物业经营管理的内涵.docx
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物业经营管理的内涵
物业经营管理的内涵
第一章物业经营管理概述
一、内容提要：
1、物业经营管理的概念
2、物业经营管理的层次与工作内容
二、考试的目的和要求：
本部分考试的目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
考试的基本要求：
掌握：
物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系
熟悉：
物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容
了解：
物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系
第一节 物业经营管理的概念
随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，有着至关重要的影响。
因此，企业房地产资产管理和物业管理师在企业经营决策中扮演着越来越重要的角色。
一、物业经营管理的内涵
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（PropertyManagement）、设施管理（FacilitiesManagement）、房地产资产管理（RealEstateAssetsManagement）、房地产组合投资管理（RealEstatePortfolioManagement）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。
由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
物业经营管理活动的管理对象
二、物业经营管理活动的管理对象
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益.
写字楼
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
1．甲级写字楼
具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。
2．乙级写字楼
具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
3．丙级写字楼
物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。
写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。
人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。
对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：
所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
（二）零售商业物业
零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
零售商业物业通常分为如下六种类型：
1．区域购物中心
区域购物中心（ShoppingMall，有译为“摩尔”）是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店铺多、功能多。
区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。
此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的需求。
因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。
2．市级购物中心
市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。
在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。
按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。
3．地区购物商场
地区购物商场的建筑规模一般在1～3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10—30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。
地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。
4．居住区商场
居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元人民币之间。
居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
5．邻里服务性商店
这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。
方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。
6．特色商店
特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。
如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。
这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。
除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。
（三）出租型别墅或公寓
1．别墅
别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。
从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。
中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。
实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。
而国外的住宅（House）与别墅（Villa）是截然分开的，住宅的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，而别墅的概念则属于浪漫生活。
2．公寓
公寓（Apartment）是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。
具体类型包括：
复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。
（四）工业物业
工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。
（五）酒店和休闲娱乐设施
酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
以新加坡最大的房地产商嘉德置地为例，酒店和出租公寓的经营管理与房地产开发投资、房地产金融服务并列为其三大主营业务。
虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。
酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：
1．服务对象不同。
酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。
2．地理位置不同。
酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。
3．服务内容不同。
酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。
而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。
4．建筑设计和装潢风格不同。
酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。
续前
（二）《条例》调整的范围
1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。
至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。
当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。
随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。
如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。
这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。
例题：
下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（AD ）（多选题）
A．《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
B．《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C．《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业
D．《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
E．《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村
解析：
AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：
《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
所以C是错误的。
（三）物业管理的市场化特征
1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。
随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。
特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。
目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。
房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。
至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。
在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。
解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
3．物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
例题：
物业管理活动的前提条件是（C ）。
A．公开化原则
B．高科技化原则
C．市场化原则
D．标准化原则
4．非市场性的房屋管理不属于物业管理
有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。
其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
物业管理的特征
二、物业管理的特征
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。
物业管理社会化有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
例题：
物业管理社会化的必要前提是（B）
A．现代化大生产的社会专业分工
B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C．物业的所有权人在社会上选聘好物业管理企业
D．物业管理企业社会上找到可以代管的物业
（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
这就要求：
有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
例题：
关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（C ）
A．物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理
B．要求物业管理企业有专门的管理工具设备
C．物业管理企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格
D．要求物业管理企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理
（三）市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。
物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
例题：
物业管理的基本特征包括（BCE）（多选题）
A．产业化
B．社会化
C．专业化
D．标准化
E．市场化
概述
一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）
物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：
第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、．延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类（了解）
物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分
1．全民所有制物业管理企业
全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2．集体所有制物业管理企业
集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。
此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。
3．民营物业管理企业
民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。
4．外资物业管理企业
外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。
5．其他物业管理企业
其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。
（二）按股东出资形式来划分
1．物业管理有限责任公司
物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
2．物业管理股份有限公司
物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3．股份合作型物业管理企业
股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
三、物业管理企业的常见模式
（一）房地产建设单位的附属子公司或部门
房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。
另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。
这种企业的特点是：
房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。
这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。
（二）独立的物业管理企业
独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。
（三）物业管理集团公司勤劳的蜜蜂有糖吃
物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。
集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
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