最新我国房地产税制改革问题研究.docx

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最新我国房地产税制改革问题研究

我国房地产税制改革问题研究

我国房地产税制改革问题研究

[摘要]在当今社会，房地产行业已成为许多国家的支柱产业，房地产税也已成为政府财政收入的重要来源。

但是，随着经济的发展，有些税费已经不能适应经济和社会生活的发展，甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响。

因此，我国的房地产税制改革已经势在必行。

本文主要从四个方面阐述对我国房地产税制改革问题的研究。

首先，介绍我国现行的几种主要房地产税种的课税对象、计税依据、税率及其特征，了解我国当前的房地产税制。

其次，阐述目前我国房地产税制税种、税目以及课税对象、税率、计税依据等方面存在的弊端和问题。

再次，说明我国房地产税制改革的必要性。

最后，对我国房地产税制改革提出一些建议和措施，吸收以前的经验，借鉴其他国家的做法，使我国房地产税收体制更加完善，从而促进我国房地产及其他方面的稳定健康发展。

[关键词]房地产税；课税对象；改革措施

TheResearchofChina'sRealEstateTaxSystemReformProblem

[Abstract]Intoday'ssociety,therealestateindustryhasbecomethepillarindustryinmanycountries，therealestatetaxhasbecomeanimportantsourceofgovernmentrevenue.However,withthedevelopmentofeconomy,sometaxalreadycannotadapttothedevelopmentofeconomicandsociallife,eventheeconomicstabilityanddevelopmenthadanegativeimpacton.Therefore,China'srealestatetaxreformhasbeimperative。

ThisarticlemainlyelaboratedfromfouraspectsofChina'srealestatetaxsystemreformproblemresearch.Firstly,introducedthatourcountrypresentseveralmajorrealestatetax,taxobject,taxbasis,taxrateandfeature,understandourcurrentrealestatetaxsystem.Secondly,thecurrentrealestatetaxoftaxes,taxrates,aswellastheobjectofTaxation,taxbasisoftheshortcomingsandproblems.Onceagain,ourcountryrealestatetaxreformnecessity.Finally,therealestatetaxreforminChinaandputforwardsomesuggestionsandmeasuresofpreviousexperience,absorb,drawlessonsfromthepracticesofothercountries,sothatChina'srealestatetaxsystemmoreperfect,soastopromoteChina'srealestateandotheraspectsofthestableandhealthydevelopment.

[Keywords]RealEstateTax；ImpositionObject；ReformMeasures

我国房地产税制改革问题研究

引言

在当今社会，房地产行业已成为我国的支柱产业，房地产税也已成为政府财政收入的重要来源。

我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、涉及房屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税、房产税、涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税、涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。

另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费。

但是随着市场经济的不断深入，我国的经济情况已经发生了很大的变化，有些房地产税费已经不能适应经济和社会的发展，甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响。

因此，我国的税收体制改革已经势在必行。

我们应吸收以前的经验，同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国经济的稳定健康发展。

一、房地产税税制概述

（一）房地产税的定义

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。

我国现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用权人征收的税赋。

（二）主要涉税种类

我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税，以及涉及房屋建设和房屋出租的营业税、房产税、涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税、涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。

另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、资源费、防洪费、集资费等。

以下是我国房地产税几种主要税种的课税对象、计税依据、税率的情况。

1.房产税

房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种地方税。

房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租），给所有权人带来了收益的房地产。

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%；从租计征是以房产租金收入计算缴纳，税率为12%，应纳税额=租金收入×12%。

2.耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非农业建设的单位和个人一次性征收的一种税。

列入征税范围的耕地包括：

种植粮食作物、经济作物的土地、菜地、园地、鱼塘和其他农用土地。

税率为地区差别定额税率，计税依据为实际占用耕地的面积。

3.土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取的一种税收。

这种税种在转让时征收，即按转让次数征收。

这里指的转让是有偿转让，不包括无偿转，并且仅限于国有土地使用权的转让，集体土地的转让需先征用再转让。

课税对象和计税依据为转让所得的增值金额。

转让所得的增值额=转让所得的收入-应扣除项目的金额。

其中，转让所得的收入包括货币、实物和其他收入；应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目、旧房及建筑物的扣除金额。

税率实行四级超额累进税率，即超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分段，各级段都根据其超过上一级收入数的部分，按各该级适用的税率分别计税的一种税率。

4.契税

契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。

纳税人是指权属关系的承受人。

课税对象为权属关系发生转移变动的土地、房屋。

税率实行比例税率，现为3％～5％。

实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定。

计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种：

房地产成交价格、核定价、房地产交换的价差。

5.印花税

印花税是国家对在经济活动中或经济交往中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

其课税对象为签立和领受应税凭证的行为，主要包括以下几种：

合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据、领受权利、许可证照、经财政部确定征税的其他凭证。

我国的印花税计税依据为应税凭证所记载的价款数额，实行比例税率和定额税率两种税率，房地产交易中实行比例税率。

二、我国现行房地产税的主要弊端

任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能是推测性的，房地产税税制也是如此。

应该承认，1986年设置的房地产税在较大程度上还是起到了预期作用。

尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房地产税收入增长还是相当可观的。

然而也必须看到，伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房地产税税制的弊端日渐突出。

这些弊端不仅削弱了房地产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。

从总体上看，现行房地产税税制弊端主要有如下几方面：

（一）房地产税费混乱

我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，具体表现在：

1.以税代租

城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。

2.以费代税

对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费（场地占有费），造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。

而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。

3.以费挤税

目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。

仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等）多达50多项。

从收费比例上看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%。

“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。

“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。

（二）税负不公平

从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。

这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。

交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。

另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿使取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

具体来说，我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的规定，主要表现在以下几方面：

1.因纳