房产交易知识汇总.docx

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房产交易知识汇总

交易知识

1、经济适用房可以过户吗？

答：

不可以。

2、房改房、集资房过户时卖方应提供哪些材料？

卖方未婚应提供哪些材料？

卖方离婚应提供哪些材料？

答；过户时应提供产权证、身份证、婚姻关系证明及配偶身份证（已婚须夫妻双方到场）；若卖方未婚房改，则出售时应当面填写单身的具结书、产权证、身份证；若卖方离婚则出售时应提供离婚时针对该房产的离婚协议书或离婚判决书原件（离婚协议书应到民政局盖章、离婚判决书还应附法院生效通知书），同时应到交易所办理产权变更手续后方可办理产权过户手续。

3、交易所产权变更时间需多长时间？

答：

为10个工作日。

4、卖方为未成年人，可以出售房产吗？

出具什么材料？

答：

可以，需由产权人生生父母双方到场并提供双方身份证、婚姻关系证明、产权人（未成年人）出生证明、户口本，并书面出具具结书。

5、一次性付款买方可办理未成年人吗？

应提供哪些材料？

买方产权人本人需到场吗？

答：

可以，应提供：

未成年人户口本、未成年人监护人到场（生父或生母均可）、监护人的身份证明、监护人与产权人的关系证明（派出所出具的关系证明或可明确体现母子或父子关系的户口本）。

16-18周岁未成年产权人本人需到场办理，16周岁以下不需到场办理。

6、办理二手房过户，若产权人在国外、国内的其他地方、台湾、香港分别需到哪里出具公证售房委托书？

答：

国外：

需到中国驻该国使、领馆办理认证的委托书（非汉语的要做译文公证）；国内：

区级以上公证处；台湾；到当地法院（同时需法院将公证书寄到福州市海基会认证）；香港：

中国政府认可的律师楼。

7、拆迁户重新购房是否有免税？

应提供什么材料？

答：

私房拆迁货币安置户2年内重新购房可申请免一定比例（等同拆迁面积）的契税；申请时应提供拆迁补偿安置协议书和原拆迁房屋的产权注销证明单与新购房过户收件手续同时办理，出税时直接减免。

8、产权人（房改房配偶）一方死亡，交易时需要提供哪些材料？

税费如何征收？

办理继承公证所需的材料及费用？

答：

1）提供：

继承及弃权公证书、产权证、继承者人身份证明。

（应先办理至继承人名下方可交易），产权变更费用为85；交易过户的税费：

根据继承前一道产权买受时间（是否满2年）征收相应的营业税、个人所得税。

2）办理继承公证应提供：

死亡证明（由派出所出具、如户藉证明函）、被继承人（即死者）家庭成员（包括父母、配偶及子女）关系证明（由派出所出具）、继承人身份证材料原件（包括身份证、户口本）、产权证材料原件。

公证处收费：

公证处评估价＊2%（公证处评估价为公证处的内部评估价）。

9、办理一手商品房、拆迁房应提供什么材料？

答：

商品房：

购房登记申请表、统一不动产发票、商品房买卖合同、身份证原件及复印件、公共设施维修基金交款单据（2003年9月之前公共设施维修基金交至物业处，则不需提供公共设施维修基金交款单据）；若产权有抵押给银行，则在产权受理时还应提供银行盖章的《预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告》（简称：

《期房转现房申请表》）。

拆迁房：

拆迁协议书、房屋拆迁产权交换证明书、房屋分户平面图、原房屋产权注销通知书、缴款凭证、房屋拆迁安置补偿结算单。

10、办理一手商品房产权证的流程？

答：

到开发商处开具购房登记申请表、统一不动产发票→→若存在抵押到银行出具一份《预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告》→→到交易所二楼缴交公共维修基金→→到交易所三楼办理产权证受理。

11、何为二次房改房？

二次房改的房产是否可办理过户手续？

答：

按规定：

单位员工每对夫妻只可享受一套单位的福利分房（房改房），若每对夫妻享有两套或两套以上的房改房，则所拥有的房改房均属违规房改所得，按福州市房地产相关规定，违规房改所得之房产均不可办理过户手续。

12、若产权证不慎丢失，是否可以补证？

补证手续如何办理？

费用？

答：

可以补证，首先丢证的产权人本人凭身份证原件先到交易中心登记遗失、调档、之后登报遗失（福建日报或福州日报），见报三个月后可凭报纸并持产权人本人身份证原件到交易所办理补证手续；补证时间：

10个工作日（若产权证存在抵押，则补证需贷款银行出具同意补证的证明，如银行不同意出具证明，则需先行解押后办理补证相关手续）。

费用有：

登报申请30元、调档费用150元、登报费用一行60元、补证工本费用85元。

13、拍卖过来的房产，若要办理产权证应如何办理？

需提供哪些材料？

答：

拍卖的房产办理产权证时应提供：

原产权证原件、买受人身份证、申请报告、拍卖成交确认书原件、拍卖行收取的佣金发票、房款收款收据、民事裁定书、协助执行通知书。

14、若交易受理单不慎丢失，如何补办？

答：

首先先到交易中心登记遗失、调档，之后登报遗失（福建日报），见报一个月后可凭报纸到交易所持买受人本人身份证原件可办理补受理单手续、本人到场。

15、若出售住房时，纳税保证金（个人所得税）是否可退还，退税手续如何办理？

答：

若出售房产时产生了个人所得税，在一年内购买一套商品房（一年时间指：

截止至领到退税款项当日），则原先交纳的个人所得税可以按一定比例退还。

办理退税手续时应提拱：

新产权证原件、纳税保证金收据原件、调档售房及购房时的买卖契约、填写退税申请表、申请退税人本人到场并持身份证原件到交易中心受理，受理手续办理完毕后到原出售房产所属的地税局办理退税款相关手续（退税申批时间较长，一般在3个月左右）。

16、若产权证中相关信息出现错误，如何办理更正手续？

答：

首先要确认是哪方面的信息出现错误，一般是先到档案馆调档确认档案与产权证中的信息是否相同，若档案馆中记录的信息是正确的，只是制证时出错则只须调档后再持有错误信息的产权证及产权人身份证、本人到交易所办理更正手续即可。

若档案中的信息与产权证中的错误信息一致，则应到相关部问出具证明。

17、哪些房子出售时会产生个人所得税？

答：

未满二年的房产（含普通住宅、高档住宅、非住宅）出售时均会产生个人所得税。

18、什么是高档住宅？

答：

容积率小于等于1.0或单元面积大于等于144平方米或鼓楼区、台江区实际单价高于8500元/平方米（含8500元/平方米），其他城区单价高于7000元/平方米（含7000元/平方米），2007年1月1日到2007年12月31日期间通过招拍挂方式取得土地的项目，单价高于10000元/平方米（含10000元/平方米）。

19、若土地性质为集体土地的房产，产权是否可以办理交易过户手续？

答：

可以过户（需双证齐全），但买方应为本村村民，出售时买方应提供：

身份证、户口本、村委会出具的长住证明。

20、若外国人以一次性付款方式购房，办理产权过户手续该如何办理？

是否可享受首次购房契税减免优惠政策？

答：

若外国人的护照中未体现中文名字，则需先到公证处办理译文公证手续（将外文的名字翻译成中文），产权证中产权人只可体现中文名字。

外籍人士（含港、澳、台）购房不可享受首次购房契税减免优惠政策。

21、单位购房产权过户时需提拱什么材料？

答：

需提供：

营业执照、企业代码证、买卖契约、申请表、法人代表身份证复印件均加盖公章及法人章，授权委托书、授托人身份证原件（单位购房付款方式仅限于一次性付款）。

卖方产权过户手续办理完毕后，买卖双方所有的税费票据要放在我司，待过户2周后可至交易中心按契税金额开具购房发票。

22、区交易所的房改房、集资房一次性及按揭过户收件受理在区交易所还是市交易所？

答：

均在市交易所受理。

23、区交易所的商品房、拆迁房一次性及按揭过户收件受理在区交易所还是市交易所？

答：

一次性方式在区交易所受理，正常按揭方式在市交易中心受理，高评低报按揭方式先到区交易所过户受理，再到市交易中心抵押。

24、产权证中要新增产权人配偶的名字，请问应如何办理？

税费如何计算？

答：

添加时需提供：

产权证原件、夫妻双方身份证原件、结婚证、户口本、夫妻双方本人到埸办理产权变更手续，变更时间为10个工作日。

税费：

婚前财产需交纳二份之一税费，婚后夫妻共有财产仅需交纳工本费。

25、产权证中要新增产权人除产权人配偶外（如：

子女、父母、兄弟、姐妹）的名字，请问如何办理？

税费如何计算？

答：

添加新增产权人名字时与办理产权过户手续提供相同的材料，税费按买卖过程中产生的二份之一税费计算。

（注：

申报价应为该房产市场指导价的二份之一）

26、各区交易所与市交易所办理产权过户手续在时间上有何区别（一次性与按揭）？

答：

市交易所一次性交易收件后10个工作日出税单领产权证，按揭收件后15个工作日出税单领产权证及他项权证；区交易所一次性交易收件后10个工作日出税单，完税后晋安区32个工作日可领产权证、鼓楼区完税后15个工作日可领证、台江区完税后15个工作日可领证、仓山区完税后22个工作日可领证。

27、通常晋通住宅分为三档契税，税率分别是多少？

答：

97年10月1日之前：

6%，97年10月1日—99年7月31日：

3%，99年8月1日至2008年11月1日：

1.5%。

28、2008年11月1日至2009年10月31日购买的住宅税费如何增收？

答：

2008年11月1日至2009年10月31日购房90平方米以下（不含90平方米）免征契税，90-144平方米首次征收0.5%契税,非首次购房征收1.5%契税；超过144平方米征收3%的契税.（注：

面积不含附属间）

28、通常购商品房开发商还未办总登，产权证还未能办理，若此时买方需办理落户，则手续该如何办理？

答：

需到交易中心办理产权备案证明，办理时提交材料：

商品房买卖合同原件、开发商开具的统一不动产发票原件（办产权证时提拱的发票）、身份证原件、本人到埸。

办理时间：

2个工作日。

领取《产权备案证明》后落户时需片警签字。

30、单位的房产是否可以出售？

单位售房应提供哪些材料？

（单位若为有限责任公司或国有企业有何区别）？

答：

单位售房应先办理评估手续（到甲级资质的评估公司评估）,接着到单位对应的区地税局缴纳除交易手续费外的税费，同时提供营业执照、企业代码证、受托人身份证、法人身份证复印件、产权证复印件、买卖契约（上述材料应加盖单位公章），交税完毕后由地税局出具纳税证明函，之后方可到房地产交易中心办理产权过户手续。

若买方为一次性付款，则售房单位应提供：

房屋所有权证、营业执照（加盖公章及法人章）、企业代码证（加盖公章及法人章）、单位提供授权委托书（加盖公章及法人章）、法人身份证（加盖公章）、房地产买卖契约及房地产申请表（甲方处加盖公章及法人章）、有限责任公司提供股东会或董事会决议（加盖公章）若为国有企业则提供国资局批文。

若买方为按揭的还应提供：

买卖契约中补充协议要加盖公章及法人章）、提供企业对公账户。

31、描述办理首次购房调档的流程？

答：

买方产权人本人到场、身份证原件复印件→交易所出具受理单→3个工作日后本人凭身份证原件到原窗口领取税单→到交行2楼交费（10元）→到3楼盖章→本人凭身份证到原窗口领首次购房证明。

32、对于购买开发商的一手楼是否可享次购房优惠政策？

答：

可以，以2008年11月1日之后与开发商签订的《商品房买卖合同》时间为准。

33、若原来有一套商品房已出售，现在再次购房，是否可享受首次优惠政策？

答：

可以，但要待原出售产权过户手续办理完毕且交易所归档，可重新调首次购房证明后方可享受（若再购房产小于90平方米则无需调档也可减免契税）。

34、若小张已有一套房改房、折迁房，再购一套商品房是否契税可享受优惠？

答：

可以。

35、关于赠与的相关手续办理及税费。

答：

赠与的流程办理：

A、赠与人夫妻双方与受赠人本人至公证处办理赠与公证手续（费用：

公证处评估费*2%）→10个工作日后领取公证书→到交易所办理产权变更手续。

（变更时受赠人应交纳契税）

B、若赠与的房产再次出售时的税费计算：

赠与人与受赠人为直系亲属关系，则以赠与前一道的时间作为计税依据

赠与人与受赠人为非直系亲属关系，则原值为零。

36、交税一定要用身份证吗，用驾照不可以吗？

答：

不行，一定要用身份证。

37、交税领证时产权人配偶是否可以代缴税费、领证？

带什么材料办理？

答：

可以，带本人身份证、结婚证原件。

38、夫妻离婚，变更产权需要多少费用？

答：

原产权是老公的，改成老婆需交一半的费用，若原产权是老公的变更成老公的，只需交手续费及工本费．

39、产权人死亡，房子出售能不能直接把产权办到买方名下？

答：

不能，必须先办继承公证变更产权才能买卖．

40、营业税现在政策是怎么样的？

答：

普通住宅：

满两年，免征营业税，未满两年收增值部份。

高档住宅：

满两年收增值部份，未满两年全额增收

41、按揭方式购买的房产，想增加或减少产权人，如何办理？

答：

必须将银行贷款还清，产权清晰的情况下，才能去交易所过户，收一半的税费。

42、买受开发商产业原值怎么确认？

答：

三种方式可确认：

调档、不动产发票、税单。

43、卖方是未成年人，只有母亲到场可以吗？

答：

不行，一定要父母亲同时到场才能出售

44、高档住宅与普通住宅的认定标准是否包括附属间?

答:

没有包括

45、有无满两年是根据买卖合同时间还是产权证时间?

答:

根据产权证受理的时间认定

46、调档首套购房证明一定要新产权本人吗？

答：

是的，本人到场，带身份证。

47、购买车库的条件？

答：

所购买车库的小区要有住宅，一套房产只能佣有一个车库。

48、如果两套房子做在同一本产权证，但是面积和坐落号都是分开的，买卖时能否只买一套，保留另一套？

反之如面积和坐落号没有分开可以吗？

答：

面积和坐落号分开的可以，如没有分开要先去调档，如档案中有将面积和坐落号分开则可以，反之没有分开则不可以。

49、国外公民买房可享受税费减免政策吗

答；不可以

50、90平方米以下，二次购房，可享受税费减免政策吗？

答：

可以享受

51、产权证抵押注销、过户收件、抵押三道手续同时办理需多长时间？

答：

14个工作日。

52、一次性过程中买方何时转款到我司监管，卖方何时可收到房款？

答：

收件前、买方缴税领证当天

53、一次性收件需要几个工作日？

答：

十个工作日

54、办理一手产权证时间为多少个工作日？

答：

10个工作日

专业知识之按揭、转按揭

1、送评估时要注意写什么内容？

答：

要写上卖方的姓名、钥匙所有人的联系电话、买方的产权人姓名、评估公司、评估金额、贷款银行、权证人员的姓名、电话、公司名称。

2、什么是等额本金与等额本息，提前还款哪个划算？

答：

等额本金是每月月供递减方式，等额本息是每月月供金额一致。

提前还款等额本金划算。

3、店面能贷60%吗？

最多贷多少年？

答：

不能，只能贷50%以下。

最多贷10年（仅限于沿街店面，银行需看点，执行基准利率）。

4、车库能办理按揭贷款吗？

答：

不能。

5、买方办按揭，要提供什么材料？

答：

收入证明、户口簿、婚姻证明（若未婚或离婚未再婚的则到场写未婚声明）、身份证（建行贷款的需提供1寸照片1张）、银行卡。

6、当客户已贷款10年，放贷后，要求延长至20年，请问可以吗？

答：

不可以。

（反之可以）

7、银行办理按揭贷款男性最高可贷到几岁？

女的最高几岁？

答：

中信银行和交通银行：

男65岁，女60岁；建设银行：

男女都是69岁；民生银行：

男女都是70岁。

8、什么银行可将首付款转入我司帐户？

答：

城东建行、中信银行杨桥支行、民生银行华林支行、交通银行杨桥支行、西二环交行。

8、按揭购房，买方已婚，产权人只做一人，配偶是否需要到银行签借款合同？

答：

要。

因为产权人虽做一人，但法律规定婚后房产是属于夫妻共同财产。

9、按揭收件抵押需几个工作日？

答：

十五个工作日。

10、买方何时将差额款转入我司帐户？

答：

产权过户收件前。

11、商品房按揭收件需要提供哪些材料？

答：

买卖双方到场带身份证原件、复印件，买卖契约、交易申请表、借款合同，抵押价值确认函，盖有银行校对的买方身份证复印件一份，产权证原件。

若为首次购房的带上首次购房证明。

12、合同约定按揭几个工作日内办完？

答：

评估之日起47个工作日，若卖方产权存在抵押从解押后47个工作日。

13、银行放款时，买卖双方需本人到场吗？

提供什么材料？

答：

A、首付款在银行冻结的，买卖双方需到场，带上本人身份证、个人户名的同行存折或卡、买方首付款存折或卡。

B、首付在我司帐户的，不需要买卖双方到场。

放款后买方带上本人身份证原件去银行领取产权证及借款合同即可。

15、按揭提前还款时，需提供什么材料？

答：

身份证、借款合同、产权证、还款存折或卡（记得密码）。

15、抵押注销需要几个工作日？

答：

三个。

16、解押须向银行提前申请吗？

答：

需要。

（一般为一个月，须提前与解押银行确认）

17、收入证明要盖什么章？

答：

收入证明只能盖单位公章或事业单位人事章。

18、转按揭收件时，须何人到场？

提供什么材料？

答：

买卖双方本人到场，银行经办人到场。

材料：

银行经办人员介绍信、经办人员工作证和身份证、卖方借款合同、抵押注销申请表、他项权证、买方的借款合同、抵押申请表、抵押价值确认函、盖有银行校对章的买方身份证复印件、买卖契约、交易申请表、买卖双方身份证原件及复印件、卖方产权证原件。

19、如何衡量第二套住房的贷款标准？

答：

贷款以户为单位，主要指夫妻及未成年子女，若其中一人已办理购房贷款，则夫妻任何一方再次购房，则按待基准利率再上浮10%，只能贷评估净值60%，

20、何谓等额本金法？

答：

等额本金又称递减还款法。

借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着剩余本金的逐月递减而减少，因此每月还款额亦逐月递减。

计算方法：

月还款额=本金+利息

本金=贷款额÷贷款年限÷12

利息=（贷款额-已还本金）*月利率（详见利率表）

21、何谓等额本息法？

答：

借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。

计算方法：

月还款额=贷款额（以万元为单位）*固定月还款额（以万元为单位，详见本息利率表）

23、车贷、住房抵押贷、店面贷款未结清算不算二套贷款的标准？

答：

不算

24、客户什么时候开始付月供，是不是贷款当天开始算。

答：

放款的次月。

25、混合房子能不能贷款？

答：

不能．

26、卖方在买方办理按揭时需要提供什么材料？

答：

身份证、银行卡、房改房或集资房需提供夫妻身份证、结婚证

27、买方执中国护照能贷款吗？

答：

可以

28、商住楼可贷款几成？

答：

5成以内。

银行需实际看点后确认。

29、配偶有购房贷款一次，现在再购房贷款算第几次贷款？

答：

算第二套购房贷款

30、按揭贷款后是否能再做装修抵押贷款？

答：

不能。

要贷款结清。

31、抵押材料里包括什么材料？

抵押登记申请表借款合同抵押价值确认函身份证复印件盖银行校对章。

32、结婚证丢失能贷款吗？

答：

能。

需去民政局补办后才能贷款。

33、按揭审批时，产权人夫妻双方的户口本能不能只提供复印件？

答：

不行，银行一定要用户口本原件核对。

34、外地的收入证明可以用吗？

答：

可以

35、之前已经用了公积金贷款，现在用按揭贷款，算第几套？

答：

算第二套

36、商业按揭下浮30%、上浮10%，5年、10年、15年、20年的万元还款额？

公积金5年10年、15年、20年的万元还款额？

答：

下浮30%：

5年：

184.3010年:

101.9915年:

74.7620年:

61.43

上浮10%:

5年:

194.8910年:

113.7215年:

87.2920年:

74.75

公积金:

5年:

181.1610年:

100.6315年:

73.3220年:

59.92

专业知识之省直、市直、铁路公积金

1、房贷已结清，还能提取住房公积金吗？

答：

结清时最后取一次，剩下余额退休再取，或再买房时可以支取。

2、请问买方以一次性交易、商业按揭贷款方式交易及以公积金贷款方式交易，可以马上提取公积金吗？

答：

可以，一次性交易，提取一次，余额待退休或再次购房时提取。

商业按揭交易与公积金贷款，手续办结时提取一次，以后每年按月供比例一年支取一次。

3、单位调动，住房公积金怎么办？

答：

本市调动的随工资转移，调到外省的按提取办理，到新单位后重新缴交。

4、以一次性购买的房产，提取住房公积金的期效？

答：

按购房发票（契税凭证或产权证明）一年内有效。

5、装修贷款可以提取公积金吗？

答：

不可以

6、公积金提取后，还能办理贷款吗？

答：

提取不影响申请公积金贷款。

7、申请住房公积金贷款需要哪些条件？

答：

第一次申请需要连续缴交公积金6个月以上才可以申请公积金贷款，公积金有支取过或公积金贷款结清的再次申请公积金贷款可以马上申请。

8、提取住房公积金已审批，过一个月去取钱可以吗？

答：

不可以，提取公积金申请表十天内有效。

9、公积金贷款，额度是多少？

答：

市直、省直单方有缴公积金的可贷额度35万，双方有缴公积金的可贷额度45万。

铁路公积金不管单人、双人均最高为可贷额度45万。

10、若已经有一套房子用公积金贷款，若购买第二套能否用公积金贷款？

公积金贷款还清后多久可重新申请公积金贷款？

答：

不能。

公积金贷款还清后次月即可申请。

11、申请从公积金账户中委托扣款后，还能每年支取一次公积金吗？

答：

不能。

12、购买建筑面积在144平方以上的房产可以用公积金贷款吗？

公积金贷款一套144平方米以上房产结清后还可以再贷144平方米以上房产吗？

答：

省市直都可以，只要之前不存在或已还清公积金贷款。

省市直都可以。

13、公积金贷款有期限吗？

答：

有，一般不超过30年（即房龄+贷款年限不超过30年）。

14、什么是组合贷款？

答：

是指职工住房公积金贷款额度不足，所申请贷款额度中扣除以公积金贷款的剩余部分采取以商业按揭方式贷款。

这种两者并存的贷款方式叫组合贷款。

15、组合贷款可办理转按揭吗？

答：

不能。

16、公积金收入证明格式有什么要求？

答：

不行，公积金贷款收入证明格式要由公积金中心指定提供的收入证明格式，且为原件。

17、父母购房能否用到子女的公积金？

答：

父母买房子不能用其子女的公积金。

除非子女做为产权人之一。

18、父母购房，子女能否提取公积金？

答：

不能。

19、住房公积金存折丢失，应该如何挂失以及如何办理新存折？

答：

带上本人身份证，单位出具的遗失证明到公积金服务大厅补办

20、如何提取公积金？

答：

购房还贷款提取：

（1）借（贷）款合同（原件）；

（2）还款存折或银行加盖业务章的还款对帐单（须打印出上一个月的扣款记录）；（3）身份证；（4）贷款申请人是配偶名字的：

须提供结婚证或两人同在一户的户口簿；（5）提前还贷应提供：

银行盖章的提前还贷证明。

（已结清贷款提取须在结清后一年之内来中心办理）。

注：

贷款合同上未盖房地产交易登记中心登记专用章的应提供商品房买卖合同或产权证或预购商品房贷款抵押登记证明书（加盖银行业务章的复印件一份）（6）单位盖章的提取凭证

21、公积金帐户里的身份证号码是错误的怎么办

答：

持单位证明和个人身份证及公积金存折到公积金中心、银行进行个人信息修改

22、在本市履行公积金缴存义务的职工，在外地购房能否提取住房公积金和申请公积金个贷？

答：

在福州市缴存住房公积金的职工，在外地购房时可以申请提取住房公积金，但不能申请住房公积金贷款。

因为，住房公积金贷款实行以所购住房予以抵押，担保住房公积金债权实现制度，由于抵押物在外地，对抵押物的监管难以实现，贷款风险较大，因此，职工在外地购房不能申请住房公积金贷款

23、办理省直公积金贷款与办理市直公积金贷款所提供的材料？

答：

省公积金申请的材料：

卖方：

产权人本人到场带身份证原件及收款卡。

房改房、集资房的需夫妻双方到场。

买方：

身份证，户