对三亚颐山水郡养老养生度假项目的分析.docx

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对三亚颐山水郡养老养生度假项目的分析

对三亚颐山水郡养老养生度假项目的分析

对三亚颐山水郡养老养生度假村项目的分析

2.2发展历程

三亚颐养天年度假养老服务股份有限公司成立于1997年12月，该企业的股东单位原长期从事房地产开发。

1992—1999年，在上海开发建设“五牛城”是当年上海十大标志性建筑之一。

和谐五牛组合铜雕，雄居黄埔江畔，为世人瞩目。

2008年--2011年，在海南三亚开发建设“金色年华海景小区”，荣获双省优工程，为海南绿色建筑与艺术推荐小区，也是东三亚地区的地标性建筑。

此外，开发的项目还包括上海浦西泰星花园，建筑面积200,000.00平方米；上海浦东泰星科工贸花苑，建成面积32,000.00平方米；海南三亚奥力赛大酒店（原泰成酒店），建成面积6,000.00平方米。

该酒店按四星级标准建设和装修，拥有豪华客房、豪华大堂，餐厅，桑那健身及会务厅，配备齐全，座落在三亚市城市中心，美丽多姿的三亚河畔。

2.3考察规划

三亚颐山水郡养老养生项目团队自2010年开始组建专业团队研究中国养老市场、论证中国社会化养老模式，并从事专业养老服务投资的民营企业。

专业团队，考察和分析了海南地区养老模式及外地来海南度假旅游的候鸟老人的需求并参考美国、日本和欧洲等国的养老设施，根据三亚地区得天独厚的气候条件结合中国实际，不断探索适合中国国情的市场化养老服务体系和运作模式，在城市养老设施规划布局、高标准养老设施设计规范、老年长期护理体系进行深入的调查研究，特别是对老年人的健康管理形成了一系列国内领先的研究成果，将聘请多年从事老年健康管理研究专家并有研究成果，也将开办健康管理学校专业培训养老专业人员，致力于发展以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为理念、以综合开发为手段、以高品质服务为保障的海南高端度假养老服务。

第三章产品与服务

3.1项目概况

三亚·亚龙湾·颐山水郡养生养老度假村项目位于海南省三亚市吉阳镇高新技术产业园区，主要是采用会员制的经营模式，针对我国55-75岁左右的中高端收入健康老人提供“以养为主，度假养生相结合”的新型养老服务平台，并设计“宜居、健康管理、养生、乐活、咨询”五位一体的服务体系，致力于海南高端度假养老服务的深度开发与拓展。

图3-1颐山水郡养生养老度假村项目地址

3.2项目规划

该养老养生项目立足服务于度假养老养生这一设计理念，开辟包括住宿、餐厅、基础医疗服务中心、社区养生区、活动区等功能区，为老人提供衣、食、住、行、娱、乐等全方位生活体验。

图3-2颐山水郡养生养老度假村鸟瞰图

3.2.1硬件设施及基础服务

1）住宿与餐饮设施

该项目住宿设计豪华套房，其中：

有一室一厅，面积55㎡；以及二室二厅，为60,70,88.8平方米。

房间专为老年人设计，注重无障碍的建筑细节，配备厨房、冰箱、洗衣机、卫浴、电脑、智能电话等家庭化设备。

图3-3二室二厅套房卧室

卫生间采用便于老人使用的5种功能化设计，如：

在马桶墙壁右侧及淋浴墙壁上专为老人设置有钢制扶手；在淋浴房配置约40cm宽折叠式条式座椅；在卫生间马桶对面墙壁上设有应急呼叫按键；卫生间门采用双边推开式；洗脸盆采用半圆形凸出底座，便于坐轮椅老人使用。

尽量保证老人住宿的便捷、舒适、安全。

图3-4二室二厅套房卫生间

在1号楼二层（约600㎡）设置多功能餐厅包括：

自助餐厅（大餐厅）一间约200㎡，内设自助餐饮台包括食物、餐具等，就餐桌椅（以4-6人坐为主）；小餐厅（约40㎡）3间，内设就餐桌椅；包厢（约20㎡）4间；厨房约100㎡；洗手间约20㎡。

能保证可容纳约200人同时就餐功能。

并配备专业的营养师及厨师团队，为老人提供系统健康养生的餐饮服务。

图3-5餐厅意向图

2）医疗养生设施

该项目配备基础医疗服务中心、康复训练大厅和社区养生区，包括基础医疗体检设备、按摩设备、健身设备、理疗设备等，为老人提供日常医疗保健服务和养生健康管理服务。

其中，基础医疗服务中心设置医务室共2间（护理室、医生办公室）、就诊室1间、基础体测室1间、养生讲解及培训室1间。

图3-6护理仪器意向图

3）休闲娱乐设施

该项目针对老人的生活习惯和喜好，设计有阅览室、书画室、花房、兵乓球房、羽毛球场、棋牌室、茶艺室、健身房、排演室、舞蹈室等休闲娱乐设施，为老人提供全方位、高质量的休闲娱乐服务。

图3-7书画室

4）其他基础设施

该项目另配备有各型会议室、商场等功能区，以满足老人见客、会谈、日常采购等生活需要。

图3-8会议室

3.2.2特色服务

该项目除为老人提供住宿餐饮、运动休闲、养生保健等基础服务，还提供一系列有针对性、高品质的特色养生养老服务。

1）量身定制的个性化照护计划

该项目配有专业的营养师和护理师团队，将根据入住老人身体状况、生活习惯、兴趣爱好的不同，提供定制化的个性照护计划，包括针对性的居住方案、养生饮食搭配（高血脂餐、糖尿病餐、清真餐等）、养生计划、活动安排等个性化服务，给予住户超凡的养老养生体验。

图3-9个性化养老健身服务图

2）全方位的细致生活保障

各楼层分设护士站，配备24小时紧急呼叫系统，并为住户提供定期生命体征检测及每2小时巡房保障，精心关护每位住户的日常生活；细致入微的专业照护服务如入厕/洗浴协助、用药支持、就医陪同、特殊病灶护理等，给每位住户带来熨帖关怀。

组织丰富的社交、学习、文艺、娱乐、团体外出及节日活动，让每位住户充实愉悦之外更能不断获取新知识。

3）独特的休闲户外活动

该项目位于亚龙湾与海棠湾双湾首席门户，处于“三湾一场一站一院一岭”中心，周边有红峡谷高尔夫俱乐部、三亚司马岭公益林区、三亚雪古丽热带奶牛生态园、亚龙湾天堂森林公园、野猪岛、海螺姑娘文化创业产业园等休闲旅游场所。

项目将充分利用地理位置优势，与周边酒店、风景区合作，整合休闲旅游资源，为住户提供独具特色的户外休闲活动，让住户充分享受三亚天然氧吧般的怡人环境。

图3-11老人户外休闲活动图

4）智能化的增值服务

该项目注重智能化管理，将开发独立的官方网站和手机APP，利用网络信息技术为住户建立全面详细的“健康管理档案”、“家庭档案”和“生活档案”，定期发布并向住户亲友推送老人健康信息和老人生活实况（视频、图片、文字等），通过网络和智能化设备缩短老人与亲友的距离，加强老人与亲友的联系，让住户舒心，让住户亲友放心，提高住户及其亲友的满意度和体验感。

图3-12智能化养老服务

5）咨询服务

该项目还专门开设针对中高端收入老人的心理咨询、理财咨询、健康咨询等相关咨询服务。

3.3核心价值

三亚颐山水郡项目产品与服务的核心价值在于：

Ø充分挖掘三亚得天独厚的自然环境优势，开发整合养生养老资源，为住户提供独一无二的养生养老体验。

Ø凭借经验丰富的医疗护理团队、营养师团队、疗养团队、管理团队和先进的价值理念，为住户提供定制化的周到养生养老服务。

Ø充分利用信息网络技术和先进的设施设备，为用户提供智能化的照护服务，营造家庭般的温馨居家享受。

Ø项目与国内知名养老相关产业合作，为客户提供老人金融理财、保健品、医疗等一站式服务，让老人生命和生活更有保障。

第四章市场分析

4.1客源定位

该项目的主要目标客源是55岁至75岁左右中高收入的健康老年人群，其他客源主要为来三亚的养生旅游人群。

4.2政策的支持

近年来，国家和地方政府多次出台相关扶持政策支持养生旅游、养老度假等产业的发展。

养生旅游行业迎来了前所未有的发展机遇。

1）《中共中央国务院关于深化医药卫生体制改革的意见》（中发〔2009〕6号），要求坚定不移地深化医药卫生体制改革，广泛动员社会力量，多措并举发展健康服务业。

2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励民间资本参与养老服务业发展，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。

3）《国土资源部办公厅关于印发<养老服务设施用地指导意见>的通知》（国土资厅发〔2014〕11号），保障民间资本投资养老服务设施的建设用地需求，积极做好用地服务工作。

4）民政部联合发展改革委、教育部、财政部等十部委发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）明确要求对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。

4.3市场容量

4.3.1.目标消费人群现状

1）城市中产阶层

据高盛估算，在中国月均收入达到1000美元（约合6200元/月）即属于城市中产阶级，全部劳动人口中约有1.5亿人可归类于此，主要由企业家、公务员、白领等构成。

图4-6中国劳动人口收入结构

2）老年人口

近十年，我国老龄人口从2005年的1.13亿增加到2014年的2.11亿，老龄化程度也越来越高，到2014年我国60岁以上老龄人口占总人口的15.51%（见图4-6）。

图4-7近十年我国60岁以上老龄人占总人口的比例

4.3.2养老旅游市场容量变化趋势

1）中产阶层市场容量预测

据统计，我国城市中产阶层家庭由2005年的22%增加到2010年的46.45%。

未来十年，我国中产阶层家庭比例还讲进一步提升，到2025年，预计将会接近八成（见图4-7）。

图4-8未来十年我国中产阶层家庭比例变化趋势

（说明：

贫穷阶层家庭年均收入≤25000元、下层中产阶层家庭年均收入在25000~40000元之间、上层中产阶层家庭年均收入在40000~100000之间、富裕阶层家庭年均收入＞100000元。

）

2）老龄人口市场容量规模预测

国家统计局公报发布的2010年第六次全国人口普查主要数据显示，全国总人口数达到13.4亿，其中60岁以上人口为1.78亿，占人口总数的13.26%，已进入老龄社会。

通过预测显示：

到2020年我国老龄人口将增至2.44亿，2030年我国老龄人口将达到3.48亿，增长速度空前加快，到2050年，预计我国的老龄人口突破4.3亿，占到全国总人口的三分之一以上。

图4-9对我国老龄人口的预测

因此，无论从长远还是从目前来看，养老服务市场的消费人口规模十分巨大。

4.4市场的竞争分析

4.4.1产品与服务特色

该项目提供的产品与服务在自然环境、服务质量、接待能力、配套设施等方面与其他养老旅游项目相比表现出一定的优势特点（见表4-2），因而具有很强的竞争力。

表4-2本项目产品服务特点

对比条件

本养生养老旅游项目

其他养老旅游项目

品牌特色

养生养老度假服务综合体

单一的养老院形式或者酒店形式

自然环境

三亚自然条件和生态环境优越，具备完美的养生条件

多位于市区或依托人工环境

住宿条件

无障碍建筑细节，全套适老化家居和智能化照护及紧急呼叫系统，有24小时健康监护

普通的建筑装修风格，没有特别的针对性

服务质量

为每位住户量身定制个性化照护计划，提供专业的一对一的营养指导、运动规划，中医理疗和养生膳食等优质养老养生的服务

难以达到优质服务水准

接待能力

共有160套房间，312间一居室房，8300平方米的超大地下室，提供解放军医院和市级医院就诊绿色通道

接待能力不足，只能满足少量客户需求

配套设施

配备基础医疗服务中心，活动室，羽毛球场，养生植物园、茶艺文化、陶艺园、动物乐园、图书馆、健身馆、多媒体室、金融理财、心理、法律咨询等配套服务设施，提供衣、食、住、行、游、购、娱、医等全套服务。

一般只能提供食、住和简单的养生疗养服务

档案建立

建立客户健康及家庭档案，进行会员制管理，并积累平台资源，

一般无此服务

4.5市场分析结论

目前中国60岁以上老年人约有1.69亿，预计2050年中国60岁以上老年人将占三成，达31%。

我国已进入老龄化国家行列，老年人口的健康问题日益突出，老年健康产业将成为我国未来养老养生旅游行业发展的重要内容。

从2010年以后，我国养老养生产业得到高速发展。

中国工程院院士钟南山曾经表示，我国老年人市场消费的年需求已达到1万亿元，然而实际上的供给却不足1,000亿元。

值得注意的是，这个市场规模还在迅猛增加，据公开数据表明，2020年，我国老年人市场消费的年需求将达到7.2万亿元。

预计到2050年，市场规模将超过26万亿元（见4-9）。

加上政府政策上给予的大力支持，我国养生旅游市场潜力巨大，前景广阔。

图4-10我国养老养生产业市场规模

第五章商业模式

5.1运营模式

颐山水郡项目打造的是一个为55-75岁中高收入的健康老人提供养老养生服务的新型度假社区，采用互联网+养生养老+度假休闲的创新养老养生模式。

项目利用三亚负氧离子高、气候环境好、景色优美的自然资源优势，以会员制为主要经营模式，打造集健康管理、旅游养老、养生理疗、老年金融咨询、智慧养老等特色服务，满足中高端收入老年人群的养生养老需求。

同时，通过与长沙民政学院和当地医院的合作以及对周边餐饮娱乐的引进，为老人提供更专业、细致、针对性的护理，疗养，旅游规划等服务。

第六章颐山水郡的SWOT分析

6.1SWOT分析

6.1.1优势

1、该项目地理位置优越，地处天然氧吧、旅游胜地海南三亚，所在地周边交通便利，休闲、旅游资源丰富，拥有无可比拟的区位优势。

2、该项目在传统的养老服务基础上，强调养老、养生、度假相结合，理念更加先进，产品与服务更加多样化、专业化。

3、该项目拥有为老年人提供个性化服务的优秀专业团队，与中国人民解放军301总医院海南分院、三亚市人民医院建立有合作关系，为顾客提供更加的医疗保健服务。

4、该项目基础设施专为老年人设计，引入智能化设备和先进的信息技术手段，服务更加便捷、高效，用户体验感更强。

5、该项目专注服务于中高端收入的“候鸟”式养老人群，市场集中度高，品牌效应更强。

6.1.2劣势

该项目处于初创阶段，其产品服务和商业模式的成熟度相比其他成熟的养老养生机构还存在一定差距。

6.1.3机会

我国老龄人口持续增长，养老养生需求不断增强。

目前，我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上老龄人口已突破2亿，且还在以每年3%的速度增长。

据权威部门预测，到2020年我国60岁以上老人将达到2.48亿，占比将超过17%，到2025年，老年人口将突破3亿。

老年人对养老养生的需求也将不断增强。

国家大力支持养老产业建设，多次出台相关政策支持养生旅游、养老度假等产业的发展。

国内专注于服务中高端收入“候鸟式”老人群体的机构还较少，并未形成规模。

6.1.4威胁

三亚区域内同类竞争者的进入是其项目最大的威胁。

但项目注重养老、养生、度假相结合，在养老养生方面走高端化、专业化、科学化路线，其差异化的竞争策略及精准的目标定位是同类竞争者无法短期内超越的。

产业内一些投资数亿的大型养老项目多借养老之名义进行大规模圈地，发展房地产项目，其对地区养老事业并无真正的推动作用，也会影响政府对专业投资养老产业项目的判断。