代建合同.docx
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代建合同
建设工程项目管理服务（代建）合同
（试行草案）
备注
1本草案适用范围：
代建工程项目管理服务合同
2本草案是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程项目管理试行办法》及相关法律、行政法规进行编制。
3本草案是本人根据市场无一代建工程项目管理服务标准合同进行汇编，属于个人经验、仅供参考。
第一部分建设工程项目管理服务（代建）合同
委托方（全称）：
（以下简称委托人）
项目管理方（全称）：
（以下简称承接人）
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程项目管理试行办法》及其他有关法律、行政法规，双方遵守平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
就本建设工程委托的项目管理服务事项协商一致，特定立本合同。
一．工程概况
1.1.1工程名称：
1.1.2立项批文：
1.1.3工程地址：
1.1.4占地面积：
1.1.5建筑面积:
1.1.6项目总投资（估算投资）：
二、项目管理服务范围
1.2.1项目前期咨询代理
1.2.2施工招标代理。
1.2.3建设工程项目管理
1.2.4工程造价咨询代理
1.2.4.1项目施工过程跟踪审计
1.2.4.2项目结算审计
3．合同时间（自合同签订日起至工程项目竣工验收日止）：
天四、项目管理综合服务价款
金额（大写）元（人民币）¥元（人民币）（其中项目前期咨询代理万元;施工招标代理费万元；编标费万元；建设工程项目管理费万元；项目施工过程的跟踪审计费万元；项目结算审计万元）。
五、质量标准：
六、：
组成合同的条件
1.6.1双方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件1,6.2建设工程项目管理服务合同
1.6.3通用合同条款
1.6.4专用合同条款
1.6.5描述工程项目的技术性文件
1.6.6标准、规范及有关技术文件
1.6.7构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，则按上述排列次序进行解释、
7、双方承诺
1.7.1委托方承诺：
遵守本合同的各项约定，为项目管理方提供项目建设的必要条件并按本合同约定的期限、方式、币种（人民币）、额度向项目管理方支付项目管理服务酬金。
1.7.2项目管理方承诺：
遵守本合同的各项约定，按照项目管理的工作范围和内容，为实现本合同约定的项目目标，提供项目管理服务。
8、订立时间年月日。
签订地址：
九、本合同签订之日起生效，本合同一式份，具有同等法律效力，正本份、双方各执份，副本份、双方各执份
委托方：
（公章）项目管理方：
（公章）
地址：
地址：
法定代表人：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
电话：
电话：
传真：
传真：
开户银行：
开户银行：
邮政编码：
邮政编码：
20年月日20年月日
第二部分通用合同条款
词语定义、适用范围和法规
第一条 下列词语除专用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：
2.1.1“工程”是指委托方委托项目管理方实施建设工程项目管理服务的建设工程。
2.1.2“委托人”是指在本合同约定的被称为委托方的当事人，包括其合法继承人和经许可的受让人。
在2.1.3“承接人”是指承担建设工程项目管理服务业务及其责任的一方及其合法继承人。
2.1.4“项目管理机构”是指承接人派驻本工程现场实施工程项目管理业务的组织。
2.1.5“项目经理”是指经委托人同意，承接人派到项目管理机构全面履行本合同的全权负责人。
2.1.6“工程项目管理的正常工作”是指双方在专用条件，委托人委托的工作范围和内容。
2.1.7“工程项目管理的附加工作”是指：
①委托人委托项目管理以外书面协议另外增加的工作内容；②由于委托人原因，使项目管理工作受到妨碍或延误，因增加工作量或持续时间而增加的工作。
2.1.8“工程项目管理的额外工作”是指正常工作和附加工作以外或由于委托人原因而暂停或终止项目管理业务，其善后工作及恢复承接人业务的工作。
2.1.9“日”是指任何一个零时至第二天零时的时间段。
2.1.10“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期的前一天的时间段。
2.1.11“书目形式”指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式数据，电文包括电传、传真、电子数据交换和电子邮件。
2.1.12“不可抗力”指不能全部履行或部分履行，不能避免并不能克服的客观情况。
第二条建设工程项目管理合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及专用合同条款中约定的部门规章或工程所在地的地方法规、地方规章。
第三条本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。
如专用条件约定使用两种以上（含两种）语言文字时，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。
第四条委托人权利
2.4.1委托人有对工程规模、设计标准、规划设计、工艺设计和设计使用功能要求的认定权，以及对工程设计变更的审批权。
2.4.2委托人有权对工程成本变化控制及处理程序等提出变更要求。
2.4.3委托人对工程监理、施工、设备采购等专业工作单位招标工作进行全程监督和审核，监督与专业工作单位签订相关合同。
2.4.4委托人有权对承接人项目工程质量和施工进度进行监督，并参与工程验收工作对承接人的资金计划进行审核，对承接人项目的合同执行情况和资金使用情况进行监督。
2.4.5委托人有权要求承接人提交工程项目管理工作月度报告及工程项目管理业务范围内的专项报告。
2.4.6委托人有权对组织的工程竣工结算和财务决算进行监督。
2.4.7委托人有权对承接人的违规行为予以纠正。
2.4.8承接人调换项目经理需经委托人同意。
第5条委托人责任
2.5.1委托人应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给承接人造成的经济损失。
2.5.2因委托人责任使项目建设发生变化，而造成承接人实际损失的，委托人应承担相应的赔偿责任（按专用合同条款执行）。
2.5.3因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，委托人同承接人协商解决。
不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、雪、洪、雷、震等自然灾害。
第六条委托人义务
2.6.1委托人应协助承接人与工程项目有关的各政府行政主管部门关系和周围环境各方面的关系协调，为项目管理工作提供便利条件。
2.6.2委托人应当授权名以上熟悉工程情况、能在规定时间内代表委托人作出决定的常驻代表（在专用合同条款中约定），负责与承接人联系，协调关系，监督承接人工作。
更换常驻代表，要提前通知承接人。
2.6.3委托人应按建设工程项目管理合同规定支付项目服务管
2.6.4委托人应按专用合同条款约定，及时足额将建设资金拨付到工程项目资金专户。
若因委托人资金不能按时到位影响工程进度，由委托人承担相应责任。
2.6.5委托人应在专用合同条款约定的时间内就承接人书面提交并要求做出决定的一切事宜给予书面答复。
2.6.6委托人协助承接人办理须以委托人名义办理的各项建设手续，并根据承接人申请，经双方与有关部门交涉认可后，由委托人及时交纳规划、城市管理和其他政策性等各种相关政策性费用。
2.6.7委托人应当在专用合同条款约定的时间内、免费向承接人提供与工程有关的项目管理工作所需要的工程资料；免费向承接人提供办公用房、实施、生活用房。
2.6.8承接人在项目管理过程中提出的合理化建议、科学管理、规范操作或优化方案，使委托人得到经济效益、委托人同意给予承接人工程造价节省额30%的经济奖励。
奖励金额=工程费用节省额×30%
工程费用节省额=工程概算投资额-竣工审计决算额
2.6.9委托人应在项目建成、承接人组织竣工验收合格后，在规定时间内与承接人办理项目移交手续
2.6.10委托人应协助承接人办理与本项目相关的其他事宜。
第七条承接人权利
2.7.1承接人根据委托人授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目建设的组织、管理及协调权
2.7.1.1根据国家相关规定的程序选择专业参建单位，并监督委托人与其签订合同。
2.7.1.2对工程建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计、施工工艺设计和使用功能要求，有向委托人的建议权。
2.7.1.3对工程设计中的技术问题，按照安全和优化原则，向设计方提出建议；如果由于提出的建议会提高工程造价，或延长工期，应当事先取得委托人的同意。
当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，承接人有权要求设计人更正。
2.7.1.4按照保安全、保质量、保工期和降低成本的原则，督促监理单位总监审核并批准工程施工组织设计和技术方案，同时上报委托人。
2.7.1.5主持工程建设有关的协作单位的组织协调，重要协调事项应事先向委托人协商。
2.7.1.6承接人有权发布开工令、停工令、复工令。
2.7.1.7承接人有对工程上使用材料的决定权和对施工质量的检验权。
对于不符合设计要求及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权通过监理通知施工方停止使用；对不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全的施工作业，有权监督监理方通知施工方停工整改、返工。
施工方得到承接人批准，并经监理单位下达复工令后才能复工。
2.7.1.8工程施工进度的检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定的竣工期限的签认权。
2.7.1.9在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，以及结算工程款的复核确认权与否定权。
2.7.1.10对项目建设资金的使用进行管理。
2.7.1.11与有关单位商定处理保修、返修内容和费用。
2.7.2承接人在委托人授权下，可对施工、监理及大宗材料采购合同规定的义务提出变更。
如果由此影响了工程费用或质量、或进度，则这种变更需经委托人事先批准。
2.7.3承接人有权拒绝委托人提出的本合同约定之外或违反国家相关法律、法规、政策的要求。
2.7.4承接人有权取得项目管理费报酬，并有权按专用合同条款约定从项目投资节余额中提取奖酬金。
2.7.5承接人处理项目管理业务时，因委托人原因的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。
2.7.6承接人有权取得项目管理质量、安全奖，并有权按专用合同条款约定提取质量、安全奖酬金。
第八条承接人责任
2.8.1承接人的责任期即工程项目管理合同有效期。
在工程项目管理过程中，如果因工程建设进度的推迟或延误而超过书面约定的日期，双方应进一步约定相应延长的合同期。
2.8.2承接人在责任期内，应当履行约定的义务。
如果因承接人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。
2.8.3因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，承接人同其他各方协商解决。
不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、雪、洪、雷、震等自然灾害
第九条承接人义务
2.9.1承接人对建设工程项目管理全权负责。
承接人在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规、维护委托人的合法权益。
2.9.2承接人应严格按照专用合同条款约定的项目管理工作范围和内容完成项目管理工作，并按月向委托人汇报项目管理工作进展。
2.9.3承接人应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资、确保工程安全、工程质量，按期交付使用。
2.9.4承接人不得在实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。
因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，并经监理单位、施工单位签署意见后，由承接人报委托人核准。
2.9.5承接人在委托人的监督下负责组织施工、监理等招标工作，签订施工、监理等相关合同，报有关部门备案。
2.9.6承接人使用委托人提供的设施和物品属于委托人的财产，在项目管理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品按合同约定的时间和方式移交给委托人。
2.9.7 承接人应根据项目进度需要及合同执行情况，向委托人提出资金计划申请。
2.9.8承接人应根据项目进度需要及合同执行情况使用建设资金，并接受委托人监督。
2.9.9定期向委托人汇报工程进度，接受委托人的监督和管理。
2.9.10承接人应严格按照国家相关规定,组织工程竣工结算和财务决算，并接受委托人的监督。
2.9.11承接人应在项目建成后，会同委托人组织竣工验收，并将验收合格的项目在规定时间内向委托人办理移交手续。
2.9.12承接人应建立完整的项目建设档案，在承接人项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向委托人和有关部门移交。
未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料。
2.9.13项目管理过程中若发生较大伤亡及其他安全事故，根据事故结果承接人应承担相应的管理责任。
做好善后工作，并应及时通知委托人，。
第十条由于委托人的原因致使承接人管理工作受到阻碍、延误、暂停或终止，以至发生了附加工作或延长了持续时间，承接人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人，委托人应采取相应的措施。
完成工程项目管理工作的时间相应延长，并得到附加工作的报酬。
第十一条在委托工程项目管理合同签定后，实际情况发生变化，使得承接人不能全部或部分执行工程项目管理业务时，承接人应当立即通知委托人。
该工程项目管理业务的完成时间应予延长。
当恢复执行工程项目管理业务时，应当增加不超过天的时间用于恢复执行工程项目管理业务。
并按双方约定的数量支付工程项目管理报酬。
第十二条承接人在应当获得工程项目管理费之日起30天内仍未收到支付单据，而委托人又未对承接人提出任何书面解释时，或已暂停执行工程项目管理业务时限超过六个月的，承接人可向委托人发出终止合同的通知，发出通知后14日内未得到委托人答复，可进一步发出终止合同的通知，如果第二次通知发出后日内仍未得到委托人答复，可终止合同或自行暂停或继续暂停执行全部或部分工程项目管理业务。
委托人承担违约责任。
第十三条承接人由于非自己的原因而暂停或终止执行工程项目管理业务，其善后工作以及恢复执行工程项目管理业务的工作，应当视为额外工作，有权获得额外的报酬。
第十四条当委托人认为承接人无正当理由而又未履行工程项目管理义务时，可向承接人发出指明其未履行义务的通知。
若委托人发出通知后21天内没收到满意答复，可在第一个通知发出后35天内发出终止工程项目管理合同的通知，合同即行终止。
承接人承担违约责任。
第十五条当事人一方要求变更或解除合同，应当在30日前以书面形式通知另一方。
因解除合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。
第十六条承接人与委托人办理完成项目移交手续，并经委托人审核通过工程竣工财务决算，承接人收到项目管理费报酬尾款后，本合同即终止。
第十七条承接人报酬
2.17.1正常的工程项目管理业务、附加工作和额外工作的报酬，按照工程项目管理合同专用条件中约定的方法计算，并按约定的时间和数额支付。
2.17.2如果委托人在规定的支付期限内未支付工程项目管理报酬，自规定支付之日起，应当向承接人支付滞纳金。
滞纳金从规定支付期限最后一日起计算。
2.17.3支付工程项目管理费报酬所采用的货币币种、汇率由合同专用条件约定。
2.17.4如果委托人对承接人提交的支付通知书中报酬或部分报酬项目提出异议，应当在收到支付通知书24小时内向承接人发出表示异议的通知，但委托人不得拖延其他无异议报酬项目的支付。
第18条项目管理方免责条款
2.18.1项目管理方对委托方决策不承担责任。
2.18.2项目管理方对委托方在工程实施过程中的投资决策及资金拨付决策对工程项目造成的影响不承担责任。
第十九条其他
2.19.1承接人驻地管理机构及其职员不得接受工程项目任何参建各方的任何报酬或经济利益。
承接人不得参加合同规定与委托人的利益相冲突的任何活动；
2.19.2隐蔽工程的验收，进行地基基础主体结构施工、隐蔽工程验收及使用功能试验时，承接人应事先书面通知委托人到场，在验收合格后才能进行其它施工。
2.19.3工程变更。
发生工程变更在施工合同额%以内或者变更总额在万元以内的由委托人、承接人、设计单位、监理单位签证同意后实施，并填写备忘录报委托人备案；超过%或总额超过万元由受托方报委托人审核，并填写备忘录，委托人按现行规定会同有关部门审查批复后实施。
若工程出现意外的安全及质量险情，承接人可边采取紧急抢险避险措施，边通报委托人。
2.19.4建设工程项目所必要的委托人、承接人、设计人外出考察、材料设备复试，其费用支出经委托人同意的，在预算范围内经委托人同意，从建设费用中支出。
2.19.5在工程项目管理业务范围内，如需聘用专家咨询或协助，由承接人聘用的，其费用由承接人承担，由委托人聘用的，其费用从建设费中支出。
2.19.6承接人在工程项目管理工作中提出的合理化建议，使委托人得到了经济效益，委托人按专用条件中的约定给予经济奖励。
2.19.7承接人在工程项目管理过程中，不得泄露委托人申明的秘密，不得泄露设计人、施工方提供并申明的秘密。
2.19.8承接人对于由其编制的所有文件拥有版权，委托人仅有权为本工程使用或复制此类文件。
2.19.9本合同未尽事宜，双方可协商并另行签订补充协议。
争议的解决
2.19.10在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，应按专用合同条款约定解决。
第三部分:
专用合同条款
第一条本合同适用的法律、标准及及工程项目管理依据
3.1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程项目管理试行办法》以及其他有关相关法律、行政法规。
3.1.2本工程设计合同、施工合同、工程项目管理合同以及施工过程中形成的其他合同及文件。
3.1.3江苏省现行的预算定额、取费标准及有关建设管理办法。
第二条项目服务范围和工作内容
3.2.1项目服务范围详见：
合同第一部分、第二条款（项目服务范围）。
3.2.2项目管理工作内容：
3.2.2.1全面负责本工程项目前期咨询代理和后期竣工验收代理：
委托方在取得土地后，委托项目管理方代理工作，即项目管理方代理工作在本工程开发项目建设期内行使委托方授权范围内的工程前期权力，并履行相应的义务。
负责办理项目前后期建设工程规划许可证、各项规费等有关手续。
3.2.2.2负责组织工程招标代理。
负责组织工程监理、施工、设备材料采购单位招标
3。
2.3负责与施工单位及建筑材料、设备、购配件供应等单位签订合同并监督实施。
工程造价咨询代理。
3.2.4负责工程项目的“三控制（投资、进度、质量控制）、三管理（安全、合同、资料信息管理）、一协调（协助甲方与政府主管部门及工程相关合同合作单位的沟通协调）”等管理工作。
3.2.5编制适应于本工程实际的资金及进度计划，报委托人批准；负责建立项目资金专户，按计划领取并拨付建设资金，按月委托人报送工程进度和资金使用情况。
3.2.6负责组织工程项目现场跟踪审计；项目竣工审计；组织竣工验收，综合竣工验收后领取《竣工验收备案表》，并办理房屋产权证。
组织项目后评估，向委托方移交竣工档案资料。
3.2.7严格按批准和审定的建设规模、功能、标准、概算和工期组织建设，如有重大设计变更，报委托人审批执行。
3.2.8项目管理合同约定的其他工作。
第三条委托人应提供的工程资料及提供的时间
3.3委托人应在项目前期前向承接人提供如下工程资料：
3.3.1项目可行性报告
3.3.2立项批文
3.3.3用地建筑规划报批情况
3.3.4项目建筑总体方案
3.3.5规划红线图
3.3.6施工设计（包括施工图及方案）、施工概算
3.3.7资金来源和总投资金额
第4条委托人应在3个工作日内对承接人书面提交并要求作出决定的事宜作出书面答复。
第五条双方常驻代表
委托人的常驻负责人职务电话：
委托人的常驻代表人职务电话：
承接人的常驻负责人职务电话：
承接人的常驻代表人职务电话：
第六条委托人同意按以下的计算方法、支付时间与金额，支付建设资金和承接人的项目管理服务报酬：
3.6.1建设资金核拨程序：
3.6.1.1承接人根据承接项目概算投资、进度控制目标及项目建设计划，编制项目资金计划报委托人审批；
3.6.1.2根据核批的资金年度计划，及时拨付到承接人的资金专户，确保工程顺利进行；
3.6.2承接人项目管理费用支付方式：
3.6.2.1综合项目管理费为万元的，其中前期费万元；项目管理费万元；招标代理费万元；造价咨询费万元；在工程结算之前按概算总价计算并支付工程项目管理费。
3.6.2.2本合同签定后一周内支付-------管理费（万元的）％计万元；
3.6.2.3工程进行一半时，再支付项目管理费的％计万元。
3.6.2.4工程项目主体验收合格后，再支付项目管理费的%（万元）
3.6.2.5工程竣工审计后支付至全部实际费用的％。
3.6.2.6管理费的2％作为质检费一年后支付。
3.6.2.7工程项目管理费支付方法按此进行。
第七条本工程发生较大安全事故时，若乙方工作责任的疏忽，甲方有权每次对乙方处以5万元、并为此承担相应的法律责任。
若乙方已在事故发生24小时内向甲方书面报告相关情况，并书面要求工程承包单位采取安全应急或补救措施的，乙方则不承担此责。
第8条因承接人原因未能按期完工,应对承接人进行处罚；按以下方式计算处罚金
处罚金=管理费总额÷合同期（日）×延长工期（日）
第九条本工程发生较大质量事故时，若是乙方工作职责的疏忽并隐瞒不报，谎报或拖延报告的，甲方有权追究乙方的法律责任，并有权对乙方处以每次0.5万元的违约金，若乙方在事故发生后48小时内已向甲方书面报告相关情况，并书面责成监理施工单位采取相关应急或补救措施的，乙方不承担此责。
第十条委托人主要原因导致工期延长，委托人同意按以下的方法计算并支付承接人延长期工程项目管理费：
延长期项目管理费=管理费总额÷合同期（日）×延长工期（日）。
延长期管理费从合同期届满之日起计算并按月支付；
第十一条承接人在项目管理过程中提出的合理化建议、科学管理、规范操作或优化方案，使委托人得到经济效益、委托人同意给予承接人工程造价节省额30%的经济奖励。
奖励金额=工程费用节省额×30%
工程费用节省额=工程概算投资额-竣工审计决算额
第十二条工程竣工后承接人所服务的工程质量如符合合同约定标准，委托人按万元予以奖励承接人。
第十三条合同质量标准
第十四条保险责任
3.13.1在本合同有效期间，承接人应自行投保派出人员的人身意外险及其拥有和使用的设备设施、运输工具等有关的保险，承接人工作人员及财产在本工程项目管理服务工程中，发生任何损害或损失，由承接人自行负责，与委托方无关。
3.13.2承接人负责督促本工程项目的各工程承包商办理承包合同规定的各类保险，并向委托方书面报告执行情况。
第十四条违约责任
3.14.1承接人发生下列情况之一时，即被视作违约，除应当向委托方赔偿因其违约而导致甲方的一切损失外，委托方有权终止支付本工程项目管理费，并可行使处罚，直至终止合同。
3.14.2承接人和第三方串通损害委托方利益的，承接人向委托方承担违约金贰万元；
3.14.3承接人因未全部或部分履行本合同约定的义务或职责，并经委托人书面通知后7天内，未采取实际行动及相关补救措施，承接人向委托人承担违约金贰万元；
3.14.4承接人未经甲方书面同意，擅自将本工程发包、肢解或对外签约，全部或部分转让给其他第三方的，承接人向委托人承担违约金贰万元；
3.14.5委托人
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