房地产开发可行性研究报告.docx
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房地产开发可行性研究报告
一、总论
一．项目背景
1.项目名称:
天邦·三国印象
2.承办单位概况
承办单位是天邦房地产开发，注册资本2000万元，开发资质为三级。
公司经营围：
房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。
天邦房地产开发的经营宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；
为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现天邦房地产开发的社会价值；
为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高天邦地产人的工作生活质量；
为市民创造回报--以一流的产品回报所有关注我们的人。
3.可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及市颁布的相关法律、法规、政策
（3）市国民经济和社会发展“十二”计划和远景目标纲要
（4）市城市总体规划大纲（2003—2020年）
（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规、定额
（6）《市市区基准地价》
（7）市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（8）投资项目方签定的协议书或意向书
（9）编制《报告》的委托合同
（10）其他有关依据资料
4.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发天邦·三国印象楼盘。
是中国从陆路进入日本海的唯一水上通道，依借这一通道，历史上曾一度成为中原地区与日本，俄罗斯等东北亚国家友好交流的桥梁，边境贸易十分活跃。
距市区70公里的防川村是中、俄、朝三国交界的鼎足地带，登上由原军委副主席华清题词的“望海阁”极目远眺，三十华里外的日本海相连，碧海苍天隐约可见，近处中、俄、朝三国风光尽收眼底，真可谓“鸡鸣闻三国，犬吠惊三疆”。
沿途有朝鲜族民俗村、圈河口岸及大桥、洋馆坪路堤、鼓峰事件博物馆、莲花湖公园、沙丘公园、防川哨所、土子牌、龙山湖等旅游景点，您还可乘船游览图们江，一眼望三国尽情领略中、朝两国边境风光。
这一特殊的地理位置，不仅使具有外向型经济的优越条件，也使其成为国际文化交流的重要基地。
国际客运站占地面积40,000平方米，发车方向辐射全省各地、市、县、邻近省以及俄罗斯和朝鲜。
在近期建设规划期限，根据《市城市总体规划（2003—2020）》，进一步调整城市布局，优化城市空间结构，加强城市基础设施配套建设和生态环境的治理，把市建设成为人居环境优美、生态环境良好、适宜市民生活的省东南部边境口岸城市。
二．项目概况
1.拟建地点
拟建于新民，东临特殊学校，南接红旗大坝，西连第九小学，北靠矿务局广场，对面是珲煤集团、市政府、市政务大厅。
2.建设规模与目标
自有资金为5000万元，天邦·三国印象项目规划总用地约32万平方米，分为两期开发，一期用地面积12万平方米，建筑面积15.6万平方米，其中普通住宅11万平方米，景观洋房3.6万平方米，公建1万平方米。
总居住户数约1600户，规划总居住人口约4800人，二期用地面积20万平方米，建筑面积26万平方米，其中普通住宅20万平方米，观景洋房4.5万平方米，公建1.5万平方米，总住户2700户，规划总居住人口约8100人，容积率1.3，绿化覆盖率35%。
小区设幼儿园、配套有会所、文化中心、体育馆、商业网点等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“三国印象”致力于为在珲煤集团工作的白领阶层周边市政府的知识分子，，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。
温馨是一种感觉，是人生美好的向往
温馨是一种品位，是人生独到的见解
温馨是家的元素，是人生永恒的主题
温馨来自情感的交流、理智的选择，天邦人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。
让天邦人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
3.主要建设条件
1.供水
在第九小学东侧有现状DN200mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2.雨水、污水排放
街街现有现状DN500毫米的雨水管线和DN900毫米的污水管线，可以就进排入。
3.供热
拟从街新敷设的供热干线接入。
4.供电
拟采用矿务局供电公司接入，一路从供电公司一条200千伏电缆，接入小区配电室；另一路可由矿务局配电室配电室引入。
考虑留有余地，变压器容量为1000千伏安。
6.网通
本项目预计需装机容量为200门的程控交换机，拟由市网通公司下属分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金5000万元，再加上房屋预售款，一期投入总资金3.276亿元。
二期投入总资金5.46亿元。
本项目完成后，预计销售收入为14.56亿元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加所得税9700万元，预计累计未分配利润为4.85亿元。
5.主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
320000
总建筑面积
平方米
416000
居住建筑面积
平方米
391000
公共建筑面积
平方米
25000
居住居数
户
4300
平均每户建筑面积
平方米
96.75
平均每户居住人数
人
3
容积率
1.3
绿化率
%
35
住宅栋数
栋
64
平均层数
层
8.7
停车位
个
1300
三．问题与建议
考虑到三国印象建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
二、市场预测
一．市场调查
据2011年房指数报告显示:
房地产综合物业价格为4000元/m2,住宅平均价格为3500元/m2写字楼平均价格为4500元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的60%,住宅面积在101--120的占总量的20%,121--140占总量的10%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的4%,180以上的占总量的1%。
从以上统计结果看,100m2以下的住宅面积目前是市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占20%,承受总价格在21--30万之间的占43.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的40%以上,可见是主要购买力的承受围。
另外，重点调查了我们的项目所在的市政府房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。
在2011年第三季度；住宅平均价格为3215元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米。
2010年第四季度街沿线楼盘销售均价在3400元/平方米左右，且销售情况良好，均价在3800元/平方米左右的天邦帝景取得了9000平方米以上的销量。
究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘属于观景房。
在街沿线老干部活动中心住宅项目，价格达到3500元/平方米。
二．产品供需预测
根据调查，目前市房地产投资大幅增加，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．价格预测
据调查，今年市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动市房价继续走高。
今年市基础建设将要快速发展。
几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为市商品房的销售提供了契机，这将导致市商品房价格出现上涨趋势。
今年市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：
1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
2.需求量大。
从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期释放出来。
3.购买力的增强，按揭的作用。
我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。
最终导致价格上扬。
5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻以争夺市场，带来了激烈的竞争。
加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区房屋销售大约每平方米3400—3800元。
四．竞争力分析
鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于靠近红旗大坝，环境优美，周边又有市政府，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。
而周边地段由于近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
三、建设规模与产品方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料供应方案及投资估算的依据。
一．建设规模
考虑到自有资金的有限（5000万元），三国印象项目规划总用地32万平方米，建筑面积41.6万平方米，其中住宅39.1万平方米，公建2.5万平方米。
总居住户数4300户，规划总居住人口12900人，容积率1.3，绿化覆盖率35%。
小区设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、居委会、派出所等设施。
（小区基本规划简图见附图2）
二．产品方案
户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
三国印象项目主要居住对象为在市政府以及珲煤集团的管理人员以及周边学校的教职人员。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户型分配表
楼型
户型
格式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
128.52
200
B
3室2厅2卫1厨2阳台
131.22
200
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
90.08
1600
D
3室2厅2卫1厨3阳台
168.44
100
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
181.26
100
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
165.82
100
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
90.79
500
H
2室1厅1卫1厨1阳台
81.44
1500
四、选址方案
眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。
本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就市建设规划的要求。
2、适应小区投资项目的要求。
3、适应小区房屋用途的要求。
4、拥有便利的交通条件。
5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。
（详见附图1：
场址位置图）。
一．项目概况
1.自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础。
该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
2.城市的基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。
项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。
同时经该楼盘有五条公交线路，周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。
街这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天地区一块黄金地段开发热土。
该街区各项目配套设施正在不断完善。
如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住，该街区的发展前景将一片乐观。
3.周边环境条件
小区拟建于新民，北靠街，路对面是原珲煤集团。
西北面的矿务局公园，步行5分钟就可到达。
整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。
独特的地理位置，赋予了小区更深刻的涵。
项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事企事业单位职工，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。
此处周围被小学到高中环绕，故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。
二．开发地址的获取与开发
1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。
该项目建设用地按如下程序进行：
（1）申请选址。
向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。
（2）制订方案。
由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。
（3）申请批准。
向市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。
（4）发布用地通告：
由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。
（5）签定补偿、安置合同：
由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。
（6）发证：
由土地管理部门签发准许使用土地的证明。
2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费。
五、节能节水措施
一．节能措施
三国印象小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适，健康的室热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。
1、建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：
屋面：
选用100mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.k）
外墙：
普通墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/（m2.k）
门窗：
选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/（m2.k）,采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/（m2.k）
楼梯间：
普通墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/（m2.k）
2、采暖系统的保温节能措施
小区供热接入市集中供热管网，使用APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管（热效率达90%）、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。
小区热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。
小区管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。
供暖系统采用上供下回双管式。
系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。
最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。
每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。
该阀门可随室外气温变化自动调节室温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。
采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。
可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。
房间散热器选用地热暖管设计。
二．节水措施
1、小区水环境
合理规划和建设小区水环境，提供安全。
有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。
实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。
建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。
提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。
最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。
以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区的污水和雨水排放收集到指定场所。
收集雨水用以在一定围补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。
充分利用雨水，减少市政供水。
收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。
2、绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。
提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
3、节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。
不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龙头：
（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。
（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：
冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
节水型用水家用电器：
采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
六、环境影响评价
一．环境条件调查
三国印象提出“绿色生态社区”的概念。
在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。
35%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。
自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，绿地面积率大。
远离重工业区，工业污染小。
二．施工期环境影响分析
1.施工期污染源
（1）施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。
施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。
声级最大的是电钻，可达115dB（A）。
物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。
本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级
土石方阶段
挖土机
78-96
装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105
底板与结构阶段
混凝土输送泵
90-100
多功能木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电据
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85
施工阶段
运输容
车辆类型
声级/dB（A）
土方阶段
底板与结构阶段
装修阶段
土方外运
钢筋、商品混凝土
各种装修材料及主要设备
大型载重机
混凝土罐车、载重车
轻型载重卡车
90
80-85
75
交通运输车辆声级
（2）施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
（3）施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
（4）施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
2.施工期环境影响分析
（1）施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
各施工阶段昼、夜声级估算值单位：
dB（A）
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
75-85
75
75-85
55
结构阶段
70-85
70
65-80
55
装修阶段
80-95
85
禁止施工
55
（2）施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：
①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少的燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无
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