美国房地产开发模式及流程.docx

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美国房地产开发模式及流程

一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长

美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。

美国地产模式的背景及特点是：

1、土地自由供应。

美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行控。

2、专业分工明确。

美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。

有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。

土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）,负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。

不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。

比如：

有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。

3、以金融运作为核心。

美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。

各个链条中，金融产业链最为发达。

美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。

开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

4、收益大众化。

美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS（房产抵押贷款证券）等。

二、美国房地产企业的经营模式特点

1、经营专注化

收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营风险，而不是通过多元化经营；代表公司PulteHomesInc.（美国第一大房地产开发商）。

2、地域多元化

以公司总部所在地为依托，逐渐向边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域都力争占有较大的市场份额；通过地域多元化规避经营风险，增强竞争实力；CentexCorp.（全美第三）。

3、管理二级化

两层管理架构，权责明确；公司总部仅负责财务融资、资金调度、风险管理等；区域性经营决策权下放地；避免公司总部的错误决策给区域性业务带来负面影响；代表公司D.R.Horton（美国第四大开发商）。

4、服务全程化

以客户为中心提供一揽子衍生性增值服务，做到一站式经营；提供住房抵押贷款、住房保险等售后增值服务；几乎所有的美国大型房地产开发商都提供全程服务；注重品牌维护；努力提高品牌认知度；品牌梯度化、层次化；针对不同层次的客户使用不同的品牌，用品牌细分市场；每一品牌都代表一定的标准；大规模复制成功品牌；通过品牌取得溢价；代表公司:

D.R.Horton，下辖13个品牌。

5、注重兼并收购

总体讲，兼并收购与自主开发的收入持平；越是大型房地产开发商越重视兼并收购；大型开发商主要通过兼并收购进入新的区域市场或细分市场；代表公司：

CentexCorp.和PulteHomesInc.

6、注重标准化生产

材料通用化；户型模块化；生产标准化、程序化；麦当劳路线；通过通用化、模块化、标准化使品牌的大规模复制成为可能；通过标准化大大降低工程复杂度提高效率；代表公司:

CentexCorp.

三、美国土地法规、制度及房地产税收情况

（一）土地利用的控制法规

1、总体规划（masterplan）：

总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。

2、分区条例（Zoningordinance）：

分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。

分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

3、建筑法典（BuildingCodes）：

建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。

根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑可证》可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》，改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》。

4、地块划分规则（subdivisionregulations）：

地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。

地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。

5、除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有格的约束。

6、私人对土地利用的控制

除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如"在这块地上不能建设建筑面积小于2000平英尺的住宅”等。

一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。

（二）土地制度

美国的土地所有制是多元化的，私人约占有58%，联邦政府占有约32%，州及地政府占有约8%，剩余的2%的土地为印第安人保留地。

在法律可以及规划的围，各种所有制形式的土地可以自由买卖，政府并不干预私人土地的用途，可出售、出租、自用等。

土地的供给端的自由买卖交易制度保证了上游土地资源供给的充足。

（三）房地产税收

目前美国50个州全部征收不动产税，各州和地政府税率略有不同，大约在1%-3%。

美国征收不动产税和我国土地招拍挂制度实现的财政收入有些类似，但招拍挂实现财政收入是使未来土地出让期土地使用权的供求关系所体现的经济价值，不具有可持续性而且极易扭曲土地当期价格。

（四）中美商品房价格构成比例比较

商品房价格构成比例

美国

中国

地价及税费

30%

50%

建安成本

60%

30%

利润

10%

15-20%

四、美国房地产开发程序

美国房地产开发法制较健全，开发程序环环相扣。

居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。

美国房地产住宅建造过程开发分批量生产和小规模定制两种。

下面以批量生产为例来说明。

（一）土地获取的式

土地获取的式有三种形式：

购买、期权控制、通过兼并其他公司来获得那家公司的土地储备。

土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险。

维持与开发地政府与社团的良好关系是获取优质土地的前提条件。

（二）土地规划——土地规划改变较国要格

美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出土地规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定每一地块的用途、建筑物的类型和规模等。

各州规定不尽相同，但小异。

土地规划一般不能更改。

申请改变要有充分理由，经有关当局批准。

但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较容易地获准转为农业用地，以避税。

开发商根据土地规划用途选取自己需要的地块。

（三）土地的获取程序

1、选址。

美国开发商一般选择生地开发，但也可以是熟地。

美国兴建住宅极少进行城市旧房改造。

选择地块考虑的要素主要有：

1）交通：

距离高速公路、火车站、汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。

美国地政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某地块的先决条件。

这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责维护这段路。

2）上下水：

要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够排污量。

得不到足够排污量常称为开发的一个难题。

3）公用设施—电力、煤气、、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。

但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年能售出或租出15%的居住单元，使有关公司能收益，回收投资以盈利。

4）大小和形状：

地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不小。

太大的地块应分片购进，滚动开发。

畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。

5）地貌：

地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。

地势平缓使土工程量小，但增加排水工程费用。

过于陡斜的现场有时使土工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。

6）土质：

软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。

如地表全是岩须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。

最后，地下水位不应过高。

7）景观：

美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。

8）位置：

地块的位置很大程度决定着开发的成败。

位置优劣由多种因素决定，其中最重要的是距离城市中心的远近。

2、估价。

1）估价法：

美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。

2）估价考虑因素：

主要考虑其可开发性（居民收入水平、收购价格、地域社会关系）、时间紧迫性等。

3）估价机构：

估价协会成员（M.A.I.）承担。

由他们提出估价报告。

4）估价报告容：

①地产的产籍和一般情况的描述；②提请报告人；③提请报告的目的——一般市场价格，保险价值，清算价值，诉讼价值，租赁价值或商业价格；④估价日期；⑤土地已开发情况的详细叙述；⑥地产的历史情况和围环境；⑦该地产的最佳用途；⑧可比价值；⑨估价法；⑩估价员XX明。

3、购地贷款。

买卖双就地价达成协议后，开发商开始寻找贷款。

开发商将土地全部押给银行，银行对该地块进行再估价，然后发给土地估价的60～80％（视市场兴衰）的贷款，开发商须另筹20～40％。

开发商筹足购地款后，委托产权保险公司审查该地是否有无债券债务、产权争议。

在筹足购地款、弄清产权之后，即可成交。

4、成交。

成交是地主、开发商和银行三家为主进行签约的会议。

除此之外，产权保险公司，地主一有关该地块的债权人或受权人（如有时）也应参加。

成交会后的一件重要工作就是向对该地块有管辖权的房地局进行产权和抵押登记。

成交会上买卖双还应支付如下一些费用：

买：

印花税（协议）、地契及抵押登记费、第三保管费、律师费、产权保险费、测量费；　　

卖：

土地检验估价费、印花税（地契）、原抵押撤消登记费、第三保管费、律师费、经纪人费、测量费、会议费。

（四）开发建设

1、设计报批——美国各州都有自己的设计规，不同的州有所不同

无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设计和房屋的初步设计），报请建设局批准。

第一次报批主要是审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化率等。

批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳建筑可费和施工监理费）。

第二次报批主要是审查各项标准，如防火，卫生等各面是否符合相应的标准。

但是，对于像共有公寓等涉及广大群众切身利益的建筑，美国法律还规定了另外一套报批手续。

，批准后即可开工。

2、企划书——类似于国的销售可证及销售公示文件

当开发商计划兴建住宅公寓时，应向司法部长呈递一本企划书。

1）企划书的容

兴建公寓的目的（普通公寓、老人公寓、低收入公寓等），房屋设计和技术说明，房屋售价，销售合同的格式，分期付款赞助计划，公寓管理委员会的组成和管理费的构成及数额等。

有关建筑师、律师要分别在书中有关部分签字。

开发商在书中以发起人的名义宣誓签字。

2）企划书的作用

企划书一经批准，开发商应遵照执行，如有更改须报请司法部长批准，并将批件以的形式附在企划书。

只有在企划书批准后，才允销售。

销售时应向买主出示企划书，成交后买主应得到一本。

在售后的时间里，如有更改，例如管理费随物价上涨而提高，也须报批，并将批件分发给住户。

在房屋售完后的两年，开发商是当然的管理委员会主任。

此后，可由房主协会另行聘用。

3、施工贷款

贷款的条件：

①贷款分期发放，每次由开发商根据实际发生费用（凭发票）填写申请数额，不得超过；②规定一个贷款累计最高额；③以每笔售房收入的大部分（70％左右）还贷。

从条件中可以看出，开发商没有可能把施工贷款挪作他用。

4、建筑可

开工前报批得到的可证应齐备。

它们是：

1）规划可—由规划局签发，确认建筑类型、规模符合规划要求。

2）市政可—由市政局签发，确认地上车库、车道，地下管网符合规和市政建设的要求。

3）给水、排水可—由水务局签发，确认已取得所需生活用水和消防用水量的可；确认已取得排污量的可。

4）消防可—由消防局签发，确认室疏散通道、出口和室外消防车道符合要求；室外消防系统符合要求。

5）历史文物可—由文物局签发，确认保护建筑和文物处理得当。

6）其他可—各州根据当地具体情况，还有相应的规定。

5、建筑施工

1）建筑施工管理体制

美国实行招标承包制，目前开始采用一种新建筑施工管理体制，由业主、监理建筑师、承包商们和施工管理经理组成。

施工管理经理不仅承担了原总承包商在施工过程中的组织、协调各分包商的工作，而且在前期就参与设计、预算的顾问咨询，会同建筑师准备招标文件，对承包商进行资格预审，进行招标、评标，参与选拨承包商，和签订合同；在施工期间负责安排进度，协调调度，最后参与工程的竣工验收。

工程施工除了受到开发商雇用的建筑师、管理经理的监督管理外，在质量上还受到政府部门委派的监理的监督。

开发商申请施工可时所缴纳的监理费即用于此。

参与施工的各分包商进入工地后，要主动与监理取得联系，向其报告施工进度；隐蔽工程、覆盖前，要通知监理验收；分部工程完工后，要经监理验收签字。

只有各单项全部验收合格，工程竣工后才能拿到使用可证书。

这一套质量监督系统，对保证工程质量起到很好的作用。

2）人力、物料的获得——通过本地采购或分包可以解决

物料采购有三种途径：

通过代理商购买、与生产商建立战略合作伙伴关系，直接向生产商购买、自己生产。

显然，后面两种采购办法的成本低，至于那一种的整体效益最好，需要进行综合评估：

自己生产可能做到成本最低，但整体效益取决于几个因素，生产规模、资金实力和管理水平。

有力的供应链管理已经成为房地产行业发展的战略控制点，但盲目的进行产业链垂直整合不利于降低成本。

3）预生产

预生产主要解决对于大批量的标准件的预先制造，如门窗、木材结构件和一些连接件等。

预生产可以有如下经济效益：

i.集中生产，可以节约设备、管理成本和厂房成本

ii.集中生产，生产人员有学习曲线效应，提升效率和效益

iii.与小企业相比，采取预生产的大型企业可以有效缩短建房期

4）建造

现场建造的过程是一个突发事情比较多的过程，同时也是决定建房期长短的重要部分。

在这面有优势的企业可以保证价值的有效传递和建房期的有力控制。

关键考核指标：

建房期、安全和房屋质量的控制。

现场有序的保证：

流畅的作业控制和合理的人员安排。

（五）租赁与销售

在美国有一个庞大的房地产市场，各州、县都有房地产租赁和销售信息网，有多有执照的专业经纪人，为买卖双牵线搭桥。

经纪人都经专门训练，考试合格，并参加全国房地产经纪人协会。

该协会为会员制定了格的道德规和实践标准。

所以，在每一笔成交的买卖中，几乎都有经纪人的介入，以保证买卖的公平、合法。

大批房屋需要出租、出售的，则要设专门机构。

这种机构很少是由开发商自己来管理的，大都委托一家销售公司或一个经纪人来管理。

五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险

1、战略控制要素

1）土地的获取与控制能力：

土地资源的稀缺使得土地的获取能力对房地产行业越来越重要。

获得地理位置优越的土地对开发住宅建筑具有战略意义：

"A”级土地常常意味着"A”级的竞争优势。

2）物料采购与管理能力：

出色的物料采购能力有利于企业降低生产成本，获得大于行业平均利润的边际利润水平。

而产业链整合是提高采购管理能力的一个重要手段。

3）资金获取与流通能力：

健全、多样化的融资渠道是解决房地产企业发展瓶颈的重要办法，而资金的流通管理能力不但可以为企业发展提供保障，更可以为购房者提供多种地金融服务，完善企业服务流程，提高竞争力。

2、可能面临的风险

1）建造标准未达到

美国最典型最普通的住宅，基础为混凝土结构，除屋面外，其他为木制。

由于标准要求高，木结构的房屋成本并不低，对防火、防潮、防虫、透气等的规定非常格的（比如，用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17％），否则，一旦因房屋质量出现问题，所面临的赔偿可能是非常高额的。