施工图设计要求和品质标准编制指导书.docx

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施工图设计要求和品质标准编制指导书

《施工图设计要求和品质标准》编制指导书

一、编制意义

1、归纳、总结对初步设计的审图意见，进一步优化设计，同时着重从细部、节点明确产品的最终建造标准；

2、各地方标准设计图集就每项内容可供选择的图样，均按档次、造价分为若干种，并均有一定的普遍性、滞后性。

因此，需要按产品策划要求，结合项目实际，在不断总结项目开发实际经验的同时,对设计中的一般要求、常用做法，做必要的选择、修订、补充和完善；

3、《施工图设计要求和品质标准》是设计沟通的基础，是检查设计和跟踪管理的手段，是审查施工图设计的重要依据。

二、编制依据

1、国家相关设计规范、地方相关设计法规和标准设计图集；

2、项目的产品策划报告对建筑功能、档次和造价的定位、标准；

3、初步设计的审查意见和优化设计的合理建议。

三、适用范围

1、由于地方条件的不同、项目类别的不同，项目的产品标准、尤其是顾客敏感点标准会有所不同。

因此，《施工图设计要求和品质标准》关于设计的具体作法的内容会有所不同，应指明其特定的适用项目。

2、《施工图设计要求和品质标准》对地方条件、项目类别近似的其他项目，有其参考价值。

四、编制内容

1、按总图设计、总说明、建筑、结构、水电风等专业，以及装修、景观、智能化等专项设计与之协调关系的描述；

2、着重就显性的顾客价值敏感点及隐性的成本控制敏感点的作法，做合理的选择、明确的描述。

五、明确解释权

1、《施工图设计要求和品质标准》使用的概念、术语应尽量使用设计院的规范用语。

特别的地方应与设计院充分交底、沟通。

在此基础上应注明解释权属甲方；

2、对公司内部要求做好对概念、术语的解释、沟通工作，便于交换意见。

在此基础上应注明解释权属项目策划团队。

六、总图设计

1、在道路、场地、竖向等方面，明确界定设计院与景观设计师的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议；

2、使用的统一坐标系、高程系，有使用相对坐标系、相对高程系时要特别注明，并要求各专项设计与之统一；

3、外网管线布置方式、管线综合等方面，明确设计院与弱电系统、户外照明、环境音响、污水处理等专业公司的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。

七、建筑设计总说明

1、明确建筑设计类别、使用年限、防火等级。

有人防工程的，要明确人防等级，平战结合的，要明确平时使用的功能、范围和档次；

2、统一编写各分项材料做法表、装修做法表，子项`说明根据具体情况单独编写。

涉及到二次装修的，要明确设计院与装修单位的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。

3、指明建筑面积计算的分项、深度及依据的标准，建筑面积的计算要精确，并随设计的深入不断核算，保证最终结果的准确性。

4、明确要求统一编制门窗表、绘制门窗大样，进行编号并注明材料、型号，有专业公司介入时，要明确设计院与专业公司的工作界面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。

八、统一做法

1、屋面

1.1明确屋面选用等级、是否上人屋面，屋面的结合层、找坡层、防水层、保温（隔热）层、面层的构造做法、材料要求；

1.2明确屋面排水组织方式、屋面泛水和踢脚线的做法、明确雨水口、落水管的布置及隐蔽要求；

1.3平屋顶明确女儿墙、扶手的材料和构造做法。

坡屋顶要明确脊线、檐口、博风板、汇水沟（槽）、滴水线等的构造做法；

1.4其它有特殊要求的屋面，如绿化种植屋面、蓄水屋面、集热屋面等等，要指明诸如覆土厚度、蓄水深度、集热指标等技术要求。

2、墙体与墙面

2.1明确承重墙、填充墙的厚度、材料和砌筑方式；明确外墙、分户墙、户内隔墙的厚度、材料和砌筑方式；

2.2明确提出与结构、水电风设备安装等专业的协调，明确预留孔洞的大小、定位，防水、防火、隔音处理的构造等级、做法；明确门窗、电梯、幕墙等安装的预埋铁件、木件、插筋、甩筋的做法；

2.3明确墙体特殊部位，诸如阴阳角、变形缝、分隔缝、厨卫墙脚、填充墙与框架梁柱缝隙等的构造要求；

2.4对施工中容易被忽略的施工验收规范的要求，诸如门窗过梁的加筋、超厚抹灰的挂网、螺杆洞和脚手架洞的填实、以及空调洞、厨房排烟洞、热水气排烟洞的处理等等，在设计说明中要加以强调。

2.5明确外墙装饰的材料、档次和做法，尤其要指明涂料的基底抹灰、瓷砖的粘合砂浆的标号、防水剂量等，对石材的干挂、湿贴的选择和配件要求。

3、门窗

3.1明确门窗的洞口顶高，门槛高度，尽量做到统一，明确各类窗的窗台高度；

3.2按单元入口（电梯间）门、入户门、主要房间门、次要房间门等，指明洞口宽度、门垛宽度；

3.3按不同功能要求，指明采用通风门、隔音门、防火门、防盗门等使用的型制、材料及美观的效果，并指明不同材料的型材壁厚、强度、水密性、气密性的要求；

3.4门窗上口与结构梁板之间的过渡，或采用过梁，或采用下拉墙，应视不同情况分别加以明确；

3.5对容易被忽略的门窗配件、密封胶、塞缝材料等应在设计中明确要求。

4、楼地面

4.1按不同使用功能、档次设定面层用料、做法，根据瓷砖地面、普通木地板、高级木地板、花岗岩地面等不同要求，明确结构降板高度。

对有特殊要求的，诸如采暖地板、架空木地板、卫生间夹层地板，以及户外上人屋面等，要结合专业要求明确降板高度；

4.2首层地面及各层厨房、卫生间楼地面要明确要求防水、防潮处理方式和构造做法；对施工中容易忽略的防水层的卷起高度、搭接长度要予以强调；

4.3单元入口区的平台、阶梯、散水等要明确和主体结构的接缝处理方式，防止不均匀沉降造成的裂缝、渗漏。

4.4对诸如户外平台、阳台、露台，以及厨房、卫生间等有排水要求的楼地面要明确门槛高度、找坡方向和坡度。

对有竖管穿过的楼地面要明确防水处理构造做法；

4.5有地下室时，要明确地下室底板、侧墙的防水要求和构造做法。

车库地面要考虑耐磨、防滑、排水构造措施，汽车坡道要做缓坡段、截水沟和防滑条、指示条等。

5、天棚

5.1对公共部分、住宅部分，按不同使用功能、档次，明确不同的做法。

诸如车库、设备用房顶棚要不要粉刷、粉刷材料，大堂、走廊要不要二次装修，装修方式、材料和做法，住宅是不是毛胚房、顶棚批挡和罩面做法；

5.2对需要二次装修的房屋，指明设计院深度要求，并尽可能明确装修方案，要求设计院预埋、预留连接件；

5.3对入口雨棚、阳台顶棚，要特别强调其构造、材料要按户外耐水、耐侵蚀等性能；

5.4对容易出现的顶棚混凝土浇捣不密实、不平整等，在设计说明中要强调对底层修补处理的要求，尤其对顶棚超厚抹灰的粘贴性加强的材料、构造做法加以说明。

6、家具电器和固定物件布置

6.1厨房灶台、洗涤盆、操作台及冰箱，应按习惯操作流程安排，并要求有定位尺寸，橱柜与抽油烟机的高度、位置应确定，微波炉、洗碗机、消毒碗柜等电器插座要设置得当，并应预留增加电器的可能；

6.2厨房排油烟的方式要确定，在有集中烟道时，明确防止油烟反串和噪声的构造做法，无集中烟道时，外墙抽油烟机留洞应做装饰处理，注明定位尺寸和构造做法；

6.3厨房、卫生间的燃气管道入户及户内走向要明确，并应尽量减少户内长度；

6.4厨房、卫生间的竖向管道要明确要不要管井，不要管井时，要注意管道的布置整齐、隐蔽。

6.5卫生间洁具及落水口布置明确，要标注定位尺寸。

在使用地板夹层敷设水平管时，可不指明洁具位置，但要明确总接口定位；

6.6热水器、洗衣机的位置要明确，并预留专用的给水龙头、排水地漏及送排风口等；

6.7对客厅、卧室的主要家具要有较明确的考虑，并相应布置好电视、电话、宽带等的接口，以及空调、台灯、床灯等等电源插座。

对客厅、主卧等可能会有两种以上布置方式的，可敷设两套以上强弱电接口；

6.8对容易被忽略的阳台布置要特别予以明确，对生活阳台、服务阳台的不同功能及相应的设施要定位。

凉衣、遮雨、遮阳、导风、排水设施要有详图要求。

所有内墙裙、天棚、地面材料、构造要求按户外要求。

附设花池、洗衣机、空调室外机的，要考虑上水、下水及防热风、防噪音的构造做法；

6.9空调室内机、室外机的安装位置要明确，外机放置要统一设计，集中排冷凝水，并在美观的同时考虑安装、维修的方便，室内机与外机不宜太远，冷煤管穿外墙洞口高度、坡度及套管做法要明确；

6.10消火栓箱、配电间、水表房及各类管线井道的布置、安装及后期封堵均要明确构造做法。

7、其它

凡是在产品策划和行销策划中规定的售楼标准中指定的设备、材料等，均应在指导书中加以明确。

九、结构部分

1、列出结构设计须执行的规范清单；

2、结构设计应体现传力简捷的原则，综合考虑安全性、耐久性、施工方便性及经济性的统一；

3、主要结构材料（混凝土、钢筋、钢材、承重和非承重砌体、隔墙等）等级选择范围，平均材料（钢材、混凝土）用量设计控制指标；

4、荷载除按规范要求取用外，尚应考虑必要的二次装修可能施加的额外荷载；

5、基础设计原则，包括持力层的选择、基础形式、桩型确定以及对不良地质情况如断裂带、深厚填土层、软弱地基、可能产生的不均匀沉降等的处理措施；

6、与相关专业协调，主要建筑空间不宜露出梁、柱、剪力墙等构件的棱角，构件断面、配筋设计在满足建筑功能（层高、净高、间距等）及外观效果要求基础上切忌过分保守；

7、考虑防止结构构件产生温度、收缩裂缝的措施，防止屋面板、厨卫、外墙、地下室等敏感部位渗漏的措施；

8、设备预埋件、预留空洞、预留套管的位置、尺寸、荷载与相关专业协调一致；

9、过梁、圈梁、构造柱、垫块设计应符合规范要求，其平面布置应清楚表示；

10、女儿墙、凸窗、花坛、台阶、建筑线条或造型等非结构构件，需结构配合者均应有结构设计详图，并应注意其倾覆、沉降、开裂及与主体结构的联结等问题；

11、室内楼板若有局部降低，应标注标高并注意板配筋形式；

12、对相关专业在楼板、墙内埋设管线提出限制条件，必要时应有结构加强措施。

十、电气部分

1、强电

1.1指定配电间要靠近小区用电负荷中心，减少电缆成本和用电损耗；

1.2配电箱、电表箱的位置要结合建筑专业考虑美观要求，同时留洞位置、大小要在结构图中表示。

特别注意在楼梯间的留洞构造处理。

户内配电置于入户门或厨房门后，距地1650处；

1.3根据使用功能、位置和装修标准，指定电表箱出线采用暗埋或线槽出线，水泵、风机的供电宜指定采用线槽或线管明配；

1.4所有开关、插座要按安全、方便、美观的要求标明位置，尤其注意不要与冰箱、热水器等各种设备、家具相冲突，严格要求零线接地、严格使用防触电安全插座等；

1.5所有照明、灯具位置要结合使用要求予以定位，尤其吸顶灯布置要考虑梁的影响，避免阴阳天棚出现；盥洗时有可能被水溅到的位置，其插座不应低于2400；

1.6有庭院的要注意指定户外总配电箱预留庭院照明开关和计量装置；

1.7特别注意建筑防雷接地，屋面防雷敷设应为暗装，地下室接地系统均为压环预埋于结构主体内；

1.8有发电机组时，要指定机房及其进风口、排风口的位置和减噪构造措施；特别指定电缆沟要出大样，穿墙孔洞大样和防水构造。

2、弱电及智能化

2.1明确有线电视网和可能被允许的卫星电视接收的系统设置；

2.2要指明有线电视、电话、宽带网、安保系统从室外弱电井引至单元楼梯间的主进线管的管径和材料，并特别指明弱电管井和强电的隔离措施；

2.3指明电井照明采用普通座灯头照明，有电视放大器的要增加电源插头；

2.4楼梯间入户电话接线盒与居家报警主机之间要明确增加暗埋管连接；

2.5注意对客户非显形化的需求的满足，在客厅、卧室、厨房、卫生间等适当增加电视、电话、可视对讲等接口；

2.6燃气自动抄表系统预留管线，燃气或液化石油气报警探测器要安装在下部，上口高300-400；

2.7其余要根据需要，明确防灾报警、红外探测、电视监视、门禁等的取舍、档次和安装构造细节；

十一、给水排水

十二、燃气、采暖及通风空调

十三、环保和节能

1、垃圾处理

1.1明确垃圾处理方式，垃圾站要处于下风向，有较短并独立的车道与城市道路连接，垃圾站要有明确的绿化隔离措施，阻断视觉干扰；

1.2户室、楼层、单元、组团等各级要明确垃圾搜集、堆放、清运方式和相应的构造措施和做法。

1.3对有会所、商业活动的，要对排油污、排烟排汽做特殊处理，明确处理标准和构造措施。

2、保温隔热和通风采光

2.1立面侧墙要明确保温、隔热构造做法，东西向要明确遮阳、防晒做法，并要求出详图；

2.2注意户内穿堂风的组织、引导和阻挡，有户间相对的窗要明确视觉遮挡构造的细部做法；

2.3公共照明要明确为自动感应或定时开关。

3、隔音减噪

3.1靠近快速干道、高架路，或相邻有厂区、大型公建设备房时要明确是否采用双层玻璃、如何进行隔音减噪的构造措施；

3.2对小区内部的会所、商业及景观水系可能产生的噪声源要明确阻断措施；

3.3各入户门要求采用隔音效果良好的材料、构造，分户墙要按隔音要求设计，有上下水管户内串通的地方，要采用隔音材料填实，并尽量避免采用噪声较大的PVC落水管；

3.4电梯井尽量避免靠近卧室，顶层电梯机房尽量高出顶层屋面。

十四、其他特定制约条件

对场地高差起伏较大的，有城市市政管线穿越的，如高压线、排洪沟、排污水渠等，有需保留的林带、水面、堤坝等，要明确提出利用、改造、规避的意见和措施。

十五、图纸提交

1、项目工程名称、分项工程名称、子项工程名称要清晰、准确、完整；

2、图纸目录、编号、版别要系统、完整，发图日期要注明年月日（每套图纸要统一，工程洽商单、核定单、变更通知单要注明相关图纸的版别、日期。

3、图纸均需加盖设计院《出图专用章》、《注册建筑师章》、《注册结构师章》，报消防、人防的图纸须加盖《消防（人防）自审小组审核专业章》，图册封面须加盖设计院行政章。

4、施工图明确要求提供八套，另须加晒的图纸要明确支付费用标准。

在有条件的情况下，要求提供全套图纸的光盘。