六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法.docx
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六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法
六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于六安市中心城区范围内的物业服务收费及其管理工作。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 六安中心城区住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。
六安中心城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务
第七条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书，加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。
第八条 物业服务企业应当履行以下义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化养护、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照规定公布物业服务费收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。
第九条 选聘的物业服务企业应当与业主委员会或建设单位订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当包括下列事项:
（一）物业管理区域范围及基本情况;
（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理;
（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）物业服务质量标准;
（七）物业服务费用收取标准和方式;
（八）物业档案资料的保管；
（九）物业服务合同期限;
（十）双方的权利义务;
（十一）违约责任；
（十二）物业服务合同终止、解除条件；
（十三）其他事项。
第十条 物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）车辆停放服务管理；
（五）安全防范和秩序维护工作；
（六）装饰装修管理工作；
（七）物业档案等资料管理；
（八）业主委托的其他公共性服务内容。
第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制的物业服务收费按合同约定办理。
第十二条 物业服务的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业办公费用；
（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十三条 物业服务企业应当每年不少于两次向全体业主张榜公布住宅小区物业服务收费的收支情况和服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。
第三章 收费管理
第十四条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同
特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。
非住宅（含已改变使用性质的住宅）、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）物业服务费和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
物业服务企业不得以任何理由向业主或物业使用人收取管理费、保证金和各种形式的押金、工本费等（国家、省另有规定的除外）。
第十五条 住宅小区物业综合服务费实行分等定价。
市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准，并适时向社会公布。
第十六条 实行市场调节价的物业服务收费标准，业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，业主委员会成立后由业主委员会与物业服务企业在物业合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费出现争议的，由质疑方委托有资质的评估机构进行成本核算或机构评估，并依据评估结果，双方约定物业服务收费标准。
第十七条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，按照《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》《六安中心城区住宅小区物业综合服务费收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。
第十八条 建设单位招投标的前期物业综合服务收费标准，一般按照不超过《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》三级物业服务等级确定标准。
开发建设单位分期开发、分批交付使用，小区配套设施和绿化环境未能到位的，建设单位应按物业综合服务费标准的—补贴给业主，具体比例由建设单位与物业企业约定。
第十九条 开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认，并在商品房销售时一并向业主公示。
第十二条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的收费标准在物业服务合同中约定。
第二十一条 物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。
未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第二十二条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。
未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。
交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。
业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。
开发建设单
位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
业主或物业使用人办理入住手续后，连续六个月以上未入住的，业主在向物业服务企业书面备案后，可适当降低物业收费标准，具体降低幅度由双方协商。
第二十三条 物业综合服务费应按月收取。
业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过个月。
双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。
第二十四条 出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。
第二十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行《安徽省服务价格登记证》制度。
物业服务企业在收费前，应当向价格行政主管部门办理备案和申领《安徽省服务价格登记证》。
物业服务企业申请备案应提供以下资料：
、物业服务收费标准备案申请；
、物业服务企业资质证书；
、房产主管部门认定的物业服务等级；
、与建设单位、业主、业主委员会约定的物业服务合同；
、业主委员会或业主大会意见；
、工商营业执照、税务登记证；
、其它需要说明提供的相关资料。
经审查符合条件的，价格主管部门下达同意收费标准备案函，物业服务企业据此办理《安徽省服务价格登记证》。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价制度。
物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准，亮证收费，物业服务企业无证收费的，业主有权拒付。
第四章 停车收费
第二十七条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定可以收取停放服务费。
第二十八条 停放车辆收费，在小区业主委员会成立前由开发企业和物业服务企业合同约定；业主委员会成立后，收费应当经业主大会同意。
收费标准按《六安中心城区住宅小区车辆停放服务收费标准》执行，收费标准为最高标准，各小区根据条件可以降低。
停车费收益的％用于补贴物业综合服务费，％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十九条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要。
第三十条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。
第五章 共用设施设备收费
第三十一条 住宅物业服务区域内，公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费中，不得再另行分摊收取。
电梯运行维护检测费用和二次供水增压水泵运行维护费用，在初期前期物业服务阶段，成本无法核算时，电梯运行维护检测费按最高不超过元平方M、二次供水运行维护费按最高不超过元平方M收取，待运行规范、能够单独立表计量、核实运行成本后，根据电梯运行维护检测成本和二次供水运行维护成本据实分摊收取，年终核算，多退少补，定期公布费用收支。
电梯运行费和二次供水费具体标准，由物业服务企业在不超过规定标准的范围内与业主具体约定。
连续六个月以上未入住的住户，经书面向物业企业备案后，是否收取电梯运行费和二次供水费双方约定，最高不超过居住户收费标准的一半。
没有或按规定不需要提供电梯运行和二次供水的用户不得收取电梯运行费和二次供水费，底层住户不收取电梯运行费用。
第三十二条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益％用于补贴物业综合服务费，％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 装饰装修收费
第三十四条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。
垃圾清运费标准按建筑面积每平方M不高于元收取。
装饰装修垃圾清运费一次性收取。
装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前应与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。
因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担。
物业服务企业不得向业主和物业使用人收取任何形式的装饰装修管理费和保证金。
第七章 责任与义务
第三十五条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。
第三十六条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十七条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第八章 监督管理
第三十八条 加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。
物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。
第三十九条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。
第四十条 本办法自二○一三年一月一日起施行。
市物价局、市房产局《关于规范六安城区物业服务收费的通知》（六价业〔〕号）同时废止。
附件：
《六安中心城区住宅小区物业综合服务费收费标准》
附件：
《六安中心城区住宅小区车辆停放服务收费标准》
附件：
《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》（六安市房地产管理局制定）
六安中心城区住宅小区物业服务收费标准
单位：
元平方M
等级
物业综合服务费
电梯运行
维护检测费
二次供水
运行维护费
备注
多层
高层
一级
二次供水运行维护费不含多层
二级
三级
四级
以下
以下
六安中心城区住宅小区车辆停放服务收费标准
停放车辆类型
停放形式
收费标准
备注
小汽车
室内
有产权或使用权的
露天
临时停放小时内免费，小时以上小时以内元次，小时以上元次。
大汽车
露天
三轮车
人力车（室内）
临时停放元次
动力车（室内）
自行车
室内
临时停放元次
电动车
室内
摩托车
室内
单位：
元辆月
升级会员 