物业主管如何有效执行日常管理工作.docx

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物业主管如何有效执行日常管理工作

物业如何有效执行日常管理工作

一、物业管理的宗旨：

提高物业价值，保持良好的维修和保养，而不会因日久失修残破，提高物业投资的延续性和其使用价值。

建立有效率的管理，尽量降低成本。

提供不间断的优质服务及管理。

保持与业主的良好关系和沟通。

二、物业管理处的部门划分

三、物业处的工作内容

（一）、清洁

合同、范围、标准、计划、人员/物品配置、预算、执行、监督、结果

注意：

物品控制、地漏、石材养护、外墙、灭虫

（二）、绿化

1、注意：

原定品种及摆放品种、安置水.电源

（三）、

1、管理费收取

规定、流程、结算、追缴、诉讼

（四）、接待工作

1、通知/通告、收发信报、问讯、

2、办公楼、公寓楼、活动中心的缺陷上报，统计。

（五）、投诉处理

1、投诉处理技巧

对待住户投诉应持的基本态度

作为改进管理与服务的机会

2、处理投诉的基本原则

真心诚意地帮助住解决问题赢得信任

绝不与住户争辩

不损害管理处的利益

（六）、投诉的类型

1、对设备的投诉

2、对服务态度和服务质量的投诉

3、优质服务=服务规程+应变

4、服务问卷调查表

5、处理投诉的程序

认真听取意见（提问）

保持冷静

表示同情和给予关心

不转移目标

一、外围设施

1．出入大门及天棚

2．外围走道台阶及围墙

3．外墙（玻璃、大理石、面砖）

4．花颤及栏杆

5．消火栓及接合器

6．外围车道标志

7．走廊、门口、室内照明（泛光照明）

二、室内公共区域

1．大厅主要出入门

2．大厅地台、墙面、天花装饰

3．大厅照明、开关、插座

4．大厅空调及风口

5．大厅烟感及喷淋

6．楼怪公共走道、水牌和各种标志（天、地、墙）

7．公共卫生间设施

8．公共走道/消防通道照明、插座

9．防火门及关闭器

10．公共走道烟感及喷淋

11．公共走道风口及排烟阀

12.楼层配电室

13.电梯及楼梯扶梯

14.消火栓装置

15.楼层通风设备盖

16.各种外露管道

17.应急广播喇叭

18.消防报警装置（破玻璃、警铃）

19.楼层通讯控制机房

三、屋面设施（包括裙房）

1．屋顶防水层

2．屋顶女儿墙与栏杆

3．避雷带与障疑灯

4．卫星天线装置

5．屋顶送、排风机

四、设备与机房

1．控制屏

2．空调机房

3．空调主机

4．锅炉房

5．锅炉

6．电梯轿厢

五、工作日志

1．值班巡视记录

2．锅炉房值班记录

3．缺陷维修上报记录

4.消防安全巡查

防火门被拆除或损毁、门铰损坏或镶嵌玻璃破损.

公用地方的门/闸装有门锁，如不使用钥匙，便无法从内开启。

通往天台的门遭锁上,而无应急开启措施

在楼梯围墙开设通道、安装抽气扇、空调机、门或窗。

出口通道堆积障碍物。

出口标志损毁或缺乏照明。

手控火警警报装置遭其他物件堵塞或遭破坏

所有消防装置没有依从规定由消防装置承办商检查及保养。

走火通道等地方被杂物阻塞。

非法改变楼宇的间隔或用途。

电线损坏或凌乱

一.管理处人事运作情况

1.本月人员编制及人员架构；

2.人员变动情况；

3.培训及考核情况。

二、保安、消防运作情况

1.物业巡视情况；

2.保安、消防设备巡查情况；

3.突发事件报告。

三、清洁与绿化管理

四、工程维修上报、验收

1.发现、整改情况；

2.各设备系统运作情况。

五、其它

1.日常工作的巡查；

2.日常问题协调联络；

3.节能安排；

4.工作计划。

物业管理处档案目录

1.公司及项目简介

公司简介；

项目简介；

管理人员架构等。

2.员工手册（公司规定）；

员工考核标准；

员工个人档案（招聘、录用、奖励、处罚、辞职、个人领用情况登记、制服等）；

3.管理处各类制度、规定；

法律、法规文件；

其它（固定资产登记表）。

4.物业管理运作资料

业户投诉记录；

服务问卷调查记录（业户鉴字、章印）；

物品采购记录（申请）；

垃圾清运登记记录。

5.各类报告/会议记录/来往文函

周报告记录；

月报告记录；

年度报告；

物业管理例会记录；

其它。

6.突发事件管理

办公楼进出人员登记；

培训记录；

突发事件应急方案；

突发事件报告；

其它控制人员登记记录；

消防安全巡查记录；

消防系统故障记录；

7.人事方面

（1.人员招聘

（2.薪金与福利

（3.人事调配（晋升、调动、降级）

（4.劳动合同

（5.员工手册

（6.员工档案

（7.假期管理

（8.岗位职责、操作规程

（9.辞职与辞退

（10.处理劳动争议

（11.建立人才库

（12.建立报表审批程序

（13.工资管理规定及制作

（14.岗位评估*（内容）

员工岗位评估

工作认识

工作责任感

工作效率

工作品质

适应感

整体合作性

沟通技巧

语言表达

文字表达

人际关系

外貌礼仪

领导能力

分析及决策

工作规划

组织协调

人事管理

培训技巧

控制监督

培训方面

公司简介、项目简介

物业管理基础知识

员工手册

各岗位职责、操作规程

其它专业及技能培训

考核