物业管理方案.docx
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物业管理方案
物业管理方案
一、
概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。
由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。
并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。
树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。
因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、
人事
人事设置原则：
一人多岗，不要因人设岗。
预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
序号
岗位
人数
主要职责
备注
经理
在董事会领导下，全面负责经营等。
2
经营部主任
具体经营事务、人事等。
3
办事员
3
文书、财务、劳资、后勤等。
财会要持证
4
物业管理员
具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5
安全护卫员
7
门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6
水电工
公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7
保洁员
2
公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。
培训率100%。
五、
经营预测
a）
经营收入：
9.14万元（年度，以下省略）
l
物业管理费：
11.34万元
应收
2.6万元
30000*12*0.35=126000（元）
预计收入
1.34万元（收缴率90%）
l
维修服务费：
0.5万元
l
特约服务：
5.8万元
l
其他收入：
.5万元
b）
支出：
20.25万元
l
人员工资福利：
14万元
l
办公费用：
2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
l
维修保养费用：
1.5万元
l
税金：
1.05万元
l
不可预见费用：
1.2万元
c）
润亏：
-1.11万元
d）
物业接管期间
前期投入：
10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
e）
公共性服务费构成测算：
21.962万元/年，
0.61元/月*
m2
（1）
员工的工资和按规定提取的福利费
序号
岗位
人数
工资标准
工资合计
经理
200
200
2
经营部主任
800
800
3
办事员
3
600
800
4
物业管理员
800
800
5
安全护卫员
7
500
3500
6
水电工
700
700
7
保洁员
2
400
800
工资总额合计
9600
工资总额合计：
9600元/月；115200元/年
福利：
115200*23%=26496（元/年）
合计：
14..17万元/年
（2）
公用设施设备维修及保养费：
1.5万元
（3）
绿化管理费：
绿化率45%
.04万m2*1元/年*
m2
=1.04万元
（4）
清洁卫生费：
2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5）
安全护卫费：
7人*200元/年*人=0.14万元
（6）
办公费：
按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
（7）
固定资产折旧费：
按10%计算即
万元
（8）
税费：
按营收5.5%缴纳即
.052万元
（9）
保险费：
暂不投保
（10）
合理利润：
按营收8%计算
.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*
m2
。
六、
前期物业接管
a）
派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。
b）
物业接管验收
l
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l
是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
l
供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l
房屋幢、户编号已经有关部门确认；
l
落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。
确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l
接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l
接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l
接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l
在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l
抄水、电、气表的底数，记录备案。
l
接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l
接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l
当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即
完成。
七、
入伙
、准备工作
l
治安方面：
小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
l
车辆管理：
增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；
l
垃圾清运：
增设垃圾池或垃圾清运站等
l
楼道灯：
改用节能灯
l
分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l
制定入住流程；
l
印刷入住表格；
2、协调工作
l
与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l
代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l
与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：
邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：
避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函
办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据
入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份
缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主
八、
物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。
其有关规定包括：
国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。
根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主
装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。
业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。
现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。
物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。
收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、
日常管理
（一）房屋管理运作一览表
工作内容
核对业主
装修审核
巡视
跟踪监督
走访回访
熟悉
收费
财务
频度
天
一天内办完
二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然
每周三次
00%
标准
准确
符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变
无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率
‰以下。
无违章装修
及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上
对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上
收缴率90%以上
日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序
8：
00~8：
30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8：
30~17：
00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理
工作项目
浇水
施肥
修剪整形
病虫防治
除杂草
保洁
补苗
工作要求
冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜
春秋季一遍，根据长势局部加施
灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍
春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治
每月一遍，严重者半月一遍
8H/天
春夏季一遍，严重者随缺随补
标准
均匀，保持绿色长势良好
均匀，无重、无漏
乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm
长势优良不污染环境
纯度90%以上
保洁率99%以上
绿化率95%以上
程序
7：
00~9：
30浇水、施肥；9：
30~11：
30除杂草、整形、保洁；13：
30~15：
30除杀虫、补缺、保洁；15：
30~17：
00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容
装修审查、监督
巡视
清理
室内维修
室外维修及养护
道路停车场
天面
楼梯及墙面
明沟暗沟
外墙
供水供电供气
路灯
频度
8H内随来随办，随进度进行
每天一遍
污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季
急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音
检查二遍/天，及时维修
每月检查一遍
每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修
每周检查一遍，即坏即修
每月检查一遍，即坏即修
每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门
每月检查一遍，即坏即修
标准
符合规定，无危及安全、外观，无改变用途
熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上
无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%
凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上
平整率无积水，缺损，完好率90%以上
无积水，无漏隔热层完好
整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹
畅通无积水、无塌陷无鼠洞
无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一
运作正常，无乱搭乱接，无泄漏
灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序
8：
00~8：
30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8：
30~17：
00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容
定岗检查
流动检查
学习与训练
消防设施
家居安全
违法行为
装修监督
车辆行驶停放
保洁
单车、摩托保管
突发事件
学习法规
教育
训练
频度
24H
每周一遍
24H，每20分钟一遍
24H
5分钟内到达现场
每周一次，每次1H
标准
人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。
完好率100%
被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰
违章率5%以下
无违章、无鸣笛叫人
00%
无违章
采取正确、恰当措施
国家和地方法规、业主公约等
遵纪守法、严明安全护卫纪律
健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理
工作项目
地面清洁
保洁
楼梯道
垃圾清运
消杀
灭鼠、蟑螂
频度
二遍/天
4H/天
扫二遍/周洗一遍/月
二遍/天
一遍/天
二遍/月，向业主发药一次/年
标准
地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上
所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上
无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上
日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%
无蝇、少蚊、少虫
鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下
程序
5：
00~7：
00地面清扫；7：
00~8：
00清运垃圾；8：
00~10：
30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：
30~15：
00清运垃圾；15：
00~16：
00地面清扫保洁
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