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房地产基本制度与政策习题集解析——第二章房地产法律法规概述
一、单项选择题
1产权清晰的某宗房屋属于（）。
A不特定物B替代物C不可替代物D限制流通物
【答案】C
【解析】不能以相同数量替代的物为不可替代物。
2土地属于（）。
A动产B不特定物C流通物D限制流通物
【答案】D
【解析】土地既是不动产，也是限制流通物，法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物，如土地、武器、弹药、麻醉品等。
3下列关于物权的说法中，不正确的是（）。
A物权具有追及性
B物权除法律明文规定，不得自由创设
C财产权的静止状态体现为物权
D物权的义务主体是特定的，而权利主体是不特定的
【答案】D
【解析】物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，因此物权是绝对权、对世权。
4甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为（）。
A自物权B用益物权C不动产所有权D地役权
【答案】B
【解析】甲开发商对土地的使用权属于用益物权。
5《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）是（）。
A单行条例B行政法规C地方性法规D部门规章
【答案】D
6一切正当社会行为所应遵守的道德准则是（）。
A平等原则B诚实信用原则C公序良俗原则D自愿原则
【答案】B
7不动产物权的变动以（）方式公示。
（2004年考题）
A占有B交付C使用D登记
【答案】D
8下列不属于消费者权利的是（）。
（2004年考题）
A保障安全权B知悉真情权C商品鉴别权D依法结社权
【答案】C
【解析】消费者享有的权利有保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法请求赔偿权、求教获知权、依法结社权、维护尊严权、监督批评权。
二、多项选择题
1房地产法律包括（）。
A《商品房销售管理办法》B《城市房地产管理法》
C《城市规划法》D《土地管理法》
E《城市房屋拆迁管理条例》
【答案】B、C、D
【解析】《商品房销售管理办法》属于部门规章、《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规。
2房地产部门规章包括（）。
A《商品房销售管理办法》B《城市房地产管理法》
C《城市房地产中介房屋管理规定》D《城市房地产开发经营管理条例》
E《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
【答案】A、C
【解析】《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》为规范性文件。
3中国房地产的法律法规体系的构架由（）构成。
A房地产法律B房地产部门规章
C规范性文件、技术法规D房地产行政条例
E房地产行政法规
【答案】A、B、C、E
【解析】法的类别中没有房地产行政条例。
4根据民法中物的分类标准，（）属于主物与从物的关系。
A锁和钥匙B上衣和裤子
C电视机和遥控器D房屋和窗户
E手机和充电器
【答案】A、C、D、E
【解析】构成从物的要件：
须独立而非主物的成分；须助主物的效用；须与主物同属于一人。
5下列物中，属于不动产的有（）。
A林产B土地
C货币D地上定着物
E房屋
【答案】A、B、D、E
【解析】地上定着物也会因移动而减损其经济价值，因此也是不动产。
6以下权利中不属于用益物权的有（）。
A建筑物区分所有权B地役权
C建设用地使用权D质权
E承包经营权
【答案】A、D
7下列权利中，属于财产权的有（）。
（2004年考题）
A房屋所有权B姓名权
C土地使用权D债权
E肖像权
【答案】A、C、D
【解析】姓名权、肖像权属于人身权。
第三章建设用地制度与政策
一、单项选择题
1下列各类土地中，不属于国有土地的是（）。
A被依法征用后的土地
B依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂
C城市市区的土地
D农民宅基地
【答案】D
【解析】农民宅基地属于集体建设用地。
2某开发公司开发一项目，需征用土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征用基本农田内的耕地03公顷，那么，这一项目的土地批准权为（）。
A省级政府B国务院C项目所在的地县政府D项目所在的市政府
【答案】B
【解析】基本农田内的耕地批准权为国务院。
3某开发公司开发一项目，征用某乡村10公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年每亩总产值为4800元，那么土地补偿费的最高总额为（）。
A240万元B72万元C720万元D24万元
【答案】A
【解析】前3年每亩总产值为4800元，则每亩平均年产值为1600元，土地补偿费应为：
1600×15×10×10=2400000元。
4某地区前3年平均耕地年产值为1000元／公顷，人均耕地02公顷。
如果每个农业人口的安置补助费标准按最高标准计，那么，在该地区征用1公顷耕地的安置补助费为（）元。
A3000B6000C15000D30000
【答案】C
【解析】按最高标准6倍计，征用1公顷耕地的安置补助费为1000×6×5=30000元，但由于每公顷安置补助费不得超过被征用前3年平均年产值的15倍，所以答案为15000元。
5某乡镇企业依法使用集体土地从事服装加工生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（）。
A农用地B工业用地C建设用地D乡镇企业用地
【答案】C
【解析】某乡镇企业用地应为农村集体建设用地。
6下列用地中，不宜划拨供给的是（）。
A部队伙房建设用地B工商管理所办公楼建设用地
C上市公司保卫科值班室建设用地D科技博物馆扩建项目建设用地
【答案】C
【解析】上市公司保卫科值班室建设用地不在划拨土地的范围中。
7划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。
A转让方缴纳B受让方缴纳
C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳
【答案】B
【解析】划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，例如改变原土地用途等，土地使用权出让金由受让方承担。
8关于划拨土地使用权的收回，以下说法错误的是（）。
A土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的，可以收回
B国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求可收回土地使用权
C未经规划部门同意，连续两年未使用可以收回
D铁路、公路、机场、矿产等核准报废的土地可以收回
【答案】C
【解析】答案C中，应为“未经原批准机关同意，连续两年未使用可以收回”，批准机关是指土地管理机关，而非规划部门。
9下列关于征用集体土地的表述中，正确的是（）。
（2003年考题）
A由集体土地所有者与土地使用者签订土地出让合同
B由市县人民政府与土地使用者签订土地出让合同
C由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地出让合同
D集体土地不经征用不得出让
【答案】D
10按国家规定，征用10公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征用前3年平均年产值为1000元／亩，征用该耕地的土地补偿费最多为（）万元。
（2003年考题）
A10B15C100D150
【答案】D
【解析】每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍：
1000×15×10×10＝150万元。
11土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。
（2003年考题）
A原土地使用人B市、县人民政府
C市、县人民政府土地管理部门D市、县人民政府规划部门
【答案】C
12核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满（）未动工开发建设的，属于闲置土地。
（2003年考题）
A6个月B1年C2年D3年
【答案】B
13某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品房。
若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（）。
（2004年考题）
A47年B67年C70年D无限年
【答案】B
14某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（）。
（2004年考题）
A15年B35年C55年D70年
【答案】B
【解析】最高年限为70年与出让合同约定的使用年限为50年并不矛盾，即剩余年限为50－15＝35年。
15以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。
（2004年考题）
A40年B50年C70年D没有使用期限的限制
【答案】D
16划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。
（2004年考题）
A转让方缴纳B受让方缴纳
C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳
【答案】B
二、多项选择题
1地上附着物包括（）。
A房屋B水井
C地下管线D青苗
E构筑物
【答案】A、B、C、E
【解析】青苗不属于地上附着物，地下管线属于地上附着物。
2国家有权因为（）而提前收回出让土地的使用权。
A土地使用者未如期支付地价款B司法机关的决定
C土地使用权合同期限届满D土地使用者未按合同约定开发利用土地
E社会公共利益需要
【答案】A、B、D、E
【解析】土地使用权合同期限届满就不存在“提前”收回出让土地的使用权的问题了。
3土地使用权出让合同正本包括的主要内容有（）。
（2004年考题）
A出让地块的位置B出让地块的界限
C动工及开发期限D地块四至平面图
E违约责任
【答案】A、B、C、E
【解析】地块四至平面图在土地使用权出让合同的附件中，而不在正本中。
4下列企业用地应采取土地出让或出租方式处置的有（）。
A国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
B国有企业改组为股份合作制的
C国有企业租赁经营的
D非国有企业兼并国有企业的
E国有企业改造或改组为国有独资公司的
【答案】A、B、C、D
【解析】国有企业改造或改组为国有独资公司的可保留划拨土地使用权。
5国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取保留划拨性质方式处置土地使用权，但保留期限不超过5年的有（）。
A国有企业改造为有限责任公司
B国有企业改组为股份合作制
C国有企业改造或改组为国有独资公司的
D在国有企业兼并中，一方属于濒临破产企业的
E国有企业兼并非国有企业后的企业是国有工业企业的
【答案】C、D、E
【解析】国有企业改造为有限责任公司、国有企业改组为股份合作制就不能保留划拨性质。
6国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有（）。
（2003年考题）
A组建企业集团的
B国有企业租赁经营的
C改组为国有独资公司的
D非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
E国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的
【答案】C、D、E
7下列关于我国土地制度的表述中，正确的有（）。
（2004年考题）
A全部土地都为社会主义公有
B大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有
C城市市区的土地属于国家所有
D农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有
E农村宅基地、自留地、自留山可以属于农民（农户）私有
【答案】A、C
【解析】农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
8经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的有（）。
（2004年考题）
A国家机关用地B学校的经营性用地
C城市主干道用地D孤儿院用地
E军队干休所用地
【答案】A、C、D、E
三、综合分析题
F房地产公司（以下简称F公司）申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。
支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。
开发建设过程中，F公司将此项目整体转给H公司，H公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。
在建设过程中，H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。
H公司经批准预售该住宅。
（2003年考题）
1H公司要取得预售资格，需满足（）。
A项目建成B做好基础C项目立项D该地区房地产管理法
【答案】D
2征用G乡该块土地需经（）批准。
A省级人民政府土地行政主管部门B省级人民政府
C市、县级人民政府D国务院
【答案】D
3F公司支付的征用耕地的补偿费用包括（）。
A土地补偿费B安置补助费
C土地管理费D地上附着物和青苗补偿费
【答案】A、B、D
4下列征用集体土地工作程序的表述中，不正确的是（）。
A建设单位持经批准的设计任务书或初步设计等资料向土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门申请
B县级以上人民政府土地行政管理部门受理申请用地后，30日内审查完毕直接报上一级土地管理部门审查
C经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施
D征地公告应包括农业人口安置办法的内容
【答案】A、C、D
5F公司获得该开发用地的方式是（）。
A出让B划拨C租赁D转让
第四章房地产开发建设经营管理制度与政策
一、单项选择题
1某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报（）备案。
A上一级城市人民政府B所在省、自治区人民政府
C国务院D建设部、国家文物局
【答案】D
【解析】县级并非是由国务院审批其城市总体规划，因此只须报建设部、国家文物局备案。
2因故不能按期开工超过（）的，必须重新办理施工许可证。
A6个月B3个月C12个月D9个月
【答案】D
【解析】施工许可证可以申请延期两次，每次不超过3个月，加上本身的3个月，共9个月后就必须重新办理了。
3关于施工单位的质量责任与义务，以下说法错误的是（）。
A施工单位在其资质等级许可的范围内承揽工程
B施工单位不得任意压缩合理工期
C施工单位对竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修
D施工分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向建设单位负责
【答案】D
【解析】施工分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。
4施工企业的建设工程保修期，自（）起计算。
A交付使用之日B竣工验收之日
C竣工验收合格之日D建设单位同施工单位共同签署保修书之日
【答案】B
【解析】注意施工企业的建设工程保修期与房地产开发企业对开发项目的保修期的区别。
5新设立的房地产开发企业，应当先领取（），再持有关文件到房地产开发主管部门备案。
A暂定资质证书B四级资质证书C名称核准证明D营业执照
【答案】D
【解析】新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，再持有关文件到房地产开发主管部门备案，备案后才能申请资质证书。
6房地产开发企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。
A三个B四个C五个D六个
【答案】B
【解析】暂定资质不能作为一个等级。
7房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。
A15％B20％C30％D35％
【答案】B
【解析】应注意国务院关于资本金制度的最新规定。
《城市房地产开发经营管理条例》规定：
“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。
8某开发公司支付全部土地使用权出让金3200万元取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，对该公司最高可以征收（）万元土地闲置费。
A320B640C480D800
【答案】B
【解析】按20％计算最高的土地闲置费。
9关于房屋主体结构质量的问题，以下说法正确的是（）。
A主体结构质量不合格完全可以通过质量保修来解决
B购房人在办理完房屋所有权后又发现房屋主体结构质量出现问题则不能退房
C主体结构质量与使用时间关系不大
D确属主体结构质量不合格，购房人有权退房，房地产开发企业应承担赔偿其精神损失的责任
【答案】C
【解析】主体结构质量不合格不能再通过维修解决；无论在办理完房屋所有权之前或之后，只要在使用年限内房屋主体结构质量出现问题均可申请退房；房地产开发企业只应承担赔偿其直接损失。
10中介机构所代理的预售房地产项目广告，应当提供（）。
A中介机构人员的资质证书B业主委托证明
C房屋所有权证书D工程竣工验收合格证明
【答案】B
【解析】预售房地产项目不应有房屋所有权证书、工程竣工验收合格证明。
11城市分区规划经当地城市规划行政主管部门审核后，报（）审批。
（2003年考题）
A城市人民政府B上级城市规划行政主管部门
C同级人民代表大会或其常务委员会D省、自治区、直辖市人民政府
【答案】A
12《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在（）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。
（2003年考题）
A城市市区内B城市规划区内国有土地上
C城市建成区内国有土地上D城市规划区内土地上
【答案】B
【解析】《城市房屋拆迁管理条例》的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
13拆迁人是（）。
（2003年考题）
A房屋行政主管部门B取得房屋拆迁许可证的单位
C规划行政主管部门D专门从事房屋拆迁的单位
【答案】B
14按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，（）确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。
（2003年考题）
A通过拆迁当事人协商B根据市场行情，拆迁主管部门
C用房地产市场评估的办法D根据房屋重置价并考虑成新度
【答案】C
15拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
裁决应当自收到申请之日起（）日内作出。
（2003年考题）
A15B30C60D90
【答案】B
16建设工程在（）条件下，建设单位可以不用办理施工许可证。
（2003年考题）
A工程投资额在50万元以下且建筑面积在500m2以下
B工程投资额在50万元以下或建筑面积在500m2以下
C工程投资额在30万元以下且建筑面积在300m2以下
D工程投资额在30万元以下或建筑面积在300m2以下
【答案】D
【解析】工程投资额在50万元以下与建筑面积在300m2以下两个条件满足一个即可。
17建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（）。
（2003年考题）
A20％B25％C30％D50％
【答案】C
【解析】建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50％。
18房地产开发企业的房地产开发《暂定资质证书》的有效期为（）。
（2003年考题）
A6个月B1年C2年D3年
【答案】B
19建筑企业资质分为（）。
（2003年考题）
A施工总承包、行业分包和劳务分包B施工总承包、专业承包和劳务分包
C施工综合承包、行业分包和专项分包D施工综合承包、专业分包和专项分包
【答案】B
20房地产投资项目资本金可以用货币出资，也可以用工业产权、非专利技术作价出资，但工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（）。
（2003年考题）
A15％B20％C25％D30％
【答案】B
21下列有关房地产广告的表述中，不正确的是（）。
（2003年考题）
A广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明商品房预售许可证号
B广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明
C广告中涉及房屋面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积
D预售广告中涉及装修装饰内容的应当在广告中注明
【答案】D
【解析】房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
22城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（）中划定。
（2004年考题）
A城市总体规划B城市分区规划C城市详细规划D城镇体系规划
【答案】A
23建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。
（2004年考题）
A选址意见书B建设用地规划许可证C建筑施工许可证D建设工程规划许可证
【答案】D
24房地产开发项目如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须经（）批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。
（2004年考题）
A城市房地产开发主管部门B城市规划主管部门
C城市人民政府D城市建设主管部门
【答案】B
25在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。
（2004年考题）
A取得拆迁许可证的单位B被拆迁房屋的使用人
C被拆迁房屋的所有人D被拆迁房屋的使用人和所有人
【答案】C
26在城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以（）确定。
（2004年考题）
A房屋重置价格B房屋评估价格C房地产市场价格D房地产市场评估价格
【答案】D
【解析】《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。
27在城市房屋拆迁中，判定某一房屋是否属于违章建筑，由房屋所在地（）确定。
（2004年考题）
A城市房屋拆迁管理部门B城市房地产行政主管部门
C城市规划行政主管部门D城市市容管理部门
【答案】C
28在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。
（2004年考题）
A建设单位B工程质量监督机构C施工单位D设计单位
【答案】A
29房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。
（2004年考题）
A工程竣工B房屋交付使用C工程完工D工程验收合格
【答案】B
30商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。
（2004年考题）
A《住宅功能保证书》B《住宅环境保证书》C《住宅寿命说明书》D《住宅使用说明书》
【答案】D
31商品房预售广告中不得涉及的内容是（）。
（2004年考题）
A交通设施状况B商业设施状况C装修装饰状况D市政设施状况
第五章房地产交易管理制度与政策
一、单项选择题
1共有房地产，未经其他共有人书面同意的，其房地产（）转让。
A限制B禁止C可以D委托
【答案】B
【解析】共有房地产，未经其他共有人书面同意的，无法转让。
2某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积96m2，合同约定建筑面积100m2，则该商品房的成交价格是（）。
A400000元B388000元C380000元D384000元
【答案】C
【解析】100m2×4000元／m2－（3m2＋1m2×2）×4000元／m2＝380000元，超过3％的那1m2由开发商双倍返还给购房人。
3某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日
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