工程计价第六章.docx
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工程计价第六章
第六章 竣工决算的编制和竣工后质量保证金的处理
本章内容变化不大，只是将最后一节改为质量保证金的处理
（一）历年考点及分值分布
章节内容
2010年
2011年
2012年
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单选
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分值
第六章竣工决算的编制和竣工后质量保证金的处理
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第一节 竣工验收
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第二节 竣工决算
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第三节 保修费用的处理
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（二）本章考纲要求
1.竣工验收工作程序；
2.竣工决算的内容和编制；
3.新增资产价值的确定；
4.质量保证金的处理。
（三）本章主要知识点
第一节 竣工验收
一、建设项目竣工验收的范围和依据
建设项目竣工验收是指由发包人、承包人和项目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计文件，以及国家或部门颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建成并试生产合格后（工业生产性项目），对工程项目的总体进行检验和认证、综合评价和鉴定的活动。
（一）建设项目竣工验收的条件和范围
1.竣工验收的条件
（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容
（2）有完整的技术档案和施工管理资料
（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件
（5）有施工单位签署的工程保修书
2.竣工验收的范围
（1）工业投资项目经负荷试车考核，试生产期间能够正常生产出合格产品，形成生产能力的；
（2）非工业投资项目符合设计要求，能够正常使用的，不论是属于哪种建设性质，都应及时组织验收，办理固定资产移交手续。
特殊对待：
（1）有的工期较长、建设设备装置较多的大型工程，为了及时发挥其经济效益，对其能够独立生产的单项工程，也可以根据建成时间的先后顺序，分期分批地组织竣工验收；
（2）对能生产中间产品的一些单项工程，不能提前投料试车，可按生产要求与生产最终产品的工程同步建成竣工后，再进行全部验收。
对于某些特殊情况，工程施工虽未全部按设计要求完成，也应进行验收，这些特殊情况主要有：
（1）因少数非主要设备或某些特殊材料短期内不能解决，虽然工程内容尚未全部完成，但已可以投产或使用的工程项目。
（2）规定要求的内容已完成，但因外部条件的制约，如流动资金不足、生产所需原材料不能满足等，而使已建工程不能投入使用的项目。
（3）有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力，但近期内不能按原设计规模续建，应从实际情况出发，经主管部门批准后，可缩小规模对已完成的工程和设备组织竣工验收，移交固定资产。
（二）建设项目竣工验收的依据和标准
1.竣工验收的依据
（1）上级主管部门对该项目批准的各种文件。
（2）可行性研究报告。
（3）施工图设计文件及设计变更洽商记录。
（4）国家颁布的各种标准和现行的施工验收规范
（5）工程承包合同文件。
（6）技术设备说明书。
（7）建筑安装工程统一规定及主管部门关于工程竣工的规定。
（8）从国外引进的新技术和成套设备的项目，以及中外合资建设项目，要按照签订的合同和进口国提供的设计文件等进行验收。
（9）利用世界银行等国际金融机构贷款的建设项目，应按世界银行规定，按时编制《项目完成报告》。
2.竣工验收的标准
（1）工业项目竣工验收标准
1）各类项目和设施（生产性项目，辅助公用设施，生产设施，环境保护、安全、卫生、消防、劳动设施）按设计完成，并且设计和施工质量经过检验、评定。
2）主要工艺设备联动负荷试车合格，形成生产能力，生产合格产品。
3）生产准备工作能适应投产的需要
4）工程结算和竣工决算通过有关部门审查和审计
（2）民用项目竣工验收标准
1）建设项目各单位工程和单项工程，均已符合项目竣工验收标准。
2）建设项目配套工程和附属工程，均已施工结束，达到设计规定的相应质量要求，并具备正常使用条件。
（三）建设项目竣工验收的内容
1.工程资料验收
包括工程技术资料、工程综合资料和工程财务资料验收三个方面的内容。
2.工程内容验收
工程内容验收包括建筑工程验收和安装工程验收
二、建设项目竣工验收的方式与程序
（一）建设项目竣工验收的组织
1.成立竣工验收委员会或验收组
根据工程规模大小和复杂程度组成验收委员会或验收组，其人员构成应由银行、物资、环保、劳动、统计、消防及其他有关部门的专业技术人员和专家组成。
2.验收委员会或验收组的职责
（1）负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告；
（2）审阅工程档案资料，实地考察建筑工程和设备安装工程情况；
（3）对工程设计、施工和设备质量、环境保护、安全卫生、消防等方面客观地做出全面的评价；
（4）处理交接验收过程中出现的有关问题，核定移交工程清单，签订交工验收证书；
（5）签署验收意见，对遗留问题应提出具体解决意见并限期落实完成。
不合格工程不予验收。
并提出竣工验收工作的总结报告和国家验收鉴定书。
（二）建设项目竣工验收的方式
表6.1.1不同阶段的工程验收
类型
验收条件
验收组织
单位工程验收（中间验收）
（1）按照施工承包合同的约定，施工完成到某一阶段后要进行中间验收。
（2）主要的工程部位施工已完成了隐蔽前的准备工作，该工程部位将置于无法查看的状态。
由监理单位组织，业主和承包商派人参加。
该部位的验收资料将作为最终验收的依据。
单项工程验收（交工验收）
（1）建设项目中的某个合同工程已全部完成。
（2）合同内约定有分部分项移交的工程已达到竣工标准，可移交给业主投入试运行。
由业主组织，会同施工单位，监理单位、设计单位及使用单位等有关部门共同进行。
工程整体验收（动用验收）
（1）建设项目按设计规定全部建成，达到竣工验收条件。
（2）初验结果全部合格。
（3）竣工验收所需资料已准备齐全。
大中型和限额以上项目由国家发改委或由其委托项目主管部门或地方政府部门组织验收。
小型和限额以下项目由项目主管部门组织验收。
业主、监理单位、施工单位、设计单位和使用单位参加验收工作。
（三）建设项目竣工验收的程序
1.承包人申请交工验收。
（一般为单项工程，特殊情况下也可以是单位工程的施工内容）
2.监理人现场初步验收。
3.单项工程验收。
验收合格后，发包人和承包人共同签署“交工验收证书”。
4.全部工程的竣工验收：
分为验收准备、预验收和正式验收三个阶段。
（四）建设项目竣工验收管理与备案
1.竣工验收报告
工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。
工程竣工验收报告还应附有下列文件：
（1）施工许可证。
（2）施工图设计文件审查意见。
（3）验收组人员签署的工程竣工验收意见。
（4）市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料。
（5）施工单位签署的工程质量保修书。
（6）法规、规章规定的其他有关文件。
2.竣工验收的管理
（1）国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。
（2）县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收监督管理工作。
（3）工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。
（4）县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。
（5）负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程项目质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。
3.竣工验收的备案
（1）国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。
（2）建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
（3）建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
1）工程竣工验收备案表。
2）工程竣工验收报告。
3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。
4）施工单位签署的工程质量保修书；商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
5）法规、规章规定必须提供的其他文件。
第二节 竣工决算
一、建设项目竣工决算的概念和作用
（一）建设项目竣工决算的概念
竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工验收报告的重要组成部分。
竣工决算是正确核定新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任制的依据，是反映建设项目实际造价和投资效果的文件。
（二）建设项目竣工决算的作用
（1）建设项目竣工决算是综合全面地反映竣工项目建设成果及财务情况的总结性文件。
（2）建设项目竣工决算是办理交付使用资产的依据，也是竣工验收报告的重要组成部分。
（3）为确定建设单位新增固定资产价值提供依据
（4）建设项目竣工决算是分析和检查设计概算的执行情况，考核建设项目管理水平和投资效果的依据
二、竣工决算的内容和编制
（一）竣工决算的内容
竣工决算主要包括竣工决算报告说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价比较分析四部分。
其中，竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表两部分又称为建设项目竣工财务决算，是其核心内容。
1.竣工财务决算说明书
竣工财务决算说明书主要反映竣工工程建设成果和经验，是对竣工决算报表进行分析和补充说明的文件，是全面考核分析工程投资与造价的书面总结，是竣工决算报告的重要组成部分。
其内容主要包括：
（1）建设项目概况，对工程总的评价。
（2）资金来源及运用等财务分析。
（3）基本建设收入、投资包干结余、竣工结余资金的上交分配情况。
（4）各项经济技术指标的分析。
（5）工程建设的经验及项目管理和财务管理工作以及竣工财务决算中有待解决的问题。
（6）决算与概算的差异和原因。
（7）需要说明的其他事项。
2.竣工财务决算报表
大中型建设项目竣工决算报表包括：
建设项目竣工财务决算审批表；大、中型建设项目概况表；大、中型建设项目竣工财务决算表；大、中型建设项目交付使用资产总表；及建设项目交付使用资产明细表。
小型建设项目竣工财务决算报表包括：
建设项目竣工财务决算审批表；竣工财务决算总表；建设项目交付使用资产明细表等。
（1）建设项目竣工财务决算审批表
已具备竣工验收条件的项目，三个月内应及时填报建设项目竣工财务决算审批表，如三个月内不办理竣工验收和固定资产移交手续的视同项目已正式投产,其费用不得从基本建设投资中支付，所实现的收入作为经营收入，不再作为基本建设收入管理。
（2）大、中型建设项目竣工财务决算表
大、中型建设项目竣工财务决算表是用来反映建设项目的全部资金来源和资金占用情况。
该表反映竣工的大中型建设项目从开工到竣工为止全部资金来源和资金运用的情况。
它是考核和分析投资效果，落实节余资金，并作为报告上级核销基本建设支出和基本建设拨款的依据。
（见290页表6.2.3）
1）资金来源包括基建拨款、项目资本金、项目资本公积金、基建投资借款、上级拨入投资借款、企业债券资金、待冲基建支出、应付款和未交款以及上级拨入资金和企业留成收入等。
2）资金支出反映建设项目从开工准备到竣工全过程资金支出的情况，内容包括基建支出、应收生产单位投资借款、库存器材、货币资金、有价证券和预付及应收款以及拨付所属投资借款和库存固定资产等。
资金支出总额应等于资金来源总额。
3）基建结余资金可以按下列公式计算：
基建结余资金＝基建拨款＋项目资本＋项目资本公积金＋基建投资借款＋企业债券基金＋待冲基建支出－基本建设支出－应收生产单位投资借款
3.建设工程竣工图
（1）凡按图竣工没有变动的，由承包人（包括总包和分包承包人，下同）在原施工图上加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图。
（2）凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由承包人负责在原施工图（必须是新蓝图）上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。
（3）凡结构形式改变、施工工艺改变、平面布置改变、项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充时，应重新绘制改变后的竣工图。
由原设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；由施工原因造成的，由承包人负责重新绘图；由其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。
承包人负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。
（4）为了满足竣工验收和竣工决算需要，还应绘制反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图。
（5）重大的改建、扩建工程项目涉及原有的工程项目变更时，应将相关项目的竣工图资料统一整理归档，并在原图案卷内增补必要的说明。
4.工程造价比较分析
对控制工程造价所采取的措施、效果及其动态的变化需要进行认真地比较对比，总结经验教训。
（1）考核主要实物工程量。
对于实物工程量出入比较大的情况，必须查明原因。
（2）考核主要材料消耗量。
考核主要材料消耗量，要按照竣工决算表中所列明的三大材料实际超概算的消耗量，查明是在工程的哪个环节超出量最大，再进一步查明超耗的原因。
（3）考核建设单位管理费、措施费和间接费的取费标准。
建设单位管理费、措施费和间接费的取费标准要按照国家和各地的有关规定，根据竣工决算报表中所列的建设单位管理费与概预算所列的建设单位管理费数额进行比较，依据规定查明是否多列或少列的费用项目，确定其节约超支的数额，并查明原因。
三、新增资产价值的确定
（一）新增资产价值的确定方法
1.新增固定资产价值的确定
新增固定资产价值的计算是以独立发挥生产能力的单项工程为对象的。
新增固定资产价值的内容包括：
已投入生产或交付使用的建筑、安装工程造价；达到固定资产标准的设备、工器具的购置费用；增加固定资产价值的其他费用。
在计算时应注意以下几种情况：
（1）对于为了提高产品质量、改善劳动条件、节约材料消耗、保护环境而建设的附属辅助工程，只要全部建成，正式验收交付使用后就要计入新增固定资产价值。
（2）对于单项工程中不构成生产系统，但能独立发挥效益的非生产性项目，如住宅、食堂、医务所、托儿所、生活服务网点等，在建成并交付使用后，也要计算新增固定资产价值。
（3）凡购置达到固定资产标准不需安装的设备、工器具，应在交付使用后计入新增固定资产价值。
（4）属于新增固定资产价值的其他投资，应随同受益工程交付使用的同时一并计入。
（5）交付使用财产的成本，应按表6.2.1所列内容计算：
表6.2.1新增固定资产价值的核算
包括内容
计算方法
房屋、建筑物、管道、
线路等固定资产
成本包括建筑工程成本和应分摊的待摊投资
动力设备和生产设备等固定资产
成本包括需要安装设备的采购成本、安装工程成本、设备基础支柱等建筑工程成本或砌筑锅炉及各种特殊炉的建筑工程成本和应分摊的待摊投资
运输设备及其他不需要安装的设备、工具、器具、家具等固定资产
仅计算采购成本，不计分摊的“待摊投资”
（6）共同费用的分摊方法。
一般情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额作比例分摊，而土地征用费、地质勘察和建筑工程设计费等费用则按建筑工程造价分摊，生产工艺流程系统设计费按安装工程造价比例分摊。
【例6.2.1】某工业建设项目及其总装车间的建筑工程费、安装工程费，需安装设备费以及应摊入费用如表6.2.8所示，计算总装车间新增固定资产价值。
表6.2.8分摊费用计算表单位：
万元
项目名称
建筑工程
安装工程
需安装设备
建设单位管理费
土地征用费
建筑设计费
工艺设计费
建设单位竣工决算
5000
1000
1200
105
120
60
40
总装车间竣工决算
1000
500
600
[答疑编号950310060201]
解：
计算如下：
应分摊的建设单位管理费=
应分摊的土地征用费=
应分摊的建筑设计费=
应分摊的工艺设计费=
总装车间新增固定资产价值＝（1000＋500＋600）＋（30.625＋24＋12+20）＝2100＋86.625＝2186.625（万元）
3.新增无形资产价值的确定
根据中国资产评估协会2008年制定了《资产评估准则——无形资产》，无形资产是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。
我国作为评估对象的无形资产通常包括专利权、专有技术、商标权、著作权、销售网络、客户关系、供应关系、人力资源、商业特许权、合同权益、土地使用权、矿业权、水域使用权、森林权益、商誉等。
（1）无形资产的计价原则
1）投资者按无形资产作为资本金或者合作条件投入时，按评估确认或合同协议约定的金额计价。
2）购入的无形资产，按照实际支付的价款计价。
3）企业自创并依法申请取得的，按开发过程中的实际支出计价。
4）企业接受捐赠的无形资产，按照发票账单所载金额或者同类无形资产市场价作价。
5）无形资产计价入账后，应在其有效使用期内分期摊销，即企业为无形资产支出的费用应在无形资产的有效期内得到及时补偿。
（2）无形资产的计价方法
表7.2.3无形资产计价的方法
包括内容
计价方法
专利权
自创专利权的价值为开发过程中的实际支出，包括研制成本和交易成本。
专利权转让不能按成本估价，按照其所能带来的超额收益计价。
非专利技术
自创的非专利技术，一般不作为无形资产入账，外购非专利技术由法定评估机构确认后再进行估价，其方法通过产生的收益法进行估计。
商标权
自创商标权一般不作为无形资产入账，购入或转让商标根据被许可方新增的收益确定。
土地使用权
通过支付一笔出让金获得的土地使用权作为无形资产核算；通过行政划拨取得的土地使用权不能作为无形资产核算；但在将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交土地出让价款时，才作为无形资产核算。
4.其他资产价值的确定
1.开办费：
建设期间建设单位管理费中未计入固定资产的其他各项费用以及不计入固定资产和无线资产购建成本的汇兑损益、利息支出。
按照新财务制度规定，除了筹建期间不计入资产价值的汇兑净损失外，开办费从企业开始生产经营月份的次月起，按照不短于五年的期限平均摊入管理费用中。
2.租入固定资产改良支出的计价。
对租入固定资产的大修理支出，不构成固定资产价值，其会计处理与自有固定资产的大修理支出无区别。
租入固定资产改良及大修理支出应当在租赁期内分期平均摊销。
对租入固定资产实施改良，因有助于提高固定资产的效用和功能，应当另外确认为一项资产，作为递延资产处理。
第三节 质量保证金的处理
一、缺陷责任期的概念和期限
1.缺陷责任期与保修期的概念区别
（1）缺陷责任期。
缺陷责任期是指承包人对已交付使用的合同工程承担合同约定的缺陷修复责任的期限，其实质上就是指预留保证金（即保证金）的一个期限，具体可由发、承包双方在合同中约定。
（2）保修期。
保修期是发、承包双方在工程质量保修书中约定的期限。
保修期自实际竣工日期起计算。
按照国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定，保修期限如下：
1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
3）供热与供冷系统为2个采暖期和供冷期；
4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
2.缺陷责任期的期限
缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。
缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。
由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。
由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
3.缺陷责任期内的维修及费用承担
（1）保修责任。
缺陷责任期内，属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。
发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
（2）费用承担。
由他人及不可抗力原因造成的缺陷，发包人负责维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。
如发包人委托承包人维修的，发包人应该支付相应的维修费用。
发、承包双方就缺陷责任有争议时，可以请有资质的单位进行鉴定，责任方承担鉴定费用并承担维修费用。
缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。
如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保留金，并由承包人承担违约责任。
承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。
二、质量保证金的使用及返还
1.质量保证金的含义
建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期（即质量保修期）内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
2.质量保证金的预留及管理
（1）质量保证金的预留。
发包人应按照合同约定的质量保证金比例从结算款中扣留质量保证金。
全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金，社会投资项目采用预留保证金方式的，预留保证金的比例可以参照执行。
（2）质量保证金的管理。
缺陷责任期内，实行国库集中支付的政府投资项目，保证金的管理应按国库集中支付的有关规定执行。
其他政府投资项目，保证金可以预留在财政部门或发包方。
缺陷责任期内，如发包方被撤销，保证金随交付使用资产一并移交使用单位，由使用单位代行发包人职责。
3.质量保证金返还
在合同约定的缺陷责任期终止后的14天内，发包人应将剩余的质量保证金返还给承包人。
剩余质量保证金的返还，并不能
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