房地产别墅项目可行性研究报告.docx

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房地产别墅项目可行性研究报告

XXX项目

可行性研究报告

编制单位：

XXXXXXXX公司开发部

编制时间：

二零一三年十一月

第一章总论

1.1项目背景

1.建设单位概况

XXX公司成立于XXX年XX月，注册资本金X亿元。

公司位于XXX区内，公司经营范围以土地的成片开发和房地产开发为主，兼营旅游、酒店、高尔夫项目。

海以其博大、容纳百川而成其浩瀚；山以其厚重、历经沧桑而为之雄浑。

XXX公司坚持“以人为本、永做第一”的企业文化，以诚信、务实的品质，敬业、创新的作风，开发建设了“XXXX”项目，得到了市场较高的指数认可和荣誉口碑，并获得了诸多专业奖项。

“XXXX”现已成为XXX省颇具实力和美誉度的知名地产品牌，在行业内也享有较高盛誉。

XXX公司公司近期以XXX开发建设、投融资为核心业务，积极推进XXX区域城市化进程。

2.建设项目概况

项目名称：

XXX项目

项目位置与规模

项目概况

XXX项目距离XXX市约XX公里，距离XX市约XX公里。

项目环绕黄山会馆分为山居，环水两个地块。

山居地块位于XXX规划区六大山系之首的XX主峰山麓，山体起伏、视野开阔，景色优美。

XX、XX、XX环抱，高璐岭、钦北岭、荷东岭南北相随。

谷中清新静逸，水田相望，志趣高雅。

环水地块XX河由东侧蜿蜒流过，山泉高尔夫、黄山旅游会议中心、万国大酒店与之仅一桥之隔。

规划设计的XX项目整体占地面积约XX亩，由独栋别墅、酒店式公寓和服务配套三个组团组成，总建筑面积约XX万平方米，建筑容积率X，建筑密度XX%，停车数XX辆，绿地率XX%。

本可研项目，是XX项目的一期，主要有独栋别墅、酒店式公寓、配套设备用房构成。

1.2可行性研究报告编制概况

编制单位

XXXX公司XXX部

协作部门：

XXX公司XXX部、XXX部。

可行性研究报告编制依据

（1）《XXXX规划区总体规划》；

（2）《XXX规划设计方案》；

（4）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

（5）《办公建筑设计规范》JGJ67—89；

（6）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005年版）；

（7）《建筑设计防火规范》GB50016—2006；

（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97；

（9）《人民防空工程设计防火规范》GB50098—98；

（10）《人民防空地下室设计规范》GB50038—2005；

（11）《地下室工程防火技术规范》GB50108—2001；

（12）《建设内部装修设计防火规范》GB50222—95；

（13）《汽车库建筑设计规范》JGJ100—98；

（14）《居住建筑节能设计标准》JDJ01—2005；

（15）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；

（16）国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；

（17）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；

（18）国家物价局、财政部关于工程勘察设计资格审查发证收费标准的复函（价费字[1992]641号）

（19）国家发改委、建设部发布的《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]670号）

（20）国家发展计划委员会《国家计委关于印发（招标代理服务收费管理暂行办法）的通知》（计价格（2002）1980号）；

（21）《全国统一安装工程预算定额》（1995）；

（22）类似工程估算、概算指标；

（23）委托方提供的有关其他资料；

（24）有关建设项目经济评价的基本参数和指标。

研究工作的主要内容及范围

根据XX省、XX市、XXX规划区的社会、经济、商业、旅游度假房地产等方面的现状和区域性发展战略，特别是根据XX市、XX规划区各项市政基础配套设施的现状和近期规划建设安排、旅游度假房地产市场的特征和客户需求心理，研究确定本项目产品的市场定位，预测项目产品的市场销售价格和销售进度。

根据项目拟选场址的工程地质、水文、气象等资料和城市规划要求，以及场地周围的社会经济、市政配套设施等的调查资料，确定本项目场址选择的合理性和工程建设的可能性。

根据商业、住宅房地产项目的设计规范和分项工程技术要求，确定项目的总平面布置、建筑物平面、立面、结构及公用设施方案、交通规划设计、消防方案及其他配套服务设施的规划建设方案，并在此基础上做出项目建设的投资估算、建设周期安排、资金筹措等方案，同时进行经济效益分析等。

研究工作的目的

本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目市场定位和工程建设规模的前提下，在通过对建设场址选择、项目规划及工程建设方案论述和财务分析的基础上，对XXX建设的经济可行性进行研究和论证。

本报告旨在对项目建设的投资环境、市场前景及其经济效益做出较为深入的研究和分析。

通过对该项目各方面的可能性和可行性论证，最终使决策者能够更好地把握和操作项目，合理控制对项目经济可行性影响较大的因素，避免不利于项目的情况发生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的投资回报。

1.4建设规模与目标

本项目建设用地周边目前已形成良好的旅游度假和商业氛围，是XXX规划区的旅游度假及配套设施中心，是一个集旅游度假、商务会议、娱乐为一体的成熟社区。

项目建设用地近邻XXX，属XXX规划区核心区域。

根据《XXX规划》定位，这里将建成以商业、商务会议、旅游度假为主的现代化综合型旅游度假中心区。

本项目建设用地作为未来XXX规划区中心区和现状XXX老商业区接合地带稀缺的土地资源，远观XXXX，拥有独特的山、河、湖、海景观资源，优越的地理位置和优美的自然环境是吸纳市场人气永不枯竭的动因。

因此，项目市场应定位于“旅游度假生活社区”。

根据XXX项目的建设经营设想，将以国内、外中高收入阶层、大中型企业主为主要对象，全面推向市场销售，不自留和自用。

本报告后续投资估算及财务分析与评价章节所涉及的内容均只分析建设投资行为。

总之，本项目将充分利用便捷的交通条件和优越的区位条件，突出“XXX地产”的品牌效应，拓展产品的影响范围，努力将其建设集住宅、商业为一体的综合性旅游度假中心。

项目投入总资金及效益情况

XXX项目建设除过税费及财务成本需要总投资额为人民币XX亿元。

开发商将投入自有资金XX亿元，约占项目总投资的XX%。

在本次可行性研究中经分析测算，得出税后财务内部收益率为XX%，投资回收期为XXX年。

说明项目的经济效益和投资效果良好，盈利能力优异。

主要技术经济指标

XXX项目的主要技术经济指标详见表1—1。

XXX项目主要技术经济指标汇总表

序号

指标

单位

总指标

备注

一

项目建设用地技术经济指标

1

项目总占地面积

m2

2

计容建筑面积

m2

3

总建筑面积

总建筑面积

m22

其中

独栋别墅

m2

酒店式公寓

m2

会所

m2

4

建筑密度

%

5

容积率

6

景观面积

m2

7

停车位

辆

地上294，地下40

二

项目投资及财务评价指标

1

项目总投资

万元

2

其中：

销售税金及附加

万元

3

土地增值税

万元

4

利润总额（静态）

万元

5

净利润（静态）

万元

6

总开发成本

万元

7

投资回收期

年

8

财务内部收益率FIRR

%

9

财务净现值Ic=10%

万元

1.3结论与建议

本项目建设符合XXX规划区总体规划的要求，符合国家、XX省及XX市的产业政策。

建设场地周边交通便捷，区位环境优越，市政配套设施齐全，市场前景非常看好。

同时，项目自身拥有较强的盈利能力和抗风险能力，投资回收期短，债务清偿能力强。

因此，我们研究的结论是：

本项目建设不仅必要，而且可行。

此外，我公司开发经验丰富，资金及技术力量雄厚，产品具有良好品牌效应，市场美誉度高。

建议公司从项目建设期起，将重点开展旅游度假低密度住宅的广告宣传工作，积极开拓市场，采用有效的营销手段，吸引有影响力的组织和机构入主项目产品，以保证项目的销售率和较短的销售周期，提升项目产品的总体价值，创造更好的经济和社会效益。

同时，换公司还将加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，规避市场风险。

第二章项目市场分析

2.1区域发展环境概述

XXX作为全国风景优美旅游景区之一，已成为中国最具体验示范意义的“度假生活特区”。

这里四季如夏，鲜花盛开，素有“xxXXXX”之称。

XXX省以“旅游度假、生态示范”为个性特色，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。

得天独厚的旅游资源、舒适的生活环境和优越的自然环境，已成度假胜地、旅游目的地。

环境的不断改善，城市品位的显著提升进一步增强了XXX的吸引力，给度假旅游房地产的发展创造了良好的商机，地产投资成为新热点，具有旅游、休闲度假概念的旅游房地产受到越来越多投资置业者的青睐。

自2009年以来，XXX房地产慢慢脱离XXX房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，XXX的旅游房地产持续了一轮又一轮的升温。

发展至今已9年有余，在一批有实力、有品牌的旅游房地产开发企业不断打造下，现形成了旅游房产投资、度假区的热点区域。

XXX借鉴国外旅游度假胜地房地产业的开发经验，吸取其先进的开发理念，充分利用XXX品牌的影响力，挖掘本土文化特色，利用优越的生态环境和人居环境，依托丰富的独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把XXX建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地，初步开创了自己的建筑特色。

XX度假休闲的兴起，让XXX有了新的定义。

在“XX度假休闲”领域，XXX已经完全替代北戴河。

XX、XXX形成XXX南北两极，本项目所在XXX市及XXX正处于跻身XXX第三极板块阶段。

2.2XXX区位概述

XXX被誉为XXX省的明珠。

充满传奇的历史遗迹、风光旖旎的东拉河、殊惊世界的XXX，构架起XXX的与众不同。

XXX倍受国内外广泛关怀与重视。

XXX市民风淳朴，文明礼貌，是“全国精神文明建设示范市”。

在2010年2月发布的《2010年XXX购房置业调查报告》中显示，XXX是继XXX、XXX之后，最受置业者青睐的城市。

以东拉河为灵魂、以XXX论坛为品牌、以温泉宜居环境为优势发展XXX特色旅游产业，成为市委市政府推进XXX经济发展的战略定位。

旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，温泉、XXX亲海、主城区等构成了房地产业发展的基本要素。

随着XXX城市建设“三大组团”规划及相关城市配套的不断完善，在近一两年之内，XXX房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角，产品迅速升级。

在旅游地产的推动下，XX、XX市区、XXX三大组团经济发展势头日趋旺盛，逐渐形成XXX市城市发展三足鼎立态势。

2008年10月份，XXX省人民政府批准通过了《XXX城乡总体规划20010-2020年》，根据“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的总体部署，XXX省将建立起“3个圈层，2个绿心，3条发展轴，6大空间结点”的城乡发展空间结构，根据此结构，形成全省总体布局，分为北部城市综合产业功能区、东部旅游综合功能区、南部风景旅游功能区、西南部珍惜林木产业功能区、西北部旅游接待产业功能区、中北部高效农业功能区和中南部生态保护、生态农业功能区。

XXX市作为东部旅游综合功能区的重要组成部分，充分利用“XXXXXX”的关联带动效应，大力发展旅游度假休闲产业，在中心城区重点发展旅游服务业、商贸流通业以及无污染的加工业。

在空间结点上，积极推进XXX向中等城市发展，提升区域中心城市的综合服务功能，促进中心城、XXX、XXX协调统一发展，形成组团式城市结构。

作为XXX省南北两翼发展战略中西部平原经济战略带的核心城市之一，XXX市按照“2点3翼，5组团，6中心”的思路，即以永高为中心点，以滨河、山麓景观大道为“两翼”，突出发展XXX、XXX、XXX三大城市功能组团及高坡、永胜等4个中心镇的大发展局面实施大XXX城市化建设，道路、供水、供电、通信、排水、排污、消防、亮化、美化等城市基础设施及配套建设日臻完善，城市规模不断扩大，城市品位进一步提高，大XXX格局日渐凸现。

东拉河贯穿其中，将XXX、XXX、XXX三大组团串联在一起，勾画出了XXX市大规划、高品质的特色旅游产业发展思路的灵韵。

2.3XXX区位概述

省政府就XXX市、XXX市人民政府上报的《关于恳请批准XXXXXX规划区总体规划（修编）的请示》作出批复,原则同意《XXXXXX特别规划区总体规划修编》（以下简称《总体规划》），明确XXXXXX规划区属于省第一批重点景区、山麓重点区域。

XXX板块位于XXX市东侧沿海地带，XXXXXX规划区项目总规划面积为56平方公里，是在原来20平方公里的基础上向南拓展而成。

投资方在入主开发XXX时就提出了“七个一流”的规划目标（一流的国际会议中心、一流的会展中心、一流的高尔夫、一流的体验中心、一流的旅游度假区、一流的教育基地、一流的风俗城），努力将XXX规划区建成一个开放的、面向全球的、与论坛相适应的国际化、生态化、智能化，具有附加值产业、舒适人居环境的会议度假旅游休闲中心。

规划将规划区绵延南北长达18公里的山麓线与宽近200米的珍惜林木带，作为发展山体生态旅游度假区的“黄色金带”进行开发。

同时，根据生态保育要求，确定了东拉河、飞艇江、热董河沿河三道生态发展主轴。

在规划区内，未来的15年，将逐渐形成9大功能片区。

依托XXXXXX趋势，XXX区域近年来发展迅速，将于今年举办的首届XXX旅游论坛使本地区成为近来的热点板块，目前该区域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着XXX国际机场的搬迁及中环铁路的开通，该区域市配套将快速完善，并力争建成国际化的商务、度假区和国际大型会议中心聚集地。

2.4所在区域房地产市场分析

XXX，年轻而富有魅力的城市，被誉为XXX省东海岸的明珠。

在今年5月发布的《2011年XXX购房置业调查报告》中显示，XXX是继XXX、XXX之后，最受置业者青睐的城市。

以东拉河为灵魂、以XXX论坛为品牌、以XXX温泉宜居环境为优势发展XXX特色旅游产业，成为市委市政府推进XXX经济发展的战略定位。

旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，XXX温泉、XXX山麓、XXX主城区等构成了房地产业发展的基本要素。

随着XXX城市建设“3大组团”规划及相关城市配套的不断完善，在近一两年之内，XXX房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角。

XXX市房地产业的发展与XXX、XXX一线城市及其它二、三线城市相比，有着自身明显的特点和优势。

首先，资源丰富，开发潜力大，发展后劲足。

XXX有着东拉河景区，XXX温泉，XXXXXX等全国闻名的旅游景区，在全国范围内有着较高的知名度，可以吸引许多慕名而来的省外客商在我市购房置业。

XXX距XXX只有一个多小时的车程，交通便利。

现在，XXX中环铁路的建成通车。

XXX至XXX仅需15分钟，至XXX40分钟左右，XXX的交通优势将更加明显。

XXX作为全国著名的旅游景点，大打“健康养生”、“五星旅游”品牌，吸引了大量的省外消费者来XXX购房置业，而XXX位于XXX和XXX之间，且气候比XXX要好得多，空气污染指数远远低于XXX市。

目前，省外客户主要源于上海、黑龙江、浙江、四川、新疆、香港等26个省区以及俄罗斯、新加坡、美国、澳大利亚、日本、马来西亚等国家。

已构成对省外客户强大的吸引力。

其二，目前有相对的价格优势。

XXX、XXX的房地产开发已经进行多年，房价在近几年的持续走高过程中已经达到了较高的水平。

有一些经济不很宽裕的内地人。

他们的积蓄并不多，但是又很喜欢XXX的气候，一线城市XXX、XXX的房价对他们来说已经较难承受，因此他们选择XXX这类房价要便宜得多的二、三线城市，一样可以享受XXX的良好环境。

第三、房地产业已进入稳定发展期。

从2008年起，XXX市房产的销售形势一路看好，且价格逐年稳步上升。

房产质量、小区品位也逐年提高。

房地产市场供求基本平衡，销售价格基本平稳。

目前从事XXX房地产开发的公司具有一定的实力，投资上亿元房地产项目超过50个，资金保证，运作规范，而且长期在XXX经营，发展稳定。

如XXX地产、天高泉、新义、鸿科、万兴等房地产开发公司，成功开发了一批大规模的楼盘，有些公司在开发完成一个楼盘后又投入资金开发新的楼盘，发展后劲十足。

第四、“旅游型”度假购房为房地产发展提供契机。

XXX房地产的主要市场在省外，据统计，省外购房者的比例达73%，而在众多的省外购房者中，“旅游型”度假居住者占到大多数，占省外购房者的60%左右。

相比较XXX和XXX的高房价，XXX的房地产业发展还处在起步阶段，房价相对较低，对于消费力并不是那么强的“旅游型”度假群有着更大的吸引力。

随着我国快速进入老年社会，老年产业市场的潜力无限，为XXX房地产的发展提供了大好机遇。

第五、土地资源储备丰富，构成合理。

目前，XXX规划区征用土地面积约XXX亩，XXX开发区征用土地面积约XX亩，土地开发空间很大。

XXX城区的土地相对紧缺，但城北地区也有一定数量闲置地。

目前XXX市政府正加大力度对土地资源进行整合，并积极储备土地，土地构成结构日趋合理。

目前，XXX特别规划区的投资时机日趋成熟，土地和项目的市场价值日益凸显。

从XXX省政府省地方主管部门，为X规划区发展提供及时的服务和支持。

随着特别规划区基础设施的完善，旅游市场规模的扩大，XXX的市场体系正逐步完善，为我们项目建设铺设了一个理想的平台，客观上也是投资更具有潜力，并最终实现投资价值。

XXX区域市场概括

1、本地居民消费力不足，一般选择私人购地自盖物业居住为主；

2、内地老人度假型住房是消费者的主要需求对象；

3、塑造品牌，大盘时代初现端倪；

4、楼盘在面积上已出现小户型的趋势，一房二房成为市场主流；

5、几个稍大的项目比较关注园林景观、概念营造及对外宣传；但小项目园艺景观空缺，小区环境不尽理想；

6、市场竞争比拼实力，适者生存；

7、2010推出的同质化楼盘众多，市场竞争开始激烈；

8、上半年热点板块开发节奏有所加快，但由于宏观经济不乐观很多大项目观望中或开发周期有所增加；

9、本地居民的物业管理观念落后，一定程度上导致了物管服务层次较低；

10、外销成主流，省外客户春节假期购房唱主角，客源区域不断扩大，除上海、北京、江浙、东北三省、山西等地外，四川、重庆、武汉、甘肃等地区购房量有所增加；

2.5项目所在区域房地产市场未来走势研判

从国际一流旅游度假区域发展规律来看，XXX正处于成熟国际一流旅游度假区域的起步阶段。

XXX的环境和低房价与异地置业群体需求对接，成为房地产开发商青睐的城市。

由于受宏观调控影响，加上大陆地区恶劣天气的影响,上海等长三角地区房地产景气指数近期连续下滑，由此导致了上海、江浙等地个人投资购房意识和信心相对减弱，省外大批购房者奔向XXX，尤其是西部、北部的一些能源性城市已经或将退休的异地置业群体，具有强烈健康意识和异地置业需求。

XXX和XXX的房产价格波动在很大程度上限制了这些消费群体。

XXX的房产无论从自然环境、人文环境、经济发展趋势和城市发展步伐都更加适合此类群体。

从目前XXX的购房客户看，主要来源于内地的北方地区，他们看好的正是XXX的环境与低房价。

从中国整体人口年龄结构来看，养老产业正逐渐以几何方式增长，XXX房产所拥有的各种资源和高性价比将与这种庞大的市场需求对接，潜力巨大。

（1）从城市配套来看，随着XXX及XXX的配套设施的逐步完善，能够为城市居民提供更好的综合服务；

（2）地域扩容明显：

客户来源的地域扩容特征明显，预计将能在未来五年里持续为XXX带来有效的市场需求；

（3）需求扩容以及富裕阶层扩容又从另一方面增加了XXX地区的市场需求；

（4）随着价格的提升，使用型客户的比例在不断增大，购买动机越来越明确，市场逐渐趋向于稳定；

（5）度假、旅游市场的成熟，将为XXX的房地产市场带来质的飞跃，远远突破现有的市场年消化量。

2.6对比项目概况

XXX目前在售项目调查表：

楼盘名称

项目位置

建筑面积

容积率

绿化率

产品类型

成交均价

XXX湾

XXX市XXX镇

4.5万平

0.22

35%

住宅、别墅、酒店

XXX湾

XXX省XXX市XXX镇度假区滨海大道东侧

64万平

1.09

50%

公寓

别墅

XXX湾

XXXXXX规划区1号

8万平米

0.8

40%

高层公寓、独栋别墅

高科云逸

XXX省XXX市XXX镇大道1号

12.8万平米

0.7

56%

别墅、酒店式公寓

XX

XXX省XXXXXXX大道1号

28万平

0.67

42%

高层公寓、别墅

XX

XXX市XXXX大道9号

60万平

0.56

71%

酒店式公寓、别墅

XXX经典

XXX省XXX市XXX镇滨海大道

2.7万平

1.1

48%

住宅

2.7项目目标市场定位

1、项目经营定位

本项目位于XXX特别规划区中心区，基础设施完善，人口密集。

而该区域尚没有成规模的旅游度假住宅区，该区域的中高档旅游度假住宅仍处于高度需求中。

我公司具有在房地产业全国性成功开发成熟经验，因此把该项目经营定位为对外销售的旅游度假中高档住宅项目。

2、定价预测

（1）现状判断

根据目前XXX省旅游度假住宅的市场调查，目前黄山旅游度假住宅（包括酒店式公寓、住宅）的售价不低于50000元/m2，山麓一线旅游度假低密度住宅的售价不低于80000元/m2，销售情况良好。

（2）价格预测

由于国家继续执行宏观调控政策，维持信贷控制力度，并执行控制投资性购房的税收政策，这些影响将制约房地产的销售市场。

但是，根据XXX省政府建设国际旅游省的远期规划，随着该XXX规划区基础设施的不断完善，土地资源的日益稀缺，加上本项目地理位置的优越性，和XXX省旅游度假产品市场不断发展的现状，使得本项目的旅游度假产品的售价将呈稳中有升的发展态势。

在现状分析和预测的基础上，本项目保守估计，独栋别墅的平均售价为80000元/m2，酒店式公寓为55000元/㎡。

第三章建设地址及建设条件

3.1自然条件

1、温度

年平均气温23.8℃，最高平均气温28℃左右，最低平均气温18℃左右

2、降水

年平均降水量1800mm，平均日降雨量在0.1mm以上雨日150天以上；年平均蒸发量1834mm，平均相对湿度85%。

3、日照

全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达到11到12万卡；

4、灾害性天气

灾害性天气一般指大风、风暴、雨暴、雾、雾淞、雨淞、积雪、降雪、沙暴、霜。

以上天气除前三者外，XXX地区均未曾出现过。

3.2项目规划用地条件

1.地质情况满足项目建设的要求

本项目分南北两个地块，北地块东北方向由东拉河环绕，基本位于河漫滩之上，现状高程为4米〜0米，地形较平缓；南地块位于两座山丘之间的坡地之上，红线内现状高程为43米〜8米，自然坡度较大。

地势整体南高北低，中间有一条现状道路由东向西斜穿而过，道路南面有一片建成区（总统别墅、贵宾楼后勤楼等）与南地块相临。

2.满足城市规划的要求

根据我公司的工程地质勘察报告，本项目场地土类型表层