商铺定价建议报告.docx

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商铺定价建议报告

第一章：

市场篇

一、某非住宅销售看红谷滩商业格局

1、某总体非住宅销售解析

分析:

从投资上看，自2005年开始,商品房建造总量逐步下滑趋势，市场供应量逐年退减，销售情况较之06年有明显下降趋势。

原因：

市场供应量日趋饱和、投资客投资理念已趋于理性投资。

价格及产品因素也有一定的影响，价格高于市场认可承受度，可支撑人群降低。

391

粕

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审昌帀商席屈非隹宅销酋走势•齒积〔玳）

0279-3<3-28-3LB-3O8-29&38

臣昌帀百品屈车1E宅^售走毋一均桥阮/川）

面昌币商品岳非住宅销售走毋一S埶套）

（以上数据来源：

某房地产信息网）

小结:

近半个月来，某非住宅均价时起时落，大盘的影响，投资热度的理性等因数直接关系到价格的走势。

某2005-2007年上半年非住宅销售均价（截至2007年8月份）

2005-2007年非住宅销售均价

分析:

自2005年以来飞住宅销售均价是稳步增长，但实际成交量不高，且主要以小户型销售为主，导致价格的表面增高。

主要体现在非住宅购买后

的空置率偏高。

07年某市非住宅交易增长（数据来源：

某房管局公布）

2007年上半年某市非住宅销售面积为26.49万平方米，占商品房销售总量的23%，较上年同期增长6.77倍；在存量房交易中，非住宅交易14.88万平方米，占总量的25%，较上年同期增长3.68倍，红谷新区非住宅销售销售约占2.5万平米。

总结：

虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主，红谷滩新区成交量只微微占到2.5万平方米左右由此也预见某红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将是更为激烈!

某商品房非住宅交易行情（2007年6月-8月）

注:

某市

6月份总销售非住宅间数

573

年，总销售面积

42980.87

平方米，销售均价

5953.54

元/平方米

某市

7月份总销售非住宅间数

434

年，总销售面积

43850.1

平方米，销售均价

6038.38

元/平方米

某市

8月份总销售非住宅间数

508

年，总销售面积

33948.24

平方米，销售均价

6605.99

元/平方米

某市前3个月非住宅总体销售统计分析列表

月份

销售间数

销售面积

均价

6月份

573

42980.87

5953.54

7月份

434

43850.1

6038.38

8月份

508

33948.2

6605.99

总计

1515

120779.17

整体均价：

6199.3

总结：

从间数上来看，数目明显增加，但销售面积却相应的减少，足以说明后来的销售主要以小面积的销售为主，且均价上升空间不大，销售面积减少了1万多个平方（基本每个月都如此），均价上升的空间并不大，可见某商业市场供量需求关系的饱和。

再来透观红谷滩

市场，下半年市场供应量将达到30万方左右的商业，与实际销售情况严重脱节。

红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据

（数据来源：

市场走访，有一定的可信度）

地段

红谷大道与庐山南大道交接处周边

代表楼盘走访

一楼

35-45元/平方米

博泰江滨丰和

新城

二楼

20-25元/平方米

三楼

5-15元/平方米

红谷大道与红谷6路交接处周边

代表楼盘

一楼

30-40元/平方米

滨江豪园

江信国际花园

商城世纪村

二楼

15-25元/平方米

三楼

5-15元/平方米

红谷大道与红谷8路交接处周边

代表楼盘

一楼

25-35元/平方米

万达星城

二楼

15-27元/平方米

三楼

5-15元/平方米

丰和大道」红谷3路交接处周边

代表楼盘

一楼

35-45元/平方米

丰和都会

二楼

25-35元/平方米

三楼

10-20元/平方米

总结：

红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在某整段商业去化率的很小比例的最大原因。

综合评述

1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看,

某非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。

2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关）

3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实某商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价

格的敏感度已占到很大的比例。

市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。

1、紫金城

累计非住宅合同均价：

15111.55元

（数据来源：

某房地产信息网）

楼号

楼

层

已售面积

总面积

各面积段占已售面积的销售比率

各面积段的总销售率

50m2以下

50m-100

m‘

100m

-300m

300m

以上

50m2以下

50m-100

100m

-300m

300m

以上

四区一期

1层

5077.75

5502.3

18.13%

47.83%

34.04%

0.00%

16.73%

44.14%

31.42%

0.00%

2层

3层

4层

四区2期

1层

10639.92

14320.91

91.00%

7.11%

1.88%

0.00%

67.61%

5.29%

1.40%

0.00%

2层

3层

4层

5层

1层

一区

2层

（001-

3层

4918.32

5064.2

100.00%

0.00%

97.12%

0.00%

100）

4层

5层

一区

1层

（101-

2层

7266.23

8025.57

84.10%

15.90%

0.00%

76.14%

14.40%

0.00%

200）

3层

4层

5层

一区

（201-

300）

1层

6574.14

100.00%

0.00%

100.00%

0.00%

2层

3层

4层

5层

一区

（301-

400）

1层

5280.39

6108.28

82.45%

12.10%

5.45%

0.00%

71.28%

10.46%

4.71%

0.00%

2层

3层

4层

5层

二区

1层

22572.66

26899.73

59.48%

8.20%

32.32%

0.00%

49.92%

6.88%

27.12%

0.00%

1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低

2、小面积商铺受到普遍欢迎

3、市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受

1）、从紫金城以上数据来看，销售面积比率最受欢迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，据现场走访得知：

2）、50平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，其总价低的原因，投资门口相对也低，极力受欢迎的最大原因之一；

3）、50-100平米左右店面虽然从总价上来看并不便宜，但由于紫金城高额回报率以及店面结构的分布方正，实用率

比较高，也是受到众多投资客热力追捧的原因；

4）、100-300平米店面销售情况不容乐观，自正式销售至今，紫金城此面积段的店面基本还处于销售零状态，虽然偶

有销售，也只不过是芝麻大的去化率，建树不多，原因主要有：

面积庞大，总价承受能力的投资客在某当地人中毕竟是少数中的少数；

其次，对于临街如此庞大面积的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资，需要冒比较大的风险，毕竟紫金城所

处地段还未成熟的建树，真正等到稳定回报的时间段起码还得几年的时间；

再次就是投资客对江中集团提出的10年124%的高额回报存在一定的怀疑态度，造成持币观望态势，如今投资客的

投资历年都趋于理性划，对于数额庞大的投资更是谨慎之多。

2、蓝天碧水购物广场

累计非住宅合同均价：

15485.16元

（数据来源：

某房地产信息网）

楼号

楼

已售面

总面积

各面积段占已售面积的销售比率

各面积段的总销售率

50就以

50就-100

100就

300就

50就以

50就-100

100就

300就

层

积

下

-300m

以上

下

m‘

-300m

以上

蓝天碧水

-1

购

楼

物广场商

1楼

业

2楼

19629

51367.43

75.48%

24.52%

0.00%

28.84%

9.37%

0.00%

及住宅公

寓

3楼

楼（裙楼部

分）

总结

1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低

2、小面积商铺受到普遍欢迎

3、市场普遍反映单价偏高，难以接受

1）、蓝天碧水购物广场采取的销售模式为先招商后销售，以返租的形式销售，在引进大型零售沃尔玛后对销售有了一定的促进作用，可见主力店的进驻有销售确实有很大的影响力。

2、）从销售层面观看，比较类似紫金城，销售乐观占据主力目标的也是50平米以下的小型铺面，对于50-100平米

的也有一定的建树，大面积的店面也基本处于滞销状态。

2、某租赁市场调研及分析

商业物业租赁情况分析

商业调查一览表

项目名称

地理位置

建筑面积（m2）

经营范围

租金（元/M2）

北京华联超市

新溪桥头

8000

超市、百货、电子、服装、家电

九鼎超市

火电厂旁

1000

超市、百货、电子

阳光超市

新溪桥旁

2000

超市、百货、电子

某市摩托车交易批发市

场

洪都南大道

8000

整车销售

40-50

某市摩托车配件批发市

场

洪都南大道

2000

保险杠、头盔、小零件

40-50

某建材大市场

何坊西路

120000

木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、

rlkZ卩应耳岂合士

水暖器等

30-50

某深圳农产品中心批发

市场

建设路

10000

水果、蔬菜交易批发等

一楼15

一楼5

某肉制品批发市场

建设路

猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等

30-40

佛塔生猪批发市场

佛塔村

80000

生猪交易批发

百汇一家

洪都集团

10000

百货

某各大市场租赁情况

经营

类别

综合类

市场名称

地理位置

面积

租用状况

商铺形式

经营状况

经营范围

配套

规模（M2）

店铺平均面积

出租情况

租金（元

/m2）

洪城大市场

洪城路

120000

15-50m2

95%以

上

40-250

店铺

规模大，便捷的交通，市场一片繁荣，商贾云集。

经营状况：

很好

皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等

银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。

金润物流中心

洪城商圈

250000

未开业

酒店、美食街、银行等

力寿宫

中山路

35000

10-100m2

95%以

上

25-120

柜台店铺

市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。

经营状况：

良好

皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。

停车场（四五十个）、配电间、仓库。

电脑类

新大地电脑城

展览馆

4000

5-60m

95%以

上

200-300

柜台店铺

目前市场整顿，生意较清淡。

经营状况：

一般

国内外各品牌整机和耗材、软件等。

银行

科技大市场

长途汽车站隔壁

4500

3-100m

80%以

上

80-150

店铺

多家知名品牌进驻。

经营状况：

良好

国内外各品牌整机和耗材、软件等。

多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场

农产品类家电类建材类

新华群电脑广场

展览馆

6000

10-100m2

80%

一楼200多

四楼60多

店铺

与新大地相邻，竞争大，一楼经营良好，四楼招商不是很理想。

经营状况：

一般

国内外各品牌整机和耗材、软件等。

电梯、快餐、仓库及停车场

万达电脑

八一广场

8000

5-100m

80%

70-200

店铺

经营状况：

较好

国内外各品牌整机和耗材、软件等。

引进国内知名品牌电脑，装修档次较咼

农产品批发市场

井冈山大道中段

40000

50-100m

100%

一楼15

一楼5

摊位

是省重点商品市场，人流量大，辐射广。

经营状况：

良好

经营品种：

各种肉类制品、水果、蔬菜等。

商务中心

赣昌水产大市场

赣江大桥南桥头

80000

72m、

64.8m

正在招商

售价：

4000

元/m2

店铺

经营品种：

各类鲜活水产品、海鲜、干货。

综合楼、广场、停车场（170个）、酒楼、餐饮街等。

省家电市场

建设西路

20000

30-100m

90%

店铺

行业利率较低。

经营状况：

一般

国内外各个品牌家电

仓库、停车场、商务楼

洛阳路建材市场

火车站旁

20000

60-100m

出租

98%以

上

20-35

店铺

专业性强，品种多且丰富。

经营状况：

良好。

建材

税务所、大仓库、货运设施

省装璜建材大市场

沿江南路

539号

60000

40-90m2

出租

95%以

上

30-260

店铺

该市场规模大、品种全、地理位置好。

经营状况：

良好

建材

银行，快餐、仓库及停车场。

某市建材大市场

三店西路

80000

30-100m

出租

95%以

上

20-35

店铺

该市场规模大、品种全、地理位置好，

经营状况：

良好

建材

快餐、仓库及停车场。

地板门框市场

三经路

3000

20-80m2

95%

25-60

街铺

经营户自发形成，在洪城有疋知名度，交通不便，经营状况：

一般

建材

司马庙建

材市场

沿江南路

10000

50m2

100%.

店铺

经营状况：

一

般

建材

仓库及停车场

金屋装饰

城

迎宾大道

与振兴大

道交叉口

120

000

未疋

招商为主，不出售

A区：

B区：

C区：

D区：

仓库。

租出50%以

上

店铺

经营状况：

良好

经营品种：

陶瓷、板材、石材、灯具。

香江建材大市场

建设路

250000

主力面积

100m左

右

除部分自营外，其余全部售完

敞开式

建材

停车场（在建）

汽配类

洪城汽配市场

迎宾大道

60000

150m2

60%左

右

20-30

店铺

邻近有洪城汽配中心，竞争激烈。

经营状况：

一般

经营品种：

国内外各品牌的汽车配件。

银行、停车场、大

型沿街广告牌

红谷滩汽配城

某大桥收费站北侧

30000

100m2

10%左

右

60左右

店铺

配套不完善，同类市场较多，竞争激烈

经营状况：

不良

经营品种：

国内外各品牌的汽车配件。

仓库及停车场

洪城路汽配街

洪城路

4000

60%左

右

50-80

店铺

该市场为多年自发形成，近时间已迁走近40%。

经营状况：

一般

经营品种：

国内外各个品牌的汽车配件

洪都摩托车交易市场

洪都南大

道

15000

40-200m

100%

40-60

店铺

面向整个江西省摩托车整车销售市场。

经营状况：

一般

经营品种：

国内外各个品牌的摩托车。

洪都摩托

车配件市

场

洪都南大道

10000

20-100

100%

20-60

店铺

辐射整个江西省的摩托配件市场，目前市场的经营状况：

良好

经营品种：

国内外各个品牌的摩托配件。

江西国际汽车城

昌北舍里甲

240000

100m2

整车

10000m2

正在招商阶段

20（汽配）

售价：

2000元/m2

（汽配）

店铺和

卖场

经营种类：

汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装璜美容、汽车养护、汽车维修。

办公楼、商业楼、停车场（在建）、酒楼、超市等配套设施（在建）

华东商贸城

联信大市

场隔壁

22000

20-25m2

90%

一楼：

二楼：

三楼：

店铺

经营状况：

一般

服装

写字楼、会议室、展示厅、银行、工商、税务、邮电

服

装

王家巷皮鞋市场

渊明南路

8000

30m2

95%

100-200

街铺

经营状况：

良好

皮具、鞋类等小

商品

毗临中山路成熟商业街，周边生活配套成熟

鞋帽类

盛世东方

建设西路

80000

40m2

将近

60%

租金：

一楼

66二楼：

三楼18

售价：

一楼7000

二楼4000

店铺

永久产权，销售状况较好，销售近两百套，占一期的

60%

经营种类：

男女服装、休闲装、童装、布艺、精品和小百货等。

机电类

联信大市

场

洪城大市

场南面

60000

25-46m2

40%

店铺

经营业主进驻只

有40%

经营状况：

不好

机电产品

银行、餐饮

沿叠山路机电五金市场

叠山路

4000

15-100m

100%

100-130

店铺

有多年来形成的商业氛围和知名度。

经营状况：

良好

机电五金

借助于繁华商业

街的配套

洛阳路机电水暖市场

洛阳路

6000

30-100m

100%

60-120

店铺

多年来形成的商业氛围和知名度经营状况：

良好

机电水暖器材

借助于繁华商业街的配套

五华商品市场

洪城大市场西侧

30000

7-20m

70%左

右

40左右

店铺

经营状况：

一般

五金制品

零星快餐、少量仓库及小停车场

灯具类

辉煌灯具

大市场

洛阳路建

材市场内

5000

50-200m

30%

一楼38

二楼30

店铺

7月28日试营业目前经营状况：

不良

灯具

借助洛阳建材市场的配套

洪城灯具

市场

省家电市场

6000

50-100m

65%

店铺

租金较低，入住率较高经营状况：

较好

灯具

借助家电市场的配套

家

居

类

香江家俱

城

青山路

40000

10-400m2

100%

38-110

卖场店铺

规模大，品种齐

全，

经营状况：

良好

家具

停车场、银行

迎宾国际家俱广场

迎宾大道

30000

50-300m

95%

40-50和

10-15

卖场店铺

具有一定的规模、档次。

主营中高档家具的定位，限定了客源，经营状况：

一般

国内外高档家具

停车场、仓库

京东家俱市场

南京东路

40000

50-700m

全部租出

20-40

敞开

租金较便宜，已经同香江家俱城、迎宾家俱城形成三足鼎力之势经营状况：

较好

国内外家具

银行、仓库

江西国际家居港

咼新大道

8号

290000

不限

预计

2004年

开业

售价：

3000

租价：

敞开

国内外高档家居

酒店式公寓、物流配送车队、四星级酒店、餐饮美食品街、停车场等

京东鹿鼎家居

南京东路

509号

150000

50-600m

还剩三楼约

5000m

未租出，

35（均价）

敞开、店铺

经营状况：

良好

国内外高档家居品牌

银行、仓库

皮

具

/、

鸿顺德国际商贸城

洪城大市

场家电市

场

30000

出租率

100%,

一期出售率

100%

租价，一层

65二层

35售价：

一

层9800二

层5600

店铺

产权旺铺、销售一空、招商良好

一楼男女品牌鞋：

二楼皮件、箱包：

二楼皮件、箱包

即将上市

豪威大市场

抚生路

518号

100000

销售率在

25%,

出租率

30%左

右

售价：

3000租赁：

15-20

店铺

花鸟、农资、化工、名优商品专业市场

结论：

1、租赁金额普遍偏低

2、租赁率不太理想，为数不多的租赁情况一般理想化纵观某各大市场租金标配，普遍教低，且近期还有下降的趋势，可见商业市场在某近几年着实不太乐观。

在市中心

普遍可支持的租赁价格在10-60元/平米居多，|以次类比红谷滩新区租赁市场，可见，红谷新区

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