房地产成本控制最最关键的成本控制点.docx
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房地产成本控制最最关键的成本控制点
【标杆精华】房地产成本控制最.最关键的成本控制点【绝对干货】
2014-06-20请注明来自〉房地产经理人联盟
成本控制的十大关键点
第一篇：
《造价管控篇》
第二篇：
《规划设计篇》
第三篇：
《结构设计篇》
第四篇：
《装饰设计篇》
第五篇：
《景观设计篇》
第六篇：
《给排水设计》
第七篇：
《暖通、动力篇》
第八篇：
《电气设计篇》
第九篇：
《设计审查篇》
第十篇：
《标准设计篇》
第一篇：
成本控制之《造价管控篇》
一、存在问题：
1、编制清单时，存在工程量少算或漏算以及清单特征描述不准等现象。
2、施工单位投标价格高低不一，甚至还有施工联合串标单价现象，公司无法对合理价格做出准确判断，麻木追求低价中标；从而导致中标价格也许是经过施工单位抬价后的高价；也许是低于成本的价格出现豆腐渣工程。
3、投标人会利用清单工程量的可能变化进行不平衡报价，对清单工程量预计结算时工程量会增加的项目报高价，反之则报低价；对于清单文件中无具体工程量的暂定项目，预计要做的报高价，预计不做或拟再分包的报低价。
利用设计变更进行不平衡报价，对设计图纸中不明确或遗漏之处，预计修改后工程量会增加的项目报高价，反之则报低价。
4、在开标过程中，没有专业人士对技术标中的施工方案、施工进度计划横道图、网络图、劳动力计划安排进行评审，导致很多二三流企业乃至挂靠单位以低价中标的渠道进入集团承包基建项目；造成工期浪费。
5、施工单位战线拉得太长，导致资金、机械设备、人力资源周转困难，从而影响工期浪费；
6、基建体系所建立的战略合作伙伴数量太少，参差不齐；大宗建筑材料未集中采购。
二、对策
1、对清单编制的质量建立奖惩制度，通过奖惩制度手段来制约清单编制人，从而达到提高清单质量的效果。
2、公司在开标前需对该项目做出详细的预算，对成本做出分析，确定准确的拦标价格，达到正真合理低价中标的目的。
3、公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清单，以避免因图纸的不完善和工程量清单的编制失误给投标人留下可乘之机。
4、建立集团部技术标评定专家库，工程开标时通知技术标评定专家进行评审；对技术不够成熟或实力不够雄厚的企业予以否决。
5、应对施工单位做出明确规定，施工单位手头拥有两个以上在建的三一集团项目不得参加第三个项目的投标，确保工期不被造成的浪费。
6、按设计、总承包、专业分包、专业及大型设备供应、大宗材设供应等建立战略合作伙伴关系。
每种类同级别合作伙伴关系不少于3家以上。
如此操作，可缩短招标时间；基于建立在互信基础上，节约工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与维护。
对大型大宗、品质要求高的材料设备集中选定定供应商。
签订长期采购合作计划，如通风气镂、墙板、耐磨地面材料、铝型材、母线槽、电梯护梯、电缆、钢材、厂矿灯具、混凝土、外墙石材、卫浴洁具等。
如此操作能保证材料品质达到公司要求；在施工中能保证按时供货；减少承包方采购成本，降低材料购买成本、从而为公司节约建设投资成本。
第二篇：
成本控制之《规划设计篇》
一、存在问题
1、使用部门提交的产能规划、使用需求没有经过认真地研究及评审，经常在建设的工程中进行不断的调整，带来大量的设计变更，增加了造价。
2、厂房的工艺设计滞后，建筑按照标准厂房设计，导致大量的设计变更，增加了工程造价；或厂房结构局部设计偏保守，存在浪费现象。
3、集团未制定统一的建设指标标准（如那些部门在车间辅房办公，那些部门在办公楼办公；普通办公人员、研发人员人均办公面积指标；总裁助理、副总经理等领导办公的面积及配置等等），建筑规模存在一定的超标。
4、办公楼、食堂、研发楼等存在二次装修的建筑，由于工期紧，建筑施工图完成便开始施工，当单体施工到一定阶段后才完成装修设计。
装修设计时，经常对建筑的平面布置进行调整，导致大量的设计变更，增加了成本。
5、部分设计任务设计周期不合理，图纸质量难以得到保证。
6、设计类战略合作伙伴数量有限，部分单位设计质量不高，管控机制效果不佳，导致设计图纸质量、服务质量和及时性都较差，从而影响设计进度和工程建设质量。
7、设计行业这几年由于工程量很大，普遍存在施工图纸质量低劣、设计进度滞后、图纸不全、设计技术不合理的现象。
如不加管控，将严重影响三一的工程建设质量和成本。
8、普遍存在忽视报批报建工作，存在不办理土地证、施工许可证、房屋产权证等现象，严重影响三一与政府部门之间的关系，给公司品牌将带来隐患。
二、对策
1、在制定项目的进度计划时，给项目一个科学合理的设计周期。
2、让公司决策层认识到工艺设计对建筑设计的影响，要求事业部做最大的努力配合基建及时完成工艺设计。
3、存在二次装修的建筑，应明确各阶段的设计容，对各阶段的招标围进行合理的划分，对可能存在变更的容暂不设计、不招标。
4、组织人力资源部、行政部一起制定集团统一的建设指标标准。
5、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机制，对设计类合作伙伴进行优胜劣汰。
6、加强合同管理，增加对设计院在图纸质量、服务质量及设计周期等方面的约束条款，对设计院进行相应的处罚。
7、每个月组织两次关于设计图纸存在问题的总结会，将半个月来规划设计院、审图中心、项目部发现的设计图纸的问题进行汇总，组织基建总部人员进行讨论学习，并发给设计院。
做到同类型的错误不要重犯。
8、对设计质量管控采取以下措施：
8.1方案评审：
要求设计单位提交全面、完整的设计方案，即不仅需要总图、建筑单体的平、立、剖面、效果图、技术经济指标，而且需要提交有关结构、强弱电、给排水、暖通空调、动力等各专业的方案；组织基建总部相关专业及造价人员进行讨论、评审，以确定最合理的设计方案。
8.2施工图审核地勘资料的合理性评审，地勘资料的准确性将严重影响地基、基础的设计合理性，从而将严重影响工程造价；组建强大的施工图审查队伍，集中行业优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计的人员）进行评价和处罚。
制定各专业施工图审核技术要点，规审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。
9、明确规划建筑设计院、审图中心等各部门职责；明确各专业人员的岗位职责；制定部管控流程。
依据流程、岗位职责要求进行奖惩管理。
第三篇：
成本控制之《结构设计篇》
一、存在问题
1、各建筑单体结构形式的选型：
建筑单体结构的形式依据不同的房屋类别、高度、抗震等级可以有不同的选择。
不同的选择对于造价的影响较大。
比如多层（六层以含六层）宿舍楼采用砖混结构与采用普通钢筋砼框架结构来说，每平米造价明显不一样；而异型柱砼框架结构相比一般框架结构，同样对造价造成影响；
2、基础结构形式的选型：
不同的基础形式或是同类基础的不同选型，均对造价的影响较大。
设计单位对于基础形式的选择往往过于简单及保守。
比如可以采用浅基础的却采用桩基础；可以采用三桩承台的却采用四桩承台等；
3、地勘单位提交的地勘报告：
地勘单位提交的地勘报告中有关承载力往往偏低，过于保守及部分资料不全甚至错误，抗浮水位往往过高，有时地勘报告深度甚至达不到规的要求，导致大量增加基建造价；
4、重大或专项的技术措施方案评审：
在施工过程中，重大或专项的技术措施，如厂房地面裂缝及沉降的处理、深基坑的支护及回填土夯实处理、码头基地吹砂填海等，如果没有很好的进行技术把关，将造成造价的大量增加。
二、对策
1、各建筑单体结构形式及基础结构的选型，建议请各基建本部及三一规划设计院在方案设计阶段严格把关，在施工图阶段由审图中心重点审核，采用正确的结构形式；有地下室的基础要综合考虑抗浮问题；
2、对于地勘单位提交的地勘报告，建议在付勘察费用之前，应对提交的地勘报告进行结构审核，审核人员可由基建本部技术部或三一建筑规划设计院及审图中心结构总工组成，必要时可以外聘专家。
审核完成并修改后，由基建本部付勘察费用；
3、对于重大或专项的技术措施方案评审，建议由直管部门组织专家进行论证。
专家可以请审图中心总工及外聘专家。
深基坑的支护需要属严格控制的技术措施，必须要进行专家评审，不能由本部会同监理评审落实了事。
第四篇：
成本控制之《装饰设计篇》
一、存在问题
1、装饰设计类战略合作伙伴数量有限，部份装饰设计单位设计质量不高，设计控机制欠缺，导致设计图纸质量、服务质量和及时性都较差，从而影响设计进度和工程建设质量。
2、缺乏高素质装饰专业技术人材，各区域基建本部对装饰专业人员重视度不够，配备的装饰工程师较少，幕墙装饰专业人材基本没有，造成装饰工程在实施过程中缺少监督与指导，影响项目的最终完成效果。
3、使用部门对建筑单体的使用需求不明确，导致后期在装饰项目的实施过程中因为无法满足需求而屡次变更，造成项目的巨大浪费。
4、由于原建筑设计图纸中也有建筑装饰部份说明以及做法，如该建筑单体有二次装饰设计时极容易造成工程量的二次计算，给公司造成重大损失。
5、我司各产业园的建筑单体项目类型基本一致，许多建筑装饰材料类型也一样，由于各区域基建分管原因，容易造成相同的装饰材料技术要求不同或工程单价出现较大差异，影响我司工程造价的控制。
二、对策
1、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机制，对设计类合作伙伴进行优胜劣汰；
2、基建总部人力资源部应对区域基建本部技术支持部人员满足度进行排名，促使各区域基建本部配备专业完整的装饰工程师，完善各区域基建本部装饰项目指导职能；
3、对各需要进行二次装饰设计项目，可提早与使用部门进行沟通，帮助使用部门提交完整的使用需求，并获得使用部门领导审核批准，尽量减少项目实施过程中的变更，减少浪费；
4、建议各区域基建本部在编制项目工程量清单时特别注意该项目是否有二次装饰设计，在招标围及技术要求以及工程量清单流程评审过程中应该特别留意，以避免项目的二次计量或者漏项；
5、针对集团各产业园使用量大、使用围广的建筑装饰材料，可由我司商务采购或招标部门组织相应人员进行考察，并与主要材料供应商签订战略合作协议，既可降低项目成本也可保障主要材料的供货时间。
第五篇：
成本控制之《景观设计篇》
一、存在问题
1、景观与规划建筑没有有效对接，景观应成为前期规划的一部分。
2、打破专业之间的封闭式审图习惯，以及形成专业化的施工图交底小组。
3、景观设计战略合作伙伴数量有限，设计质量不高，管理不到位，从而影响设计进度和工程建设质量。
4、应提炼出品质高的限价景观模块和元素，推广到各产业园。
二、对策
1、各项目立项后，现场勘查的基础上，考虑景观、规划、建筑三个专业相互配合完成总体规划，为提升景观品质打下规划基础。
2、各专业之间、各项目经理之间要形成讨论的习惯和氛围，宜形成会议制度来打破“闭关”，形成景观施工图交底专业化小组。
审图环节要加强对方案及施工图品质的审核，对设计质量管控采取以下措施：
2.1方案评审：
要求设计单位提交全面、完整的设计方案，即不仅需要总图、平、立、剖面、效果图，而且需要交通分析方案、与建筑首层平面对接的方案、主要材料选择方案；组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最合理方案。
2.2施工图审核首先审核施工图与领导确认的方案是否符合；制定各专业施工图审核技术要点，规审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。
主要技术要点有：
审核绿化设计对苗木市场不了解造成的浪费；不分级别与区域过分运用高档石材、不采取合理的工艺作法造成浪费；水景的设计是否合理，严格控制水景的规模，提高水景观的利用率，减少不必要的浪费。
土建结构是否合理，杜绝因此造成的设计浪费。
审核水电的景观效果和成本合理性。
形成景观施工图审核的专业小组，并作为施工交底的成员。
确保审图的连续性和专业配合度。
重点引进国外行业顶尖设计团队，要求尽量不采用明星式的设计公司或设计组合，一个设计服务团队必须拥有同重量级别的主创人员三人或以上，只有这样的设计团队出来的作品才会是客观优秀的。
3、借鉴以往三一成功的产业园景观和中外成功的工业园景观，提炼出高品质的设计细节、元素，作为三一景观风格的物化依托，创造性地应用到新建项目中去。
景观美是有其规律的，可以尝试培养、确立三一景观美学的方向及认同习惯。
4、明确景观所和各人员的岗位职责，制定部管控流程，对照流程、岗位职责要求进行奖惩管理。
第六篇：
《给排水设计篇》
一、存在问题
1、单体给排水系统不合理，尤其是给水系统，消火栓系统；室外给排水管道设计不符合三一要求，走向埋深不合理。
2、给水及消防系统资料不准确，导致系统不经济合理。
3、选用的材料设备不合理或者不符规要求。
4、整个园区的规划要具有整体性、统一性，不应经常进行整改，否则也会造成增大成本。
二、对策
、对给排水设计质量管控采取以下措施：
1.1方案评审：
要求设计单位提交全面、完整的设计方案。
组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最合理方案。
1.2施工图审核各基建本部，业主方应向设计院和总部提供业主要求和市政资料，以便设计院进行合理设计，总部进行图纸审查。
要求设计单位提供设计图纸的同时提供计算书，以便总部专业工程师审核各系统合理性。
组建强大的施工图审查队伍，集中行业优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计人员）进行评价和处罚。
制定各专业施工图审核技术要点，规审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。
2、项目部必须确保市政资料的准确性，对有疑义的容，项目部有义务进行及时落实，对提供资料错误且不配合要求测量的项目部进行处罚。
3、业主对材料有特殊要求时，应在施工图设计前提出，如无要求时采用常规材料，水管管材应根据当地实际情况选择性价比高的材料。
4、跟使用部门详细沟通，明确其使用需求及征地进程，提供经济合理的给排水规划方案。
第七篇：
《暖通、动力设计篇》
一、暖通专业存在问题
1、空调设计方案不合理或不是最经济的方案。
2、暖通设计师根据经验，建筑物维护结构冷负荷往往比节能计算出来的大，为了保证空调效果，设计师会选大空调设备，导致成本增加。
3、需进行装修设计的建筑，不能在建筑设计阶段同时进行装修设计，造成空调系统需设计两遍，且很可能空调系统不再是最优方案；部分厂房工艺空调设计，由于工艺条件不充分，空调负荷中与工艺有关的负荷由工程师估算，负荷过大、过小都是空调系统的一种浪费。
4、暖通施工图纸设计细节不够，在施工及采购时出现漏洞，导致施工措施和采购的设备、材料不满足设计要求，引起返工、材料作废等影响三一工程建设质量和成本。
5、对设备、材料的价格不清楚，无法在设计中优先选用性价比高的设备、材料。
二、暖通专业对策
1、导致空调方案不合理或不是最经济主要有两方面的原因，针对设计院采取以下措施：
1.1对设计师进行设计资质审查；
1.2要求设计师来我部进行设计联络并组织其现场踏勘；
1.3要求设计院提供空调方案，检查其前期配合工作是否到位；
1.4对大型空调项目要求设计院进行方案比较；针对使用部门采取如下措施；
1.5与使用部门明确建筑使用功能、使用要求及使用运行方式，一旦确定后，不允许在使用功能方面进行较大调整；
1.6与使用部门讨论明确建筑档次及需求，在设计时即按照相应档次的设备选型进行设计，对于美观要求不高的建筑，可以设计选用性价比较高的设备。
2、对建筑维护结构设计进行审核，在保证立面效果的前提下，采取降低维护结构冷负荷的措施，并提请项目部注重保温材料的施工措施和质量。
3、在建筑设计时即与使用部门明确建筑功能分隔，并明确建筑吊顶高度，由设计院进行空调专业设计；在装饰设计时，不允许对房间分隔进行较大调整。
对于厂房工艺空调设计，必须在使用部门完善影响空调设计的工艺资料后才进行设计。
4、请造价成本部在算量时，将暖通施工图中存在的问题反馈到设备所所长处，由设备所安排答疑并在今后的施工图审查中注意此类问题审查；审查基建本部提交的招标技术条件。
5、请造价成本部对设备专业常用材料进行价格比对提供设备所，项目部调研当地材料价格，提供给设备所。
三、动力专业存在问题
1、动力站房距离负荷中心太远，造成浪费；
2、工艺用气量提供不准确，工艺设备配置偏大，不能充分使用；配置偏小，不满足使用要求，均造成浪费。
工艺用气点提供不准确，按标准设计在每个柱子上均设用气点，造成一定浪费；
3、动力设备无专业人员进行维护，设备损耗大，造成浪费。
四、动力专业对策
1、在总图规划阶段，统一考虑动力站房的位置，通过与各部门和相关专业协调将其放在最经济、合适的位置；
2、设计前，与使用部门充分沟通工艺使用需求，并审核工艺条件，在符合施工图设计条件后，才进行相关设计并对变更进行严格把控；
3、提请使用部门重视，由专业人员进行维护。
第八篇：
《电气设计篇》
一、存在问题
1、总图箱变位置不合理，导致电缆敷设浪费。
2、工艺资料不准确，影响用电负荷计算的准确性，进而影响开关、线缆规格，变压器容量，母排规格或母线槽容量的准确性，造成浪费。
3、导电体材质的选择不合理，导致电器元件成本增加。
4、招标围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如说有装修要求的，部分设备专业管网预埋是属于土建还是装饰，没有很好的区分，导致漏项或是重复招标。
5、使用需求设计前不明确，导致设计变更频繁。
二、对策
1、设计方案阶段与设计师、使用部门充分沟通，确定最经济、合适的总图箱变位置。
2、设计前，与使用部门充分沟通工艺使用需求，并审核工艺条件，在符合施工图设计条件后，才进行相关设计并对变更进行严格把控；
3、导电体材质价格根据当地调研和技术比较，选用最经济、合适的材质；
4、提请基建本部注重招标技术围的审核，要求基建本部起草招标围时明确细化；
5、加强设计前期规划时与使用部门的沟通，并严格把控设计变更。
设计质量的高低，将直接影响工程成本。
因此，对设计图纸进行有效的审查，是能有效节省工程成本的最直接、最有效的措施之一。
第九篇：
《设计审查篇》
一、存在问题：
1、设计成果的质量普遍低下：
1.1设计人员自身素质不高，设计成果质量低下；
1.2设计单位的自身审查（包括校对、审核、审定、会签）流于形式，严重者根本就没有自审（有的是专业设计人员不足，有的是不重视自审，有的是设计时间不够）；
1.3社会的急功近利思想对设计人员的影响，造成追求数量，忽视质量。
2、设计过程中，我方相关部门与设计单位沟通不够，造成设计成果与公司要求相差很大：
2.1设计条件不全：
如工艺设计滞后，造成设计成果与生产要求不符；没有向设计单位下达《设计任务书》，仅仅是或口头通知，造成理解的偏差；
2.2设计过程中，缺乏有效的沟通与检查，只关心出图时间；
2.3过分追求建设时间，没有给设计单位合理的设计周期。
3、组织设计的部门（基建本部、规划建筑设计院）对设计成果缺乏有效的初审。
二、对策：
1、充实审图中心力量，集中行业优秀人员，对设计文件进行严格审查；
2、制定公司通用的《基建设计技术措施》，规组织设计部门《设计任务书》的要求容，使公司的一般性要求达到规化；
3、建立有效的检查、评价制度和办法，对设计成果的好坏，对组织设计部门在设计组织、初审方面，进行经常的检查和评价，并将评价结果与设计付费、对设计单位的处罚、对组织设计部门的绩效考核进行挂钩；
4、制定各专业设计文件审查流程、审查技术要点，规审图人员的行为和审图要点，使设计文件质量处于受控状态；
5、建立和有效执行《审图中心激励与考核制度》，提高审图人员责任心，对审图质量进行有效的奖励和处罚管理。
三、具体措施：
1、对设计图纸各专业的系统进行合理性、经济性审查：
1.1对建筑专业：
根据使用需求，进行平面布置的合理性审查，校核人流、物流交通的有效性，减少不必要的公共面积和楼梯、电梯数量；对各功能面积进行审核，能有效提高单位面积的利用率；审查建筑物的耐火等级定性、防火分区划分是否合适，以减少由于定性、分区不当，造成各专业消防费用的增加；
1.2对结构专业：
依照地质勘探资料，对设计的基础形式进行审查和优化，使基础设计在满足建筑物对基础的各项要求的前提下，做到经济性好、施工方便等；对建筑物的上部结构进行审查和优化，在满足建筑物规要求的前提下，做到经济性好、施工方便等；
1.3.对总图布置：
根据使用需求和相关规，对园区的总体布置进行审查，在保证人流、物流交通的有效、合理，及集团对园区布局的总体要求下，减少不必要的用地；根据使用需求和相关规，对园区辅助建筑、公共站房的布置进行审查，调整、减少或合并部分建筑，以节省建设成本和运行费用；
1.4、对公用专业（包括强电、弱电、给排水、通风、空调、采暖、气体、环保等）的各系统进行合理性审查：
公用专业的系统设计是否合理，是影响本专业基建造价的最重要因素。
因此对设计图纸进行这方面的有效审查，是节省基建成本最直接的措施。
在审查的同时，再提出优化方案，不仅能起到节省建设成本、或建设时间的目的，还可以做到减少今后的运行维护成本。
2、对各专业的设计图纸进行是否符合集团通用性做法、标准化要求的审查：
集团的通用性做法和标准化要求，不仅是公司文化的体现，由于用量大，也是节省建设成本、运行维护成本的重要措施。
3、对各专业的设计图纸中的“大宗”用材等进行审查：
对大宗用材，审查设计选用是否符合集团大宗采购要求，以节省采购成本和今后的运行维护成本。
第十篇：
《标准设计篇》
一、存在问题：
1、三一基础建设缺少标准的设计，从工艺→基础建设→使用均未标准化，导致工艺设计→建筑设计等设计容各不相同，同一建筑单体有多种设计标准，造成管理困难，缺少经济性。
二、对策：
1、使用部门在提供使用需求和工艺时，应采用标准的格式及标准的计算方法，使需求和工艺结合实际，因为需求和工艺未结合实际，往往造成极大浪费与不合理，这是造成造价成本增高的最大源头。
2、采用标准工艺设计和标准基建设计，可以使大量的构件、设备、材料标准化，实现模板化的生产和采购，从而节约大量的采购和物流成本。
3、采用标准化的设计，可以有效的控制造价的标准化，使设计和施工都处于可控的围之，从而节约大量的管控成本，减少无谓的变更量，减少施工中的不确定因素。
使领导对项目未来的效益有充分的了解和减少项目投资风险，给领导的抉择提供正确、可靠的资料。
避免造成无谓的浪费和损失。
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