酒店式公寓策划方案.docx

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酒店式公寓策划方案

工程筹划方案

经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。

第一局部酒店式公寓

●酒店式公寓的起源

　　酒店式公寓概念最早起源于欧洲。

是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供应他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家〞，这就形成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，深受广阔消费者的好评。

随着开展又飘洋过海，如今已遍布全球。

　　我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。

之后在上海、北京等地均有开展。

由此可见该类物业一般都出现在比较兴旺的大城市或是一些旅游区。

●酒店式公寓的概念

酒店式公寓，意为“酒店式的效劳，公寓式的管理〞，是亚洲兴起的一种只做效劳、没有任何酒店经营的纯效劳公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

●酒店式公寓的特点：

1：

提供酒店式的效劳和管理。

酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的效劳和综合管理，主要内容有：

〔1〕根本效劳：

包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。

〔2〕专项效劳：

包括送餐效劳，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书效劳，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，预约及访客留言。

〔3〕代办及代理也无：

包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购置，预定酒店，旅游效劳，安排酒宴、会议，邮政报刊。

此外还提供上门常规保健效劳，定期身体检查等，不一而足。

2：

提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。

3：

商居两宜，兼具居住和办公两种功能。

一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份

和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

●酒店式公寓前景展望

　　目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。

这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。

从另一方面来看，中国参加世贸以后也将为烟台这样的沿海开放城市带来数量众多的境外中小型公司。

中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓那么是其最正确选择。

　　酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式效劳，同时提供了完善的办公环境，是中国房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的效劳功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。

有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。

通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业工程难以比较的。

我们认为“酒店式公寓〞的市场潜力是巨大的，并且具有及强的可操作性。

因此，我们的楼盘怎样进展筹划、设计及形象的定位、包装是至关重要的，从而争取更大的市场份额，创造热销奇迹！

二销售群体定位

随着居民生活水平的不断提高和消费能力的增强，人们对居住环境也有了更新潮、更时尚、更具品味的要求。

本案推出的“酒店式公寓〞概念，不但符合当代潮流，更迎合了群众需求，而我们的工程选择怎样的目标消费群体，又是其至关重要的一个环节。

第一类：

单身贵族

该局部客户多从事一些新兴产业或正在自己投资创业，经济收入稳定。

包括一些企业白领、IT行业精英以及一些毕业留在大连工作的外地大学生等。

年龄在25－35岁之间，为了事业努力工作而暂时不急于结婚。

对居住要求：

素食、个性且对物业管理要求较高，并且善于把握时代脉搏，对新兴事物有很快的承受能力和适应能力。

住宅户型为一室一厅，建筑面积在20－50平方米不等，楼款总数额在6－15万之间，首付2－5万元左右，银行月均还款300－800元。

第二类：

新婚夫妇

该累客户因结婚而需要购房，建立自己的小家庭。

但是由于年龄较为年轻，多在25－30岁之间，经济实力有限。

并且多为夫妻双方各有工作单位，正处于事业开展期，所以对居住环境的配套效劳有相对较高的要求。

房屋面积在50－70平方米左右就能满足他们的需求。

该类客户多为打工一族，有一定的积蓄，家庭二人月经济收入在2000－3000元左右。

购房方案楼款总额在15－25万元左右，首付5万元，银行月均还款1000元以内。

第三类：

置业投资

对于市场化程度越来越高的房产市场来说，投资者的存在本质上说是不可防止的，一些专家甚至认为一定数量的投资者的存在对活泼房产市场还会起到一些促进作用。

可以说，趋于理性的房产市场需要的是着眼长线的投资者，这样的房产市场才能保持持续稳定的安康开展。

在这种趋势的开展下，对房产投资产品的本身也提出了更高的要求。

　　尤其是作为纯投资的酒店式公寓，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。

而对于酒店式公寓本身的品质那么成为众多投资者最为关心的内容。

其实作为纯投资的房产工具，酒店式公寓在硬件方面要有很高的要求，比方产品本身的建筑、设计、装潢和地段等标准。

酒店管理集团的负责人指出，酒店式公寓应该既有高档酒店的良好环境、专业效劳，又能享受家庭式的居住布局：

客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家〞的私密性和温馨生活气氛，能够保证吸引到足够数量的租客。

第四类：

商务办公

“酒店式公寓〞外观设计豪华典雅，起到了提升公司形象的作用，房间全部精装修，为办公人员打造精致舒适的办公环境。

而“酒店式公寓〞为在此办公的住户提供的不仅仅是一个气派堂皇的门面，还配备二十四小时管家，随时候命解决客户的任何需求。

经过我们的初步调查了解，在采访了76个人中：

25人表示“非常喜欢，在看过房型后会考虑购置。

〞

43人表示“感兴趣，但首先要考虑资金等问题之后再决定是否购置。

〞

8人表示“不会购置。

〞

图示1:

从以上数据说明：

有89％的人认可并向往“酒店式公寓〞。

有32％的人希望拥有，并且非常了解“酒店式公寓〞，会立即购置。

三工程配套设施及功能定位

作为酒店式公寓，应强调楼盘的品质、配套及物业管理水平。

因此，在设计中应充分考虑以上几点的要求。

硬性配套设施：

包括电梯〔强调品牌〕、中央空调、管道纯洁水入户、管道煤气、有线电视、多条线路入户〔满足客户SOHO办公使用〕、宽带网络〔可设计为两条线路，供客户使用时可选择不同的效劳商〕、一户一表等。

软性配套设施：

酒店式物业管理，多项贴心管家效劳、商务中心、信息中心、家政效劳中心、洗衣房、医务室、室内健身房、休闲会所等。

装修标准：

精装修国际化时尚公寓，提供多种风格的菜单式精装修〔含全套家用电器〕，满足客户个性化要求，轻松入住，免却第二次装修的烦恼。

四物业管理定位

本案物业管理的好坏将直接影响到楼盘的形象及销售。

遵循楼盘定位，物业管理的定位为：

酒店式物业管理。

向客户提供多项贴心管家效劳，提高生活品质，免却业主的一切后顾之忧。

特色效劳：

24小时私人管家

●24小时生活管理

24小时热线效劳、24小时紧急协助处理、24小时保安效劳、24小时停车管理

24小时电梯运作、24小时录像保全监控、24小时机电维护保修

●环保生活管理

公共区域定时定期保洁效劳、定期外前清洗效劳、电梯厅打蜡效劳、无异味垃圾处理效劳

●社区品质管理

妥善管理新住户装修问题、建筑物保险效劳、住户意见处理、协助处界联络

定期保安清洁人员礼仪训练、管理年报、节日装饰、社区联谊活动

●居家生活秘书

代收代缴公共事业费、代购车、船、机票、代订报刊、杂志、牛奶、代办家教、保姆、家庭护理

代订外卖效劳、代订献花，礼品、代送衣物清洗、代办暂住证、常用维修工具便民借用

常用电器便民借用、代办有线电视，效劳、提供各项商务效劳：

彩印，，塑封，，电子邮件租赁效劳、各式装修效劳、室内清洁效劳、家庭绿化养护、木地板打蜡效劳、房屋租赁效劳……等。

五酒店式公寓的设计建议

1：

酒店公寓的设计原那么

〔1〕整体有机原那么。

酒店式公寓是一个复杂的大系统，而其内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相互影响。

因此，无论是公共局部的设计还是每个单元的设计都要有整体概念。

〔2〕动态有机原那么。

酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原那么，以适应各种可变因素。

〔3〕系统的次序与程序原那么。

不同的客人同时提出不同的需求，物业管理者在处理时需要遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考虑系统的等级与优先级的问题。

〔4〕个性化及均好性原那么。

酒店式公寓住户的需求较为个性化，物业管理者需要提供个性化的家居及效劳，因此设计时应表达个性化的概念，并讲求均好性。

〔5〕材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原那么。

〔6〕颜色系统的“能级跃迁〞原那么。

为使酒店式公寓在色彩的运用商，既多样变化又协调统一，所以在设计时需要首先确定主色，然后根据色温和色差变化建立一个专门的色彩体系表，作为惨遭。

2：

酒店式公寓内部空间设计要求

〔1〕大堂设计应具有开放性和现代干，面积宜在300~400平方米之间，且设有休息区和接待区。

〔2〕标准层室内净高不低于2.7米，中央空调低区局部室内净高不低于2.4米。

〔3〕位于建筑综合整体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有辩白、平安的接连通道。

3：

酒店式公寓安保设施的设计要点

〔1〕应设置四道平安防范措施。

第一道为电视监控系统，第二道为门禁管理系统，第三道为防盗报警系统，第四道为巡更系统。

〔2〕有条件的可考虑应用平安防范集成技术。

在夜间设防时段里如果有人闯入设防区域内，安防系统在报警的同时，会翻开相应区域的灯光，联动附近的摄像机进展录像。

〔3〕可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术。

当住户进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候。

重要的住宅楼层，也由门禁根据输入的数据自动讲住户送到指定的楼层，防止不同楼层的居民之间互相干扰。

〔4〕可考虑采用停车管理系统与电梯的集成技术。

当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口信息，根据该用户所停车位，翻开相应区域的照明，并在一定延时后自动呼叫电梯到该层等候，节省用户的候梯时间。

第二局部　　楼盘销售及推广筹划

一、对楼盘的销售筹划方案

房屋上市方案，是在对我市房地产市场总体状况和对本案自身情况、市场定位、目标客户等方面内容详细了解的根底上制定的。

根据，前面我们对于标的楼盘定位等筹划方案，将本案的销售工作有方案、有针对性的分期进展。

我们初步拟定本案的销售工作将分五步进展。

　〔1〕市场预热期

即准备期，时间约为２个月，此期间广告宣传推广应做好：

各项营销准备工作：

楼盘〔户型〕形象设计、楼盘形象展示、售楼中心成立、广告宣传也在此时配合、进展广告造势，使目标消费群体开场关注我们的楼盘。

进展销售的准备工作，包括楼书、建筑沙盘、效果图的设计制作，售楼中心的设计建立，同时配合楼盘工地形象包装准备销售资料等。

销售工作：

针对楼盘形象定位，挖掘工程卖点，进展销售人员专业培训；，承受及上门咨询。

按时查询公司前期楼盘销售档案之?

购房客户登记表?

，以便安排销售人员与前期客户联系，发布新楼盘通知，洽谈接待客户，因其