柳州市城市规划管理技术规定定稿.docx

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柳州市城市规划管理技术规定定稿

柳州市城乡规划管理技术规定

第一章总则

第一条为加强本市城乡规划管理，保证城乡规划的推行，

依照《中华人民共和国城乡规划法》、《柳州市城市整体规划》及

国家相关法律、法规及其他逼迫性标准，结合本市实质情况，拟定本规定。

第二条本规定适用于本市城市规划区内各项建设活动。

农村个人建房按相关规定执行。

第三条本市城市规划区内的各项建设工程项目应吻合国家相关法律、法规及其他逼迫性标准。

第四条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应吻合本规定。

各种建设项目的建设，应按经赞成的详细规划执行；还没有经赞成的详细规划的，按整体规划和本规定执行。

第二章建筑容量控制

第五条建设项目用地面积大于15000平方米的，必定由有相应城市规划设计资质的单位编制详细规划，经赞成后推行。

成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不高出建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各种建筑基地的建筑容量控制指标可在本规定表一的基础上合适调整。

第六条建设项目的建筑容量控制指标，按《建筑容积率、

-1-

建筑密度、绿地率控制表》（以下简称表一）执行。

表一-1新区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表

用地面积（m2）

控制指标

小于50005000—15000大于15000

用地种类

FAR

GAR

FAR

GAR

FAR

GAR

低层

0.80

30%

0.70

28%

30%

0.60

24%

30%

居住建筑

多层

1.80

29%

30%

1.80

29%

30%

1.70

27%

30%

高层

3.50

23%

30%

3.50

23%

30%

3.20

22%

30%

工业、库房

2.20

50%

2.20

50%

2.0

45%

建筑

行政、办公

多层

2.50

42%

25%

2.40

40%

25%

2.20

38%

25%

建筑

高层

5.00

40%

25%

4.50

38%

25%

4.00

35%

25%

低层

1.30

45%

25%

1.20

42%

25%

1.10

40%

25%

商业建筑

多层

2.50

42%

25%

2.40

40%

25%

2.20

38%

25%

高层

5.00

40%

25%

4.50

38%

25%

4.00

35%

25%

金融、酒店

多层

2.60

42%

25%

2.40

40%

25%

2.20

38%

25%

建筑

高层

5.00

40%

25%

4.50

38%

25%

4.00

35%

25%

文化娱乐

多层

1.80

35%

30%

1.60

32%

30%

1.50

30%

建筑

高层

3.50

30%

3.30

28%

30%

3.20

25%

30%

医疗卫生

多层

1.80

32%

30%

1.60

30%

1.50

28%

30%

建筑

高层

3.20

28%

30%

3.00

25%

30%

2.80

22%

30%

教育科研设计

多层

2.00

35%

30%

1.80

32%

30%

1.50

30%

建筑

高层

3.50

32%

30%

3.20

30%

3.00

28%

30%

商住综合楼

多层

2.00

32%

25%

2.00

32%

25%

1.80

30%

25%

高层

4.00

30%

25%

4.00

30%

25%

3.80

28%

25%

-2-

表一-2旧区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表

用地面积（m2）

控制指标

小于50005000—15000大于15000

用地种类

FAR

GAR

FAR

GAR

FAR

GAR

低层

0.90

31%

30%

0.80

29%

30%

0.70

27%

30%

居住建筑

多层

1.90

32%

30%

1.90

32%

30%

1.80

30%

高层

3.80

25%

30%

3.80

25%

30%

3.50

23%

30%

工业、库房

2.40

50%

2.40

50%

2.20

45%

建筑

行政、办公

多层

2.80

45%

25%

2.50

42%

25%

2.40

40%

25%

建筑

高层

5.50

42%

25%

5.00

40%

25%

4.50

38%

25%

低层

1.40

48%

25%

1.30

45%

25%

1.20

42%

25%

商业建筑

多层

2.80

45%

25%

2.50

42%

25%

2.40

40%

25%

高层

5.00

42%

25%

4.50

40%

25%

4.00

38%

25%

金融、酒店

多层

2.80

45%

25%

2.60

42%

25%

2.40

40%

25%

建筑

高层

5.50

42%

25%

5.00

40%

25%

4.50

38%

25%

文化娱乐

多层

2.10

38%

30%

1.80

35%

30%

1.60

32%

30%

建筑

高层

4.00

32%

30%

3.50

30%

3.30

28%

30%

医疗卫生

多层

2.10

35%

30%

1.80

32%

30%

1.60

30%

建筑

高层

3.50

30%

3.20

28%

30%

3.00

25%

30%

教育科研设计

多层

2.20

38%

30%

2.00

35%

30%

1.80

32%

30%

建筑

高层

3.80

35%

30%

3.50

32%

30%

3.20

30%

商住综合楼

多层

2.40

35%

25%

2.40

35%

25%

2.20

35%

25%

高层

4.50

33%

25%

4.50

33%

25%

4.20

30%

25%

注：

（1）旧区及新区的界定范围见附录。

（2）FAR——容积率；D——建筑密度；GAR——绿地率。

（3）上表中用地面积指实质的建设净用地面积。

容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实质的建设净用地面积为基数计算。

-3-

第七条表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。

对混杂种类的建筑，其控制指标按使用性质不相同的各种建筑基地分别划定后，比较执行；难以分类执行的，按不相同性质建筑的建筑面积所占比率进行控制。

第八条旧区建筑密集地段的新建项目，在满足第三章、第四章相关规定的前提下，建设项目的建筑容量控制指标可依照城乡规划的详细情况按同类控制指标合适上浮。

第九条骑楼基层计入建筑密度，不计入容积率。

激励开发利用地下空间，地下车库的建筑面积不计入容积率，但地下经营性用房和住处的地下室等用房的建筑面积应计入容积率。

第十条原有建筑基地的建筑容量控制指标已高出本规定控制值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第十一条多层及高层建设项目建筑基地未达到以下最小用地面积的，不得单独建设：

（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米。

（二）高层建筑为2000平方米。

（三）建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但有以下

情况之一，且确实不影响城乡规划推行的，经城乡规划行政主管

部门审察赞成后可予赞成建设：

1、毗邻土地已经完成建设或为既成道路、河流或有其他类

似情况，确实无法调整、合并的。

2、因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法

-4-

调整、合并的。

第十二条建筑用地面积小于等于500平方米的低层建筑项目，其建筑容量应吻合以下要求：

（一）在划定的旧城保护区内（5.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人不得对房屋进行新建、扩建和改建活动。

但对经市房屋安全部门判断为危房的房屋，

按原房屋产权面积核批重建（社会公益性设施项目除外）。

（二）在划定的规划严格控制区内（33.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人进行新建、

扩建和改建房屋时，建筑总层数不得高出二层，总高度小于6.6

米（指檐口以下高度）。

（三）在旧城保护区和规划严格控制区以外的地区，建筑总

层数不得高出三层，总高度小于9.6米（指檐口以下高度）。

但

在道路宽度40米上（含40米）的规划道路两侧红线以外各50米

范围内，建筑总层数不得高出二层，总高度小于7米（指檐口以

下高度）。

（四）原有建筑基地面积小于500平方米的建设项目，原

则上按不大于原建筑基底面积建设，不得擅自扩大原有建筑基底面积，不得阻挡道路交通、消防安全，不得入侵公共绿地和公共通道；办理好供水、供气、通讯、采光等方面的相邻关系；原则上按原建筑基底面积建设。

（五）建筑基地面积小于500平方米的建设项目，新建、

-5-

扩建、改建时，由于历史原因形成，无法满足本规定相关间距等

控制要求的，由不动产的相邻各方依照有利生产、方便生活、团

结互帮、公正合理的原则正确办理相邻关系。

（六）建筑基地面积小于500平方米的低层居住建筑基层

层高不得大于3.6米。

第三章建筑间距

第十三条同一建筑基地内的建筑间距控制，除必定吻合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时吻合本项规定。

第十四条多、低层居住建筑的间距控制。

（一）居住建筑平行部署时的间距。

1、朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西）45度以内（含

45度），下同，此间距在旧区不小于南侧建筑高度的

0.9倍，在

新区和郊县城镇不小于1.05倍。

2、朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不

含45度），下同，此间距在旧区不小于较高建筑高度的

0.8倍，

在新区和郊县城镇不小于1.0倍。

（二）居住建筑垂直部署时的间距。

垂直部署的居住建筑山墙宽度不大于16米的，其南北向的

间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在新区和郊县城镇不

小于南侧建筑高度的0.85倍，且不小于6米；东西向的间距在

旧区不小于较高建筑高度的0.65倍，在新区和郊县城镇不小于

-6-

0.8倍，且不小于5米。

山墙宽度大于16米的，此间距按平行部署的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直部署时的间距。

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按

平行部署的居住建筑控制。

2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最

窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.8倍；在新区和郊县城

镇不小于1.0倍。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直部署的居住建筑控制。

（四）多层居住建筑基层有商业或其他非居住用房的，其上部居住用房间距计算不得扣除基层高度。

（五）多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的0.35倍，且不小于6米，在新区和郊县城镇不小于相邻较高建筑高度的0.45倍，且不小于7米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。

山墙上开启窗洞的，间距应合适加大，其增加值不小于最小规定值的20%，且应满足消防间距或通道要求控制，并经城市规划行政主管部门鉴定。

点式居住建筑的东（西）侧有居室窗洞的，其与相邻居住建筑

东西向的间距不适用前项规定的山墙间距，应按本条第

（一）项的相关规定控制。

第十五条高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距控

-7-

制。

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行部署时的间距。

1、南北向的，此间距不小于按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×1.05+（高层建筑建筑高度－24）×0.4

米

旧区：

24×0.9+（高层建筑建筑高度－24）×0.35米

高层建筑建筑高度高出60米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度高出100米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米，建筑高度高出150米的此间距按150米高度控制。

2、东西向的，此间距不小于按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×1.0+（较高建筑高度－24）×0.25米

旧区：

24×0.8+（较高建筑高度－24）×0.2米

相邻较高建筑高度高出60米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米；建筑高度高出100米的，其高度每增加5米，间距增加0.5米；建筑高度高出150米的此间距按150米高度控制。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行部署时的间距。

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于

本条第

（一）项第1点的规定。

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距

不小于按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×0.8+（较高建筑高度－24）×0.25米

-8-

旧区：

24×0.6+（较高建筑高度－24）×0.2

相邻较高建筑高度高出60米的，其高度每增加5米，间距增加0.4米，建筑高度高出100米的，其高度每增加5米，间距增加0.3米，建筑高度高出150米的此间距按150米高度控制。

3、高层建筑位于北侧的，此间距按南侧多、低层居住建筑

控制，但最小间距旧区不小于13米，新区不小于15米。

（三）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直部署时，此间

距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于13米。

高层居住

建筑与高层居住建筑垂直部署时，此间距为各自计算间距控制值

的一半之和且不小于15米。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，

此间距应不小于13米。

（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂

直部署时的间距。

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按

平行部署的居住建筑控制。

2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最

窄处间距按平行部署计算控制标准乘0.8倍折减。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直

部署的居住建筑控制。

第十六条在吻合第十四条至第十五条的前提下，南北向平

-9-

行部署的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与

其北侧多层居住建筑的最小间距为9米。

第十七条非居住建筑与居住建筑的间距，按本规定和各专

业规范要求择宽确定。

第十八条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托

儿所和大、中、小学授课楼与相邻建筑的间距，除应满足本规定

外，尚应满足相应的相关规范要求。

第十九条无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列

的非居住建筑除外）的间距，可在同型部署方式时的居住建筑间

距的要求上，合适减少10-20%，同时须满足各专业规范要求。

第二十条在规定的消防间距内，任何建筑不得外挑走廊、

天台、楼梯和楼梯平台。

住处建筑在规定间距内南面出挑天台最大出挑距离为1.5

米。

在规定间距内住处建筑北面不得出挑天台。

高、中高、多、低层住处建筑南天台或东西向主天台连续长

度不得大于8米，东西向次天台连续长度不得大于4米，天台

总长度不宜高出建筑面宽总长度的50%。

天台出挑距离、连续长度或天台总长度高出以上规定值的以

及北天台,应从天台外边缘计算建筑间距。

第四章建筑退步

第二十一条沿建设项目基地界线和沿城市道路、公路、河

道、铁路两侧以及电力线路保护区建设的建筑物，其退步距离除

-10-

吻合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还须吻合本规定要

求。

第二十二条沿建设项目基地界线的建筑物，其退步界线距

离按以下规定控制，但退步界线距离小于消防间距时，按消防间

距的规定控制。

（一）各种建筑的退步界线距离。

1、相邻的两个建设区，建筑间距由相邻建筑物从各自的用

地红线起计算，原则上各负责退后按规定计算的一半间距，24

米以下建筑只负责退后自己担当的建筑间距，其他部分由

24米

以上建筑负责退后，最窄处不得小于表三的最小距离，同时必定

满足与界外建筑的消防间距要求。

2、建筑外墙与基地界线不平行部署的，能够临基地界线的

外墙面中点起计算自己一方的建筑间距，但建筑物距基地界线的

最窄处不得小于表三的最小距离。

表三建筑退界控制指标表

居住建筑

文教卫生建筑

其他非居住建筑

地区

最小距离

最小距离（米）

（米）

低层

主要

旧区

多层

朝向

高层

-11-

低层

消防间距

次要

多层

消防间距

朝向

高层

低层

主要

多层

朝向

高层

新区

低层

消防间距

次要

3.5

多层

消防间距

朝向

高层

3、高层建筑退步北侧地界距离须按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×1.05×0.5+（高层建筑建筑高度－24）

×0.4米

旧区：

24×0.9×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.35米

高层建筑建筑高度高出60米的，其高度每增加5米，间距

增加1米；建筑高度高出100米的，其高度每增加5米，间距

增加0.8米，建筑高度高出150米的此间距按150米高度控制。

4、高层建筑退步南侧地界距离很多于15米。

5、高层建筑退步东、西侧地界距离须按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×0.8×0.5+（较高建筑高度－24）×0.25

米

-12-

旧区：

24×0.6×0.5+（较高建筑高度－24）×0.2

相邻较高建筑高度高出60米的，其高度每增加5米，间距增加0.4米；建筑高度高出100米的，其高度每增加5米，间距增加0.3米；建筑高度高出150米的此间距按150米高度控制。

（二）界外是居住建筑和文教卫生建筑的，除须吻合第二十

二条第

（一）项规定外，须同时吻合第三章建筑间距的相关规定。

上述界外建筑由于历史原因未满足第二十二条第

（一）项的

退步规定的，在满足消防间距要求的前提下，其少退的距离原则

上可不由界内建筑全部担当。

（三）当界线限以外是河流、湖泊、永久性公共绿地等时，

为使外面空间与地块的内部空间有机结合、互相浸透，优化环境，

建筑退后基地界线为建筑高度的0.25倍以上，且不小于5米。

（四）地下建筑物的退步界线距离，不小于地下建筑深度（自

室外处面至地下建筑物底板的距离）的0.5倍，且不小于3米。

（五）存放易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑

物和修建物，其安全防范和环境卫生防范距离应在本建筑基地范

围内解决，原则上不由界外建筑担当。

第二十三条各种建筑退后道路规划红线的距离，按表四控

制（表中数值为下限值）。

位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物，应增大

退后距离，详细标准由经赞成的详细规划确定或由城市规划行政

-13-

主管部门鉴定，但最小退后距离不得小于

20米。

对于按表四规定控制不能够满足道路两侧建筑间距要求的，应

增大退后距离，能够规划道路中心线作为建筑基地界线，参照第

二十二条的相关规定执行。

-14-

表四建筑退后道路红线控制指标表

城区支路

城市骨干道

城市次干道

快速路

小区道路

（L≥40）

（20≤L<40）

（L<20）

多、低层建筑

H<24m

高层建筑

旧

24m≤

H<60m

区

高层建筑

60m≤

H<100m

多、低层建筑

H<24m

新

高层建筑

24m≤

区

H<60m

-15-

高层建筑

60m≤40201512

H<100m

注：

（1）高层建筑裙房的退后距离按多、低层建筑控制。

高出

100米的建筑按100米建筑退步标准控制。

（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。

（3）建筑首层为经营性用房的，其退后道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6米。

（4）列入规划保护的传统商业街区及历史文化保护地段内的建筑退步道路红线的要求，另按经赞成的保护规划及详细规划确定。

城市生命线防灾抢险道两侧建筑的退后距离，另按相关专项规划的规定执行，且不小于本项规定的控制值。

第二

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