一生、记录一生、保障一生、服务一生”的服务要求，于2005年11月接管了原*林业局*敬老院，经过一年多来的经营管理，感到现有条件不能满足离退休职工的生活要求。
3、*楼距市区五公里，在鸭绿江边，*林业局国家级苗圊北侧，依山傍水，气候宜人，交通方便，是个极适宜老年人居住的理想场所，敬老院建成后，以此为基地为离退休职工提供生活照顾和护理服务。
4、老年公寓又为下岗职工搭建了就业和培训平台。
*老年公寓改扩建后将为更多下岗职工提供就业岗位并建立养老服务培训中心。
以老年公寓为中心，培训养老服务专业人员开展“院外养老”即居家养老，其形式主要有两种：
由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务；在社区创办老年人日间服务中心，为老年人提供日托服务。
这种做法既解决了目前社会养老机构不足的困难，又延伸了老年公寓的范围，使其遍布到千家万户。
5、*老年公寓将以机构养老服务与居家养老服务相结合，具有成本较低、覆盖面广、服务方式灵活等诸多优点，它可以满足不同层次老年人的服务需求。
从而对稳固家庭、稳定社会起到良好的支撑作用。
2.3发展前景
（1）老年人口数量增加。
随着社会经济的发展和人民生活水平不断提高，我国人口的平均寿命已达到72岁，目前我国60岁以上老年人已达1.43亿，占总人口的11%，2020年将占17.2%，2050年将占31%。
人口老龄化的问题已经非常突出。
*市现有1,4328名退休职工，而且这个数字也随着人口老龄化而在不断扩大，再加上农村老人，对老年公寓的服务需求也在不断扩大，预计需要服务人数规模达3万人。
（2）养老观念发生变化。
过去，人们普遍认为，老年人在敬老院度过晚年是一件凄苦的事情，子女送老人进敬老院，更被指责为“忤逆不孝”。
但随着养老机构的软硬件设施大为改善，人们对老年公寓的看法也发生变化。
（3）“空巢家庭”逐渐增多。
随着家庭结构的变化，传统意义上的大家庭已逐渐消失，老人与子女分开或子女不在身边等一些“空巢”家庭越来越多。
（4）现代化老年公寓的有效供给不足。
我国养老机构数量少，结构不合理，发展不平衡、功能不完善。
我市养老机构公办7个，社会办10个，床位总共不到400张，目前全市14328名离退休职工，再加上农村老人，预计服务人群将达到3万人，仅按10%计算，缺口尚在2000多。
第三章项目选址与建设规模
3.1项目所在区域概况
3.1.1所在区域概况
*市位于吉林省东南部，总人口万人，其中农业人口11.23万人，占全市总人口的52%。
地势东高西低，自东向西逐渐下降，最高处海拨1941米，最低处海拨310米。
境内有大小河流154条，水流湍急，落差较大。
辖区内具有明显的中温带大陆性季风气候，四季分明年平均气温2─4℃，全年降水量750─1000毫米。
近年来随着经济的发展与人民生活水平的提高，老年人对生活质量的需求日益提高，然而与经济快速发展形成鲜明对比的是，老年人服务硬件设施建设没有跟上去，不能满足老年人对养老条件的需求，现有的托老所、敬老院等建筑及服务设施已不能满足现实需要。
3.2项目选址
3.2.1项目选址原则
1、交通方便，宜面临乡镇主道路。
2、便于利用所在地基础设施。
3、环境安静，远离污染源。
4、地形力求规整。
5、远离易燃、易爆物品的生产和储存区，并远离高压线路及其设施。
3.2.2项目选址
*市社会保险局*老年公寓选址位于*市*村。
距市区5公里，南邻鸭绿江，北临*林业局国家级苗圃，依山傍水，气候宜人，交通方便，是个极适宜老年人居住生活的理想场所。
3.3项目土地权属类别与占地面积
项目建设所需占用土地为国有土地，建设单位已取得使用权。
该项目用地面积为6000m2。
3.4项目建设场区地质条件
3.4.1项目地形、地貌及水文地质条件
该项目建设地点地势较平坦，项目建设区微地貌单元属于山岭重丘区。
项目建设区地下水属于上层滞水类型，埋藏在粉质粘土中，主要接受大气降水补给，水位随季节变化略有升降，年变幅约为0.5—1.0米，粘性土渗透系数经验值为0.3—0.4米／日。
3.5项目建设规模
3.5.1建设规模
该项目建成后，可为*市居民提供养老服务，入住人数可达228人。
3.5.2建筑规模
本项目建设规划用地面积为6000m2，总建筑面积7142m2，其中敬老院面积7000m2,锅炉房面积142m2。
第四章项目建设方案
4.1项目建设指导思想
实施本项目的指导思想是：
坚持以人为本，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，以提高残疾人的生活水平为根本出发点，抓住机遇，开拓创新，加快改善老年人养老设施，与和谐社会建设相协调，实现更广泛的和谐*，为*市改革、发展、稳定做出更大贡献。
4.2总体目标和主要任务
1、总体目标
通过本项目的建设，向老年群体提供基本生活照料、护理康复、情感关怀、紧急救援和社会参与等服务。
2、主要任务
建一座老年公寓楼，主要对需要长期护理的人员提供服务。
4.3项目建筑工程方案
4.3.1编制依据
1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
2、《民用建筑电气设计规范》（GB/T16-2008）；
3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
4、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1995）；
5、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50016-2003）；
6、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
7、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-1994，2001年版）；
8、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。
4.3.2建筑方案概述
项目总占地面积为6000m2，建筑物占地面积为1308.7m2，总建筑面积为7142m2，地上六层，建筑高度为18.3m。
基础形式为拟采用毛石基础，整体结构形式为砖混结构。
项目主要建筑特征一览表
项目名称
*市社会保险管理局*老年公寓建设项目
耐火等级
II级
抗震设防烈度
Ⅵ度
主要结构形式
毛石基础、砖混结构
建筑层数层高
地上6层，层高2.7m
建
筑
构
造
及
装
修
墙体
红砖砌筑
地面
地砖、地板
屋面
彩板瓦屋面
门
实木门
窗
塑钢窗
内墙面
刮大白及乳胶漆
临街外墙面
外墙涂料
项目总平面布置主要技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
本项目规划占地面积
m2
6000
2
建筑物占地面积
m2
1308.67
3
总建筑面积
m2
7142
4
建筑系数
%
18.32
5
容积率
1.19
4.3.3功能分区
该项目的建设，暂以床均建筑面积35平方米为标准，内设卫生间，有书桌、衣柜、床、电视机等设备。
另设有餐厅、医疗室、各项娱乐活动室、图书室、值班室、电脑室、小型超市等。
4.4设备选择
根据项目单位现有客观条件，本着节约投资的原则，设备资金另行解决。
4.5项目配套工程
4.5.1给排水
1、执行标准
《建筑给排水设计规范》GB50015-2003
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《建筑防火设计规范》GB50016-2006
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
2、给水
（1）水源
项目拟从所在地引自来水DN100的供水管，可以满足项目供水的需要。
项目用水主要为生活用水。
生活给水系统采用下行上给式，管材采用聚丙烯“PP-R”塑料管。
（2）水量预测
项目生活用水量按照综合用水定额标准计算；项目消防用水量参照《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）的要求计算。
本项目建成后，按人员228人计，每天最大用水量为40L/人，可估算本项目最大用水量约为9.12m3/d。
年用水量约3329m3。
（3）管线布置
①为保证建筑内用水安全和水压稳定，在建筑主要通道上均敷设给水、消防管道。
②对建筑内使用热水要求的部位，采用集中热水供应，热水管路与供热管路分别敷设。
3排水
（1）污水量
项目排水根据《室外排水设计规范》的要求，按项目日最大用水量的80%计算。
经计算，项目建成后，最大综合污水排放量为7.30m3/d，排入市政污水管网。
（2）污水排放
项目产生的生活污水排至所属地的污水管网，排水管径为DN200，排水管网与所属地排水统一考虑，可以满足项目的排水需要。
（3）管材选择
本工程排水管材采用芯层发泡管。
（4）污水管道布置
污水管道布置的主要技术要求：
①污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算。
②市政污水管道的最小管径取DN150。
③污水管道在项目区道路下按收水一侧布置。
④在竖向布置上，污水管位于雨水管之下。
4.5.2电气设计方案
1.设计依据
《民用建筑电气设计规范》（JG/T16-92）
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《低压配电设计规范》（GB50054-95）
《建筑照明设计规范》（GB50034-2004）
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-942004）
2.负荷等级
本项目的应急疏散照明、消防泵按二级负荷供配电设计，动力、照明按三级负荷供配电设计。
3.用电负荷
本项目主要用电设施有：
照明、康复训练设备等，根据建筑物使用性质及面积大小，按单位面积功率法计算电负荷，按单位面积功率P'e=25W/m2，总建筑面积S=7142m2，计算有功功率Pc：
Pc=P'e×S/1000
=25×7142/1000
=178.55kW
按年平均有功负荷系数αav=0.7，年实际工作小时数Tn=2500h，计算年有功消耗量Wy：
Wy=αav×Pc×Tn
=0.7×178.55×2500
=31.25×104kW.h
4.供电
项目用电主要是照明用电及部分电器设备用电，项目所在地能够满足本项目用电需要，无需增容。
5.室内照明的设计
其中宿舍照度为100Lx，办公室照度为100Lx，走廊为50Lx，
6.配线
进户线为VV22-1KV，电力电缆埋地敷设，室内导线为WDZ-BYJ（F）-500V，塑料绝缘铜导线、干线、分支线穿镀锌钢管。
7.配电设备
进户总配电柜为落地安装，其他箱为铁制暗装箱。
6.接地形式为TN-C-S，入户重复接地，室内用电设备外露可导电部分与专用保护线（PE）可靠联接，入户设总等电位联接。
8.防雷
屋顶设Φ10镀锌圆钢避雷带，高于屋顶金属物均与防雷接地可靠焊接，利用建筑物构造柱四根主筋做引下线，引下线距室外地面0.50米，设测试端子（P），利用建筑物基础引钢筋做接地极，钢筋应焊接成闭合回路，采用综合接地系统（防雷接地、重复接地、报警设备接地等），接地电阻小于1欧姆。
9.通讯与网络
根据项目的功能需要，适应现代化管理，办公室、值勤室设电话和部分网线。
4.5.3采暖
锅炉采用高效脱硫除尘器，其烟尘、二氧化硫等污染物在GB13271—2001《锅炉大气污染物排放标准》中的二类区Ⅱ时段标准后排放。
项目供暖拟采用自有锅炉及供热管线供给，可以满足项目冬季采暖的要求。
项目总热负荷为0.413mw。
1.项目锅炉热水采暖供水温度90℃-65℃，可满足项目各部位对冬季采暖的需要。
2.管道及其敷设
●散热器采暖管道采用焊接钢管，DN≥40mm焊接，DN≤32mm丝接。
●地沟内的管道40mm厚带铝箔玻璃丝棉管壳保温。
●采暖主入口采用硬密封铜质蝶阀，立管采用手动平衡阀，其他均采用铜闸阀。
本项目采暖耗能按30W/m2计，年耗能1090GJ/a，年耗煤37吨。
第五章节能
5.1概述
当今能源已成为世界性的重大问题之一，合理利用能源、降低能耗被列为国家经济发展的重大课题，节约能源，提高能源利用效率对于提高经济效益和社会效益，保护和改善环境，促进经济与社会可持续发展具有重要意义。
我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。
节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。
节约能源是我国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。
本项目按节能建筑设计标准进行设计，节能效果可在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能50%。
通过采用节能节能型变压器、灯具，每年可再节电15%。
5.2编制依据
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
3、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
4、《中国节能技术节能执行标准政策大纲》；
5、《企业能源计量器具配备和管理导则》（GB/T17167）；
6、原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部“关于固定资产投资工程项目可行性研究报告‘节能篇（章）’编制及评估规定”（[1997]2542号）；
7、节能设计规范；
8、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》；
9、吉林省节约能源条例。
5.3用能分析
项目为生活及服务用房建设项目，项目建筑物及设施在运营中将产生一定的能耗，具体情况如下：
项目综合指标能耗表
序号
耗能种类
年耗量
单位
折标煤系数
折标煤量（t）
1
电
31.25
万kw.h
1.229
38.41
2
热力
1090
GJ
0.0341
37
合计
项目年综合能耗量为:
75.41吨标煤，年耗水量预计为3329吨。
5.4项目单位耗能
项目单位面积耗能表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
单位面积综合能耗
t/m2.年
2
单位面积耗电
kw.h/m2.年
43.76
3
单位面积耗水
t/m2.年
0.46
5.5节能、节水措施
5.5.1建筑节能
1、墙体保温：
外围护结构为300mm厚炉渣混凝土空心砌块外粘贴100厚聚苯乙烯（EPS）保温板节能墙体，墙体已满足《公共建筑节能设计标准》节能达到50%的要求。
2、外窗设计：
窗采用单框双玻铝塑窗，气密性达到III级，保温性能要求达到传热系数2.5W/M.K以下，满足节能设计要求。
3、
5.5.2给排水设计
生活给水采用变频节水型给水设备，节约能耗。
管材采用PP-R管材热熔连接，无结垢和漏水，室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。
在卫生间等处均采用节水型洁具设备，减少不必要的流失。
5.5.3暖通设计
供热管道采用40mm厚带铝箔玻璃丝棉管壳保温。
根据东北地区的气候特点，在建筑设计时注意采光，以适当减少照明用电和采暖用汽量。
升级会员 