岳阳华容县房地产市场简报.docx
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岳阳华容县房地产市场简报
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岳阳华容县房地产市场简报
华
容
县
房
地
产
市
场
调
研
报
告
华容县房地产市场报告
第一部分华容县城市及经济发展状况
一、华容县城市概况
华容县，隶属于湖南省岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，与湖北省相接，南滨洞庭。
全县总面积1642平方公里，华容县辖12个镇，8个乡。
2016年末全县人口25.21万户，户籍人口72.84万人，其中县城常住人口12万。
2011年12月华容县荣膺“全国文明县城”称号。
二、华容县经济状况（数据来自人民政府网）
2016年全县实现地区生产总值305.17亿元，按年均常住人口计算,人均生产总值41942元。
第一产业增加值63.66亿元；第二产业增加值139.32亿元；第三产业增加值102.18亿元。
全年完成全社会固定资产投资297.84亿元。
第一产业投资14.96亿元；第二产业投资89.28亿元；第三产业投资187.99亿元。
房地产开发完成投资5.6亿元。
住宅投资额4.56亿元，增长2.29%。
商品房销售面积42.54万平方米，住宅销售面积33.31万平方米。
商品房销售额16.45亿元，增长114.4%。
其中，住宅销售额9.8亿元，增长76.69%。
年末商品房待售面积20.46万平方米，下降17.74%，比上年末减少3.5万平方米。
商品房销售均价为3867元/平方米，比上年增长568元/平方米。
第二部分华容消费市场现状调查简析
一、收入和支出逐年增长
城镇居民可支配收入24857元/人，比上年增长9.4%；农村居民人均纯收入16449元/人，增长8.5%；农村居民食品消费支出占消费总支出的比重（恩格尔系数）为37.02%，城镇为32.36%。
农村居民文教娱乐服务消费支出2163元，占总消费支出的15.67%；城镇居民文教娱乐服务消费支出2155元，占总消费支出的18.33%。
二、消费群体分化表现出不同的消费意愿
收入差别引起的分化，形成了不同的消费群体。
高收入群体在满足享受和发展方面消费较多，消费层次要明显高于中低收入群体；低收入群体消费则主要维持基本的生存需要和较低层次的享受和发展需要。
小结:
不同收入群体的服务性消费支出发展趋势差异明显。
同样地，年平均增长率也显示出收入对服务性消费支出水平发展的影响。
第三部分、华容县房地产现况
一、华容县城市规划
华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。
1、桥东—桥头旧城改造：
属于华容河广场配套建设的旧城改造项目，有利于改善该区域的城市面貌和提升城市形象。
2、田家湖生态新区规划：
围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。
整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）；“三轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。
3、状元湖新建是2015年华容县唯一一个入选岳阳33个重点工程。
二、华容县房地产版块划分及特点分析
城中片区：
华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。
区域定位：
华容县商业中心
小结：
这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。
该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合为主。
目前商品房住宅销售均价约为3600元/㎡左右。
代表楼盘为：
华容城市广场
桥东片区：
华容河以东。
区域定位：
华容县文教中心
小结：
该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。
文教资源主要有省重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、烈士陵园在此区域及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发主要以文教资源为主。
随着政府重点工程人工状元湖的开发，相继出现《状元星城》、《康桥兰庭》等项目。
目前商品房住宅销售均价约为3300元/㎡左右。
《临江苑》项目前期开盘出现2250元/㎡、《状元星城》前期开盘价2500元/㎡，随着城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整体市场发展和城西片区的带动。
马鞍山片区：
东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。
区域定位：
行政新区
小结：
行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。
新建九年制学校及行政单位的介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。
表明了华容县人民对老城区依赖程度不大。
目前商品房住宅销售均价约为3800元/㎡左右.代表楼盘为：
中利城、北岸尚品、北岸尚都等。
田家湖新区：
北至华鲇路，南至田家湖大道，东至港西南路，西至规划路。
区域定位：
水乡特色的现代化生态新区
小结：
田家湖生态新区是华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。
围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。
毗邻行政新区，周边配套学校、医院、华冠国际大酒店等资源丰富，随着田家湖的开发，该区域拥有先天独厚的景观资源，故区域内项目如雨后春笋般耸立，开发热情高涨，深受市场追崇。
目前商品房住宅销售均价约为3900元/㎡以上。
代表楼盘为：
盛世新城、阳光水谢、金湖水岸。
第四部分重点楼盘立体分析
一、盛世新城
项目名称
华捷·盛世新城
项目地址
城关镇人民南路与华鲇路交汇处
所属区域
田家湖现代生态新区
项目定位
公园里·湖景房·50万㎡容城城央
推广主题
公园里安个家
总用地面积
一期78亩
总建面积
一期16万平米
绿地率
35%
容积率
2.8
总体布局
合围式
总户数
1013户
产品类型
高层、小高层、商业综合体
外观风格
ARTDECO
主要户型
两室两厅一卫
三室两厅二卫
四房二厅二卫
洋房
商铺
面积（㎡）
87.46㎡
106—135㎡
151.06㎡
-
21——1000㎡
价格区间
3600-4100元/㎡
均价
3900元/㎡
商铺均价：
认筹中
车位配比
1:
0.8
销售进度
二批6、7号栋认筹中，临街商铺认筹中
当前促销政策
住宅2千抵2万，商铺2万抵5万
点评：
项目在市场竞争中优势明显，主要体现在：
1、豪华大气的营销中心、先建口步景观在买房的策略给客户传递信心。
2、直接面对田家湖，拥有核心外部景观，1.6万平米中央主题水景园林使项目在县房地产市场中成为豪华标杆。
项目规划设计起点高、小区整体布局、园林绿化、建筑风格、配套、营销推广等在华容楼市中具有较强的市场竞争力。
主打景观环境牌，核心竞争力：
规模大、湖景房、地段。
外部环境
田家湖、县人民医院、县公安局等
配套设施
16000平中心园林，4000平生活商超，3万平商业步行街，休闲会所，篮球场，羽毛球场，乒乓球室，儿童游乐设施
开发商
湖南华捷置业有限公司
二、中利城
项目名称
中利城
项目地址
华容县华容大道西段
所属区域
行政新区
项目定位
品质之都﹒梦想之城
推广主题
在容城建所未建
总用地面积
总建面积
绿地率
38%
容积率
总体布局
并排式
总户数
产品类型
高层 、小高层、底商
外观风格
ARTDECO
主要户型
两室两厅一卫
三室两厅二卫
四房二厅二卫
洋房
商铺
面积（㎡）
85.89—95.96㎡
120—121㎡
-
-
-
价格区间
3600—3800元/㎡
均价
3800元/㎡
商铺均价：
车位配比
地上、地下停车位
销售进度
二期蓄客阶段
当前促销政策
认筹1万抵2万
点评：
项目位于楼市较热的行政新区，由外来开发商开发，建筑规模相对较大。
前期销售较好，市场上有一定口碑。
中间两栋楼王为纯板房设计，有一定吸引力。
主打地段及建筑风格及华容首个4G智能时尚社区，核心竞争力：
规模较大、意大利风情园林、地段。
外部环境
县政府、人民广场、马鞍山实验小学
配套设施
意大利风情园林、底商
开发商
岳阳中利房地产开发有限公司
三、北岸尚都（北岸三盘）
项目名称
北岸尚都
项目地址
华鲇路人民医院正对面
所属区域
新政新区
项目定位
新城中央﹒双公园﹒40万方匠心华府
推广主题
繁华之上﹒惊艳再起
总用地面积
150亩
总建面积
50万平米
绿地率
35%
容积率
3.6
总体布局
排列式
总户数
产品类型
高层 多层 小高层 商铺
外观风格
地中海风格
主要户型
两室两厅一卫
三室两厅二卫
四房二厅二卫
洋房
商铺
面积（㎡）
83—97㎡
120—129㎡
135.37㎡
-
价格区间
3600—3800元/㎡
均价
3800元/㎡
商铺均价：
-
车位配比
1:
1
销售进度
VIP认筹中
当前促销政策
认筹2千抵2万，日进斗金（100元），最高可优惠一万
小结：
项目开发三块土地分别用三个案名，双售楼部开业主要以更全面介绍项目及截客。
项目总体量相对较大，但产品设计一般，主推华容人的奥林匹克城——华容唯一的运动型社区并未深入人心。
其核心卖点同为地段及田家湖白鼎山双公园。
核心竞争力：
地段、规模配套。
外部环境
马鞍学校、新人民医院
配套设施
网球场、羽毛球场、酒店、生活超市
开发商
岳阳市乾程伟业房地产开发有限公司
四、康桥兰庭
项目名称
康桥兰庭
项目地址
华容县状元湖西路
所属区域
桥东片区
项目定位
人文里﹒水岸边
推广主题
再恋康桥﹒梦回兰庭
总用地面积
总建面积
15万平米
绿地率
容积率
总体布局
半合围式
《北斗七星》的风水布局规划
总户数
产品类型
高层、小高层、酒店
外观风格
现代简约
主要户型
两室两厅一卫
三室两厅二卫
四房二厅二卫
洋房
商铺
面积（㎡）
89㎡
126—140㎡
-
-
㎡
价格区间
3100—3600元/㎡
均价
3300元/㎡
商铺均价：
-
车位配比
-
销售进度
VIP认筹中，11月开盘
当前促销政策
二期，2栋高层VIP认筹1千抵1万
点评：
项目依托近300亩的原生态状元湖湿地公园外部景观,结合1.8万平米中庭园林，在桥东区域属于高档楼盘。
华荣首创270度半围合式观景阳台、户型东南朝向等具有一定优势，但周边配套及环境暂时较差，销售价格低于其它地块项目。
核心竞争力：
状元湖景观、人文风水。
外部环境
建设中的状元湖、
配套设施
酒店、双语幼儿园、中庭景观
开发商
华容铭宇置业有限公司
小结：
整体来看，华容县城区在售楼主要集中在马鞍山片区及田家湖生态区。
除盛世新城外，各项目规划布局大多采用传统的行列式布局，建筑风格多以现代简约及ARTDECO建筑为主。
桥东片区销售价格相对较低，其余片区价格差距不大。
第五部分、华容县房地产特点
1、过往全县项目销售价格平稳上涨，今年下半年价格涨幅较大。
2、随着岳阳市房市的火爆，严重挤压华容县城客户岳阳置业的空间，大环境促进县房地产市场的繁荣。
3、拆迁户、乡镇客户的涌入，提供大量的刚性需求。
4、城市向东，开发新区造湖造景，交通条件的完善等县城良好规划，又释放出大量改善型需求。
5、项目同质化（建筑风格、户型设计）严重，市场竞争激烈。
6、营销推广、物料设计、活动策划等与二、三线城市还有一定差距。
7、县城开发，规模体量基本在20万㎡以下。
第六部分、县房地产发展趋势
各房地产公司在规划设计、环境景观、市场营销、物业管理等方面都纷纷加大投入，这些都带动了建房成本的增加。
开发商看涨房价，对房地产市场前景有较好预期。
外地开发商逐渐进入，这些知名开发商的进入，一方面拉动区域房地产投资增长，另外带动华容县本地开发商的开发水平,使房产市场有质的飞跃，逐步走向成熟和有序。
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