英德义乌国际小商品城调研报告终稿090408.docx
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英德义乌国际小商品城调研报告终稿090408
英德义乌国际小商品城
市场调研报告
深圳世方商业地产顾问有限公司
2009年4月6日
第一部分：
英德市综合情况研究
一、英德市基本情况
1、英德——广东最大的县级市
▲英德区位图
英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部。
东邻翁源、新丰两县，南连佛冈县，西与阳山县接壤，北同乳源、曲江两县相邻。
英德市地处五岭山脉南缘，为南岭山脉的山地丘陵地带。
南距广州１３８公里，到广州白云机场89公里；北距韶关90公里，全市总面积5671平方公里，人口１０８万，是广东省国土面积最大的县级行政区。
市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。
2、英德交通现状
107国道
▲英德境内主要交通线路
——英德境内主要交通线路
东部有京珠高速公路、１０６国道。
中部（市区）有京广铁路、英佛一级公路接京珠高速公路、银英公路接广清高速公路；西部有九龙到“51”路口的一级公路接107国道。
东西走向的主干线有省道347线和348线。
正在规划建设的昆汕高速公路将横穿过英德市区北部。
——山区地貌，影响公路交通发展
英德地处粤北山区，受自然条件影响，交通网络相对落后，境内交通主要有348、347、253几条省道贯通；国道106、京珠高速仅斜跨东部一角，107国道绕境而过，对整个英德市区交通网络并无太大改良。
正在建设的武广客运铁路专线经过市区，但并未在英德设立站点，如此将对英德影响甚微。
京广铁路经过市区东岸贯穿中部，铁路复线贯穿英德南北90公里，英德站到广州只需一个半小时，运输极为方便。
规划建设中的“昆汕”高速公路横贯英德市区北部，计划英德段将于2014年通车，该条线路建成通车后，将大大缩短英德到周边城市的交通距离，有望对英德经济带来大的改变。
二、英德市经济及产业发展状况
1、英德市经济概况：
Ø英德经济连续多年高速增长
英德市从2003年起经济驶入快车道，2004年GDP增长达18.2%，2005年GDP达25.8%，2006年GDP增长28.3%，2007年增长27.1%。
与此同时，地方财政收入稳步增长，2003年财政收入超过1个亿，2004年达到1.4亿，2005年超过2个亿，2006年突破3亿元大关，2007年攀升至4.5亿元。
Ø2008年，世界经济环境恶化，英德经济依然坚挺
2008年英德实现生产总值138.7亿元，同比增长20.2%；实现规模以上工业增加值51.9亿元，增长42.5%；实现规模以上工业总产值181.4亿元，增长63.1%；完成全社会固定资产投资134.7亿元，增长33.8%；实现财政一般预算收入6.2亿元，增长38.1%。
Ø英德市经济指数分析：
2007年统计数据：
区域
人口（万人）
面积（平方公里）
GDP
城镇在岗职工工资
（元/年）
城镇居民可支配收入
农民纯收入
社会消费品零售总额
（亿元）
亿元
增幅%
英德
108
5671
110.1
27.1%
23928
10275
4402
47.31
清城
55.5
927
134.9
5394
62.8
佛冈
31.95
1302
62.5
32.5%
21631
4570
13.3254
阳山
53
3418
40
17.5%
21256
4195
12.9
清新
73.5
2729
100.3
30.3%
4593
20.9
连州
55
2663
60.72
25.1%
23895
11313
4250
23.19
连山
11.58
1265
9.5
12.9%
2.17
连南
16
1306
10.9
21.2%
20483
3099
3.21
乐昌
52.14
2421
39.6
21.7%
3284
南雄
46.3
2361
32.6
16.7%
19997
3848
清远全市
403
597
32.3%
23641
4281
196.86
广东全省
30606
14.5％
29443
17699
5624
——通过上表看出，英德市人口、区域面积远高于周边县区，但是GDP增长速度以及其人均GDP、地均GDP、人民收入水平却并无太大优势，甚至部分项目要略低于连州、清新水平，与广东省整体水平相比差距更大。
——英德消费基础雄厚，英德是以绝对的人口优势，决定社会消费品零售总额远高于周边县水平。
由此判断英德当地具有巨大的消费基础。
——粤北区域经济增长强劲，粤北地区诸县GDP增长幅度远高于广东省平均水平，说明粤北区域经济发展后劲十足，经济发展有向粤北转移的趋势明显。
2、英德市主要产业发展状况：
●产业结构进一步优化，第二、三产业发展迅速
2007年英德全年实现生产总值110.1亿元，同比增长27.1%，第一、二、三产业增加值分别完成25.28亿元、37.16亿元、47.66亿元，同比分别增长9%、41%、27.6%。
产业结构进一步优化，工农业产值比调整到76：
24，三产业比调整到23：
34：
43。
财政收入与经济实现同步增长，全年实现财政收入4.5亿元，同比增长35.5%。
——工业增长势头强劲：
2007年，英德市工业生产继续保持快速增长势头，实现工业生产总值122.8亿元，同比增长61.6%，从2004年起已连续四年实现超过50%的高速增长，工业经济继续保持快、稳、好三位一体的理想增长。
——旅游业蓬勃发展：
2007年全市共接待游客264.5万人次，增长19.6%，旅游营业收入5.9亿元，增长20.7%。
●英德三大支柱产业——“两水一钢”
工业方面，形成了‘两水一钢’（水泥、水电和钢铁）三大支柱：
一是水泥产业，生产能力达到2000万吨；二是钢铁产业，初步形成了从矿石开发、矿石精选、炼铁（钢）、轧钢的产业链；三是水力发电业，共建成水电站276座，装机容量达到32万千瓦。
●英德特色产业
中国红茶之乡——“英德红茶”以其外形匀、齐、净，汤色鲜亮，香气浓郁，味道甜润等显著特点，享誉中外，远销30多个国家和地区。
中国英石之乡——早在宋代，全国四大著名观赏石之一的“英石”，便是因英州的“英”字而得名，如今每年吸引了全国各地的客商前来定购，用以制作山水盆景或作园林装饰。
“英石”盆景更是远销世界各地。
中国麻竹笋之乡——英德种麻竹笋历史悠久，自清朝开始就有文字记载。
3、人民生活稳步提高
2008年，英德市人均生产总值14432元，其中城镇居民可支配收入11213元，增长9.1%；农民纯收入5027元，增长14.2%；在岗职工年平均工资26735元，增长11.7%，在岗职工39523人。
三、英德市产业、城市发展规划
1、产业发展规划
根据英德是2005至2026规划文件显示，产业发展将规划形成“一轴两心四区”的空间布局结构形态。
各片区产业发展规划如下：
——沙口片区：
大力发展绿色高效生态种植业；继续发展水泥生产、水力发电、农产品加工；大力发展物流业，形成英德市北部的物流中心。
——英红&望埠片区：
发展为综合产业区，包括英红组团、工业组团、望埠组团、江湾组团、望埠南部组团等5个组团。
——英红组团宜以茶叶生产为核心，发展特色旅游生态农业：
大力发展特色农产品加工工业。
望埠组团宜大力发展英石加工和以英石文化为主题的旅游市场，形成以休闲、度假、旅游业为特色的绿色山水城镇。
工业组团宜发展成为英德市重要的建材基地。
望埠南部组团宜发展加工工业，形成北江经济带新的支柱产业。
英城&大站片区。
发展第三产业、物流业以及适当的工业，包括英城、江湾、大站3个组团。
——英城组团宜完善现状各项基础设施：
适当进行用地调整，强调环境保护和景观控制，大力发展服务业，突出居住、政治、商业、文化、旅游服务等功能。
江湾组团宜主要安排居住、商贸、金融、信息、教育、文化、休闲服务和高新技术产业用地，成为城区拓展的主要空间。
大站组团则应大力发展物流业，适当发展服装、装配等加工工业；同时适当开发旅游景区。
——岩前片区。
搬迁改造现状水泥生产企业，重点发展旅游服务业，突出住宿、餐饮、度假、休闲以及手工艺品制作等功能。
2、城市发展规划
项目所在区域
浈阳大桥
英德新城中心区区规划图
▲英德新城规划图
根据政府规划报告，计划要将英德在2026年前，使英德城区人口增加至46万人。
——新城区的规划结构为“一带、两心、八组团”
“一带”指北江经济带。
“两心”指的是主城区综合中心和江湾新中心。
“八组团”分别指的是：
英红组团、望埠工业组团、望埠居住组团、江湾组团、望埠南部组团、英城组团、大站组团和客运站新区组团这八大组团。
总结分析：
Ø项目所处区域为英德市老城区，不在政府未来规划范畴之内。
政府主要规划新城区为北江经济带，通过上图反应出该区域将为未来英德市主要商业、居住、政务、休闲娱乐中心，但是此为远景规划（至2026年），再加目前建设进度缓慢、各种实际因素限制，要实现此规划为期尚早，因此对老城区近期并无太大影响。
Ø英德近几年第二、三产业发展迅速，根据英德市产业发展规划二、三产业的发展必将带动外来人口的增多，外来人口的增多必将带动英德市商贸流通业的长足发展。
英德目前商业疲软的一个重要因素就是流动人口太少。
因此英德市未来发展潜力巨大。
第二部分项目概况
一、项目周边环境
1、地理位置
项目地处英德市城市主干道浈阳路旁，毗邻英德客运站，是英德东西走向的交通要塞。
▲项目地理位置图
2、项目周边环境
Ø配套设施——周边配套相对完善，项目具备基础优势
本项目距英德市客运中心200米左右，对面是海螺大酒店（四星级）。
项目对面桥西路片区有数十家物流公司聚集。
未来项目商品流通具有基础配套优势。
Ø商业环境
——毗邻传统批发老街，共同构建英德批发贸易核心区
邻近项目的和平南路是英德传统的批发贸易老街，有上百家经营户集中在此，商业氛围较浓。
项目可以凭借该区域已经形成的批发商业氛围，逐渐引导英德批发重心向本项目偏移。
——新建商业项目逐渐崛起，打造区域未来商贸中心
项目一侧已建“祥云大厦”项目，为商业裙楼，1-4层商业（商业建筑面积28000平米）。
据了解该项目1-2层定位为“家具卖场”，三、四楼为烟草公司办公区。
在建的“维多利购物广场”距离项目约百米，整体商业规模7万平米，其中一期2万平米，是目前英德最大的纯商业项目，定位为商业购物中心，现已进入招商阶段。
其它龙山庄、城市豪庭、凤凰城等住宅项目均规划有底商。
众多商业项目的开发，随着诸多小区业主的入住，未来该片区将是英德主要的人居、商贸核心区。
——处于城市边缘，商业氛围有待提升
但是由于所处英德城区边缘位置，距离商业中心有一段距离，加之浈阳路为省道，不易带动零售商业，因此项目周边人流量、商业氛围相对欠缺。
Ø居住环境——临山傍水高尚住宅区
项目所在区域地处北江之侧、临近龙山，建有滨江公园、龙山公园等公共休闲场所，属于英德市高尚住宅区。
已入住的龙山庄、凤凰城、祥云大厦，在建的“国际新城”、“城市豪庭”等高档社区均有较大的体量，未来该区域将有巨大消费潜力。
3、项目交通状况：
项目交通优势非常突出，毗邻省道“浈阳路”，是英德外向交通的咽喉部位；临近英德客运中心，往周边县市、广州、深圳、清远等均需到此。
东西方向市内（城乡）公交必经项目。
英德火车站距项目一公里左右，市区所有到火车站的公交线路，必经项目。
二、项目基本参数
Ø项目名称：
英德义乌国际小商品城
Ø建筑形式：
住宅商业裙楼
Ø占地面积：
9500㎡
Ø建筑面积：
总建筑面积77000㎡，其中住宅近50000㎡，1-3层为商业建筑面积16500㎡，架空层、地下停车场总面积约10000㎡。
Ø房屋用途：
商住
Ø使用年限：
截止2057年，使用年限50年。
Ø工程进度：
项目商业主体工程已经完工，目前重点正在建设住宅部分。
Ø电梯：
两部自动扶梯；2部升降货梯。
Ø仓储：
未规划专用仓储，初步计划在项目二期空地建临时仓库，供经营户使用。
Ø停车场：
建有地下停车场。
第三部分英德市商业地产研究
一、英德市商业地产概述
1、房地产综合情况
Ø2007年房地产销售达到高峰
全市房地产竣工面积20.1万平方米，增长1.2%；房地产销售面积29.3万平方米，增长87.5%，龙山庄、凤凰城、御花园、祥云大厦、世纪名轩、天力时代广场等项目相继落成。
Ø地产现状——“供大于求”较为严重
受整体经济环境影响，2008年英德市房地产销（预售）面积近15万平方米,比上07减少近四成。
英德市08年楼盘开发面积88.68万平方米，建房面积66.60万平方米,竣工面积30万平方米，比07年增长225%；销售（预售）面积14.93万平方米,库存面积14.62万平方米。
销售面积比07年减少42%。
房地产开发量的攀升，加之经济环境的恶化，使整个市场成交量严重下滑，呈现出供严重过于求的局面。
以当地消费能力、消费需求判断，要消化现有的库存仍有较大的市场压力。
2、商业地产现状不容乐观
英德房地产尤其是商业地产，经过04、05年的火热启动后，于06、07年进入开发高峰期，时代广场、太阳城等项目相继落成，商铺价格迅速飙升，翻了近一番，房屋销售量也达到顶点。
进入08年后，受金融危机及房地产市场整体疲软的影响，英德市地产也进入低谷，截止目前，英德在售项目售楼处均冷冷清清，一派萧条。
——英德市商业项目统计：
区域
项目名称
销售时间
商铺位置
销售价格
（元/㎡）
现在租金
（元/㎡·月）
年租金回报率测算
开门
入驻率
和平南路
金汇花园
2009年3月
一楼街铺
12500
50
4.8%
85%
和平中路
太阳城
2007年12月
和平路街铺
22000
180
9.8%
17.5%
百花路街铺
20000
75
4.5%
二楼电梯处
10000
30
3.6%
二楼边角处
6000
16
3.2%
和平中路
时代广场
2006年
和平路街铺
22000
150
8.2%
一、二楼基本空置（租金回报率=0）
内街铺
15000
100
8%
二楼
7000
33
5.7%
建设路、迎春巷
名都广场
2005年
街铺
11000
180-150
20%-16.4%
96%以上
一楼内街铺
9000
60
8%
二楼
6300
40
7.6%
（注：
租金回报率测算方式：
月租金=售价÷12×租金回报率）
——通过上表对比分析，英德除去2005年开盘的名都广场经营状况较好，其现在租金回报率可达到10%以上，其他项目均不尽人意。
尤其07年后开发的商业项目回报率基本都为3%—4.5%左右，甚至出现大面积空置现象，使投资者回报缩水，其中以太阳城广场为甚，大面积空置。
导致部分投资者对商业地产失去信心。
英德商业空置率极高，从商场内铺到商业街街铺都有大量空置，通过调查了解，主要原因如下：
——商业地产开发过快，短短几年时间内四、五个百货商场拔地而起，超出当地消费基础。
——消费力有限，英德由于外来人口非常少，本市青年大部分外出打工，因此当地日常消费力较弱。
——商业缺乏合理规划，同质化现象非常严重，新项目大多规划为百货或者购物中心项目，经营定位基本雷同。
二、英德在售商业项目调研
1、英德在售商业地产概况
目前英德在售纯商业项目仅有维多利广场和英州明珠项目，两项目定位雷同，均为购物中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体。
其它在售项目均为住宅底商，定位多为社区商业。
目前并无开发的专业市场项目。
英德在建商业面积总规模约11万平米，加近几年已售商业总规模超过22万平米。
当地商业地产开发最火爆的时间为06-07年左右，时代广场、太阳城广场、名都广场、樱缤商业广场等商场相继开盘、开业，到现在这些项目仍然有大面积空置铺位在招商。
商业的过量开发加之目前整体市场行情疲软，导致新建项目销售不乐观。
——在建、在售商业项目资料汇总
项目名称
定位
商业规模（建面，㎡）
销售均价（元/㎡）
销售
模式
街铺
一楼
二楼
在售项目
维多利广场
购物中心
22000
22000
17000
6000
返租三年
（按月返还）
英州明珠
购物中心
32000
未定
未定
未定
未定
祥云大厦
家具卖场+办公
28000
未定
未定
未定
未定
湖景花园
——
1200
13000
——
——
直接销售
丽景湾
——
4000
12000
——
——
直接销售
凤凰城
——
约5000㎡
12000
——
——
直接销售
本项目
专业市场
16000
——
——
——
——
已营业项目（售价均为项目当时开盘价）
时代广场
百货商场
40000
22000
15000
7000
06年开盘
直接销售
太阳城
综合性商场
15000
20000-22000
6000-10000
——
07年开盘
返租一年
名都广场
商业步行街+百货
37000
11000
9000
63000
05年开盘
直接销售
樱缤广场
休闲娱乐餐饮购物综合性商业
20000
——
——
——
开发商租地，自建自营为主
2、在售商业项目调研
1）维多利广场
7米通道
6米通道
Ø项目地理位置：
位于富强路与和平路交汇处
Ø项目概况：
该项目为纯商业项目，占地面积1.8万㎡，建筑面积7万㎡，欧洲风情街、运动名店城、大型超市、特色餐饮、连锁酒店公寓、休闲水疗馆、数码电影院、电器数码港、品牌名店等。
该项目分二期开发。
其中一期商业面积近2.2万㎡，是目前英德超大型纯商业项目。
Ø项目周边配套：
海螺大酒店、英德汽车站、龙山公园、江滨公园
Ø项目详细情况：
发展商
清远市海泰房地产开发有限公司
代理商
无
商铺产权
50年
项目开发时间
08年
一期商业面积
2.2万㎡
商铺数量
首层82间、二层214间，三楼规划为大型海鲜食府、四楼规划为酒店公寓
主力铺位面积
一楼临街铺位50㎡左右
内铺30㎡左右（套内面积）
铺位开间进深
一楼临街铺位开间4.1M×进深12.5M左右
内铺开间4M×进深8M左右
二楼5—10㎡左右（套内面积）
二楼铺位开间3.9M×进深2.9M左右
均价
一楼铺位17000元/㎡左右，黄金位置铺位22000元/㎡
层高
一楼5米，二楼4.8米
二楼铺位5000—7000元/㎡左右黄金位置铺位8000元/㎡左右
诚意金
3000元/间，如不要可在开盘后7天内办理退款手续
三楼、四楼只租不售
铺位装修情况
地面水泥砂浆找平、墙面水泥砂浆找平、天花石灰砂浆刮平、水电入户，有独立表，有电话、电视网络接口，卷帘门
商场配套
自动扶梯4部（上下各二），观光电梯2部、内设3.3米—3.6米宽的楼梯4个，内主通道宽7米、中庭、中央空调（备注：
一楼无，商户自行安装）、停车位：
楼顶和前广场各200个
付款方式
一次性（签合同当天付50%，签订合同1个月内附45%，交楼时付清余款）和按揭
折扣
一次性9.6-9.7折
按揭9.6-9.8折
销售模式
按套内面积销售，包租三年
返租模式
分三年进行返租，每年按铺位总值的8%进行返租，且每年所返金额分成12个月返还给业主
按揭银行
农村信用社
目前销售进度
一楼订了10多间，二楼订了10多间
工程进度
在建，计划5月开盘
备注
一楼铺位柱间距为8.2米，在两根柱之间不砌墙隔断，招商时按2根柱为一间铺进行招商，销售时考虑到铺位总值高，从中间将铺位拆成2间进行销售。
2楼也有2个区域的商铺没有隔成独立的铺位，以开放式铺位的形式进行销售和招商
2）英州明珠
Ø项目概况：
英州•明珠广场是由四会市腾业实业总公司投资,英德市万昌房地产开发有限公司开发、经营管理的英德首家大型现代化”一站式”商业中心。
英州•明珠广场位于英德市建设路东、利民路南,采用现代建筑风格，形态鲜明，风格新颖，商业氛围浓厚，英州•明珠广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体，流畅的人流动线、合理的业态组合，为英德市民打造第一个“一站式”现代化休闲购物场所，提供日常生活消费、节假日休闲娱乐消费，成为百万英德人的购物天堂！
英州•明珠广场集规模、品牌、经营、管理等优势为一身，为英德百万人民提供了一个现代化的商业中心，填补市场空白，开创英德商业新高度，将成为英德人和每个游客的必到之处，成为英德的城市地标和商业龙头。
Ø项目相关资料：
项目名称
英州明珠
发展商
英德万昌房地产开发公司
项目位置
建设路与利民路交汇处
项目规模
四层建筑面积共3.2万㎡
项目规划
项目共规划商业四层，一层商业步行街（商场正面步行街规划90米，商场右侧规划100米、步行街宽12米）和超市辅营区，二、三层计划引进品牌超市，四楼规划为休闲娱乐广场，每层规划面积8000㎡左右，首层主入口临建设路，规划有大中庭500㎡、小中庭300㎡各一。
商场配套
项目正面设观光电梯2部可通向每个楼层，另商场内部配自动扶梯6部、货梯1部，停车位规划在F1楼（300个）和楼顶（300个）
主力铺位面积
40㎡（开间4.5M×9M）
柱间距
9米
广场面积
1.5万㎡
项目工程进度
打桩地基阶段
预售情况
项目规划中，相关资料未公示
3）祥云大厦
Ø项目概况：
由英德市祥云房地产开发有限责任公司开发建设的“祥云大厦”，位于北江河畔、滨江公园内，占地8000平方米，建筑面积54732平方米，楼高23层，其中1——4层规划为商业，面积约28000平米。
通过了解得知，该项目1、2层已与一家大型家私城签约（只租不售），3、4层已卖给英德烟草公司作为写字楼，关于该项目1——4层商业部分的相关数据无从得知。
4）湖景花园
Ø项目地理位置：
位于峰光西路和仙水路交汇处
Ø项目概况：
项目所处峰光西路临街商铺大都以经营建材为主，颇有建材一条街的格局。
商业为住宅底商，分2期，一期建筑面积2849.53㎡,其中住宅面积2443.08㎡,商业面积406.45㎡,共有商铺4套已售完。
目前对外发售的主要是二期。
二期建筑面积7515㎡,其中住宅面积6321.64㎡,商业面积1193.36㎡,共有商铺13套，目前还有2套未售。
该项目无代理公司策划运作，楼盘宣传推广方式和项目相关资料都很简单，售楼处也未进行包装，售楼处只有一沙盘模型。
Ø周边配套：
城西农贸市场、城西车站；
Ø项目基础数据：
发展商
英德市建筑安装工程公司
代理商
无
商铺产权
50年
项目开发时间
07年
二期建筑面积
7515㎡
二期住宅面积
6321.64㎡
二期商业面积
1193.36㎡
商铺总套数
13
主力铺位面积
73㎡（无公摊）
均价
13000元/㎡
铺位开间径深
开间5.2M×径深14M×层高6M（夹层按600元/㎡销售）
铺位装修情况
水电入户，有独立表，有电话、网络接口，水泥地板、墙壁粉白，卷帘门
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