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房地产开发策划书
工程管理策划书
***房地产开发有限公司
2014年02月19日
公司内部审批栏：
本《工程管理策划书》已通过我司内部审批，同意执行！
项目工程部
成本招采部
规划设计部
前期开发部
工程管理部
营销策划部
主管副总
常务副总
总经理
目录
第一章：
概况及项目总平面图1
1.1项目概况1
1.1.1项目概况4
1.2项目总平面效果图5
1.3项目现场现状6
1.1.4工程水文地质概况6
第二章：
项目的组织架构与岗位职责．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9
2.1项目部组织架构及岗位职责10
2.2项目部对总包单位及监理单位的管理原则10
2.2.1总包单位管理原则10
2.2.2监理单位管理原则11
第三章：
项目的范围划分．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15
3.1总承包商施工范围划分16
3.1.1标段划分图及概况16
3.1.2施工范围划分原则16
3.1.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单17
第四章：
工程进度管理
4.1项目总体开发计划
4.2项目部工程施工进度节点计划
4.3工程进度控制措施
4.3.1总包施工进度计划审核
4.3.2施工过程中施工进度计划审核
4.3.3总包施工协调管理
4.3.4进度奖惩机制
4.3.5甲方分包工程施工进度计划控制
4.3.6民扰情况
第五章：
工程质量及安全文明管理
5.1工程质量与安全管理目标及难点分析
5.1.1工程质量管理目标
5.1.2安全文明施工管理目标
5.1.3质量与安全管理奖罚措施
5.2质量与安全管理指导思想
5.2.1优选队伍，杜绝多层转包
5.2.2强化过程监督
5.2.3充分利用监理的力量，强化质量及安全控制
5.3工程质量管理措施
5.3.1图纸审查制度及落实措施
5.3.2施工单位质量保证体系
5.3.3设备材料进场验收办法及材料封样措施
5.3.4样板引路制度
5.3.5项目质量管理要点难点措施
5.3.6技术交底及方案先行措施
5.3.7质量通病防治措施
5.3.8防渗漏、防开裂的措施
5.3.9分部分项验收控制措施
5.3.10分户验收――把握竣工验收最后防线
5.3.11入住前质量检查和维修
5.3.12成品保护措施
5.4安全文明施工管理
5.4.1安全文明施工控制要点难点分析
5.4.2安全文明施工检查制度
5.5项目综合联检办法
第六章：
工程成本管理
6.1项目成本控制目标
6.2项目成本控制措施
6.2.1图纸审查措施
6.2.2变更签证管理办法
6.2.3进度款支付控制办法
第七章：
施工单位及监理招标管理办法
第八章：
项目的沟通管理
8.1进场第一次监理例会
8.2周例会制度
8.3工程月报制度
8.4里程碑形象进度制度
8.5文件的收发、传阅及归档
8.6文件及资料的归档
第九章：
项目的风险与对策
9.1进度控制风险与对策
9.2质量控制风险与对策
9.3成本控制风险与对策
9.4其它
第十章：
项目的总体协调
10.1场地条件
10.2销售开放展示要求
10.2.1销售展示范围及时间节点
10.2.2销售展示区平面图及看楼路线图
10.3销售展示的工程配合措施
10.4其他要求
第十一章：
奖罚措施
11.1对施工单位的奖罚措施
11.2对监理单位的奖罚措施
11.3对项目工程部内部奖罚措施
第一章：
概况及项目总平面图
1.1项目概况及位置
本工程位于**市**区，西至**、东靠山体、北至矿机家属区、南至儿童福利院。
占地980亩，一期占地520亩，二期占地460亩。
项目计划开工面积为30.136万m2，包含地下面积6.9848万m2，地上面积23.1512万m2，地上面积包含北区34栋高层合计面积为20.8653万平米。
商业3栋，面积为2.075万m2。
会所1栋,面积为面积0.2109万平方米。
整个场地地形平整，地势西高东低、北高南低，西侧场地标高低于西侧沿河城市干道。
地块位置及概况如下图：
1.2、项目规划总平面图及用地红线图
注：
现阶段前期手续还未办理完成，红线位置还未确定。
1.3项目工程管理的特点和难点
项目监理单位只负责工程资料的签字和盖章，不参与工程的日常管理，这样就加大了项目工程管理部的工作，要求所有材料、工序、质量、安全文明施工等检查验收专业工程师必须100%亲自管控，专业工程师及要能胜任甲方的工程师还有承担“施工单位的质检员”。
项目达到省级质量和文明施工观摩工地，项目工程管理部在招标前的队伍考察时，要求总包单位有过硬的实力并有施工过该标准工程的经验，对总包建工程的施工质量和文明施工进行实际考察，必须达到我项目部要求的方可进行投标。
合同签订时将项目工程管理部整理的施工质量要求、文明施工要求、工程管理部下发的制度等标准已图文并茂的形势作为合同附件与合同一起签订。
要求专业工程师有较强的执行力，必须能按合同及各种规范要求一丝不苟对工程质量和文明施工情况进行落实。
为加强质量管理，该项目所有工序验收采用实测实量，施工单位将所完成部位先进行内部的自检，所有检查数据要求上墙，项目工程管理部人员对施工单位检查数据50%以上的符合后在经区域实测实量检查部门进行抽查，以确保项目工程质量达到省级观摩工地标准。
第二章：
项目的组织架构与岗位职责
2.1项目部组织架构及岗位职责
2.1.1项目部组织架构
注：
——构架图形式表示均为到岗人员，根据后期项目开工情况可能会增加2-3名土建工程师，如后期增加待人员到位后构架图再做相应调整。
2.1.2按照公司要求落实项目部工程部各工作职责及岗位职责并按照公司绩效考核要求进行考核，充分发挥各专业工程师的主观能动性。
项目经理岗位职责：
1、负责集团、区域下发的工程相关制度、流程规范、技术标准的贯彻实施；
2、制定项目工程管理制度、流程规范、技术标准、实施细则；
3、组织对项目工程的制度、流程规范、标准执行情况及岗位职责履行情况进行检查；
4、根据项目的经营计划制定工程的整体工作计划，并负责落实执行；
5、对项目的工程计划进行阶段分解，分期完成，阶段控制；
6、负责计划、标准的贯彻实施，将工作计划分配到人，计划上报并落实；
7、组织根据项目竣工时间倒排工期编制施工进度计划并分解到每周，对工程进度节点跟踪、落实；
8、结合质量管理相关规定制定适合本项目的质量管理措施，“人、机、料、法、环”综合管理；
9、结合项目最终成果及安全施工相关要求组织编制安全控制方案，预控为主，排查隐患；
10、根据施工合同及进度计划指导编制资金拨付计划，严格执行工程验收合格拨款；
11、负责工程补充立项、变更、成本超标及工程通知单的申报与审批工作；
12、按照合同及各项制定的计划、方案对施工单位协调与管理；
13、按照合同对监理单位协调管理并监督其对各项制定的计划、方案的落实情况；
14、按照合同协调与管理设计、勘察等其他单位；
15、控制施工质量，发现问题部署限时整改；
16、负责工程综合验收与竣工备案，组织工程交楼工作；
17、参加对施工单位的考察，对拟中标施工单位资格进行审核；
18、参加施工图纸会审，施工方案审批；
19、参与工程招标、议标工作的编写、申请、立项、审核、上报备案工作；
20、协助完成部门人才的引进、考核、培养工作；
21、组织开展人才培养，形成梯队型人才培养用人机制；
22、协调本部门与其他相关部门的关系，保证各项工作的顺利开展。
项目副经理岗位职责：
主要配合项目经理完成其工作，并完成项目经理安排的其他工作。
土建工程师岗位职责：
1、负责制度、标准的贯彻实施，并收集工程案例，为房地产事业总部提供反馈意见；
2、负责分部、分项工程、隐蔽工程的检查验收的监督工作，对出现的不合格事项监督整改；
3、负责进场施工材料、设备、工程机械检查、送检的监督工作；
4、核查并记录原始凭证、检测报告等质量证明文件，以及施工人员的使用情况；
5、参与组织验槽、主体结构、竣工等主要节点的验收；
6、审核施工单位制定的年、月、周进度计划，上报工程经理审核，负责监督实施落实；
7、协调总包方与分包方及各专业施工（主体、桩基、支护、降水、沉降、人防、外线、景观、绿化等）的关系；
8、对施工进度进行总体控制，确保总工期目标的实现；
9、对工程安全施工进行事前、事中、事后控制，检查督促消防制度的落实情况；
10、对工程文明施工进行控制，定期检查评定；
11、负责审查土建工程相关单位提出的土建工程洽商、签证等；
12、参与施工单位付款申请和进度节点的审核；
13、负责配合预算人员进行标底和投标邀请书的编制；
14、参与土建工程招投标工作，提出合理建议，并对投标单位进行土建方面的现场答疑；
15、参与图纸会审、设计交底工作，负责记录的整理、签认和组织发放，跟踪处理图纸会审中提出的问题；
16、参与审查土建施工组织设计、技术方案等相关工作，并提出审查意见，负责监督实施落实；
17、参与对重大技术措施和经济方案进行审查并提出审查意见，监督检查实施情况；
18、参与审查工程监理规划和工程监理实施细则并提出审查意见，监督检查实施情况；
19、对监理工作进行监督管理，落实旁站到位；
20、参加监理例会，了解土建施工过程中出现的问题，提出解决办法；
21、审核监理会议纪要、监理月报和监理考勤表。
电气工程师岗位职责：
1、督促施工单位严格按设计图和国家有关规范和施工组织设计方案进行施工；
2、对工程电气技术问题及时会同设计、施工、监理各单位协商解决，并提供技术支持；
3、负责电气设备操作使用规范的落实；
4、工程前期临时用电及正式用电的报审、安装工作；
5、协调设计单位与政府部门（供电局、电信局等），确定供电、电视、电话的进户线位置及容量，负责强、弱电施工图纸的会审，提出合理化建议，控制工程成本、督促优化设计；
6、负责甲方另行发包项目电梯、消防、变电站、供电外线、电话、宽带、电视、智能化和甲供材料电线、电缆、配电箱的采购招标工作；
7、负责工程变更、洽商、签证审核以及配合成本部门的预决算工作；
8、负责进场前材料样品的确定，进场材料的检查工作；
9、负责督导工程进度、质量、安全，全面掌握施工情况；
10、组织，协调现场已完工程（分项）的竣工验收工作。
水暖工程师岗位职责：
1、督促施工单位严格按设计图和国家有关规范和施工组织设计方案进行施工；
2、对工程暖通技术问题及时会同设计、施工、监理各单位协商解决，并提供技术支持；
3、参与图纸前期设计方案的修改和确认，提出修改意见和合理化建议，配合相关部门进行外联沟通；
4、参与水暖工程招投标工作，配合进行标底和投标邀请书的编制；
5、对投标单位进行水暖方面的现场答疑；
6、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。
跟踪处理图纸会审中提出的问题，参与施工合同的签订；
7、负责施工单位进场施工的现场前期协调工作；
8、审查《水暖施工组织设计/方案》和《监理规划》，并监督检查实施情况；
9、负责《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见；
10、对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素进行审查；
11、负责水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量检查工作；
12、对水暖工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见；
13、根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核，并提出调整意见；
14、负责审查水暖工程相关单位提出的水暖工程变更要求；
15、根据《项目规划》和工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见；
16参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法；
17、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；
18、负责项目标识要求的执行检查及记录；
19、参与水暖工程的竣工验收。
精装工程师岗位职责：
1、督促施工单位严格按设计图和国家有关《规范》和施工组织设计方案进行施工；
2、对工程装饰技术问题及时会同设计、施工、监理各单位协商解决，并提供技术支持；
3、负责装饰操作使用规范的落实；
4、定期巡检、评定在建装饰工程质量、监理单位的监理质量，参加装饰工程材料设备选型、封样及进场检查验收；
5、解决变更、洽商中关于工程专业技术方面的问题；
6、以月度为单位，将施工单位的形象进度质量、安全文明施工情况汇报，参与组织施工单位、监理单位对单位工程的竣工初验工作；
7、参与招标考察工作，审核装饰工程施工单位的施工能力、资质、配合完成工程、材料设备甲供、甲限的招标；
8、配合施工成本把控。
严格监控工程项目施工成本，对装饰工程的隐蔽工程和其他形式的现场签证严格审查；
9、配合完成本专业竣工验收、并办理相关手续，督促施工单位做好竣工资料，并完成交房后的维修管理工作。
资料员岗位职责：
1、负责收集施工组织设计及各专项方案；
2、负责收集监理单位监理规划、监理实施细则、监理旁站方案等前期资料；
3、依据施工进度，收集所用原材料材质单及复试报告，砼试块报告及钢筋连接试验报告等施工试验报告；
4、依据工程进度，收集监理每月监理月报及监理例会会议记录、监理整改通知单等；
5、立项申请的报批工作；
6、资金计划的拟定及付款申请的报批工作，并严格按照合同约定的时间节点提报付款申请；
7、零工、洽商、变更的申报。
由施工单位上报，并由成本部门审核，按照公司相关制度审批；
8、配合前期部完成施工手续办理。
在施工手续的办理过程中，督促落实施工单位资料的准备情况，完善公司手续的办理；
9、办理合同的拟定及签订工作，整理存档；
10、负责甲方、监理、施工各方文件往来的收发工作，并作好台帐登记工作；
11、负责办公用品保管、发放，并做好记录；
12、收集、归档整理开发项目图纸、预决算等各类资料，进行建设工程项目的图纸及资料的收发工作。
2.2项目部对总包单位及监理单位的管理原则
2.2.1总包单位管理原则
1）总包单位管理原则：
利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动施工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。
2）对总包项目班子的管理：
要求总包单位项目班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，项目经理和技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗；
3）对项目管理程序的管理：
项目施工单位应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定，工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。
4）现场配合协调的原则：
总包单位负责项目施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位，为各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。
总包单位应对甲方各种销售行为进行配合和提供协助
5）文函往来管理原则：
总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对加方发文应在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进行书面回函。
6）安全文明施工管理原则：
总包总体负责施工现场安全文明施工管理，应制定专项安全文明施工管理方案，成立安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗；协调管理现场参与建设各单位的安全文明施工，接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查。
7）承包人须在本协议签订后三天内，向发包人提供符合本工程等级的项目经理人员名单及该人员项目经理证书，该项目经理未经发包人书面许可不得随便调离或变动；承包人必须向发包人提供真实有效的企业营业执照、资质等级证书、安全生产许可证、质量体系认证证书等原件供发包人验证后复印备案；承包人必须备齐相关上岗人员之上岗证随时备查，所有特殊工种人员均应符合有关规定，获得上岗资格，持有有关部门颁发的资质证书或上岗证，并在施工、上岗之前提供给监理工程师及发包人现场管理人员审查，承包人人员在施工中必须持证上岗，并佩戴单位上岗证。
在特殊工种的施工中，若发现未佩戴岗位证的承包人人员，未持有资格证书施工，则按每发现一次，发包人针对承包人罚款50元/人*次。
累计10次则停工整顿，工期不得顺延。
建设方和监理方联合发布的《现场质量、安全、文明管理规定》作为合同附件（双方签字立即生效），各参建单位必须执行。
8）该工程承包人项目经理或项目负责人需坚守岗位，已确定的项目经理、项目工程师、质量员、安全员和各专业施工员，在本协议履行期间，非经发包人书面同意，不得擅自变更，否则，发包人有权解除合同，并追偿由此带来的发包人一切损失。
本工程要求项目负责人本人必须驻守现场，且在工程项目未竣工交付使用前不得更换项目经理。
项目经理因故需离开工地时（指离开半天以上或离开保定市区），需向发包人工地主管人员书面请示经批准尚可离开工地，否则视为违约，发包人可针对承包人每天或每次处以3000元以内罚款（请假经发包人批准或特殊情况除外）。
承包人所报的施工人员结构中的主要人员必须长驻现场，若发生主要人员的更换，须经发包人批准；发包人有权要求承包人在10日内撤换调整其认为不称职的项目经理及项目部成员，新项目经理人选需经发包人审核同意；对影响工程质量、进度，不利于双方合作的不友好人员，发包人有权通知承包人调整人员并使不友好人员离开工地；项目经理必须采取有效措施，保证在整个施工期间施工现场有足够的劳力、材料、设备，保证工程顺利实施，并不受节假日、农忙的影响，否则视为项目经理失职，发包方有权对承包人处以10000元/次以内的经济处罚。
9）激励机制：
根据总包合同制定相应的激励机制，对提前完成进度控制节点的要予以一定的经济奖励政策，对延误的则进行一定的处罚。
2.2.2监理单位管理原则
监理公司员工大部分为退休和应届毕业生，专业素质低，责任心不强，对施工单位的管理流于形式，已无法达到我公司高标准要求，我项目决定找一家当地监理公司负责签字盖章和应对建设项局及质监站等政府部门检查验收，监理公司配备总监和资料员各一名。
该方案已经向总公司提申请并已批准。
项目总监理工程师及资料员受甲方工程经理领导，完成监理公司内部的资料及配合甲方人员完成相应的工作。
第三章：
项目的范围划分
3.项目的范围划分
3.1项目总施工平面图
注：
因现阶段规划方案及总包施工单位未确定，现场的一些布置还未完善，待全部确定再进行更新。
3.2总承包商施工范围划分
3.2.1标段划分图及概况
整改北地块划分为2各标段
一标段为北地块北侧
楼号
层数
地下室层数
结构形式
住宅面积（M2）
2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、17#、18#
17、11
-1
框架剪力墙
100087.9
会所16#
2
-1
框架剪力墙
2109.2
底商1#
2
0
框架
6917
楼栋数总计（栋）：
18
住宅面积总计（M）：
109114.1㎡、地下面积总计23283㎡
二标段为北地块南侧
楼号
层数
地下室层数
结构形式
住宅面积（M2）
19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、33#、34#、35#、36#、37#
17、11
-1
框架剪力墙
108565.4
底商32#、38#
2
0
框架
13833
楼栋数总计（栋）：
20
住宅面积总计（M）：
122398.4㎡地下面积总计46565.3㎡
3.2.2施工范围划分原则
已整个北地块景观中轴及商业分布为参考，将整个北地块划分为南北两个总包标段，使两个总包形成相互的竞争，也未后期总包单位出现问题有能应急的队伍。
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程不得采用分包形式。
专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。
3.2.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单
3.1.3.1专业分包工程清单（实际以双方签订的合同要求为准）
专业分包工程清单
序号
分包工程
序号
分包工程
1
施工围墙工程
21
不锈钢信报箱制作安装工程施工合同
2
基坑降水工程
22
空调供货与安装工程
3
土石方工程
23
水泵房设备供货及安装工程合同（甲分包）
4
挡土支护工程
24
屋顶泛光照明工程
5
基础处理工程
25
变配电所及外线高压电缆安装工程
6
绿化工程
26
沥青混凝土路面及道牙
7
市政绿化带临时围栏工程
27
智能化设备采购及安装工程
8
电梯及自动扶梯采购、安装工程
28
停车场标识及划线施工
9
施工用变压器安装工程
29
广播音响设备安装工程
10
人防地下室防护设备制作安装工程
30
11
燃气安装工程
12
幕墙和钢结构工程
13
广告牌钢结构施工合同
14
室外给水及室外消防管网工程承包合同
15
景观、照明安装工程
16
样板房装饰
17
样板房空调设备供货与安装工程
18
有线电视综合信息网入网工程
19
室外环境栏杆制作安装工程
3.1.3.1甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单（以上均为常规，最终以双方签订的施工合同为准）
甲购材料设备清单
序号
材料编号
材料（设备）名称
序号
材料编号
材料（设备）名称
1
室外工程的环境雕塑、小品、黄蜡石、卵石、体育、游戏、休闲设施等
室外木制构件工程
2
消防报警设备
室外特种石材
卫生洁具、橱柜
铝型材
壁纸、木地板
铝合金门窗玻璃
入户门、入户门锁
五金配件
甲定乙购材料设备清单
序号
材料编号
材料（设备）名称
序号
材料编号
材料（设备）名称
一
建筑、装饰材料
1
住宅外墙砖
20
消火栓
2
外墙砖（石材）
21
开关插座
3
电梯厅及前室地砖
22
电梯厅、住宅大堂灯具
4
电梯厅及前室墙砖
5
室外铺地水泥砖
6
室外地面铺装石材
7
电梯前室门
二
安装材料
14
母线槽
15
GW-JDYG-24
电缆桥架（A*B）
16
GW-JDYG-25
三箱（电表、照明、动力）
17
GW-JDYG-26
应急照明
18
GW-JDYG-27
出口指示灯（单、双面）
GW-JDYG-28
风机
以上均为常规，最终以双方签订的施工合同为准。
第四章：
工程进度管
升级会员 