深圳市罗湖旧城改造规划.docx

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深圳市罗湖旧城改造规划

深圳市罗湖旧城改造规划

城市传统商业文化街区

1、案例的改造条件分析

1.1改造背景

政策背景

罗湖旧城在深圳城市发展史中占据著相当重要的地位，针对罗湖旧城更新所进行的规划和建设，其观念的演变，经历了从保护与改造并存、到大规模改造，再到改造和保护并重的三个阶段，前后历时10年多。

这lO年是深圳市城市经济由徘徊、上升到高速发展的时期，也是社会各方面发生日新月异变化的时期。

因而，在这10年的时间里，旧城的规划设计和建设内容，充分反映了各级城市建设主管部门的决策和措施，也体现了罗湖旧城规划设计和建设与当时城市经济发展水平的直接连动关系。

城市经济发展水平的高低，从某种层面上决定了规划设计工作内容中理想与现实的差距。

此外，社会进步给人的影响也主宰了旧城改造的进程和方向。

总平面图

改造的动力和起因

深圳是一个经济技术高速发展的城市，在深圳城市发展中占有重要的地位，有毗邻香港的区位优势，为适应城市规模和品质的不断扩展，需要对其不断的进行更新改造。

使之成为深圳的商贸中心、金融中心、网络服务基地。

1.2地块自身特征

历史风貌

从1993年开始，旧城改造全面展开，几乎所有的地块都有了开发单位，分别处于建成、在建、拆除、待迁等不同阶段，地块改造模式基本上是在原规划路网不变的条件下，提高容积率，且各自为政。

由于改造工程缺乏相应的系统规划，导致空间环境、市政、交通等处于混乱状态，老街已无旧城风貌特色可言。

功能使用

罗湖旧城作为深圳市的商业中心已有３００多年的历史，被人们称之为“老街”。

特区成立后的８０年代，老街曾以其特有的空间环境和商业经营方式一度成为深圳市的特色地区。

社会结构

罗湖旧城区不仅有悠久的商业历史，而且拥有历史文化的氛围，在罗湖旧城区的东门老街（原罗湖区永新街34号），就设有叶挺在1938年任东江抗日游击队总指挥时的指挥部，原为兴建于民国时期的“鸿兴酒家”。

区位

罗湖区位于深圳经济特区中部，是深圳经济特区开发最早的城区，闻名全国的“深圳速度”在这里诞生。

　　 罗湖区东连盐田区，西至红岭路与福田区相连，南临深圳河与香港毗邻，北靠龙岗区和宝安区。

罗湖区地理位置特殊，与香港新界一河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道。

广九铁路横贯辖区腹部，深圳地铁一期工程从罗湖火车站开始向西延伸；著名的深圳水库坐落在辖区的梧桐山下，将东江水源源不断地流向香港和深圳市区。

区位图

其它

存在的问题：

1.规划问题

罗湖旧城改造缺乏相应的系统规划（原规划基本废弃），导致旧城风貌消失，开发强度过大，建筑空间无序，公共开敞空间严重缺乏。

2.建筑问题

新建商业建筑风格各异，建筑景观质量参差不齐，整个老街无主题性建筑空间。

3.环境问题

罗湖旧城商业功能分区缺乏组织和引导，占道经营、乱摆卖严重，购物环境杂乱，存在治安隐患。

场地环境无系统设计，突出表现为脏、乱、差；老街商业广告和标识牌等混乱无序，影响市容景观；缺乏景观绿化设计和休憩场所。

4.交通问题

罗湖旧城内，道路空间狭窄、人流拥挤、人车混行。

公共交通到达不便，机动车道断面狭窄，变通组织难度较大，地下车库使用率低。

5.市政问题

旧城内市政管网缺乏完整系统，旧管道不堪重荷，排污难、环境差；供电明线架设乱，有碍观瞻，存在严重的消防隐患。

2、改造案例的规划设计分析

2.1改造目标、原则和创意

目标

将罗湖旧城建设成为以人民北路传统风貌街和步行商业街区为特色，以商业、旅游为主，具有历史文化内涵、现代化设施和高品质空间环境的、多功能、大众化的商业旺区。

原则和创意

1.以人为本

突出以人为主休的原则，以人的行为、心理、视觉和文化的需求为出发点，创造东门老街以步行为主的商业购物环境。

2.再现历史

以人民北路慢存的历史街区为基础，在有限的空间中，营造老街风貌的环境和气氛，留住深圳的一段历史。

3.突出特色

以人民北路风貌街和其环境协调区建筑群为东门老街的核心空间，强调其建筑环境、文化内涵和商业功能的特色，使之成为东门老街的空间形象标志。

4.完善设施

提高旧城基础设施的能力，处理好老街与城市的变通联系问题，完善旧城内步行、车行系统及市政设施配套。

5.精益求精

大力提倡东门老街环境设计的精品意识，使老街的购物环境成为国内一流的精品设计。

2.2改造方式

2.2.1历史风貌

风貌街规划原则

（1）强化风貌：

以再现人民北路历史风貌为基末原则，强化风貌建筑特色，形成统一的环境整体、强化历史和传统的场所感

（2）科学保护：

采取科学的态度，对待风貌建筑的保护，视其建筑质量及环境需要，采取适当方式，重建、修复或改造。

（3）合理变革：

在保证风貌特色的前提下，对局部建筑内外空间予以变革，满足现代生活的功能空间需求。

（4）空间组合：

风貌街和现代商业街的组合，风貌商业街与“文物”博物馆的组合，风貌街区与风貌协调区的组合，构成历史与现实的文化价值反差，体现当代社会的多种需求。

（5）完善设施：

完善市政设施、公共及交通环境设施配套。

改造立面

风貌街规划构思

（1）在保护原有街道格局的基础上，重点对风貌街区的“三个面”——屋面、墙面、地面进行设计。

这“三个面”涵盖了风貌街体现风貌特征的基本物质空间构成。

（2）建设性地保护，变革与重组，满足功能与环境需求。

风貌街的保护重在历史文脉的继承和审美情趣的追求，风貌街建筑、街道的保护强调在风貌上保持协调统一的外观造型和风格而不限制其内部功能的改变。

（3）建立空间秩序，营造风貌街区特有的空间环境气氛。

（4）合理组织交通，满足综合功能。

风貌街是罗湖旧城步行街区的组成部分，该区为完全步行街区，也须保证夜间商家货运的需求以及非常时刻的消防通道及行人避难、疏散空间的需求。

（5）风貌街的商业引导。

（6）加强环境设计，提高风貌街的综合环境品质。

（7）保护与管理。

（8）风貌建筑环境协调区规划

该区是与风貌保护区一体的环境协调区。

该区建筑环境与周围其他地区比较，应具有明显的风貌特点，且建筑质量和建筑风格应与风貌街协调。

规划的协调区为华城协调区和“糖烟酒、华基”的协调区。

通过风貌街和风貌协调区的建设，建立特色突出的、具有老街代表和象征意义的建筑群体空间，继承、完善原有的旧城结构，强化核心空间的主体职能和空间逻辑，并通过对其环境的重塑、商业形态的引导，从而形成极具旅游价值的地区。

2.2.2功能使用

建立具有鲜明特色的步行商业街区，创造高品质的商业购物环境。

步行街区的规划构想

（1）突出罗湖旧城商业环境的文化特征：

规划通过保留历史文化和发展时代文化，突出旧城应有的文化特征。

（2）建立富于特色的步行街区空间结构：

根据步行街区现状空间环境特点及原有道路的组织结构，规划提出了步行街区的整体空间结构构想。

在步行街区内均衡地市置了三个主要广场空间（老街广场、时代广场和西厂场），设计了两条各具特色的主要步行系统（商业性步行系统、休闲性步行系统），并使之有机相连，同时，有目的地将其他街巷与之连成一体，形成多层次的步行空问网络．并构成了步行街区的整体空间环境特征。

（3）以人为本，创造高品质的城市空间，突出步行街区的环境特色。

（4）增设公共空间，改造现状街道以及进行喜统环境设计，彻底改善罗湖旧城的商业购特环境提高城市空间品质。

①增设公共空间

●采取收地政策，增设广场空间：

老街广场、时代广场。

●利用待改造甩地，增设公共空间：

步行街西入口广场——“宝马广场”、“大家乐广场”

●利用现状建筑场地，建设步行街区入口广场：

“大鹏阁”广场、“鸿基东港”广场。

②改造现状街道

针对旧城现状街道临街建筑较为混乱，环境不协调，缺乏秩序性、连续性和空间整体性等问题，规划采取下列改造现状街道的构想

●设置连续的建筑骑楼空间

●建筑立面改造

●建筑环境协调

●增设街道连廊

③建设高品质环境

规划以景观性、功能性、安全性，重塑旧城环境空间。

道路交通改造

开展交通规划，重组交通体系，制定交通政策。

    罗湖旧城规划区由商业步行区和车行区两部分组成。

在步行区的西部入口规划的大型客运换乘中心，集地铁站、公交首末站和社会停车楼为一体，且人行交通采用立体分流形式与步行商业街区相联。

根据规划区南部车行区建筑密度大，道路较窄的实际情况，规划在这一区域内建立一个二层步行系统，通过高架步行连廊将各商业建筑相连，实行人车立体分流，避免该地区人车相互干扰，提高道路通行能力。

    规划通过对旧城外围及内部的道路交通状况进行多方面的分析研究，提出相关的交通政策：

在核心区采取步行者优先的政策，创建完全步行街区；提供多层次的公共交通营运体系，建立公交换乘枢纽，实现步行街行人系统的合理接驳；合理利用现状及在建的停车场库，实行必要的需求管理措施，制定我通管制措施，以有限的停车们供给实现对进入旧城的非营运车辆的控制，减轻旧城内部及周围路段和交叉口的交通压力，配合城市区域交通组织，疏导旧城交通。

2.2.3社会结构

拆迁人口安置

罗湖旧城区现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户480平方米以下面积免收地价。

2.3规划的编制流程和特色

罗湖旧城区改造主要经历了三个阶段：

从保护与改造并存、到大规模改造，再到保护与改造并重三个阶段。

市、区政府有关主管部门应当依法加强对罗湖旧城区改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益。

对罗湖旧城区改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。

对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究有关责任人员的责任。

罗湖旧城区改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。

经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请深圳仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。

3、改造案例的规划运作分析

3.1资金筹措方式

政府的引导和居民自筹经费改建。

3.2关键项目运作过程

3.3公众参与：

例如社区合作等

各方利益的协调：

政府的决策、开发商的利润、社会公众的利益，和城市规划设计工作者的作用互动，规划设计充分考虑村民意愿，尊重传统物业管理模式。

3.4改造时序和改造强度

深圳罗湖旧城改造所进行的规划和建设，其演变经历了三个阶段：

第一阶段，旧城在商业、市场繁荣的背后出现了常见问题，如建筑年久质差，市政设施不完善，景观杂乱无章。

1989年，深圳政府以有限的经济实力不仅改善了城市格局和风貌，还保护、延续了城市的历史文化内涵。

第二阶段，1993年，深圳房地产日渐兴旺，旧城问题日益严重，政府将权力下放，希望由投资市场来扩大旧城改造的运作空间，对旧城进行大规模的改建。

但由于改造工作中缺乏统一管理和引导，各开发单位经济实力和操作方法的差异，加上局部利益的放大，改造工作呈现僵局，使旧城问题更加负责化，环境也变得更糟，导致经济水平下降，但引发了人们对旧城改造的新的思考和研究。

第三阶段，罗湖经济的衰退，直接或间接的促进了深圳其他地段的商业发展，而同时，罗湖自身由于旧城内部多年积攒下的问题导致许多矛盾。

深圳人民对旧城改造有了更深刻的认识，对罗湖旧城的改造和历史文化保护进行“亡羊补牢”的工作，本着改造和保护并重的原则，对旧城进行了有规划、有引导、有秩序的合理改造，取得了社会、经济、文化方面的成功。

并对深圳罗湖历时10年的规划经验做出思考和总结。

深圳罗湖旧城规划主要技术指标

规划区总用地面积：

30.12公顷

规划步行商业街区用地面积：

13.25公顷

规划区总建筑面积：

111.48万m2

规划步行商业街区建筑面积：

49.07万m2

规划步行商业街区商业建筑面积：

33.07万m2

现状土地开发强度分析图

3.5拆迁补偿方式、标准；拆迁运作方式

罗湖改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。

有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。

城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。

对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。

以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。

拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。

3.6政策安排

《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》优惠政策第十二条：

特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5-4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

3.7运作方法

1997年3月，深圳市委托中国城市规划设计研究院编制新一轮的《深圳市罗湖旧城规划》。

在此基础上，1997年12月，受市规划国土局罗湖分局和罗湖区经发局的委托，中规院又进行了《东门商业步行街环境设计》。

4、改造案例的改造效果分析

罗湖旧城规划批复之后，1999年初旧城规划实施工作全面展开，待改造地块的建筑根据规划要求先后进行了实施。

东门商业步行街环境设计及旧城市政工程设计也同时在规划的指导下，进行了设施和建设。

按照规划，质检部门对该街道的建筑进行了质量鉴定，确定了必须改造的建筑，然后由专业测绘部门对街道两侧的建筑进行了全面的测绘和记录，为复建风貌街建筑做好了准备。

罗湖旧城的改造由规划设计延续至工程实施的项目，对老街广场、解放路、人民北路、人民二横街、南庆街、永新街和步行街出入口广场等进行了环境施工图设计。

1999年10月1日东门商业步行街环境改造一期工程完工并正式开街。

目前，旧城改造的后续工作仍在按照规划的构思和设想继续进行。

4.1历史风貌方面

4.2功能使用方面

4.3社会结构方面

4.4各改造主体的成本-收益情况

4.5社会（特别是弱势群体）的反映

参考文献

《深圳市罗湖旧城改造观念演变的反思》

《深圳罗湖区商业发展模式及启示》

《深圳罗湖商业城工程废旧基础的改造及利用》

《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》

《深圳市罗湖旧城改造规划》