可行性研究案例.docx
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可行性研究案例
江北市某住宅开发投资工程
可行性研究
案例分析
一、总论
二、市场调研分析
三、工程规模分析
四、工程投资估算
五、工程财务分析
六、盈亏平衡和敏感性分析
七、风险及其对策分析
八、附表
一、总论
1、工程建设背景
根据江北市城市规划开展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，腾飞国际房地产已通过拍卖获得住宅工程开发用地亩。
开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。
2、工程概况
〔1〕工程名称：
“腾飞国际〞
〔2〕建筑规模：
12-7F、2-11F、2-12F
〔3〕建设地点：
沿江东路
〔4〕规划用途：
居住、商业
〔5〕建设单位：
腾飞房地产
〔6〕经营类型：
房地产经营、综合技术效劳员、咨询效劳
〔7〕工程概况：
“腾飞国际〞工程占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。
其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。
〔8〕资金来源：
本工程建设资金由腾飞国际房地产自筹和银行贷款，缺乏的投资通过预售房款来解决。
3、可行性报告研究范围
根据“腾飞国际〞工程建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，工程经济效益评价等。
4、研究结论及建议
根据市场研究以及本工程相关数据计算，本工程税后财务内部收益率IRR为？
%，税后财务净现值NPV为1020万元。
财务分析结果说明，工程经济效益较好。
〔另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及国名经济分析的结论〕
本工程属住宅开发工程，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，工程建设规划手续已在办理，局部建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余局部由预售房款解决，现场建设条件已具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的开展趋势和江北市已有一局部收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。
根据对江北市住宅市场分析预测，工程开发有市场销路。
财务分析结果说明，工程经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设本钱，尽量减小工程风险。
5、主要经济技术指标
表1：
“腾飞国际〞工程主要规划设计技术指标
序号
工程名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
60600
2
总建筑面积
平方米
109000
3
容积率
4
绿化率
%
35
5
建筑密度
%
25
6
高层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
平方米/户
A户型85平方米〔两房〕
B户型125平方米〔三房〕
C户型135平方米〔三房〕
D户型140平方米〔四房〕
7
多层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
E户型90平方米〔两房〕
F户型110平方米〔三房〕
G户型120平方米〔三房〕
8
商铺面积
平方米
4360
9
总户数
户
944
10
车位数〔地上〕
个
300
表2：
居住区用地平衡控制指标〔%〕
序号
用地构成
居住区〔%〕
用地面积〔平方米〕
1
民建用地〔R01〕
25
15150
2
公建用地〔R02〕
30
18180
3
道路用地〔R03〕
10
6060
4
公共绿地〔R04〕
35
21210
5
居住区用地〔R〕
100
60600
二、市场调研分析
〔一〕江北市房地产市场运行情况分析
2021年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速开展大背景下得到快速开展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。
1、2021年房地产业市场运行情况
〔1〕房地产业与国民经济协调开展情况
2021年江北市完成国内生产总值〔GNP〕的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。
全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3：
房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额〔亿元〕56
同比增长〔%〕60
固定资产投资额〔亿元〕218
GDP〔亿元〕636
房地产投资占固定资产投资比重〔%〕26
房地产投资占GDP比重〔%〕9
今年以来，我市经济开展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成局部，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的开展根本同步。
房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快根底设施建设〞政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
〔2〕新建商品房供求结构情况
2021年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。
表4：
商品住宅供给量情况表
价格
〔元/平方米〕
供给量
〔万平方米〕
所占比例
〔%〕
单套面积
〔平方米〕
供给量
〔万平方米〕
所占比例
〔%〕
2000以下
95以下
2000~2500
95~120
2500~3000
120~150
3000以上
150以上
85
34
表5：
商品住宅销售情况表
价格
〔元/平方米〕
销售量
〔万平方米〕
所占比例
〔%〕
单套面积
〔平方米〕
销售量
〔万平方米〕
所占比例
〔%〕
2000以下
95以下
2000~2500
95~120
35.30
2500~3000
120~150
3000以上
150以上
表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比拟突出。
从商品住宅供给情况看，单价在每平方米2500元以上的供给量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
〔3〕商品房价格走势
2021年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势根本平稳。
表6：
商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价〔元/平方米〕2722
商品住宅均价〔元/平方米〕2438
居民人均可支配收入〔元〕7650
2021年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争剧烈，建材上涨等因素有关。
另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设本钱，也促进了房价的上升。
从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比拟，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大局部居民承受能力，应引起注意。
〔4〕新建商品房购置对象情况
2021年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购置的为49.19万平方米，比重为24%。
表7：
购置对象构成情况表
商品住宅交易量
〔万平方米〕
按销售对象划分
按购房目的分类
所占比例76
所占比例85
所占比例24
所占比例15
近年来，随着经济的快速开展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2021年的24%。
从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2005年的2%上涨到2021年的15%。
置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康开展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲缺乏，容易出现价格虚高。
〔5〕商品房空置情况
2021年全市商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。
从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。
从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8：
商品住宅空置结构情况表
按区域划分
老城区
所占比例〔%〕
40
新城区
所占比例〔%〕
60
按单套建筑面积划分
90平方米以下
所占比例〔%〕
10
95平方米~150平方米
所占比例〔%〕
20
150平方米以上
所占比例〔%〕
70
按单价划分
2000元以下
所占比例〔%〕
8
2000~3000元
所占比例〔%〕
32
3000元以上
所占比例〔%〕
60
〔6〕存量房交易情况
2021年全市工完成存量房交易13335件〔套〕，面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。
2021年江北市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受?
江西省城市房屋拆迁货币化补偿方法?
出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。
〔7〕房屋租赁市场情况
2021年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金〔市场价〕9元/平方米，较上年上涨10%。
〔8〕房屋拆迁及旧城改造情况
2021年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。
2005年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿方法，货币化安置的比例逐年上升，2021年到达70%左右。
在货币化安置的住户中，有50%左右购置了二手房，10%左右购置了新建商品房。
2、2021年房地产市场开展预测
〔1〕我市房地产开展有利条件
1〕、全市经济持续高速增长态势。
2021年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2021年必将会沿着已有的开展情况，继续前进，江北市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速开展。
2〕、城市化进程为房地产市场提供了广阔的开展空间。
根据江北市城市总体规划，到2021年，江北城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。
城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。
3〕江北市居民住房消费潜力巨大。
我市2021年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照江北市提出的到2021年人均住房建筑面积到达30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。
另外，根据抽样调查，我市私房〔含房改房〕上市后再次购置商品房的比例为70%，购置的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。
4〕、刺激住房消费的政策将日益显现。
为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2021年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。
〔2〕2021年江北市房地产市场开展不利条件
1〕、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。
中国人民银行发布?
关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?
〔银发[2021]111文件〕，对商业银行房地产开发信贷、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和标准。
房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，局部房地产开发企业信贷融资难度增大。
2〕、房地产市场宏观调控难度加大。
如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金缺乏的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的开展。
3〕、原材上涨，开发本钱增加。
从2005年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土那么上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发本钱就增加100多元/平方米。
开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。
〔3〕2021年房地产市场根本走势预测
根据带动江北市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的开展尚属理性，已进入最正确开展期。
2021年，我市房地产市场将会延续上年是开展势头，会有一个较大幅度的增幅。
1〕、房地产开发投资将持续增长。
由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。
2〕、住房消费需求日渐增大。
随着江北经济快速开展和居住环境的日益改善，江北市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购置份额将会越来越大。
另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。
2021年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。
3〕、商品房价格将会稳中有升。
2005年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地〞出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发本钱的上升，将导致房价继续上涨。
另一方面，随着商品房供给结构的逐步改善，中、低价位商品房的供给量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
4〕、楼市变得更加成熟，竞争趋向剧烈。
竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。
市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢送，反之，那么被市场淘汰出局。
三、工程规模分析
〔一〕工程整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合效劳配套设施齐全；表达小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，工程以中等户型为主，降低置业者的购置压力。
〔二〕工程规模规划指标
根据“腾飞国际〞初步方案及建设规模，规划指标见表9
表9：
“腾飞国际〞工程建筑技术经济指标
序号
工程
指标
备注
1
总用地面积
60600平方米
2
总建筑面积
109000平方米
多层住宅
高层住宅
商铺
90720平方米
13920平方米
4360平方米
可售面积12700平方米
3
建筑层数
多层住宅
高层住宅
商铺
7层
10层、11层
1层
地上第一层做架空层
4
建筑层高
多层住宅
高层住宅
商铺
、
住宅标准层高
架空层
表10：
小康住房城市示范小区住宅设计建议标准
一
二
三
四
套型面积系列标准〔平方米〕
使用面积
42~48
53~60
64~71
75~90
建筑面积
55~65
70~80
85~90
100~120
功能
空间
使用
面积
标准
〔平方米〕
起居厅
18~25
主卧室
12~16
双人次卧室
12~14
单人卧室
8~10
厨房
≥6
餐厅
≥8
卫生间
4~6〔双卫可适当增加〕
门厅
2~3
储藏
2~4〔吊柜不计入〕
工作室
6~8
设
施
配
套
标
准
厨
房
Ⅰ型
灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机
〔操作面延长≥2700mm〕
Ⅱ型
灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机
〔操作面延长≥2700mm〕
卫
生
间
Ⅰ型
淋浴、洗面盆、坐便器、镜〔箱〕、洗衣机位、自然换气〔风道〕
Ⅱ型
浴盆〔〕和淋浴器、洗面化装台、化装镜、坐便器〔1~2个〕、洗衣机位、机械换气〔风道〕
设
备
标
准
电器设备
用电量
80~120KWH/月
负荷
1560~4000W〔大套可增至6000W〕
电表
5〔20〕A~10〔40〕A
电源插座
小居室2~3组
小居室2组
厨房3组
卫生间3组
电视插口
起居、主卧个一个
1~2台
空调线
设专用线
宽带接口
每个卧室一个
给水设备
用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统
采暖通风
散热器、空调器〔窗外预留位置〕
室
内
环
境
质
量
标
准
光环境
采光
≥1%〔室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比〕
照明
起居厅及一般活动30~70LX
卧室、书写阅读150~300LX
床头阅读75~150LX
管厅、厨房50~100LX
卫生间20~50LX
楼梯间15~30LX
声环境
空气隔声
撞击隔声
分户墙，楼板≥40~50dB
楼板≤75~65dB
热环境〔按不同气候区区别〕
冬季
采暖区
非采暖区
16~21℃
12~21℃
夏季
＜28℃
卫生环境
日照〔按不同地区区别〕
大寒日2小时~冬至日1小时
表11：
“腾飞国际〞工程住宅经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
1
套内使用面积
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
68
100
108
112
102
2
住宅标准层总使用面积
平方米
87272
3
住宅标准层总建筑面积
平方米
103420〔首层架空1220平方米〕
4
住宅标准层使用系数
高层
多层
%
%
80
85
5
套内建筑面积
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
85〔20套〕
125〔44套〕
135〔20套〕
140〔20套〕
90〔168套〕
110〔504套〕
120〔168套〕
6
户内平均居住人数
人/户
7
居住户数
户
944
8
居住人数
人
3304
〔三〕价格定位
1、住宅局部
〔1〕市场比拟法定价过程
表12：
表楼盘调查统计表
序号
工程名称
建筑规模
建筑面积
〔平方米〕
平均价格
〔元/平方米〕
销售率
〔%〕
开盘
日期
A
龙泽园
6-7F
28529
2600
100
03/01/28
B
莱茵半岛花园
6+1F
12F
250000
多层：
2900
高层：
3300
----------
未开盘
内部认购
C
新田绿洲
9-6F、4-12F
1-18F
67872
多层：
2880
高层：
3500
80
03/06/15
D
船山广场
1-19F/2B
28679
3100
80
03/10
E
水印都市
2-14F、2-18F
47460
2750
90
03/05/08
注：
在以以下表中楼盘名称均以字母代替A：
龙泽园、B：
莱茵半岛花园、C：
新田绿洲、D：
船山广场、E：
水印都市。
交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本工程的预售期为终点，2021年江北市商品住宅均价增长18.18%，江北市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。
表13：
本工程住宅价格市场比拟法系数修正表单位：
元/平方米
序号
成交
价格
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
交易情况修正
比准价格
交通
配套
环境
小计
交房
标准
社区
规划
小计
A
2600
109/100
+3
+1
0
100/104
0
+1
100/101
100/100
2698
B
2900
3300
109/100
+2
0
+3
100/105
0
+2
100/102
100/100
2951
3359
C
2880
3100
109/100
+3
+1
+2
100/106
0
+2
100/102
100/100
2903
3528
D
3000
109/100
+3
+2
0
100/105
0
+1
100/101
100/100
3186
E
2750
109/100
+2
+2
+1
100/105
0
+1
100/101
100/100
2826
表14：
本工程住宅价格市场比拟法销售状况权重系数修正表
工程
名称
比准价格
〔元/平方米〕
销售状况权重
〔销售率〕
加权的相对价格
〔元/平方米〕
本工程住宅销售价格
〔元/平方米〕
A
2698
100%
2698
B
2951
3359
0%
----------------
----------------
C
2903
3528
80%
2322
2822
D
3186
80%
2549
E
2826
90%
2543
合计
多层：
180%
多层：
5020
多层：
2789
高层：
250%
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