房地产开发经营与管理练习题doc.docx

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房地产开发经营与管理练习题doc

房地产开发经营与管理

一、单选[共35题，每题1分，总计35分]

1、以（）为基础的投资定义：

强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。

A．标的物B．交易C．资产D．企业

2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。

A．标的物B．交易C．资产D．企业

3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。

A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同

C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类

4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。

A．一切因素B．主体因素C．客体因素D．周围各种影响因素

5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。

A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境

6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。

A．产业与结构布局B．资本市场发育程度

C．利率和通货膨胀D．政府及公众对待外资的态度

7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析B．前期工作

C．建设阶段D．租售阶段

8、获取土地使用权是房地产项目的（）。

A．投资决策阶段的工作B．前期工作

C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作

9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。

A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工

10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。

A．市场调查B．市场细分C．目标市场的选择D．市场定位

11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。

A．国内外市场环境B．竞争情况C．技术发展D．市场营销因素

12、（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．预测性调查B．试探性调查C．描述性调查D．因果性调查

13、等差序列年费用系数为（）。

A．1/i-n/[（1+i）n-1]B．n/（1+i）

C．i（1+i）n/[（1+i）n-1]D．[（1+i）n-1]/i

14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。

A．1120B．1125.51C．1126.83D．1126.18

15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A．8.24%B．8%C．6.12%D．12.62%

16、置业投资中的房地产出租成本（）。

A．含开发建设成本和出租成本B．含开发建设成本和经营成本

C．含购买成本和出租成本D．含购买成本和经营成本

17、开发建设投资在开发建设过程中形成（）。

A．固定资产B．固定资产和其他资产

C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产

D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本

18、房地产置业投资项目的期间费用计为（）。

A．开发建设投资B．经营成本C．流动资金D．运营费用

19、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。

A．建筑密度B．建筑物占地面积C．容积率D．建筑覆盖率

20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。

A．年净经营收入B．年收入C．年经营收入D．年销售收入

21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（）作为评估项目的资本化率。

A．中位数B．平均值C．众数D．加权平均值

22、（）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。

A．投资估算及资金筹措B．项目评估基础数据的预测和选定

C．项目经济效益评价D．项目不确定性分析

23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）程度。

A．安全B．盈利C．资金平衡D．资产平衡

24、（）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。

A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估

25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（）。

A．18%B．24.2%C．36.4%D．45.8%

26、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%B．60%C．70%D．80%

27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。

A．财务杠杆B．资金时间价值C．盈利机制D．经济规律

28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。

A．房地产的价值最大化B．物业的净经营收入最大化

C．物业的有效毛收入最大化D．物业的经营费用最小化

29、（）是制定物业管理计划的基础。

A．租金方案B．物业的出租策略

C．物业管理的预算D．物业所有者的目标

30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（）来确定的。

A．固定资产的经济寿命B．固定资产的自然寿命

C．不大于固定资产的自然寿命的原则D．国家的税收政策

31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

这体现的房地产的投资特性是（）。

A．位置的固定性或不可移动性B．适应性

C．政策影响性D．相互影响性

32、房地产开发投资的起始工作是（）。

A．可行性研究B．购买土地使用权C．规划设计D．施工建设

33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。

A．与出现损失有关的不确定性B．由风险因素引起的损失

C．可能出现的结果之间的差异D．获得预期收益可能性的大小

34、我国房地产开发统计中销售量采用是（）。

A．竣工的房屋面积B．可销售面积C．建筑面积D．实际销售面积

35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。

A．平均价格B．中位数价格C．众数价格D．同质物业的价格指数

二、多选[共15题，每题2分，总计30分]

36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。

A．以资产为基础的投资定义B．以标的物为基础的投资定义

C．以企业为基础的定义D．以所有者权益为基础的定义

E．以交易为基础的定义

37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。

A．权益B．当事者C．房地产商品

D．房地产交易需求E．交易组织机构

38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。

这里的资源包括了（）等诸方面。

A．城市基础设施B．高新技术C．城市公用配套设施

D．资金E．专业人员经验

39、市场调查的内容包括（）调查等。

A．国内外市场环境B．土地使用情况C．技术发展

D．消费者E．市场营销因素

40、对于房地产开发投资活动来说，（）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。

A．土地费用B．固定资产折旧费C．建造成本

D．销售或出租收入E．税金利润

41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。

A．成本收益率B．投资收益率C．现金回报率

D．财务内部收益率E．财务净现值

42、现金流量法对于（）等类型的开发项目评估尤其有效。

A．一栋高层写字楼B．居住小区综合开发项目C．商业区开发项目

D．工业开发项目E．新区开发和旧城改造项目

43、土地费用由于有（），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。

A．管理费用B．出让金C．城市建设配套费

D．土地开发费用E．不可预见费

44、租售期（出租期或出售期）的长短与（）等有直接关系。

A．潜在消费者的情况B．宏观社会经济状况C．市场供求状况

D．市场竞争状况E．预期未来房地产价格变化趋势

45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。

A．是项目投资决策的依据B．是编制项目销售方案的依据

C．是筹集建设资金的依据D．是编制下一阶段规划设计方案的依据

E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据

46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。

A．土地费用B．城市建设配套费C．规划设计费

D．勘察费E．可行性研究费

47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（）。

A．自有资金和借贷资金的矛盾B．资金成本和资金结构的矛盾

C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾

D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾

E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾

48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。

A．自有资金B．银行贷款C．发行公司债券

D．开发项目的商品房预售E．开发项目的商品房现售

49、（）属于收益性物业管理。

A．居住物业管理B．写字楼物业管理C．公共物业管理

D．零售商业物业管理E．酒店物业管理

50、物业管理计划的制定主要包括（）等方面的内容。

A．确立目标B．检查物业质量状况C．签订物业管理委托合同

D．制定租金收取办法E．协调与业主和承租人的关系

三、判断[共15题，每题1分，总计15分]

51、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。

（）

52、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。

（）

53、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。

（）

54、房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。

（）

55、投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。

（）

56、可以通过划拨方式取得商业类房地产项目的土地使用权。

（）

57、市场细分是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

（）

58、调查了解消费者的情况及其购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。

（）

59、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。

（）

60、现金流量图中的时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。

（）

61、

（）

62、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。

（）

63、项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表建设单位对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。

（）

64、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。

则银行一般不予发放该贷款。

（）

65、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。

（）

四、计算[共2题，每题10分，总计20分]

66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？

67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。

开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。

还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。

开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。

试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性（不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响）。

美文欣赏

1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。

秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。

秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。

清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。

秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。

2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。

聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！

3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。

让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。

我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。

4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。

人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。

5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。

月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。

人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。

沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。

6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。

阑珊灯火，映照旧阁。

红粉朱唇，腔板欲与谁歌？

画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。

舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。

风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？

7、经年，未染流殇漠漠清殇。

流年为祭。

琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。

冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。

寂寞琉璃，荒城繁心。

流逝的痕迹深深印骨。

如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。

邂逅的情劫，淡淡刻心。

那些碎时光，用来祭奠流年，可好？

8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。

你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。

生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。

生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。

9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。

我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。

这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。

10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。

四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。

有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。

她温和的把头发理顺。

又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。

她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。

流到眼角，纺织进长长的。

麻花辫。

阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。

女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。

11、太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。

青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。

不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。

那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。

12、原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。

谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。

13、终于，心痛，心碎，心成灰。

终于选择，在月光下，被遗忘。

百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。

爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。

14、世界这么大，能遇见，不容易。

心若向阳，何惧忧伤。

人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。

人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。

再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。

再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。

15、孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。

孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。

当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。

16、生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。

人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。