住宅小区经营管理方案.doc

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小区经营管理方案

目录

内容摘要 1

关键词 1

一．物业管理小区概述 1

1．小区经营的理论 1

2．小区的内容 2

二．住宅小区的概述及其特点 3

1．住宅的概述 3

2．住宅小区的功能及特点 4

三．小区经营方案 6

1．小区经营的视图 6

2．小区经营人员的结构说明 6

四．小区物业管理系统 7

1、小区物业管理系统 7

2、小区网络系统用户管理功能图 7

3．小区住户信息管理功能 7

五．对住宅物业在未来的展望 9

小区经营方案

摘要：

城市居民的居住生活聚居地称之为居住区。

在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区和住宅组团三级。

住宅小区是指市政配套比较完善，共用设施设备比较齐全，经过统一规划、集中成片开发的新型居住场所。

一个完整的居住区由若干个小区组成。

同样，一个完整的居住小区由若干个居住组团组成。

每一个级别均需配套建设相应的数量和级别的公共服务设施。

对到达一定规模、基础设施比较齐全道德居住区称之为住宅小区。

在这些住宅小区中，为了方便管理，我们需要制定相应的小区经营方案，而在小区方案中，必要建立起强硬的小区物业管理系统。

关键词：

小区经营方案（Districtmanagementscheme）、住宅小区（.housingestate）、小区物业管理系统（Areapropertymanagementsystem）

一、物业管理小区概述

1．1小区经营

物业服务要获得持续的经营效益，发展就要立足，“只有发展才是硬道理”，我们应当主动地参与市场竞争，以积极的心态拓展项目，寻求更大的规模效益。

为了更好地提高物业服务的收益，解决如何突破困境、提高经营效益的问题，特制定此多种经营方案。

物业服务企业“一业为主，多种经营”的经营战略是值得提倡的，即以物业服务为主经营业务，在此基础上开展其他各经营活动，但是“多种经营”并非不务正业，不能偏离物业服务和服务的主题，物业经营要围绕“服务业户”这一中心，开发能产生一定经济效益、能满足业户多种需求的经济增长4，达到“双赢”目的。

二、住宅小区的概述和特点

2．1住宅的概述

在住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务，包括教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、和防疫站等；商业餐饮系统，如饭店、饮食店、粮店、百货店等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金和家电维修部等。

2.2住宅小区物业管理的功能及特点

住宅小区物业管理系统大致上需要住户资料管理、住户报修管理、统计报表、数据备份、数据恢复等几个主要的功能。

故本系统经营的模块的划分功能如下：

1、住户资料管理：

详细记录小区住户的信息。

2、投诉管理：

管理住户的投诉情况。

3、住户报修管理：

记录报修信息，为住户提供及时的维修服务。

4、物业缴费管理：

记录住户的缴费信息。

5、住户停车车位管理：

可以轻松监控住户的车位信息。

6、操作人员管理。

三．小区经营的视图．

1、小区经营管理视图

物业总公司

行政部

人事部

财务部

家政部

工程服务中心

工程维护部

秩序维护部

环境维护部

2．小区经营人员的结构说明

在星河湾的物业管理企业中，共分布了以上八个部门，每个部门各负责不同的板块，而家政部门是直接与业主接触的部门，所有的问题都是由业主反映给家政部门，再由家政部门跟各同级部门协商，尽快有效率地为业主解决平时生活中出现的问题。

在人性化管理中，我们星河湾物业有限公司针对这些高阶级人群，制定了一对一的管理，在每个园区区域，我们每栋楼层都配备一个管家助理，针对每户业主的需要，及时上门协调处理业主生活中出现的亟待解决的各种问题。

3．小区经营的服务分类

四．小区物业管理系统

1、小区物业管理系统主要包括：

（1）对小区所有房屋资料的录入、改、查询等功能实现，在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。

（2）对小区内住户的详细资料的管理，包括查询功能的实现，这些也是一个小区的基本资源，毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。

（3）在具有了所有的基本资料信息后，需要实现实质性的物业管理。

主要的管理业务包括：

物业设备管理、仪表（水、电、气表）数据管理、收费管理、住户投诉管理、住户报修管理、设备维修管理、停车场管理。

这些成为小区物业管理的主体。

（4）各项管理业务的统计报表，包括：

物业设备统计报表、所有住户的水、点、气仪表资料统计、各种收费统计、住户投诉统计、住户报修统计、物业设备维修统计等，这样就可以便于物业公司对小区进行全面的了解和管理了。

功能分析

2、系统用户管理功能

（1）系统用户的添加，包括用户名、密码、添加时间信息。

（2）系统用户密码的修改。

3．小区住户信息管理功能

（1）住户基本信息的录入，包括住户编号、住户姓名、物业地址、使用面积、入住时间等信息。

（2）住户基本信息的修改。

（3）住户基本信息的删除。

（4）住户基本信息的查询。

4．小区房产信息管理功能

（1）房产基本信息的录入，包括房间编号、物业地址、使用面积、房型、单价、总价等信息。

（2）房产基本信息的修改。

（3）房产基本信息的查询。

5．小区物业设备信息管理功能

（1）物业设备基本信息的录入，包括设备编号、设备名称、型号、品牌、所属部门、购买日期、事故记录信息。

（2）物业设备基本信息的修改。

（3）物业设备基本信息的查询。

6．小区仪表信息管理功能

（1）仪表基本信息的录入，包括仪表编号、本月用量、单价、本月费用、上月抄表日期、本月抄表日期等信息。

（2）仪表设备基本信息的修改。

（3）仪表设备基本信息的查询。

7．小区停车场信息管理功能

（1）停车场基本信息的录入，包括停车编号、车位位置、停车住户、物业地址、使用日期、备注信息。

（2）停车场基本信息的修改。

（3）停车场基本信息的删除。

（4）停车场基本信息的查询。

8．小区收费管理功能

（1）其中包括物业收费和仪表收费两大类信息的录入，包括收费编号、年份、月份、收费项目、收费方式、应收总额、已交金额等信息。

（2）收费基本信息的修改。

（3）收费基本信息的查询。

9．小区住户投诉管理功能

（1）住户投诉基本信息的录入，包括投诉编号、投诉日期、接待人员、处理日期、处理人员、投诉内容等信息。

（2）住户投诉基本信息的修改。

（3）住户投诉基本信息的查询。

10．小区住户报修管理功能

（1）住户报修基本信息的录入，包括报修编号、报修日期、接待人员、完成日期、维修人员、报修内容、维修情况等信息。

（2）住户报修基本信息的修改。

（3）住户报修基本信息的查询。

随着现代科学技术日益先进发达的社会中，在物业行业我们所需要的不单单是人性化管理，还需要强硬的硬件设施设备，物业及设施的科技含量不断提高，物业管理朝着智能化方面迅速发展，我们星河湾物业公司采用的智能化设施设备有：

闭路电视监控系统、电子对讲系统、车辆管理系统、电子巡更系统、可视对讲系统、自动消防报警系统和科耐楼宇设备自动控制系统。

小区物业管理网络系统，更加轻松地对小区进行管理。

这样网络系统分为：

1．小区物业管理网络系统图

2.小区住户信息、管理功能

3.小区物业设备信息管理功能

4.小区收费管理系统

5.小区住户投诉管理系统

6.小区住户报修管理系统

五．对住宅物业在未来的展望

在物业行业的发展中，住宅物业占据的比重越来越多，建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。

因为“社区”精神是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。

住宅小区精神文明的建设活动应灵活多样，开展完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情、协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定，我相信在未来的物业建设中，住宅将成为一个不可或缺的崭新名词。

让我们共同用期待的眼光来祝福它。

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