中国老年城新的0909.docx

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中国老年城新的0909

这里得天独厚

——邓小平

老年阳光

——兴采采而光兮，不谛二月阳——

国内同类资源城市阳光消费性价比

城市

平均海拔

平均温度

年均日

照时长

湿度

消费指数

海南

316m

26.8℃

2650hs

86%ＲＨ

117.9%

昆明

1891m

26.8℃

2200hs

15%ＲＨ

104.1%

攀枝花

1200m

20.4℃

2700hs

45%ＲＨ

95.6%.

结论：

海南阳光——高消费者的阳光

昆明阳光——旅游者的阳光

攀枝花阳光——老年人的阳光

攀枝花——最适宜老年人居的阳光乐园

目录

一、项目建设的必要性

1、党中央、国务院关于发展老年事业的方针及指导思想

2、省、市关于发展攀枝花阳光旅游产业的方针政策

3、我国老年事业现状

4、我市发展该项目的优势

二、项目前景

（一）提升城市品位

（二）扩充完善城市产业结构布局，满足社会需求

（三）解决社会就业

三、项目运作方式

（一）东泰集团简介

（二）项目定位

（三）运作方式

四、项目实施

（一）建设项目设置

（二）项目实施（初步）计划

五、综述

中华老年阳光城项目策划书

根据中国社会科学院调查，中国老龄化加速，到2030年，中国老龄人口将达到3.1亿，到2050年，我国老龄人口将激增至4亿左右，占我国总人口的25％,届时，我国将全面进入老龄化社会，与之相适应的各项社会事业将配套体系将全面确立。

目前，我国服务老年的公益性事业尚待发展，老年消费市场前景广阔。

一项目建设的必要性

（一）党中央、国务院关于发展老年事业的方针及指导思想

《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中》（中发［2000］13号）确立了“从我国的基本国情出发，适应人口老龄化的发展趋势，完善社会保障制度，建立健全社区管理和社区服务体系，发展老年服务业，维护老年人的合法权益，加强老年思想政治工作，开创老龄工作新局面。

”的发展老年事业的指导思想，要求老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；建立和完善老年社会服务体系；坚持政府引导与社会兴办相结合，按照社会主义市场经济的要求积极发展老年服务业，使广大老年人物质生活得到改善，精神文化生活更加丰富，因地制宜地开展老龄工作，发展老龄事业。

党中央、国务院提出了今后一个时期我国老龄事业发展的主要目标：

从我国社会主义初级阶段的基本国情出发，努力建立和完善有中国特色老年社会保障制度和社会互助制度；建立以家庭养老为基础、社区服务为依托、社会养老为补充的养老机制；逐步建立比较完善的以老年福利、生活照料、医疗保健、体育健身、文化教育和法律服务为主要内容的老年服务体系，切实提高老年人的物质和精神文化生活水平，基本实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。

（二）省、市关于发展攀枝花阳光旅游产业的方针政策

2月13日至14日，省委书记张学忠专程赴攀市调研考察，在听取攀枝花市关于冬旅会筹备情况汇报后，张学忠指出，旅游发展要突出“精”和“特”，要精心打造已规划好的精品旅游点和两条精品旅游线，通过市场化配置资源，实现资源效益最大化。

希望我市通过举办冬旅会，把攀枝花打造成为一个精品旅游区，使四川旅游业布局更完善、结构更合理、品种更丰富。

攀枝花市委、市政府《关于加快发展旅游业的决定》将旅游业确定为全市六大支柱产业之一，制定了一系列发展旅游业的优惠政策，鼓励社会各界投入旅游开发。

市委书记赵爱明同志指出：

“首先发展旅游产业，是我市调整全市经济产业结构的一项重大举措。

大家都有一个共识，就是感觉到我们的产业结构太单一，企业所有制结构太单一。

发展旅游业是从这两个方面来调整这两个单一的结构，是有着实际重大意义的举措”。

目前，我市正在创建全国优秀旅游城市，筹备四川省首届冬季旅游发展大会，攀枝花的旅游业将会有长足发展，《攀枝花市未来十年发展规划》对旅游业作了这样的描述性的规划：

旅游业是产业关联度高、带动性强、增长强劲的“朝阳产业”，也是攀枝花培养新的经济增长点的潜力之所在、希望之所在。

市委副书记、市长孙平同志要求：

“全市上下一心，按照省创优工作组的指导意见，搞好优秀旅游城市的创建工作，为攀枝花市办好2005年全省冬季旅游大会夯实基础，做好准备”。

——攀枝花将充分发挥自己作为川滇交界地区交通枢纽和经济中心的地理优势，积极把旅游业发展融入四川、云南旅游圈，以建设四川旅游新亮点，把攀枝花建成国际化旅游城市。

（三）我国老年事业现状

我国进入老年化社会，随着经济发展，老人晚年生活方式也在逐渐改变，进住老年公寓，享受集体生活，既是许多老年人的愿望，也是减轻子女精神负担的一种必然方式，同时也是社会进步的体现。

老年公寓、老年修养、休闲、运动、娱乐项目的开发，有着广阔的市场前景和良好的社会经济效益。

随着老龄化社会的到来，老年旅游市场呈现出了前所未有的商机。

专家预测，如果我国老年人出游比例能达到发达国家水平，我国的年国民经济总收入将因此增长近0.3个百分点。

2005年，现在我国每年老年旅游人数已经占到全国旅游总人数20%以上，我国老年出游人数将达到全国出游总人数的25%，而发达国家则己高达60%以上，这就意味着专门针对老年人旅游市场的潜力巨大。

调查资料显示：

●老人离退休金加子女赡养费，支出可达3000亿元人民币。

●3.1亿人口，55700亿消费预备金，每年2270亿消费市值，市场供应每年却只有450亿元。

与此相比较的是，目前老年修养公寓、老年日用品、保健品及老年休闲、运动、娱乐服务产品市场供给与强大的购买力形成强烈反差。

无奈的老年买方市场亟待开发，针对夕阳人群的朝阳事业亟待发展。

（四）我市发展该项目的优势

攀枝花属南亚热带立体岛状气候，对于发展老年阳光之旅，经营阳光资源，优势十分明显：

⑴区位优势

拟建的“中华老年阳光城”位于仁和区仁和镇，仁和镇是仁和区人民政府所在地，是仁和区的政治、经济和文化中心，距市中心炳草岗14公里，距金江火车站和飞机场30余公里，108国道和渡仁西线、在建的攀西高速公路、攀昆高速公路贯穿全境，东西干道形成网络，交通十分便捷，水电、通讯等基础设施完善。

同时，攀枝花正积极申请多条北上南下的直达航线和中转航线；成昆铁路正研究实施复线建设，攀枝花至丽江高速公路已提上日程，通往泸沽湖和稻城的旅游公路正加快建设；市内1小时旅游交通圈即将建成。

⑵得天独厚的资源优势

①自然资源

本地区属典型亚热带气候，阳光充裕日照丰富，四季温差小，是天然的避寒胜地，发展“阳光之旅”，有其独特魅力；

优美的环境。

仁和山清水秀，空气清新、鸟语花香，加之清洁的饮用水、诱人的四季水果、新鲜的时令蔬菜、低廉的物价等得天独厚的优越条件，特别适合人居，开发集观光、娱乐、度假、休闲于一体的社会事业项目发展潜力巨大。

清新的空气。

仁和的空气质量是一大宝贵旅游资源，凭借它，可以发展“中心城市的天然氧吧”。

充裕的阳光。

仁和光照充足，每年光照时间在300天以上，无霜期长，湿度低，气候温暖宜人，适合发展以避寒为主的冬季阳光度假旅游，对中老年人常见、多发的慢性支气管炎、肺心病、风湿性关节炎等病具有显著的自然疗效，特别适合建设冬春疗养基地。

2004年冬天，已有成都、绵阳等寒冷地方的老年人来仁和区的农家乐度假村疗养过冬。

②人文资源

攀枝花市是一个典型的移民聚居城市，有着多元文化基因，具有独特的开放性和包容性，来自不同地区的人，在本地居民与外来人群的融合中，衍生出了绚烂多彩多元特色文化，充分挖掘和利用文化的差异性，以广招徕，形成极富个性的旅游产品。

⑶竞争优势

目前，我国部分省市现有老年（城）公寓，相对较少，已投入运营的如天津夕阳红国际老年公寓、北京太阳城、香山国际老年公寓以及青岛、威海、海南等省市老年公寓因地理、气候、人文环境和纯商业化倾向（收费较高、服务内容单一）等原因均存在严重的先天不足，无法满足多层次需求。

就全国同类地理分布省市具备的条件来看，我市仁和是建设老年阳光城的极佳选址：

海南省与我市同属亚热带气候，但其海风、相对湿度、居民生活费用、交通费用支出较大、文化单一等因素制约了发展老年聚居生活区；

云南省昆明市地理条件优越，但紫外线强度高，饮用水清洁度、城市大气污染，不适宜老年人聚居；物价指数、消费水平均不能与仁和竞争；

我省西昌市属少数民族地区，其自然气候环境如风沙在冬季相当恶劣，另外，其城市竞争力水平与我市相比，远远不足以建设同类项目；

仁和得天独厚的地理、气候和人居环境具有无与伦比的综合竞争优势，建设中华老年阳光城发展潜力巨大。

二项目前景

“老年阳光”作为我市一张增值的城市名片，通过深度挖掘，精心包装，可以提高我市城市品位，打造我国西部阳光生态休闲度假旅游目的地、川滇交界的区域性旅游枢纽城市。

中华老年阳光城项目的实施，将有力的推动全市旅游经济的增长，带动相关产业的发展，项目前景十分看好。

（一）提升城市品位

城市形象作为城市存在的形式，间接地反映了一个城市的物质文明和精神文明，表现了一个城市的综合实力。

随着后现代主义的兴起，城市开发和建设越来越追求个性化，许多城市正积极挖掘自己的优势，打造城市的名片。

仁和具有得天独厚的自然环境资源，既有现代城市的文明，又有很开放包容、丰富多元的文化积淀。

中华老年阳光城项目正是在结合本地区优势，充分寻找市场分割缺口的基础上，传递亲情，有利于推动精神文明建设，形成良好的社会风尚，提高人民素质。

更为重要的是，中华老年阳光城阳光的开发建设，通过营销推介，利于改变我市单一经济著称的城市形象，将有力地提高攀枝花城市知名度的提升，促进我市城市竞争力的提高。

（二）扩充完善城市产业结构布局，满足社会需求

中华老年阳光城项目的开发建设，利于加快攀枝花社会公益事业及文化产业的发展，满足全国老年群体日益增长的物质文化生活需求，充分利用自身优势旅游资源，提升攀枝花市的城市品位，为全国老年群体提供一个颐养天年、娱乐休闲，体育健身，旅游度假的理想场所。

同时，本项目的成功运作，有利于实现城市资源的优化组合和开发增值，“中华老年阳光城”项目在老年修养、休闲、度假已成为必须的今天，必将成为我市公益设施建设的一个新亮点。

中华老年阳光城的开发建设，可为我市开辟新的经济增长点。

该项目建成后，将与我市旅游、卫生、餐饮、娱乐、体育房地产、生态农业等产业相结合，为我市的经济发展找到新的切入点，利于我市产业结构调整带动行业的升级换代，有着积极而深远的现实意义。

（三）解决社会就业

中华老年阳光城的开发建设，可拉动我市旅游、文化、商品零售、医疗、教育等产业的长足发展，可以增加就业渠道，解决相当数量的人员就业问题，缓解社会就业压力，有利于社会的安定团结，为地方经济发展提供稳定和谐的社会环境。

三项目运作方式

（一）东泰集团简介

东泰集团是一家历史悠久的跨行业、多元化的台资跨国企业集团公司，集团投资主体和总部在台湾高雄市。

集团经过四十年余的艰苦创业，筚路蓝缕，伴随台湾的“经济奇迹”发展至今，有着丰厚的积淀和骄人的业绩，缔造了一个涉及造纸业、塑料加工、新型材料、机电制造、广告传媒、观光酒店、房地产开发、资本投资、时装及高新科技产业投资等行业蜚声世界的企业王国，享有广泛的国际声誉。

东泰集团是台湾较早涉足中国大陆投资的企业，集团在大陆的直接投资迄今已逾30亿元，其在成都的主要产业公司包括东泰（成都）新材料有限公司、东泰（成都）建设发展有限公司、东泰（成都）销售公司、东泰四川（攀枝花）投资有限公司、东泰（成都）工业有限公司、东泰（成都）高级时装有限公司、东泰（成都）真空镀膜工程有限公司、东泰（成都）塑料建材工业有限公司、东泰（荷花池）文具批发市场和东泰（红牌楼）建材批发市场。

多年来，东泰集团励精图治，融合传统的忠诚服精神与现代的管理技术，致力于拓展投资机会的运用资源，以福祉社会、振兴民族。

集团将一如既往，秉承企业优良传统，谋求上进与创新、 全力推进集团资本投资多元化、经营国际化和管理现代化，力创一流，追求卓越，实现集团永续发展。

（二）项目定位

项目定位该项立足“经营阳光资源，发展老年公益事业”，将社会效益放在首位，通过优化项目区生态环境，使山更绿、水更清、天更蓝、景更美，构建人与自然的和谐融洽，倡导康乐、传递亲情，为全国老龄人群构筑物质、精神享受的乐园；同时兼顾经济效益，达到社会效益和经济效益的统一。

（三）运作方式

中华老年阳光城是一项综合性、公益性建设项目，本项目实行滚动开发，投资总额预计10亿元，主要用于老年公寓建设、修养、运动、休闲、娱乐、医疗及其相关配套设施的建设，投资规模大，盈利点相对较少，资金回收期长，单一建设经营难以操作。

本项目策划把市场机制引入阳光城的建设、管理和经营中，以优惠政策支持投资方对园区周边土地成片开发，切实将土地资源转变为土地资本，把民间资金转变为民间资本。

我公司在借鉴国内外相关“公益事业市场化、商业化”运作新模式，特提出如下运作思路：

（1）东泰集团投资开发建设本项目，为保障投资方利益，按照投融资双方正和博奕（双赢）和“谁投资、谁受益”的原则，获得周边土地的投资开发建设的独家专营权，并享受国家、省、市有关优惠政策。

（2）鉴于本项目投资规模庞大，资金回笼周期长的实际，请省、市人民政府在土地等政策上予以大力支持，以确保项目建设的顺利完成。

（3）本项目投资规模庞大、投资回报率低，收益形成缓慢，市人民政府应授予东泰集团攀枝花老年阳光产业特许经营权，以确保投资方合理收益权。

四项目实施

（一）建设项目设置

中华老年阳光城根据项目定位，结合中华老年阳光城项目选址的地形地貌，根据项目设置把拟建的中华老年阳光城分成两大板块。

一是老年公寓、园林式分时度假宾馆，二是运动、休闲、观光区，两者以水域或绿化进行隔离，水岸采用自然式设计，展现自然流水之美，河岸建酒吧茶园文化街等项目。

（1）老年公寓、宾馆

①老年公寓。

拟建的老年公寓为2—3层多户型设计，以满足不同层次的消费者需求。

②园林式分时度假老年公寓。

③园林式涉外宾馆栋，规格三星级以上，以异地游客（老年子女、探望群体）为主要目标客源。

（2）配套设施项目：

⑴中华老年阳光城特别配套设施：

老年疾病专科医院

⑵高科技单个电子定位救护系统

⑶专业营养膳食保健中心

⑷老年运动会所

⑸老年大学校舍

⑹幼儿园

⑺旅游产品展示中心

⑻青少年教育基地

⑼老年城专业家政服务中心

⑽宗教文化活动中心

⑾其他

（3）建筑特色

中华老年阳光城建筑以彰显当代老年人健康、时尚、运动、向上及回归自然的风格为特色。

（4）景观格调

“仁者乐山，智者乐水”，老年人群历经岁月沧桑，暮色年华更渴望亲近山水，回归自然，在休闲观光区景观设计多采用中国园林的手法，营造宁静、休闲的氛围；设置园中园，如建设山水环绕的小型园林，修建亭台楼阁、桥榭厅廊，仿江南水乡韵味，将有限的空间，虚实相生巧妙组合，给人以景多意深、步移景变、惬意而优雅的艺术享受，使居者、游者生“山水相拥，仁智合一”之感。

阳光城整个景观设计以流水为纽带，将各个景点串起来，其中设置小型湖泊、溪水、瀑布、跌水等各种水的形态，真正做到天、地、人的自然亲和。

（二）项目实施（初步）计划

中华老年阳光城项目建设期为3年，根据规划及实际情况采取滚动式开发，计划分三期实施，第一期为“阳光仁和”、第二期为“天颐仁和”、第三期为“美丽仁和”（暂定名）。

第一期“阳光仁和”主要是营造“天颐仁和”雏形，形成拥有聚居老人5000——10000规模的高尚聚居区，专业营养膳食保健等项目，主要体现中华老年阳光城的老年运动、休闲、度假、娱乐、旅游、人居特色。

第二期“天颐仁和”是主要体现仁和多元文化风情，实施项目有“民族工艺品文化长廊”和老年大学、幼儿园、宠物园等。

第三期“美丽仁和”主要实施以中华老年阳光城为依托的产业延伸，紧紧围绕中华老年阳光城建设的定位原则，实施项目周边相关项目开发。

以上三期开发的侧重点不同，三期项目建筑和景观风格协调性以及具体项目实施时的交叉融合性。

五综述

作为大型综合性公益设施建设项目，“中华老年阳光城”按拟建指标建成实施后，将以其独特的山水园林风光，特有的淳朴自然之美，多元的文化气息和经营模式吸引大量不同层次的消费者，从而为全国老年人群提供疗养、休闲、度假的良好载体，以此为平台，又可为投资方提供合理的利润回报。

同时，有利于避免市政投资所固有遗留问题，减轻财政负担，把市场机制引入城市公益事业基础设施建设和经营，吸引更多的外来投资、民间资金注入公益事业，从而形成投资主体多元化，融资方式多样化，经营管理人性化、运作方式市场化，公益设施建设经营化、产业化发展模式，达到社会效益和经济效益的完美结合。

东泰集团·四川东泰投资有限公司

二○○五年九月