商业综合体商业计划书.docx
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商业综合体商业计划书
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休闲商务综合体项目
——商业计划书
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本商业计划书之内容涉及本平台的商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。
本公司要求贵公司项目经理（或相当于项目经理职务的人员及根据业务需要接触或知悉本商业计划书内容的所有人员）在阅读本商业计划书时做出以下承诺：
1、妥善保管本商业计划书；
2、恪守商业道德，遵守职业操守；
3、未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书所涉及的本公司的商业秘密。
项目经理签字：
接 收 日 期：
_______年____月____日
第一章执行摘要
1.1公司基本信息
公司名称：
成立时间：
注册资本：
办公地点：
公司性质：
目前公司情况占比如下：
股东名称
出资额
出资形式
股份比例
联系人
联系电话
甲方
乙方
丙方
丁方
戊方
公司简介：
项目公司简介及相关介绍！
1.2项目简介
项目建设于惠州市，是已建成未装修商业地产，两面临街呈L型，周围是长途汽车总站和当地最大商贸批发市场，临通往火车站城市主干道，人流量巨大。
面五层30000平，全框架结构，其中一层为临街白金旺铺，五层为大小四个影院，地下一层停车场6000平，楼盘本身具有极佳的地理优势及结构布局。
规划用地面积
30000㎡
总建筑面积
地上建筑面积
地下建筑面积
0
容积率
建筑密度
绿地率
停车位
地下停车位
现拟将此地产项目打造成为一个以商务交流为核心，集休闲、餐饮、娱乐、健身于一体的商务综合体。
拟提供服务包含人脉会所，商务洽谈室，标准会议室，商务茶馆，商务咖啡馆，商务特色餐馆，商务套房，商务影院，商务音乐会所，沐足馆，水疗汗蒸馆，中高级人才交流猎头中心，投融资项目沙龙以及展示中心，电商O2O商城，电商O2O代运营中心，企业家中医养生健康管理中心，企业家素食养生中心，太极馆，气功馆，健身房，政府招商引资交流中心，各大商会秘书处办公室或虚拟办公室等。
1.3运营模式
⏹商务为主，休闲为辅！
整个项目规划以“商务”为核心，一方面为商务人士提供休闲会务、娱乐观影等基础服务设施，一方面通过自身或者外部协会组织举办系列项目沙龙、商会座谈、商务交流会议等；同时通过引入电商服务企业提供电商O2O代运营中心、创业项目运营中心等，服务于全国各地企业。
商业运作模式为，服务端通过招商入驻的方式引入商家服务，商家需经过我司严格的审核，从装修、宣传、运营等方面需符合“商务综合体”的理念诉求。
项目端以自身主办、协会主办、项目方承办等多种方式合作开展。
功能端主要以提供为针对性领域的公司及商会组织提供办公区域，以服务于有相关服务需求的项目或商务人士。
1.4发展战略
项目核心既是“商务”，以主要为商务项目或商务活动提供场所及机会的服务中心。
发展分为三个阶段，第一个阶段是构建阶段，其主要是通过招商、培训、宣传等环节从外在塑造项目地产的特性，即商务综合体；第二阶段是运营阶段，通过我司不断对商家、核心项目、市场推广等环节实现对楼盘商务文化的塑造，营造商务氛围；第三阶段为品牌打造阶段，通过对“商务综合体”品牌理念的传播，形成一个具有连锁性质的商务会馆品牌机构。
将此商务综合体打造成为具有品牌性的连锁拓展模式是项目的一个长远目标规划。
1.5项目现状
⏹现拥有已建成为装修的楼盘；
⏹已有详细的商业计划书及盈利模式；
⏹已有详细的项目营运策划书及招商规划；
⏹拥有充分的市场调研数据和潜在的客户群体；
⏹已匹备对应的项目团队进行专项运营。
1.6融资方案
本项拟通过对外融资进行楼盘的装修，运营等，计划A轮融资1.5亿元，计划2015年6月底前完成。
具体如下表：
图1-2：
融资方案（单位：
万元）
融资期
金额
融资方式
A轮期
1.5亿元
股权融资，拟占股份XX%
第二章项目业态组合
2.1背景说明
一座城市的商务进化模式，代表着城市的经济发展。
一个国际气息充盈，世界资本聚集区域，商务体系建设本身就是衡量价值的标准。
随着惠州及其周边经济的快速发展，商务气已息愈来愈重的今天，无疑为这座城市带来了一片新的蓝海。
放眼全省，乃至全国，商务化氛围都随着经济社会的发展逐渐变得浓厚，传统的商业楼盘正在面临互联网体系的各种冲击，但人与人的商务交流却永远不能被互联网取代，所以“商务综合体”的运营模式必将得到空前的发展。
商务会馆行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对商务的要求会越来越高，已经不再是单纯的商务过程，而是追求更惬意的享受。
休闲商务市场出现了以民营经济为主的市场主体，这也符合国家产业发展的方向。
同时本项目打破现有的商务会所基础休闲设施以外，更为商务人士提供功能性的服务平台。
及项目交流平台、商业机会平台、项目合作交流、电商O2O带运营平台、商务办公等领域。
这不仅仅是现阶段市场的商务休闲中心，而更衍生为商务活动提供一个一站式综合服务平台。
2.2项目定位
风格定位：
项目拟以“现代风格”为主氛围以体现时代特征为主，同时融入新古典主义风格。
装修外观吸取类似“欧陆风格”的一些元素处理方法，但加以简化或局部适用。
配以大面积墙及玻璃或简单线脚架构，在色彩上以大面积色为主，追求一种轻松、清新、典雅的气氛。
强调外观的明快、简洁，体现现代生活快节奏、简约和适用，但又富有朝气的生活气息。
受众定位：
商务人士、中小企业、商务组织，艺术家和中等收入以上有一定文化品位人群；
项目理念：
项目以为广大商务精英提供一个交流、互助平台，让会员之间形成一种长期合作的战略伙伴关系。
并以紧密联合体的形式去拓展市场，最大限度的相互支持，共同走可持续发展的道路，最终实现休闲+商务一体化建设。
发展定位：
先期立足本土实现对本市及周边的成熟运作，后期重在打造品牌，为最终实现品牌拓展运营铺路。
2.3业态分布
商务综合体地面面积为30000㎡，共计5层，其中一层为临街白金旺铺，所需要实现的功能如下所示：
主要功能：
商务信息交流平台、商务会谈服务平台、商务研讨及培训平台、招商平台、项目运营中心、商会办公、人才交流猎头中心、人文艺术交流平台；
附加功能：
餐饮、娱乐、休闲、健身、观影等后勤支援；
一楼打造成为大众化服务区域，二楼为商务活动区域，三楼为商务办公区域，四楼为商务休闲区域，五楼为商务影院。
具体的规划如下示：
楼层
项目
项目
数量
单面积（㎡）
使用面积（㎡）
一
1
前台大厅
1
400
2
商务咖啡馆
2
XX
XX
3
商务特色餐馆
3
XX
XXX
4
商务茶馆
2
5
商务音乐会所
1
6
素食养身中心
1
7
健康管理中心
1
二
8
商务洽谈室
10
9
人脉会所
1
10
投融资项目沙龙
1
11
商务咖啡馆
1
12
商务茶馆
1
13
图书阅览
1
14
展示中心
1
三
15
标准会议室
3
16
O2O运营中心
1
17
虚拟办公室
5
18
猎头中心
1
19
商会办公室
5
四
20
商务套房
21
水疗蒸汗管
1
22
沐足区
1
23
太极馆
1
24
气功馆
1
25
健身房
1
26
台球室
1
27
商务音乐会所
1
五
28
商务影院
4
合计
30000
2.4项目优势
①规模：
本项目面积达30000平米，在惠州来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行商务综合体的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于商务人士将项目作为地区的一个商务中心的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的娱乐环境，营造一个放松的休闲商务娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。
②交通条件：
本项目周围是长途汽车总站和当地最大商贸批发市场，临通往火车站城市主干道，综上所述，商务中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。
③商业模式：
商务活动一站式综合服务，在现有商务会所基础上增添了独有的商务元素，体现了以商务会核心，休闲为辅助的综合体，不管从功能布局上客户体验上都更加完备。
④企业实力：
本项目的开发商XXX，不论从经济实力还是公关，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。
⑤地块优势：
本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。
第三章市场分析
3.1市场现状分析
中国经济进入转型的“深水区”后，发展趋势也出现了新变化。
专业机构纷纷看好新一年的经济走势，在这一背景下，国内商业、商务经济有望迎来重大发展机遇。
在经济地位与日俱增的同时，中国的商业发展需求以及商业领袖的商务需求也随之产生新的变化，呈现出国际化趋势。
与之相适应的是，国内已经开始涌现出一批高端商务社交会所。
即便如此在现阶段的市场中所涉及到的商务服务平台更多的指向于“休闲”方向，以商务会所为代表，而以商务+休闲一体化的平台相对较少。
现阶段商务会馆发展特性有如下几点：
1、多元化、个性化、全面化的豪华型、主题性、精品商务会馆设计。
他要求商务会馆设计有一种温暖、舒适的气氛。
2、高级商务会馆设计更加体现地域文化：
商务会馆品牌在不同的地域下采用不同文化的设计体现出地域的文化特征，当客人入住会所时就知道身在何方，比如艺术品的陈设、家具的摆放和地毯等等，不同的文化背景和地域的差异通过这些物品鲜明地表达出来从而给人以感染。
3、是社区会所，多为新开发高档住宅园区配套，其经营对象主要是社区业主，为其提供的社区服务和公共活动空间，创造便利、健康、休闲的生活方式，营造出一个大社区居家、休闲、生活氛围。
4、是高端（私人）会所，其目的是为有限的特定群体提供高品位、多元化、一系列的优质服务，其会所功能上集休闲娱乐、商务聚会、文化交流、健身美容、餐饮服务等内容为一体，注重格调及私密性。
从以上特性可以看出，现阶段的商务会馆届以休闲服务为主题，意在打造一个供商务人士休闲、享乐的地方。
而本项目立足于“商务”为核心，以商务人脉、商务资源、商务办公、项目服务为支撑，附带为商务人士提供的休闲服务体系建设，无疑是将商务会馆的概念提升到更高一个层面。
3.2市场需求分析
随着商务经济地位的日趋提升，中国商务人士的商务社交需求也向多功能私属性方向发展。
面对这一趋势，手握丰富高端资源、对顶级商务市场有着敏锐嗅觉的XXX首先发动攻势，本项目在惠州商务核心区打造本市首个迎合新时代企业家需求的会所集群，实现商务功能+休闲服务为一体的一站式体验平台，这无疑是吻合于市场发展需求的。
⏹高端商务人士需求端
从国外商务形式的发展轨迹来看，项目所引领的全功能商务综合体有望成为国内高端会所开发的主要方向。
事实上，在发达国家，大多数高端商业名流都拥有属于自己的“独立王国”，大到总统私邸，小到私家庄园，无一不集合了居住、社交、商务洽谈等功能，如比尔·盖茨的西雅图豪宅，设计有剧院、图书馆、会客厅、会议中心、工作中心等功能，可满足主人生活、商务、交际、休闲等全方位需求。
这一生活方式已成为国内高端人士的向往，不过迫于目前国内尚无可类比的产品，部分成功人士不得不选择在国外“体验生活”。
⏹企业需求端
商务沟通的过程是理解、同意、协助的过程，是商务活动中实现价值、创造价值的途径。
在现代经营中，沟通成为一个企业经营水平标志的时代已经到来。
商务沟通在企业管理实践中发挥着越来越突出的关键性的作用。
随着商务化氛围的加重以及互联网的快速发展，资源合作、信息共享已经成为大部分企业赖以生存的资本，所以在此打造一个项目交流平台作为企业、项目的交流合作平台。
这里容积各行各业资源、人脉等，旨在为企业提供一个对外面对面的交流平台，包含投融资项目沙龙、人脉资源对接、项目展示等。
⏹商务沟通端
沟通是商务活动中非常重要的一项基础性工作，现代高科技的迅猛发展和经济全球化的加剧，使得现代商务活动日益频繁。
如何获得更多的商务交流机会，已达成企业或者项目的预定意向，顺应现代化市场竞争环境，谋求科学、稳定的有序发展，这些都使得企业在今年来对商务沟通关注越来越多，这便是现代商务发展的必然趋势。
⏹互联网服务端
随着互联网的快速发展，移动互联、电商等热门词汇正冲击着传统领域。
很大传统生产制造型企业无不到处密谋互联网渠道开发运营等。
在此我们专门对应设立以O2O等互电商项目为主的代运营中心，为企业提供代运营、培训、咨询等服务窗口，实现企业功能化的需求。
⏹高端人才交流平台需求
猎聘高端人才成为了商务交流里不可缺少的部分，在这里汇集的皆是来至于各行各业的中高端商务人群。
为此我们将专门引入人才交流猎头中心，就近取材服务身边的方式，满足商务交流人士的需求。
⏹其它
项目期望于打造的是一个集商务中高端人士的集群，在此也不乏艺术、文化领域的人群，为此也同样设立对应的文化艺术交流中心、展示中心等，营造丰富的文化氛围。
同时完整的休闲服务设施也是项目平台的一系列基础配套，供应商务人士的休闲娱乐需求。
3.3市场发展存在问题
早在上世纪90年代，中国就陆续兴起了以商务会所为代表的商务服务平台，随着经济、文化的发展，其并不能满足于现阶段商务人士需求的问题逐渐彰显。
主要问题集中于以下几点：
1、商务功能缺乏，以休闲服务、餐饮娱乐为主打，而非实现商务功能一体化为布局；
2、商务氛围不足，未能为部分商务人士提供包括办公、会议、商务信息服务等相关配套，从而失去了这部分客户，而随着经济文化发展，这部分客户比例正在增大；
3、运营方式落后，大部分商务服务平台还仅仅在朝着奢华、高端等方向发展，而还未意识到信息交流、商务交流方面重要性；
4、科技含量低，以服务行业地位的平台占据着大部分，因为缺乏对经济市场新兴行业或项目的洞察，从而失去了针对客户需求设计个性化服务项目的机会，就比如现阶段比较火热的电商、O2O、移动互联等。
5、资源信息整合度低，在现阶段的商务服务平台中，未能实现客户与客户之间的对接，信息与信息之间的交互，从而失去了商务最基本的本质——沟通。
以上总结点是根据项目方长期大面积的客户调研分析得出，面对客户端的真实情况反馈，商务综合体的模式是吻合于现阶段市场需求的，项目同时也将随着市场经济及客户体验的反应继续完善内容，使得平台是随着市场，随着客户需求而成长的。
3.4项目竞争分析
本项目以商务为核心，休闲为辅助的运作模式目前在惠州是首家，同时在全国范围内也属领先，所以对等的竞争并不存在，但是传统的休闲会所、娱乐会所等同样对我们所针对的领域存在着一定的竞争。
但对此项目只要立足于以“商务功能化”的逻辑打造品牌特色，赢得市场竞争是具有可行性的。
当今惠州商务场所营销理念，几乎是一个模具制作的版本。
如果你商务接待或亲友聚会，无非就是酒吧、KTV、咖啡厅、茶庄，其中无任何服务特点，找不到任何实质性的差异化。
商务会所企业的传统经营策略走到今天，它已是非常被动地在适应消费顾客的需求了。
在惠州现有的娱乐场所的消费状态，经营模式、管理服务、装修环境及给消费者提供的平台已经远远不能满足顶级商务消费群体的各种休闲、娱乐、商务洽谈的需求。
本项目竞争三大要素如下：
1、商务资源，首先平台以为满足商务人士的商务需求为第一出发点，在这里有各行各业的资源信息共享，可以为个人，也可以为项目或企业谋得机会；
2、会员归宿，让每一个会员可以在这里寻找到回家的感觉，有一种归属感。
让会员感受到真正义意上的"商务综合体"的理念。
体会到'家外之家'的方便与舒适，区别于其它非正规意义上的平台；
3、商机吸引，我们将通过自身、政府或者合作组织协会等，引入相关热门项目、投融资沙龙、运营服务中心等，以此吸引创业者及投资者的眼球，这里是充斥无限商机的商务综合体。
目前在会所同类"高端商务平台"竞争为零，但随会所的发展，预计在未来几年内，各种商务服务平台将如雨后春笋般出现，届时项目平台更具竞争力，经过时间的稳固，我们将更具有商务综合体的理念，有完善的管理和后期维护，更明确会所的类型，是为玩？
商务还是其他？
积累了大量相关的资源。
市场的成熟，众多平台的竞争，反而是我们发展的又一飞跃。
3.5项目发展分析
⏹商务会馆设计风格发展要求
1、商务会馆科技应用一体化
商务会馆设备和产品的数据化、网络化、智能化和虚拟化甚至能带来全新的服务和经营方式，彻底改变人们眼中传统商务会所设计的样式。
2、商务会馆设计突显民族特色的服务端与科技色调的功能端
注重休闲服务体验与商务功能化的发展趋势必然要求两者结合，在国内商务休闲端注重民族特色与古典文化，而商务功能端要求明快简明的科技元素。
3、商务会馆设计风格趋于多元化
简单的休闲、交流已经并不能满足于商务人士的多元化需求，包括项目沙龙、商务会议、科技平台、项目服务等多方面的功能一体化要求，设计元素需求针对性布局；
⏹商务会馆功能发展要求
1、商务休闲一体化
传统的商务休闲中心与现阶段商务功能要求已经表现得相对落后，快节奏的市场经济，要求着商务活动的开展需要更多的平台与机会。
2、公开与私密的结合
传统商务会馆的运作模式多以私密为基准，而在当今信息透明化的今天，公开的信息共享、资源互补，已经要求对应的商务会馆必须提供对应的开发平台。
但对于基本的商务人士私人地带应保持传统的私密状态。
3、运营方式改革
传统的线下运营方式也将逐渐加入线上运作模式，包含对商务项目、活动交流等都要求对应的线上窗口实现线上+线下的双边对话，满足于商务人士的多方面需求。
第四章运营与营销
4.1市场目标群体分析
本项目主要针对的用户群体即商务人群，其主要分布于：
1． 商务人士主要构成是核心部门以上级别的负责人，在企业里面，做营销，销售，公关，市场推广等对外工作的都可以称作为商务人士，一般都至少是企业的中层以上干部。
2． 商务人士可能需要常常见客户,参加一些重要的正式场合,在商场上穿得正式一点给人值得信任的感觉。
3． 白领、小资、中产阶级这几个社会流行称谓都可以统归为商务人士。
从商务会馆休闲服务端分析，高质量、有品位一直是商务人士不断追求的生活，媒体中到处炫目的广告也多打这个诉求点。
如同中国文化里的“气节”外文无法翻译一样，商务人士的品味生活也不是能够用言语准确形容的。
所以对于会馆整体的休闲服务设计风格不倾向于奢华，但应具有精神层面的文化氛围。
从商务功能方面分析，市场经济节奏的逐步加快，商务会晤频率及商机转换速率的提升，以至于商务人士对“实时休闲，实时商务”的诉求越来越明显。
所以在对于“商务综合体”的理念已经得到验证。
4.2项目swot分析
⏹优势
1、如2.4所示，规模、地理位置、商业模式、团队、地块优势等都是项目最为直接的优势体现；
2、其次在运营分析里，我们打破了传统商务会所的运营模式，以打通客户与客户之间的纽带关系，实现信息流通、资源互助，这将是项目的一大特色点及优势；
⏹劣势
1、项目初始，在人脉资源、客户资源方面还需要时间来积累，通过“商务综合体”创新理念的不断传播，以此完善；
⏹机会
1、以上已分析现阶段商务会所模式所凸显出来的弊端，现市场迫切需要此项目这类以商务+休闲为一体的模式，改变行业现状；
2、经济一体化发展加快，商务交流频繁，商机与资源公开化发展，将开辟一个对应的商务综合服务领域；
3、目前商务综合体的理念在行业里属于领先，同时市场反应良好，发展前景广阔，是一大商业机遇；
⏹风险
1、项目规模较大，对应投资也相对较大，具有一定财力资源要求；
2、运作成本高，对于招商、培训、运营都需要完全吻合商务综合体的理念而进行，在执行层面要求较高。
4.3营销策略
1、文化理念：
确立“商务综合体”的会馆文化理念。
2、目标定位：
注重“商务与政务、经济与文化、高端与中端、私密与开放”相结合；改变一味的追求豪华为突出高雅自由，改变单纯优质服务为提供新的利益增长点，重点是
融通文脉与商脉。
3、基本原则：
小改造、大开发，少建设、多调整，缓扩张、急深化，轻硬件、重软件（硬件指设施、场所等实体，软件包括策划、设计、营销、文化传播等，其中硬件靠融资、软件提升靠文化靠管理）。
4、运作肌理：
提升策划、整合后的资本运作和资源运作能力，放大文化符号和商务元素，使会员有选择与更高层次精英面对面切磋交流和获得服务延伸的机会。
5、时空布局：
充分张显个性，无论是桌椅、壁挂、雕栏、咖啡器具还是光影、线条、材料、触感，通过点空间、线空间、面空间的景观处理，集古代装饰、现代韵味、东方茶道、咖啡文化等于一体，汇成清新、典雅、古朴、安逸的别样风情，形象鲜明易于记忆，折射出强劲的感染力。
6、品牌建设：
品牌即地位和身份，它是一个整体，而绝不仅仅是一个名称，需要多点式的支撑。
从整体品牌建设入手，通过独特的品牌服务，加大品牌的塑造和传播力度，并逐步占据先发机会和名牌地位。
7、运营方式：
以中端客源（会员）为基础，以潜在客源（散客）为先导，以高端客
源（名流）为增长极。
形态模式：
以主题体验为特色形态，以情感营销为赢利模式（其中会员会费收入为主导模式、散客和购买消费为综合模式、高端消费收入为增长模式）。
8、形象阐释：
设计精彩的广告语、有别于它的形象识别以及宣传手册、平面媒介和电视贴片广告，通过多结构的艺术形式，进行视觉诱导和传播渲染。
9、网络联动：
开设专用网站，搭建信息平台，客户可通过公开和保密两组通道在网上进行入会申请、服务购买、提前预约和费用支付，也可通过BBS论坛进行网上交流。
10、兼济战略：
把争取与政府、企业等的合作作为重要的交叉节点，推出系列活动；适当设置入会限制和制造个别至尊项目需提早预订的紧张气氛；制造新闻事件，提高可
品味、可消费的新奇刺激的体验价值。
4.4渠道策略
在会馆成立的初期介段，以品牌宣传为主，进行一系列活动，以在企业家、政治家、富豪、各类经济富足的女性之间进行宣传与推广，会所只在金字塔顶端一小部分人群中推广打开。
"某会所是集商务交流、休闲娱乐为一体的综合性红酒艺术会所。
为您提供惠州乃至全国最高档的会所软硬件条件，最正宗的休闲体验文化，和会员个性化定制服务，同时也为您构建一个高端商务交友平台。
"具体渠道策略如下：
1、以书信、请柬的方式向各政府要员、大型企业领导专程送递，介绍本项目平台。
2、聘请专业公司制作出形式上具有互动性，内容上具有延续性，风格上具有统一性的多媒体文件，向各企业家、富豪宣传，使之成为具有记念意义的礼品。
3、会馆定期发行专业红酒杂志，杂志内容区别于一般的广告期刊，旨在宣传红酒文化以及搭建商务交友平台。
4、联络各高端杂志及报刊编缉、记者，以软文的方式介绍会馆情况，打响品牌。
5、同银行、移动、联通、航空、高尔夫俱乐部、及国内五星级酒店等达成贵宾互动联盟。
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