珠海市建筑物防风防汛物业管理工作指引.docx

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珠海市建筑物防风防汛物业管理工作指引

珠海市建筑物防风防汛物业管理工作指引

（试行）

珠海市住房和城乡建设局

2019年04月

前言

近年来，珠海市频繁遭受台风暴雨等恶劣天气侵袭，特别是2017年台风“天鸽”、2018年台风“山竹”肆虐过后，我市的各类建筑物及其附属设施受到了严重破坏，广大业主和物业服务企业也蒙受了巨大损失。

为了深刻汲取经验教训，提高我市台风暴雨等自然灾害的防御能力和应急水平，避免和减轻台风暴雨等灾害给物业服务企业和业主造成的损失，确保人民生命财产安全，根据市委、市政府《关于全面防汛防风能力工作方案》的工作部署，市住房城乡建设局组织物业行业协会及业内有关专家深入研究，收集了部分物业服务企业好的经验做法，从组织、宣传、演练、预防、善后和保障等几个方面提出了相应的工作指引，指导和规范物业服务企业开展建筑物防风防汛工作，希望对今后我市各类建筑物和附属设施的防御和处置工作有所帮助。

请各相关单位和业内专家在执行过程中及时反馈建议和意见，推进本规范文件的继续修订和完善。

珠海市建筑物防风防汛物业管理

工作指引

1．总则

1.1为有效预防、应急处置和善后处理建筑物防风防汛工作及其危害，指导和规范物业服务企业建筑物防风防汛工作，最大程度地减少台风暴雨造成的人民生命财产损失，保障物权人/使用人的切身利益，维护社会稳定，构建和谐社区，根据《中华人民共和国突发事件应对法》、珠海市人民政府办公室《关于制定和完善突发公共事件应急预案的通知》等相关文件，结合我市实际，制定本工作指引。

1.2本指引适用于珠海市物业服务企业对建筑物防风防汛物业管理工作的预防和处置。

1.3建筑物防风防汛物业管理工作坚持“以人为本”的理念，贯彻“预防为主、常备不懈”的方针,遵循“统一领导、分级负责，快速反应、科学应对，及时控制、系统联动”的工作原则。

2．组织机构与职责

2.1物业服务企业及各项目管理处应分别成立建筑物防风防汛应急处置工作小组（以下简称“应急处置工作小组”），企业总经理（法定代表人）和项目负责人分别为本公司和本项目的应急处置工作第一责任人。

2.2应急处置工作小组的主要职责:

2.2.1制订本企业物业管理防风防汛应急预案；

2.2.2收集、分析各建筑物防风防汛应急管理信息;

2.2.3组织、协调、指导、检查物业管理区域内防风防汛工作的预防和应急处置工作;

2.2.4组织人员开展相关的抢险或实施救援工作;

2.2.5及时向社会、政府相关机构等报告情况，请求必要的支援。

3．宣传、培训、演练

3.1宣传

物业服务企业应当充分利用各方式开展防风防汛等知识的宣传，增加企业员工、物权人/使用人的防范意识。

3.2培训

物业服务企业应定期对企业员工进行防风防汛物业管理工作的预防、应急处置及协调等相关知识的培训，增强员工应对防风防汛工作的处置能力。

3.3演练

物业服务企业应当定期组织应对防风防汛工作的演练。

应急演练包括准备、实施和总结三个阶段，培训应急队伍、落实岗位责任制、熟悉应急工作的指挥、协调和处置程序，检验预案的可行性、完善应急预案。

4．预防

4.1整体要求

预防为主、防抗结合、统一指挥、分工协作，坚持“一保人身、二保建筑、三保设备”的原则。

依托政府、加强联动、快速响应，鼓励物业服务企业通过购买商业保险等方式，最大限度地减少台风暴雨事件造成的损失。

4.2监测与预警

台风暴雨的监测与预警根据珠海市气象台或相关职能部门发布的信息为依据；

按照防御台风暴雨的严重性和紧急程度，根据政府部门相关规定，可分为一般（Ⅳ级）、较重（Ⅲ级）、严重（Ⅱ级）、特别严重（Ⅰ级）共四级预警。

具体如下：

4.2.1蓝色预警（Ⅳ级）：

预计将要发生一般以上的台风与暴雨，且即将临近，事态可能会扩大；

4.2.2黄色预警（Ⅲ级）：

预计将要发生较大以上的台风与暴雨，且已经临近，事态有扩大的趋势；

4.2.3橙色预警（Ⅱ级）：

预计将要发生重大以上的台风与暴雨，且即将发生，事态正在逐步扩大；

4.2.4红色预警（Ⅰ级）：

预计将要发生特别重大以上的台风与暴雨，且即将发生，事态正在蔓延。

4.3应急预案

4.3.1防风防汛应急预案的编制程序

4.3.1.1成立应急预案编制工作组；

4.3.1.2收集应急预案编制所需的法律法规、技术标准、国内外同行业事故总结及应急工作经验等资料；

4.3.1.3分析台风暴雨引发的、可能发生的各种突发事件类型、危害程度、影响范围及应对措施；

4.3.1.4基于应急队伍、装备、物资等应急资源状况，客观评价本物业服务企业/项目防风防汛的应急能力，充分利用社会应急资源；

4.3.1.5编制应急预案，应急预案的编制应注重系统性和可操作性，做到与政府、上级主管单位以及相关部门的预案衔接；

4.3.1.6对应急预案的实用性和有效性进行评审，对评审后的应急预案予以发布；

4.3.1.7根据物业管理区域的变化，相关法律、法规、规章和标准的变化以及实际应急处置过程中发现的问题等情况，定期对应急预案进行修订和更新。

4.3.2防风防汛应急预案的内容

4.3.2.1编制目的：

简述应急预案编制的目的；

4.3.2.2编制依据：

简述应急预案编制所依据的法律、法规、规章、标准等文件；

4.3.2.3适用范围：

说明应急预案适用的工作范围和突发事件类型、级别；

4.3.2.4应急组织机构及职责：

明确应急救援队伍的成员和具体分工、职责；

4.3.2.5预警：

物业服务企业根据有关部门提供的预警信息在物业服务区域内进行信息发布，并将发布的内容留底存档；

4.3.2.6信息报告程序

a）明确24小时应急值守电话、突发事件信息接收、通报程序和责任人；

b）明确突发事件发生后向上级主管部门、上级单位报告突发事件信息的流程、内容、时限和责任人；

c）明确突发事件发生后向本单位以外的有关部门或单位通报突发事件信息的方法、程序和责任人。

4.3.2.7应急处置：

根据突发事件的类型和级别，明确应急处置的程序和措施；

4.3.2.8应急物资与装备：

明确执行相关应急处置所需的物资和装备的类型、数量、性能、存放位置、使用条件等内容；

4.3.2.9注意事项：

明确在应急处置过程中需要特别警示的事项。

4.4物业服务企业应在汛期前对建筑物各类配套设施设备和抢险设备进行检查，及时排除设施设备安全隐患，最大限度保证台风暴雨灾害发生时的正常使用。

5．事后恢复

5.1台风暴雨的威胁和危害得到控制或消除后，物业服务企业/项目应及时组织员工开展物业辖区内的事后恢复工作，并积极发动物业所属区域全体物权人/使用人积极投入到灾后恢复活动中。

5.2物业服务企业应主动结合政府职能部门及其他社会组织的力量提供灾后恢复援助，尽快恢复物业管理区域正常的生活/工作秩序和环境；

5.3物业服务企业应协助有关部门对物业管理区域发生的责任事故进行调查；

5.4物业服务企业应积极协助有关部门、物权人/使用人对物业管理区域的人身财产损失等进行事故损失评估；

5.5物业服务企业应就物业管理区域内的公共财产损失积极向保险公司进行理赔，并积极协助物权人/使用人对自有财产损失进行保险受理和赔偿等。

6．评估与总结

在台风暴雨突发事件应急响应结束后，需对应急预案的有效性及应急救援的效果进行评估与总结，形成书面报告。

对存在的问题进行跟踪整改，必要时修编应急预案，不断提高应急能力。

评估与总结的内容通常包括：

a）事件发生事件、地点、现场情况；

b）事件的起因；

c）应急处置、应急救援的过程和效果；

d）事件造成的损失和后续影响；

e）应急预案的有效性和改进建议；

f）应急保障的充分性和完善建议。

7．应急保障

7.1物资保障

7.1.1根据防风防汛应急预案和相关规定配置应急物资，建立应急物资管理制度，明确应急物资的类型、数量、性能、存放位置、运输及使用条件、管理责任人等内容；

7.1.2对应急物资进行定期维护及检查，保证应急物资处于完好待用状态。

7.2资金保障

7.2.1对已建立物业专项维修资金的建筑物项目，公共区域需要应急维修的，业主委员会、物权人/使用人、物业服务企业均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程施工方案，向物业专项维修资金管理部门提出资金使用申请并同时报告辖区居民委员会。

7.2.2尚未建立专项维修资金的建筑物项目，公共区域需应急维修的，由业主委员会负责筹集维修费用；无业委会的由物业服务企业向居委会、街道办等政府主管部门申报后，筹措资金后修复。

7.2.3物业服务企业应积极寻求政府相关部门及社会各界的资助，并按相关规定统筹社会救济资金和捐赠资金的接收/申请使用，主动接受社会监督。

7.2.4物权人/使用人自有产权物业或财产的损失，由物权人/使用人自行负责修复；委托物业服务企业进行修复的，物权人/使用人应支付相应费用。

8．附则

物业服务企业/各项目应根据本工作指引和企业实际，制定适用于本企业或项目的、更为详尽、更具操作性的大厦/小区防风防汛物业管理工作操作指引或手册。

附件:

台风/暴雨期间各类应急处置

1电梯困人应急处置预案

1.1获知有人被困在电梯内，应立即通知电梯维修公司派人到现场处置，同时通知其他相关工作人员。

1.2监控室应通过监控系统了解电梯困人情况，用对讲机安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待救援。

1.3电梯维修公司救援人员应按特种设备有关规定

速到达现场并及时、安全解救被困人员。

1.4在解救过程中，若发现被困者有发病、昏迷症状，应立即通知医护人员到场，以便及时抢救。

1.5被困者救出后，应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。

2突发停电应急处置预案

2.1在事先接到停电通知的情况下，应将停电线路、区域、时间和影响二次供水及电梯使用的情况，采用各种有效方式告知住户和商户，并在各主要出入口发布通告。

2.2在事先没有接到任何通知的突然停电情况下，应立即确认是内部故障停电还是外部停电。

若系内部故障停电，应立即派人查找原因，采取措施防止故障扩大；若系外部停电，一方面要采取措施防止突然来电引发事故，一方面致电供电部门查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况告知住户和商户。

2.3管理范围内如有备用电源的，应尽快启用。

2.4检查所有电梯运行情况，发现电梯困人立即按照电梯困人应急处置预案施救。

2.5如属商场等营业场所，秩序维护员应协助维持好秩序，疏散顾客，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，并注意防止发生火灾。

2.6安排员工到物业辖区各主要出入口、电梯间维持秩序，加强安全防范措施，防止出现治安事件。

2.7派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作。

3燃气泄漏应急处置预案

3.1接报或发现燃气泄漏后，疏散人员，并根据本小

区气源使用情况（管道燃气或瓶装气），及时通知相应的燃气供应商，必要时向公安消防部门报告，请求救援处置。

3.2设立现场警戒线，疏散人群；警戒线内，严禁一切火源，禁用手机、电话和非防爆型对讲机、手电筒等电子电气设备，严禁开关电器设备。

3.3施救人员应当采取有效防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具时，应用湿毛巾捂住口鼻并尽可能屏住呼吸。

救援方法要科学合理，避免盲目冒险。

3.4瓶装气用户，家庭燃气泄漏，轻轻打开门窗通风。

根据泄漏情况采取下款办法处理后，等待燃气供应商到来处理：

3.4.1燃气具泄漏时，关闭气瓶角阀。

如气瓶角阀无法关闭，不要拆卸气瓶上调压器，把调压器与燃气具之间的胶管打折拴紧。

3.4.2气瓶瓶体泄漏时：

a.泄漏若为气体泄漏，关闭气瓶角阀后，可使用非金属物品堵塞泄漏处，并将气瓶小心搬移至空旷通风处，搬移气瓶严禁搭乘电梯。

b.泄漏若为液体泄漏，关闭气瓶角阀后，迅速把气翻（扭）转,使泄漏处变为气体泄漏，再按a方法进行进行处理。

3.4.3气瓶角阀无法关紧的泄漏时，不要拆卸气瓶上调压器，把调压器与燃气具之间的胶管打折拴紧，然后切断胶管，将气瓶小心搬移至空旷通风处。

3.5管道燃气泄漏处理方法：

a.用户户内燃气泄漏，迅速关闭入户主阀门，轻轻打开

门窗通风。

若无法关闭入户主阀门，应迅速关闭楼栋立管阀

门。

b.当户外管道的泄漏发生在楼栋立管阀门之后时，迅速关闭楼栋立管阀门。

c.当户外管道的泄漏发生在楼栋立管阀门之前或埋地管时，就立即设立现场警戒线、疏散人群，严禁无关人员进入警戒线范围。

按上述办法处理完后，等候燃气供应商处理。

3.6不管是瓶装气还是管道气泄漏，当已发生燃气泄漏爆炸着火时，应先向110报警。

泄漏源未处理好前，不要轻易灭火。

3.7发现有中毒、受伤者，协助中毒、受伤人员逆风脱离现场，等待医疗部门救护或直接将中毒、受伤者送往医院抢救，必要时并尽可能同时采取人工呼吸等正确的急救措施。

4盗窃和破坏事件应急处置预案

4.1发现盗窃和破坏事件，立即报警。

4.2秩序维护员到达案发现场后，在保障自身安全情况下可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸。

4.3秩序维护员在事件中抓获犯罪嫌疑人，应及时移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁拷打、审讯和扣押，并应劝阻物权人/使用人和围观人员打骂犯罪嫌疑人。

4.4若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，秩序维护员应注意保护现场，不得触动现场任何物品，并阻止任何人员进入现场，等候警方前来处理。

4.5如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的

基础上，通知急救中心派人救治。

除非必要，严禁搬动伤员，

防止伤情加重。

4.6在警方人员到达后，积极提供线索，配合警方人员办案。

5意外伤亡应急处置预案

5.1物业辖区内出现人员意外伤亡事件，秩序维护员应立即赶赴现场，查明情况，立即报警。

5.2若伤者尚未死亡，应当保护现场，通知急救中心派人救治。

除非必要，严禁搬动伤员，防止伤情加重。

5.3若系由触电事故，应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶）将电源拨离触电者，严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者。

5.4若系溺水事故，应立即抢救，若落水者呛水较多，应使其头低脚高，按压腹部，使其吐出呛入之水，必要时施行人工呼吸。

5.5若系设备故障或设施损坏引发伤亡事故，应立即通知工程人员到场，共同确订抢救方案。

5.4若系高层坠落、物品砸伤引起伤亡事故，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。

5.7若系交通肇事引起伤亡事故，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录像，保存相关录像，报请警方处理。

若交通事故引起物业辖区内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。

5.8若伤亡事故系由于设备故障、设施损坏或管理不当引起，相关部门应当在事发4小时内写出书面报告送交公司总经理，以便公司查找原因、落实责任、上报情况。

6气象灾害应急处置预案

6.1台风暴雨来临之前：

6.1.1张贴警示通告，提醒各单位、物权人/使用人、住户及员工做好防范工作；

6.1.2检查楼宇立面，要求各住户关好门窗，搬离放在阳台上的花盆、杂物；

6.1.3检查天台、楼顶、地面排水管道沟渠，发现堵塞，及时通知水工组、清洁工予以疏通；

6.1.4搬离或固定易被台风吹走或吹倒的物品；

6.1.5检查加固道路标识牌等各种设施，对植物进行必要的修剪；

6.1.6将楼宇四周停泊的车辆疏导至停车场等空阔地带；

6.1.7备好雨具，并对对讲机等执勤用具、道闸开关等予以保护，以防淋雨损坏。

6.2台风暴雨袭击时：

6.2.1通知所有秩序维护员注意安全，需要户外作业时戴好安全帽；

6.2.2提醒过往人员、员工注意安全，勿在户外逗留；不得在树木，电杆等处逗留。

6.2.3发现可能脱落暂时无法处理的不安全物件，用绳带等拉开警戒线；

6.2.4加强治安防范措施，严防不法分子伺机作案；

6.2.5台风过后，组织人员检查公共设施损毁情况并做好统计，清除垃圾、积水。

6.3水浸的处理：

6.3.1组织抢险突击队，负责装填运送沙包；

6.3.2及时通知车主开走水浸区域的车辆；

6.3.3在地库出入口开口处加装挡水板、台风暴雨来临前堵成沙包墙并派人看护；

6.3.4保护一切因水浸后易遭损坏的重要公共设施，如电梯及电力系统；

6.3.5发现有水浸入电梯井、强弱电井，应及时通知电梯工和电工关闭电梯、切断电源，处理电井房水浸问题；

6.3.4水浸过后，搬离所有沙包，打扫卫生。

7火灾应急处置预案

7.1发现火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状况，每一位员工都应立即使用身边灭火器材进行扑救，同时立即向相关部门报告，请其派人查明真相，并做好应急救援和疏散人员准备；

7.2确认火灾后，立即报警，并组织相关人员赶赴现场；

7.3到达现场的管理人员或秩序维护队队长自觉承担组织工作：

7.3.1启动消防自动灭火系统；

7.3.2切断火场电源；

7.3.3播放应急广播；

7.3.4疏散火场被困人员，组织抢救伤员；

7.3.3设立警戒线，疏导围观群众；

7.3.4指派专人引导消防车；

7.3.5组织人员清除火场周围障碍物，如通知停放在火场周围车辆车主将车驶离、搬走阻碍通道的物品等；

7.4火灾扑灭后，保护好现场，在经消防部门同意情况下，组织人员协助物权人/使用人清理现场，对受灾物权人/使用人做好安慰工作。

8山体滑坡应急预案

8.1监控潜在险情并做好相应的警示。

对发生事故的周边区域采取隔离措施，及时上报属地主管部门，在保障安全的情况下尽快对人员采取营救，及时拨打120急救电话,同时与就近的医院进行联系,对受伤人员进行应急处理并迅速转送附近医院;

8.2及时切断事故现场电力和燃气，熄灭一切火种，在防护可靠的前提下，及时清理易燃物品和压力罐体，防止引发火灾和爆炸等次生事故的发生；

8.3迅速调动人员、设备进行现场抢救，做好现场保卫警戒工作；

8.4及时对可能遭受影响的人员、设备、物资及其它财产进行紧急转移；

8.5做好现场保护，不得随意破坏现场，毁灭有关证据。

当事故得到控制，应在事故现场设立警示标志，并专人值守。

9海水倒灌应急预案

9.1临海建筑项目，物业服务企业应现场监控潜在险情，及时向业主通报；

9.2物业服务企业应根据项目情况备有一定数量的排水设备供紧急情况时调用；

9.3其他参考6.3水浸的处理。