绍兴五金机电商贸城项目评估报告.docx
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绍兴五金机电商贸城项目评估报告
绍兴五金机电商贸城项目评估报告
（草案：
供参考）
绍兴大世界五金机电商贸有限公司下属全子公司开发的绍兴五金机电商贸城项目，总用地面积137406平方米，约206亩。
规划总建筑面积313590平方米，项目总投资92000万元。
现对该项目的建设方案、建设条件、市场环境、盈利水平、信贷需求及各种不确定因素等方面进行分析评估。
1、项目建设方案
A、项目地理位置：
绍兴市区西部，东至横江溇，西至绍齐公路，南至104国道，北接凤林西路。
距离绍兴市城区约2.5公里，距柯桥约2公里。
沿104国道分布着众多大型的带状专业市场群落。
中国轻纺城近在咫尺，是绍兴专业市场云集的区块，商业氛围良好。
坐拥得天独厚的地理位置，蕴藏着无限的商机。
B、项目建设指标：
总用地面积：
137406平方米
总建筑面积：
283590平方米
交易市场（6个区块）：
140154平方米
仓储：
24051平方米
博览展示：
46663平方米
商务信息研发中心：
22722平方米
地下面积：
50000平方米
绿地率：
15%
容积率：
1.74
建筑密度：
45%
2、项目建设进度
项目于2011年1月11日经绍兴市国有土地使用权招标竞投标所得。
具体四证办证时间速度：
土地使用权证15天
建设用地规划许可证2个月
建设工程规划许可证1个月。
建筑工程施工许可证15天。
预测4个半内可基本办理完毕。
工程开发期限为三年。
于2013年12月完工。
3、项目建设条件
总用地面积：
137406平方米
总建筑面积：
313590平方米
交易市场（6个区块）：
140154平方米，（市埸交易区建筑面积不少于120000平方米）
仓储：
24051平方米
博览展示：
46663平方米
商务信息研发中心：
22722平方米
绿地率：
15%
容积率：
1.74
建筑密度：
45%
土地使用年限40年。
4、该项目所在区域的市场评价
A、市场现状：
目前绍兴市五金机电市场经营现状十分活跃。
经统计市工商登记的五金机电经营户约有3200多家，但一般铺位的单位经营面积仅为20余平方米无发展余地。
分布于市区的各个角落。
以上大路、下大路一带的五金市埸为例，经营户1700多家，交通拥挤、物流不畅，整体经营环境档次较低。
绍兴市工业经济发达，商贸繁荣。
拥有全国著名的轻纺城，各类专业市场还比较齐全，唯独没有一个高规格的现代专业市场。
B、市场需求：
五金机电行业作为各行各业的生产设备和生产工具的产业，尤其是纺织业在整个绍兴社会经济发展中具有极为重要的关联度和带动性，同时对提升人民生活品质有着极为密切的联系。
据调查绍兴市所辖区域的五金机电经营商铺多达8400家，全年经营额约在36亿以上。
建立一个上规模、上档次、上品质的五金机电商贸市场是绍兴整体经济发展方向和五金机电行业升级换代的需求。
C、前景观望：
需求决定供给机会，供给又决定市场空间。
绍兴纺织工业在全国首屈一指。
机械配件、五金类需求空间巨大，近些年纺织机械更新换代，全国80%的进口纺织机械都集中在绍兴，为绍兴纺织机械的经销商设点奠定了基础。
城市化进程加速，政府对政务区和开发区进行了重新规划，城市发展中心北移，新的城市半径将延伸，老城区的专业市场将“整合、搬迁、移址、升级”新的五金机电市场将促进原的整合升级.
5、绍兴五金机电商贸城项目投资估算
项目总投资为100000万元，
开发成本为82900万元，期间费用为9100万元。
（地价按每平方1400元计算，土建按每平方1048造价，基础设施及装修等按每平方米1500元造价算，单方成本合计为3948元/㎡。
该期项目投资估算情况如下：
（1）、土地费用：
33600万（土地出让金33200万元，土地契税996万元。
）
（2）、前期工程费：
3000万
（3）、建安费用：
38800万（1516元/㎡）
（4）、基础设施工程费：
7000万
（5）、前期销售费用：
500万（预计销售额的3%计）
（6）、管理费用：
4000万（1+2+3+4+5小计数的5%）
（7）、财务费用：
4600万元（按日平均贷款金额3亿计算，期限24个月，利率7.776%
（8）、不可预见费用：
500万元
6、项目建设施工进度安排
a、地质勘探期：
90天
b、项目桩基工程：
天
c、地下室结构工程：
天
d、主体工程（结顶）：
天
e、项目竣工：
2013年12月
f、交付使用：
2014年1月
8、信贷需求情况
A、借款人基本情况：
绍兴大世界五金机电商贸有限公司成立于2010年3月。
公司注册地址为绍兴市东浦镇杨川村。
注册资本8008万元人民币。
公司管理层情况见表:
公司董事会成员出资比例及担任职务情况表：
姓名
出资金额
比例
公司职务
兼职情况
陈金象
1761.76万元
22%
法人代表
绍兴市机电商会会长
金进安
2002万元
25%
董事长
绍兴市温州商会副会长
季锡成
1441.44万元
18%
副董事长
绍兴市机电商会常务副会长
陈立毅
1201.2万元
15%
监事
浙江汇豪机械制造公司董事长
黄肖舟
800.8万元
10%
副董事长
绍兴市机电商会副会长
黄群杰
800.8万元
10%
副董事长
绍兴市机电商会副会长
B、绍兴五金机电商贸城项目总投资为92000万元人民币，目前绍兴大世界五金机电商有限公司已基本实现3.36亿。
占总投资的36.5%，需要银行申请贷款金额5.8亿，占总投资5.8%，其余0.84亿以施工单位垫资和房屋销售款补充，占总投资9.5%。
投资计划和资金筹措表
资金使用
资金来源
序号
项目
金额（万元）
序号
项目
金额（万元）
1
前期投入
3360033600
1
自有资金
33600
2
建设投资
48800
2
银行贷款
50000
3
间接费用
9600
3
预售收入
8400
92000
92000
C、绍兴五金机电商贸城项目为6个多层楼群和一幢高层楼。
经测算建设期最长为24个月。
根据开发商及销售经验需向银行申请开发贷款的期限为5年。
D、绍兴五金机电商贸城项目是绍兴市重点工程项目，要求银行在同期基准利率上尽量少上浮。
E、绍兴五金机电商贸城项目的还款来源主要是销售收入和租金收入。
该项目的销售收入为近9亿，银行借款占销售收入的54%左右，只要销售该项目的60%就可偿还银行借款。
（从项目的地理位置、价格定位及开发商的影响力等综合因素分析还款来源是可靠和可行的）
F、担保情况：
绍兴五金机电商贸城项目向银行申请的5亿元人民币贷款以其开发的项目土地作为抵押。
G、金融机构信贷支持力度（计划）
绍兴农业银行：
5亿项目贷款，贷款申请人：
绍兴大世界五金机电商贸公司下属子公司，期限6年
9、项目盈利能力分析
A、项目销售情况：
（1）、目前市区高层住宅均价14000元/平方米，精装修均价19800元/平方米。
一次性付款9.8折，按揭9.9折，一房一价。
商铺售价均价为20000元/平方米。
（2）、目前绍兴市场租金情况调查表
市场名称
位置
经营规模
租金每平方/元/年
经营范围
中国轻纺城纺机市场
104国道绍兴与柯桥中间段
建筑面积3.3万平方
750元
纺机配件、五金机电
绍兴元通汽车汽配广场（袍江区）
袍江中兴大道康宁
450平方米
222元
整车销售
上大路五金机电商铺
上大路
个辅经营20—30平方米公司经营50-60平方米
1250元
五金电、配件等
家天下生活广埸
绍兴二环
576元
床上用品总汇
（3）、绍兴五金机电商贸城店铺销售收入
交易市场
（6个区块）
可销售面积
140154平方米，
销售均价6600元/平方米
销售收入92500万元
（4）、绍兴五金机电商贸城仓及其它租金收入
绍兴五金机电
可租凭面积
租金每平方
年租金收入万元
市埸仓储
24051平方米
200/元/年
480
博览展示
46663
360/元/年
1670
信息研发中心
22722
300/元/年
350打拆为部份租凭
合计
2500
B、项目盈亏平衡点及投资回收期分析：
建设期
回收期
金额
2011年至2013年总投入92000万元
2014年
销售收入46250万元，租金收入300万元合计46550万元
2015年
销售收入46250万元，租金收入2500万元合计48750
2016年
租金收入2500万元
总收入
97800万元
按综上很保守的定价测算，该项目9.2亿元的投资回收期为6年。
盈亏平衡点为完成60%商铺销售可收回全部投资，其余可作为收益。
经济指标汇总表
序号
经济指标
数量
1
全部投资净现值
2
税前投资利润率
3
税后投资利润率
结论与建议
项目建成以后将以其优越的地理位置和良好环境、绿化、配套为镜湖湿地公园的景色锦上添花。
项目的销售前景乐观，公司股东中有四个是绍兴市机电商会首脑，具有较大的潜力和市场空间。
开发商具有较强的自身平衡能力和抗风险能力。
经过对相关经济指标的分析，开发该项目可以提高企业的发展壮大，提高地方财政收入，促进地方经济的发展。
在经济上是可行的。
建议：
1、加强项目开发建设过程中每一环节的技术经济管理，采用新技术，新材料，新工艺，提高科技含量，降低工程造价和开发成本，提高项目利润率。
2、密切关注该项目进度、销售、和招商情况。
项目开发成本明细测算表（供参考）
项目
测算单价
（元/平方）
测算面积
（万平方）
测算总价
（万元）
备注
一、土地成本
●34196
1、地价款
●33200
2、契税
●996
二、前期费用
●3000
1、三通一平
●500
2、设计费
●500
（1）规划设计费
●100
（2）建筑设计费
●100
（3）景观设计费
●100
（4）市政设计费
●100
（5）水电气专项设计费
●50
（6）室内设计费
●50
3、规费
●775
（1）城建配套费
●325
（2）教育附加费
●230
（3）白蚁防治费
●50
（4）档案费
●10
（5）人防工程费
●100
（6）墙改押金
（7）散装水泥费
●10
（8）消防费
●20
（9）防雷
30
4、勘探、测绘费
150
（1）地质勘探
100
（2）定位放样
50
5、招标代理与造价咨询
25
（1）招标代理费
10
（2）造价咨询费
15
6、工程监理费
100
7、工程质监费
50
8、施工图审查费
125
9、环境评估费
25
10、销售面积测绘费
50
三、建安工程费
38800
1、土建
29600
2、水电
3700
3、电梯
1000
4、二次装修
1000
5、桩基
2500
6、消防
1000
四、配套工程费
5000
1、供电
3000
（1）电力设备安装
2、供水
250
（1）城市配套
（2）安装
3、有线电视
300
4、市政工程
1000
（1）道路
（2）雨水污水
5、弱电系统
250
6、环境与景观工程
200
五、公建配套设施
2000
1、物业配套用房
1000
2、景观
1000
六、营销费用
500
1、营销招商策划费
200
2、广告费
200
3、招商接待中心装修费
100
4、销售佣金
七、财务成本
4600
八、管理费用
4000
九、不可预见费用
500
合计
92000
上述各项费用总计：
92000万元。
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